שעבוד משכנתאות לחובות הרשומים ברשם המשכונות

על-פי סעיף 20 לחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958: "נושה שיש לו על חובו עירבון, משכנתה, מישכון או שיעבוד כיוצא באלה, אין בהתיישנות כדי לפגוע בזכותו להפרע מן השיעבוד". מכאן עולה, שעל-פי סעיף 20 לחוק ההתיישנות, מימוש מישכון איננו נתון למיגבלות של היתיישנות, וגם אם המשיב פותח את תיק מימוש המישכון לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה כספית, הדבר איננו שולל מהמשיב את האפשרות להגיש בקשה למימוש מישכון, לאור הוראת סעיף 20 לחוק ההתיישנות.

עיון בהודעת המישכון נשוא התיק מלמד, כי המישכון נרשם תוך פירוט שמם של המבקשת ובעלה כחייבים אשר חתמו על הודעת המישכון ושל המשיב כנושה, וכן נרשם פירוט מדויק של הזכות בנכס המקרקעין המשועבד, באופן שניתן לזהותו ללא כל ספק: "ככלל, כוחו של המישכון יפה בין הצדדים להסכם שיצר אותו – החייב והנושה. תוקפו של המישכון כלפי נושים אחרים של החייב מותנה בפועלות נוספות המנויות בסעיף 4 לחוק המישכון. לענייננו, רלבאנטי סעיף 4 (3) לחוק המישכון, לפיו משנרשם המישכון אצל רשם המשכונות, כוחו יפה גם כלפי נושים אחרים של החייב. רישום המישכון ברשם המשכונות נעשה על פי הוראות תקנות המישכון (סדרי רישום ועיון, התשנ"ד – 1994 (להלן: "תקנות המישכון").

...

אשר על-כן, לאור כל הנימוקים לעיל, הבקשה נדחית בזה.

המבקשת תשלם למשיב הוצאות הדיון ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מהיום.

כפי שעולה מסעיפים אלה, במועדים הרלוואנטיים לתביעה הדירה היתה רשומה במנהל מקרקעי ישראל והמשכנתא אליה התייחסו הצדדים בחוזה, לטובת בנק לאומי למשכנתאות, הנה למעשה מישכון הרשום ברשם המשכונות כשיתרת חוב ההלוואה במועד חתימת החוזה, עמדה ע"ס של 371,346 ₪.

אומנם לא היה די באישור זכויות זה כדי ללמד על העידר רישום אחר ברשם המשכונות, ואולם מה שעוגן בחוזה, בהסכמת ואולי לבקשת שני עורכי הדין, היתה דרישה לקבלת אישור זכויות 'נקי', לאחר שהוצג אישור זכויות בו היה רשום "שיעבוד משכנתא" ומכאן שלא היתה כל הפרה מצידה של הנתבעת בעיניין זה. ועתה להפרה השלישית, האיחור במסירת החזקה בדירה אל מול המועד הקבוע בחוזה.

...

עם זאת, הודעה זו לא הוגשה כחלק מראיות הנתבעת והיא צורפה אך לסיכומים מטעמה, ללא רשות מביהמ"ש. ובכן, אין ספק כי הגשת ראייה חדשה לסיכומים ללא קבלת רשות מביהמ"ש הינו מהלך חריג הנוגד את הכללים המקובלים, אם כי בנסיבות העניין, הואיל ואין במסמך זה כדי ל'הפתיע' את התובעים ואלה התייחסו בסיכומים בהרחבה לשאלת ההפרה גם בהנחה שייקבע כי מדובר במשכון שבוטל לפני החתימה על החוזה ומאחר ובכל מקרה אני סבורה כי עלה בידי הנתבעת, לאור גרסתה העובדתית וטיפול הבזק שעשתה באותו רישום, להוכיח כי מדובר ברישום של משכון שבוטל, מצאתי לקבל את המסמך כראייה חרף העיתוי בו הוגש.

למסקנה זו הגעתי גם לאחר שנתתי את דעתי למידת הפגיעה בתובעים שהינה פחותה בנסיבות המקרה (גם לאור העובדה כי אין מדובר בטענה מפתיעה) אל מול חשיבות המסמך להסרת ספק, ככל שהוא קיים, ביחס לביטול המשכון ופקיעתו זמן רב לפני החתימה על החוזה.

לאור המקובץ, אני מורה על דחיית התביעה.

הסכם פשרה זה בא על רקע הסכמי ההלוואות שבמסגרתן כבר שועבדו המקרקעין, ואף נרשמה ביחס אליהן הערת אזהרה בדבר התחייבות לרישום משכנתה וכן שטר מישכון.

במקרה שלנו, לא מדובר במשכנתה שנרשמה בלישכת רישום המקרקעין, ואף לא במישכון שנירשם אצל רשם המשכונות, שהרי אין חולק כי ביחס להסכם הפשרה, לא נרשם מישכון, ואף לא הערת אזהרה בדבר התחייבות לרישום משכנתה, ולכן מימוש המישכון ייעשה בהתאם לסעיף 17 לחוק המישכון, על פי צו של בית המשפט.

במילים אחרות, בנסיבות דנן על המבקש להוכיח את כל העובדות המקימות זכות על פי טענתו לרישום מישכון על הנכס כשם שעליו להוכיח כי המשיבים הפרו את ההסכמים שנערכו ביניהם, וכי בעקבות הפרה זו זכאי הוא לממש את המישכון כך שייפרע מהנכס עד גובה חובם הנטען של המשיבים.

...

לא שוכנעתי כי בנסיבות המקרה שלפנינו, ראוי לנקוט בסעד הדרסטי של ביטול הסכמי ההלוואות ו/או הסכם הפשרה.

חשוב ועיקר, גם אם אצא מנקודת המוצא לפיה, הסכם הפשרה הינו 'חי הנושא את עצמו', הרי שהתובעת הפרה את חובת הגילוי גם ביחס להסכם פשרה זה. העובדה שבדיעבד מתברר כי ההפרש בין סכום הסכם הפשרה (225,000 ₪) לחובו הנומינלי של הנתבע (202,100 ₪) הינו 22,900 ₪ בלבד ביחס לתקופה שחלפה מאז מתן ההלוואות ועד לסיום התשלום על פי הסכם הפשרה, אין בה כדי לשנות מן המסקנה כי גם ביחס להסכם הפשרה הופרה חובת הגילוי שנקבעה בחוק אשראי הוגן, באופן שלטעמי, הסעד המתאים בנסיבות העניין הוא פטור מתשלום הריבית באופן שישקף את ההרתעה הנדרשת בעניין הפרת חובת הגילוי.

סוף דבר: סכום החוב בסך של 192,100 ₪ (קרן בלבד), צמוד מיום 1.4.18 ועד היום יסולק תוך 30 יום.

באשר למעמדו של המישכון יש לדחות את טענת המנהל המיוחד, שתנאי המשכנתאות הופרו ע"י המערער, בכך שנירשם על ידו מישכון ברשם המשכונות.

דיון והכרעה: מעמדו של המישכון "מישכון" מוגדר לחוק המישכון כך: "1(א) משכון הוא שיעבוד נכס כערובה לחיוב. הוא מזכה את הנושה להפרע מן המישכון, אם לא סולק החוב". סעיף 2(א) לחוק המישכון קובע: "הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנידון". ואילו סעיף 91 לחוק המקרקעין קובע: "91. בכפוף להוראות פרק זה, יחולו על משכנתה הוראות חוק המישכון, תשכ"ז-1967. אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא ע"י משכנתה." (ההדגשה הוספה- ע.ו.נ).

מהגדרה זו עולה כי רק שיעבוד או עכבון יעניקו לבעליהם מעמד של נושה מובטח ובעניינו, משאין המדובר בעכבון, נשאלת השאלה האם הערת האזהרה, כפי שנרשמה לטובת המערער, הנה בגדר "שיעבוד"?: סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע: "126(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, או להמנע מעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההיתחייבות (להלן: "הזכאי") הערה על כך..

...

על פי המבחן שהעלו המחברים שלמה לוין ואשר גרוניס בספרם פשיטת רגל (מהדורה שלישית, 2010) ואשר אומץ בפסיקה, משמוגשת תביעת חוב בפשיטת רגל, יש לבחון האם בנסיבות העניין יגדיל ויתורו של הנושה על ההערה את נכסי החייב, אם לאו ובלשונם: - "האם יש לראות בעל הערת אזהרה, שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 כערובה לחיוב, נושה מובטח? ההלכה הפסוקה מצאה בהערת האזהרה הן סממנים קניניים והן אחרים, שאינם קניניים. בעניין אחד אמר בית המשפט העליון כי אכן בעל הערת האזהרה הוא נושה מובטח; אך לעניין הגשת תביעת חוב בפשיטת רגל – כך נראה לנו – אין השאלה היוריספרודנטיאלית הכללית מתעוררת בהיקפה הרחב, אלא מתעוררת שאלה מצומצמת יותר: האם, בנסיבות הענין, יגדיל ויתורו של ה'נושה' על ההערה את נכסי החייב אם לאו? "בהיות הערת האזהרה יצור כלאיים שאינו ניתן לסיווג בגדר אחת המשבצות המשפטיות המקובלות, יש לבחון את הערת האזהרה הקונקרטית, על נסיבותיה האינדיבידואליות, כדי להשיב על שאלה זו" (עמ' 263).

יישום המבחן בענייננו מביא למסקנה כי ויתור על הערת אזהרה שלילית, בנסיבות שבפניי, אינו מגדיל את מסת נכסי החייבים, שכן ממילא היו רשומות משכנתאות על הנכס, כך שוויתור המערער על הערת האזהרה לא היה מונע את מימוש הדירה, וזה היה מפקיע את הערת האזהרה.

סיכומם של דברים, בשים לב לכך שבהסכם ההלוואה לא נקבע מהו תוכן הזכות הנתונה למערער בנכס, בשים לב להערת האזהרה השלילית שנרשמה, שאין מאחוריה התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין ותכליתה מניעת עיסקה במקרקעין בלבד ובהתחשב בכך שהנכס נושא ההערה נמכר ואין בכוחה של הערת האזהרה למנוע מימושו, אני קובעת כי הערת האזהרה שנרשמה על ידי המערער על הנכס, אינה מעניקה למערער מעמד של נושה מבוטח.

מדובר במישכון מס' 2007031181 על ביתם של התובעים, משק 68 מושב שלווה, אשר נרשם ברשם המשכונות ביום 1.3.2007 (להלן: "המישכון").

סעיף 20 לחוק ההתיישנות תשי"ח 1958 קובע כדלקמן: "נושה שיש לו על חובו עירבון, משכנתה, מישכון או שיעבוד וכיוצא באלה, אין בהתיישנות כדי לפגוע בזכותו ליפרע מן השיעבוד". מכאן שגם אם ייקבע כי נותר חוב, אין בכך פסיקה כי על התובעים לשלם לנתבע סכום כלשהו, אלא רק קביעה כיצד לממש את המישכון שאיננו מתיישן.

...

סיכומו של דבר במסגרת הבקשה למימוש המשכון, קבעה כב' רשמת ההוצאה לפועל כי על מגידיש לפנות לבית המשפט אשר יברר את טענותיו לפרעון החוב שלהבטחתו נועד המשכון.

אני קובע אפוא, כי מדובר בחוב של 320,000 ₪, ממנו הושב סכום של 93,700 ₪, היינו נותרה יתרת חוב שניתן לממש ע"י המשכון בסך 226,300 ₪.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות ושכר טרחה בשיעור כולל של 10,000 ₪.