תביעה בגין הוצאות חזקת שטחים משותפים

שלומי כהן הצהיר כי "עד אותו מועד, ומבדיקה שערכתי עם גורמים נוספים ברמ"י, לא היה ידוע לנו על חזקה כלשהיא בשטח". עוד לטענת התובעת התביעה דנן אינה המסגרת הנכונה לידון בטענותיו של הנתבע לרשות מפורשת ומכללא להשתמש במקרקעין, משהוא "מבקש להסדיר זכויות חוזיות נטענות מול הרשות, מבלי שהגיש כל בקשה בעיניין ומבלי שהדבר בכלל נבחן על ידי הרשות". לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי הרשויות הכירו בזכויות הנתבעים במקרקעין.

על הנתבע הוטלו הוצאות בגין "תביעת הסרק שהייתה לתובע 2. שלא החזיק כל בעלות ולא זכויות בנכס ובדרכי הגישה אליו". בחקירתו הנגדית כשנתבקש להתייחס לפסק הדין טען הנתבע באופן לא משכנע כי "רוב הזמן הייתי בחו"ל ולא בארץ ... לא קבלתי את זה, אישתי טיפלה בזה" .

מסיבותיו שלו נימנע הנתבע מהצגת חוזי השכירות, וממילא לדבריו "הדיירת הכי ותיקה משנת 2005". זאת ועוד, בתביעה שהגיש הנתבע כנגד המוסד לביטוח לאומי נקבע כי בשנים 2002 – 2003 קיים הנתבע משק בית משותף עם אישתו בדירה בראש העין, ובהליך שניהל הנתבע כנגד השכנה לוין נקבע ביום 13.1.1988 כי "אין מחלוקת מצד התובעים כי כיום אין התובע 2 מתגורר בבית ולא התגורר בו למן שנת 1983". משלא עלה בידי הנתבע להוכיח שימוש במקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, דינה של טענתו לקיומה של זיקת הנאה על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין – שממילא נטענה באגביות וללא כל פירוט – להדחות.

...

מסיבותיו שלו נמנע הנתבע מהצגת חוזי השכירות, וממילא לדבריו "הדיירת הכי ותיקה משנת 2005". זאת ועוד, בתביעה שהגיש הנתבע כנגד המוסד לביטוח לאומי נקבע כי בשנים 2002 – 2003 קיים הנתבע משק בית משותף עם אשתו בדירה בראש העין, ובהליך שניהל הנתבע כנגד השכנה לוין נקבע ביום 13.1.1988 כי "אין מחלוקת מצד התובעים כי כיום אין התובע 2 מתגורר בבית ולא התגורר בו למן שנת 1983". משלא עלה בידי הנתבע להוכיח שימוש במקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, דינה של טענתו לקיומה של זיקת הנאה על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין – שממילא נטענה באגביות וללא כל פירוט – להידחות.

טענותיו של הנתבע בנוגע לתכנית להסדרת אזור עמק התימנים – אינן רלבנטיות גם הן לצורך ההכרעה בתביעת הבעלות בתיק זה. התכנית אינה כוללת את המקרקעין נשוא ההליך ולדברי התובעת "רוב המקרקעין הכלולים בתכנית הם בבעלות רשות הפיתוח לאחר הליך הסדר וחלק נוסף המצוי כעת בהליך הסדר צפוי להיתבע אף הוא לבעלות רשות הפיתוח". על כן, "ומאחר שאנו עוסקים בתביעת בעלות במסגרת הליך הסדר, אין לתכנית זו כל קשר לגדר המחלוקת בתיק". סוף דבר תביעת התובעת רשות הפיתוח (תזכיר תביעה 84/2010) מתקבלת.

תביעת הנתבעים עזרי לוי ז"ל ושלמה סמרי (תזכיר תביעה 85/2012) נדחית על כל טענותיה.

ברע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 471 (2003) נפסק: "אשר להחלפת הריצוף, מדובר בשאלה של עלות ריצוף פגום בשטח הרכוש המשותף. בית-המשפט קבע, על סמך חוות-דעת מומחה, כי מדובר בעלות של 10% מכלל הריצוף ברכוש המשותף. עיון בחוות-דעתו של המומחה מעלה כי קביעה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו המקצועית, וכי יש טעם במסקנה כי פגמים שוליים, יחסית, בריצוף אינם מצדיקים החלפת הריצוף כולו. לפיכך אין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט בעיניין זה." על כן, גם לו הייתי קובע כי מרווח הקן בחצי מלמטר בחלק מהמקומות מהנדרש בתקן הוא ליקוי, אין מקום להעניק בגין ליקוי מעין זה סעד של החלפת הריצוף בבית.

לגופו של עניין, אין בסיס להתערבות במסקנת המומחה כי אין ליקוי ברכיב זה. חזקה על המומחה כי מכיר את התקן, ושעה שקבע כי אין ליקוי, לא ניתן לסתור מסקנתו מבלי לעמת את המומחה בשאלות הבהרה או חקירה נגדית עם הטענה כי ממצאיו מנוגדים לתקן.

שיפוי עבור הוצאות התובע התביעה הוגשה על סך של 122,420 ₪ ובסופו של יום אושר פיצוי בשיעור של כ- 25,000 ₪.

לבית המשפט סמכות לפסוק בנסיבות אלו שיפוי חלקי על הוצאות התובע, ונסיבות המקרה הנידון מצדיקות למנוע מתובע שיפוי מלא בגין הוצאותיו.

...

סוף דבר הנתבעת מסרה לתובע דירה עם ליקויים ולא פעלה לתקנם בתום תקופת הבדק.

בגין ליקויי בניה ודיור חלוף תשלם הנתבעת לתובע סך של 19,943 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 18.11.20.

בגין נזק לא ממוני תשלם הנתבעת לתובע סך של 5,000 ₪ , נכון למועד פסק הדין.

הנתבעים 5-4 צורפו לכתב התביעה בשל העובדה, שהם עדיין רשומים כבעלים של חלק מהזכויות בנסח רישום המקרקעין.

הנתבע 1 אף אינו נושא בהוצאות, הנובעות מהחזקתו של הנתבע 1במקרקעין, כאשר מדובר בסכום מיצטבר, העולה על 200 אלף ₪.

על פי תכניות המתאר, החלות על המקרקעין, על שטח של 2,468 מ"ר, ניתן לבנות 10.2 יחידות דיור, לפי אחת יחידה לכל 240 מ"ר. בהתאם לסעיף 5(א) לתקנון הבית המשותף, זכויות הבנייה הנ"ל שייכות אך ורק לבעלי תת חלקות 1 ו-2, להן צמוד שטח של 2,379.45 מ"ר. לגבי תת חלקה 4 לה צמוד שטח של 517 מ"ר, הוגבלו זכויות הבנייה ליחידה אחת בלבד.

טענת הנתבע 1 בדבר זכאותו לדירה בשטח של 139 מ"ר, מרתף של 40 מ"ר ושטח שירות של 40 מ"ר, אינה מתחשבת בעלויות הבנייה או בעסקת קומבינאציה, ואינה לוקחת בחשבון את כל העלויות הכרוכות במימוש הבנייה, לרבות תשלומי מיסים ותשלומים והיטלים לרמ"י. תיקון כתב התביעה, עד כאן תומצתו הדברים, שהעלו הצדדים בכתבי הטענות המקוריים, כפי שנזכרו הדברים ופורטו בהחלטתי מיום 3.3.21.

...

בסופו של דבר, משבקשותיהם לא נענו, הגישו התובעים דנן תביעת פינוי ותביעה כספית נגד הנתבע 1.

לעניין זה יפים, דברי בית המשפט העליון ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632 (להלן - עניין רידלביץ): "יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמרו הנ"ל [14], שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.... המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות". עוד ראוי להביא מהדברים שנאמרו בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פד"י ל(1)454, 457: "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם". כן ראה האמור בבג"ץ 794/17, זיאדה נ' מפקד כוחות צה"ל, ניתן ביום 31.10.17, בסעיף 61 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה ג'ובראן: "ככלל, מקובל לתפוס נסיבות של שיתוף בנכסים כזמניות ונסבלות, ולא כרצויות. השיתוף מגביל את יכולתם של הצדדים לו לממש את זכויותיהם הקנייניות, הוא מעכב את פיתוח הנכסים המשותפים ומסרבל את הביצוע של עסקאות בנכסים אלה. מטעמים אלה בוחרות שיטות משפט רבות, בהן זו הישראלית וזו שחלה באזור, לקבוע כללים אשר יקלו על הבאת יחסי השיתוף לקיצם". מכאן ברור שפירוק השיתוף רצוי ומבורך, ויש בו כדי להביא לפיתוחם של המקרקעין תוך מיצוי האפשרויות העומדות לשם כך. בהקשר זה מן הראוי לשוב ולצטט את שנאמר בע"א(ת"א)3120/00, בליישט אודט שאווט ואח' נ' אלבר נכסים והשקעות בע"מ, ניתן ביום 21.7.02, בסעיף 5 לפסק הדין נאמר: "בסופה של בחינה מסקנתה הברורה והחד משמעית היתה כי המשיבה לא פעלה בחוסר תום לב ולא היה כאן כל ניצול לרעה של זכות מצידה. מסקנה זו מעוגנת כדבעי בחומר העדויות והראיות שהובא בפני הערכאה הדיונית ואין לנו אלא לאמצה ולאשרה גם בערעור. כאשר המשיבה מנסה שנים כה רבות למצוא פתרון להקפאת רכושה במטרה לנצלו וליהנות ממנו, ויש רק לשבחה על כך, וכאשר המשיבים אינם נכונים להגיע לפתרון משותף, הרי שהדרך הנכונה היא זו שננקטה ע"י המשיבה, קרי פניה לערכאות בבקשה לפירוק השיתוף הבלתי רצוי. המערערים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל הדרך והנסיון להציגם כמי שהמשיבה עשקה וניצלה אותם כשהם עצמם חסרי אונים, הוא נסיון שאינו תואם את המציאות. אכן, המשיבים תושבי חוץ הם, אך, כאמור, היו מיוצגים כל העת והעובדה שלא שהו בישראל לא הקנתה להם את הזכות לישב ולא לעשות דבר לגבי מימוש הזכויות בנכס. הוא הדין לגבי הטענה כי אחרי תקופה כה ארוכה בה לא ניתן היה לעשות דבר, היה צורך בדחייה נוספת בתקוה שמצב השוק ישתפר. ברי שהגיעה העת לשים קץ למבוך ולקפאון שנוצרו, ותקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. גם בעובדה שהמשיבה היתה זו שהשתתפה בהתמחרות ואף זכתה בה, אין למצוא כל מום וכל ניצול לרעה. מדובר בתופעה רווחת ובפעולה כשרה לחלוטין שאין להדביק בה כל חוסר תום לב. לנוכח כל אלה יש לאשר את מסקנתה של השופטת קמא לענין פירוק השיתוף בדרך שנקבעה". באיזה אופן יתבצע פירוק השיתוף? על כך משיב סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, שם נקבע: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". על רקע הוראות סעיף 39(א) הנ"ל, נאמר בפסה"ד בעניין רידלביץ, כי יש לעשות ככל הניתן לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין (עמ' 633 לפסק הדין).

המסקנה העולה מן הדברים, כי אין באמור בהסכם הפשרה כדי ללמד אודות הסכמה בין הצדדים דנן לחלוקת המקרקעין בעין תוך הענקת זכות שימוש וחזקה ייחודית לנתבע 1 בדירה בה הוא מתגורר.

לנוכח כל האמור, יש לקבוע כי יש לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין, תתי חלקות 1, 2 ו-3 בחלקה 183 בגוש 4274, המצויים ברח' רש"י 11 בראש העין, בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר כמקרקעין פנויים בכפוף לזכויות תת חלקה 4 במקרקעין הנ"ל, כמפורט לעיל, וחלוקת התמורה בניכוי ההוצאות בין בעלי הזכויות בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין.

שתי התביעות הראשונות, הן תביעות שהגישו התובעים כנגד הנתבעות, בדרישה לחייב אותן לשלם חלק יחסי מההוצאות שהוציאו בקשר לתוכנית איחוד וחלוקה (להלן – "התוכנית"), שדנה בשתי חלקות, שהיו ידועות כחלקות 62 ו 169 בגוש 6525.

בנגוד לטענות הנתבעות, התוכנית אינה מחייבת שטחים משותפים, אלא רק מתירה זאת כאפשרות, כאשר נכתב בה למשל, כי " ניתן יהיה לבנות לובי משותף...". בנגוד לטענות הנתבעות, העובדה שהתוכנית מחייבת רישום של זיקות הנאה לא מלמדת על כך שהם למעשה יחידה אחת, אלא להיפך.

היא דוקא מחזקת את המסקנה שמדובר בשני מגרשים נפרדים.

...

בנוסף, כפי שצוין לעיל, אינני מקבלת את טענת הנתבעות כאילו על שני המגרשים ניתן וצריך לבנות רק בניין אחד.

גם אם יכולים הצדדים להשיג תשואה גדולה יותר אם יאחדו את מאמציהם, ויישמו את האפשרות שניתנה להם בתוכנית ליצור שטחים משותפים בין שני הבניינים, אין בכך כדי לחייב את המסקנה שיש לכפות על התובעים למכור את זכויותיהם במגרש 2, רק לשם פירוק השיתוף במגרש 1.

התוצאה היא שאני קובעת שפירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת מגרש 1, הידוע בתוכנית כחלקה 2.

עפ"י כתב התביעה הנתבעת הנה הבעלים, במשותף עם אחרים, בזכות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 16, גוש 11183 ב- רמת ישי, ומחזיקה בעין, מכוח הסכם שתוף, בשליש המערבי בחלקה (להלן: "המיגרש").

להעביר מתקן בזק שבחצרם לשטח המשותף בבית.

לפצותם במלוא סכום הוצאותיהם לתיקון הדירה, וכנגד כל הוצאה כספית שבה נשאו עובר להגשת התביעה.

עוד טענו התובעים, כי מן המפורסמות כי רעידת אדמה חזקה עלולה להתחולל באיזור בכל רגע, ולכן הם נמצאים בסכנה ברורה לנזקים של ממש בדירתם בהיותה חשופה לסיכון מוגבר נוכח הליקויים הנטענים שנתגלו בה. משכך עותרים התובעים בבקשתם, להתיר להם לפצל סעדיהם, וכן לחייב את הנתבעת להפקיד כתב התחייבות ו/או כסף כנגד נזקים שיגרמו לנכס מסוג שקיעה ו/או סדיקה חמורה, בשיעור שיכסה את מלוא עלות התיקון, בהתאם לחיווי של קונסטרוקטור אשר ימונה ע"י בית המשפט.

הכרעה פיצול סעדים, אימתי? תקנה 24 לתקנות סדר דין אזרחי, מורה כי: "תובע יאחד בכתב תביעה אחד את כל עילות התביעה כלפי נתבע בשל אותה מסכת עובדתית, ורשאי הוא לאחד בכתב תביעה אחד גם עילות תביעה אחרות כלפי אותו נתבע, והכול בכפוף לסמכותו העניינית של בית המשפט". ותקנה 25 לתקנות סדר דין אזרחי, קובעת כי: "(א) תובע יכלול בכתב תביעה את מלוא הסעד שלטענתו הוא זכאי לו בשל עילת התביעה ולא יוכל להגיש תביעה בשל החלק שלא תבע.

...

ובשים לב כי מדובר בסעדים שמקורם באותה עילת תביעה, אין מקום להיעתר לבקשה למתן היתר לפיצול סעדים.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הנני דין הבקשה להידחות.

הנני מחייב התובעים לשלם לנתבעת הוצאות בגין בקשה זו בסכום כולל של 3,000 ₪.