תביע להקצאת קרקע וזיקת מעבר בנחלה

חוות דעתו של כספי הוזמנה למעשה על מנת לבסס את טענתם לגבי מצב הדברים בשטח משנת 1949 שאז הקצתה האגודה נחלות, ובדגש על עצים שניטעו וגדרות שנבנו בהמשך.

המודד כספי סוקר לצורך כך בחוות דעתו מספר תצלומי אויר שנעשו בהתייחס למקרקעין שבמחלוקת (משנת 1960 ואילך) ומציין ממצאים אלו: כי בתצ"א משנת 1980 ניכר משטח שתחילתו בבית הנתבעים לכיוון מזרח והמשקף את המקום בו הותקן הדק הנ"ל בהמשך; כי העצים הנטועים בין שתי הנחלות מצויים שם משנת 1970 לפחות; כי גדר הרפת ("הסגת גבול ב'") נתונה במקומה כבר מזמן עריכת התצ"ר בשנת 1972 ואולי אף משנת 1960; כי אין בנמצא דרך העוברת בין שתי הנחלות וכך משנת 1956; כי קיים במושבים נוהג לפיו נתונה דרך כניסה משותפת לכל שתי נחלות, אלא שגבולה המזרחי של נחלת הנתבעים (הגובל עם נחלת התובעת) הנו הגבול המשמש את קו המים המשותף ואין זה נהוג לסלול דרך בצד זה של הנחלה; התובעת ביצעה בשטחה הרחבה ובניה שהביאה לקרבה לקו הגבול במידה המונעת יצירת דרך משותפת במקום המיועד לכך לכתחילה.

הוא אשר קרה בעניינינו – התובעת מבססת כראוי זכותה במקרקעין שבמחלוקת וממחישה היטב כי בחודש יוני 2016 הביעה רצונה בסילוק פלישות הנתבעים מנחלתה.

בסופו של דבר קבע בית המשפט כי הנתבע הוכיח כי נרכשה זיקת הנאה לטובת המקרקעין שבהם הוא מחזיק באופן המאפשר לו להותיר בתחומה את קוי המים ולתחזקם, אולם זאת ללא זכות לשימוש בלעדי במקרקעין, כך שנאסרה הותרת הגדר במקום.

...

עוד אציין להשלמת התמונה, כי בפתחו של ההליך ולאורך זמן ניהלו הצדדים הליכי ביניים ממושכים שעניינם השימוש בפועל בנחלות עד לסיום בירור ההליך, תוך שהצדדים טוענים לגבי העצים הנטועים במקום ולגבי שאלת חיוניות כריתתם מטעמי בטיחות כטענת התובעת אשר פעלה במקביל למימוש סמכותו של פקיד היערות בהקשר זה. אינני מוצאת הכרח להכנס לפרטי המחלוקת והשתלשלותה, אולם אציין כי בסופו של דבר בהחלטה שניתנה ביום 17.7.18, נקבע כי מחלוקת זו לא תתברר עוד בהליך דכאן אשר מתמקד בהיבט הקנייני שביטויו בשאלת טיבו ומקומו של קו הגבול כאמור.

אשר על כן, תביעה זו מתקבלת וכפועל יוצא מכך, מורה אני כדלקמן: גבולות נחלת התובעת וקו הגבול בין נחלת התובעת לבין נחלת הנתבעים (המצויה בגוש 2555 חלקה 2), הינם בהתאם לקבוע במפת טגניו.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאותיה בגין הליך זה. ערה אני לכך שהתובעת כללה תחילה בתביעתה אף את בן הנתבעים ורעייתו בעוד נמצא שאין הכרח בכך, אולם בסופו של דבר ניכרת ובולטת יותר הטרחתה של התובעת להליך מלא בן 4 שנים שבכללו הליכי ביניים שונים וחמישה דיונים.

בהינתן כל זאת, מצאתי מקום להורות כי הנתבעים ישלמו לתובעת את אגרות המשפט ובלווית הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 16,000 שקלים.

גם מינהל מקרקעי ישראל, הבעלים של הנחלות, לא הביע במהלך כל אותן השנים, היתנגדות באשר לשימוש שעשה הנתבע בדרך.

במקרה ונקבע, כי הרישיון הוא בלתי הדיר, אין נותן הרישיון רשאי לחזור זו. האם הנתבע הנו בר רשות במקרקעין? ובאם כן - מהו טיבה של הרשות שהוענקה לנתבע בעניינינו ? כבר עמדנו על כך, שטענת התובעת היא כי הדרך שבמחלוקת העוברת, ברובה, בתוך נחלתה, נסללה ע"י בעלה המנוח ממיטב כספו לצרכי שימושו ולשימוש בני ביתו בלבד.

חזוק נוסף לגירסת הנתבע ניתן למצוא בעובדה, כי שני בעלי הדין הקצו שטח זהה מחלקתם בכדי להכשיר את הדרך, כדרך מעבר אל הנחלות.

לעניין התקיימותו של התנאי הראשון, כבר נקבע כי "זכות מעבר" הנה זכות הנכללת בגדר סעיף 94 לחוק המקרקעין בהיותה ראויה להוות זיקת הנאה (פרשת אסטרחאן, שם).

...

בנסיבות המתוארות לעיל, אין מקום למסקנה כי במקרה שלפנינו דורש הצדק שהרישיון יוסיף ויימשך בדרך העוברת בתוך משק התובעת, בניגוד לרצונה וכנגד זכויותיה, לתקופה בלתי מוגבלת, ולכל היותר, יהא הנתבע זכאי להחזר השקעותיו והוצאותיו אחר ביטול הרישיון.

יצוין כבר כאן, כי אין בידי לקבל טענה זו. זיקת הנאה, לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין, הינה "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים קבועים בסעיף 94 לחוק המקרקעין הקובע שלושה תנאים מצטברים להשתכללותה של זיקת הנאה: הזכות נושא השימוש היא "זכות ראויה להוות זיקת הנאה" ; אופייו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין ; תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות (ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה (3) 720, עמ' 732 (להלן: "פרשת אסטרחאן").

סוף דבר משום כל הטעמים שפורטו לעיל, הנני מקבלת את התביעה במובן זה שהנני אוסרת על הנתבע 1 לעשות שימוש בחלק הדרך העוברת בתוך נחלתה של התובעת ואשר מכונה ע"י המומחה דרך "מגורים", ומורה על סילוק ידו ממנה.

מכאן התביעה שלפניי, במסגרתה עתרה התובעת לחייב את רשות מקרקעי ישראל להסב את חוזה החכירה אל התובעת ולהאריכו למשך 49 שנים נוספות, לחילופין עתרה התובעת כי תוקצה לה קרקע חלופית או כי תפוצה בתשלום בסך חמישה מיליוני ₪, המשקפים את שווי הנחלה.

רמ"י דחתה בקשה זו מכמה טעמים: בנחלה לא הוקם בית מגורים ואין מחזיק בה מטעם מי מהיורשים; המנוחים נטשו את הנחלה בשנות ה-40 והנחלה עברה לשטח המשבצת של המושב; נטישת המנוחים את הנחלה מהוה הפרה של מטרת חוזה החכירה הקובעת כי "החוכר מחוייב לשבת על הנחלה ולעבד אותה בקביעות". רמ"י אף הודיעה כי תנקוט בהליכים לביטול החכירה הרשומה על שם המנוחים בלישכת רישום המקרקעין.

זיקתם לנחלה נובעת מפסקי דין שנתקבלו בעיניינם ובהם נקבע כי הם זכאים להקצאת חלקות נוספות מתוך הנחלה שיתווספו לחלקותיהם, לצורך הקמת בתים לבנים ממשיכים.

גם בני הדור השני של מישפחת לנה, בהירה ויעקב, לא נקטו בפעולה כלשהיא באשר לנחלה [פר' עמ' 48, ש' 26-24], לא שבו אליה ולא הביעו כל דרישה באשר אליה.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – התביעה בתיק העיקרי נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי וכפועל יוצא מהיקף ההליכים שלפניי, שכללו מספר ישיבות קדם משפט וכן שתי ישיבות הוכחות בהן נשמעו עדים לא מעטים, אני מחייב את התובעת בשכ"ט ב"כ הנתבעים בסך 20,000 ₪ לכל אחד מהנתבעים המיוצגים: רמ"י, האגודה וקבוצת הנתבעים 10-3.

הסעדים המבוקשים בתביעה העיקרית הנם: סעד הצהרתי לפיו לתובעים זכות מעבר מכוח רשות בלתי הדירה ו/או זיקת הנאה מכוח כורח בדרך עפר סטאטוטורית העוברת צמוד לנחלתם (נחלה 7), בשטח המוגדר מבני משק בתכנית 3578/ג המהוה לטענתם דרך גישה בלעדית באמצעות רכב למבנה לול שהוקצה להם ע"י האגודה והסוכנות היהודית במהלך שנות השישים; צו מניעה קבוע המורה לסעדיה להמנע מבצוע עבודות ו/או מכל פעולה שיש בה כדי לחסום ו/או להפריע לשימוש התובעים או מי מטעמם בדרך העפר ו/או להמנע מהוצאת היתר בניה לעבודות אלה; צו לסילוק יד סעדיה מדרך העפר; צו עשה המורה לסעדיה להסיר כל חסימה או מיכשול שהציב בדרך העפר המובילה ללול של משק התובעים.

דיון והכרעה המחלוקת העיקרית בין בעלי הדין עניינה בשאלה: האם דרך העפר נשוא התביעה מהוה חלק משטח חקלאי שהוקצה במקור ע"י האגודה למשק/נחלה 6 (כטענת סעדיה), או שמא מדובר בדרך עפר ששרתה במשך שנים רבות את משקים 6-7 ואשר עפ"י המצב התיכנוני הנוכחי לא הוקצתה ע"י האגודה לשימוש בלעדי של נחלה כלשהיא, אלא לשימוש צבורי משותף לכלל חברי האגודה, מכוח תכנית 3568/ג' בתוקף (כטענת רחמים ומשפחת חדד)? ככל שטענת סעדיה היא הנכונה ומדובר בקרקע חקלאית המהוה חלק משטח נחלה 6, וזאת בהתאם לחלוקה היסטורית של הנחלות במושב עבדון (שטח שהוקצה להוריו המנוחים של חזריה לפני עשרות שנים הממוקם מאחורי נחלה א' (בייעוד למגורים) של נחלה 6, וזאת כשטח בייעוד מבנה משק (אשר בין השאר שימש כשטח לתפעול הלול שהיה ממוקם מאחורי נחלה א' (מגורים) של משק 6 ונהרס ע"י סעדיה לאחר ביצוע עסקת המכר עם חזריה), כי אז עולה השאלה, האם רחמים הוכיח טענת הגנה ראויה אשר מכוחה קמה לו זכות שימוש בדרך העפר נשוא התביעה לשם גישה בלעדית ברכב ללול המטילות שלו בנחלה 7, אשר חלקו הצפוני של אותו מבנה לול גובל בדרך העפר נשוא התביעה.

כאמור, סעדיה מנסה לבסס את טענתו לפלישה לשטח חלקה 6 מצד רחמים/חדד על גבולות נחלה 6 כפי שמופיעים בתכנית מתאר 2265/ג ואילו רחמים וסעדיה מנסים לבסס את טענתם כי לא פלשו כלל לשטח נחלה 6, על שימוש בפועל במשך שנים בשטח המריבה ללא כל הבעת היתנגדות מצד בעלי הזכויות בנחלה 6 ועל תכנית המתאר החדשה (3578/ג') שלטענתם ביטלה את תכנית המתאר הישנה (תכנית 2265/ג), אשר בעקבותיה הפך שטח המריבה לשטח צבורי משותף המשרת את כלל חברי האגודה.

...

כלומר לא התב"ע היא שיוצרת את זכויותיו הקנייניות של החוכר, אלא זכויותיו הקנייניות של החוכר הן שכפופות ומותאמות להוראות ולמגבלות התכנוניות הקבועות בתב"ע. לאמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי ממכלול הראיות שהובאו בפניי לא שוכנעתי בנכונות טענת סעדיה כי תכנית 2265/ג הינה תכנית איחוד וחלוקה שקבעה את הגבולות הסופיים של הנחלות הנדונות.

סוף דבר הנה כי כן, מכל האמור לעיל ניתן להגיע להכרעה בסכסוך המשפטי הנוכחי, ובכפוף לאמור בסעיפים 80 – 82, ולקבוע כי יש לשמור על המצב הקיים כהווייתו נכון ליום תחילת הסכסוך.

ציווי זה יקוים תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה. התביעה שכנגד נדחית.

מגרשים אלה הם חלקות האדמה היחידות, שאפשר להקצות לבנים ממשיכים או לאחרים לשם דיור, באותם מקרים חריגים שבהם אין אפשרות לבנות להם בתים על נחלאות אבותיהם מהנימוקים המפורטים בסעיף ב' לעיל.

במכתבו מיום 12.1.83, שבו מסר סגן פרקליט המדינה המלומד "פרטים נוספים" לעותרים, לפי בקשתם, הוא מרחיב את הדיבור על המניע להצבת התנאי האמור (סעיפים 7-8): "קיים תמיד חשש שמגרש המיועד לבעל מיקצוע יהפוך ליחידת מגורים בלא כל זיקה לנעשה במושב, לא מבחינה חקלאית ולא מבחינה אחרת, ובכך ייפגע צביון המושב מבחינה חקלאית וחברתית". ביום 31.1.79 מינה שר החקלאות ועדה לאישור חריגי בניה במושבים (להלן-הוועדה לחריגי בנייה), מורכבת מבאי-כוח של גופים שונים, העוסקים או מעורים בענייני ההתיישבות החקלאית, ובראשה נציג המינהל (נספח ב' לעתירה).

עם אישור מעמדו של העותר השני כבן ממשיך פנו העותרים בבקשה נוספת אל ועד המושב, והיא-לצרף לנחלת העותר את המגרש, הנמצא מעבר לכביש מול חזית הנחלה, לשם הקמת בית לבן הממשיך.

המומחה מעיר בסיכום חוות-דעתו, שאם אין נכונות לפעול באחת משתי הדרכים הנ"ל, אזי לא ניתן לבנות בית נוסף במקום, אולם במכתב הלוואי, שהסוכנות היהודית המציאה לוועדה לחריגי בנייה, נאמר "שלאור הבדיקה שערכנו הובהר לנו שיש מקום לבנית בית עבור הבן הממשיך במשק ההורים". חוות-דעתו של מר חשמונאי, אדריכל מחוז חיפה של האגף לבנייה כפרית במשרד השיכון, שבה הוא הביע את הדעה-אשר כבר צוטטה לעיל-"כי המבנה סדוק בצורה כזאת שלדעתי הנו מסוכן וחייב בהריסה...

הוגשה גם חוות-דעת מטעם מינהל מקרקעי ישראל במחוז תל-אביב (נספח מש/4 לתצהיר התשובה), לפיה "מפקח משרדנו בדק את הנחלה הנ"ל של משפחת קנירש ומצא שאין אפשרות לבנות בית מגורים נוסף בנחלה". אולם המצהיר מטעם המשיבים מציין (בסעיף 14), כי "הן המפקח והן מר רייזמן (האחראי המחוזי-י' כ') אינם אדריכלים". יתר-על-כן, מתוך השוואה עם שתי חוות הדעת הראשונות יש להניח, כי המפקח לא הביא בחשבון הריסת אחד מהמבנים המשניים על-מנת לפנות מקום לבניית בית.

...

אין בכוונותנו לדון בפרטי העובדות של כל מקרה ומקרה, אך ייאמר בהכללה, כי ההסברים המפורטים, שניתנו על-ידי בא-כוח המשיבה (בסעיף 22 לתצהיר התשובה), מאמתים את המסקנה האמורה, שקשה לערוך השוואות בין מקרים אינדיוידואליים בודדים ולהסיק לפיהם מסקנות של הפליה לגבי העותרים.

העובדה, שהוועדה בדקה מאות בקשות במשך התקופה הארוכה הזאת, מוכיחה, כי הוועדה החמירה מאוד במתן אישורים לחריגה מהמדיניות שהותוותה על-ידי המשיבים, ואין לנו כל יסוד לחשד, המועלה על-ידי העותרים, שהיא העניקה רישיונות "לאנשים הקרובים אל הצלחת". אני סבור, שהוועדה לבנייה חריגה נהגה בזהירות מירבית ובדקה באופן יסודי, באמצעות מומחים, את העובדות השייכות לעניין.

אני סבור איפוא, שיש לבטל את הצוו-על-תנאי, לדחות את העתירה ולהטיל על העותרים הוצאות ושכר טירחת עורך-דין בסך 10,000 שקל.