שמאי מכריע צריך לפעול בהתאם לוועדת הערר

שיקול נוסף הוא שמירת היכולת של רשויות התיכנון לפעול לקידום צרכי ציבור, כאשר הרחבת הקף הפיצויים תטיל נטל כבד מדי על הרשויות עד כדי הימנעות מאישור תוכניות בשל החשש מהעלות הגבוהה הכרוכה בפצוי בגינן.

באותה שמאות קודמת, קבע השמאי סיון כי שווי המקרקעין במועד הקובע (באותו ענין היה זה יום 27.10.1998) היה 45 דולר למ"ר. ביום 26.5.2008 דחתה ועדת הערר את העררים שהוגשו בקשר לשמאות המכרעת ההיא, וקבעה כי "אנו סבורים, כי קביעתו זו של השמאי היא במסגרת שיקול דעתו המקצועי, והיא סבירה, גם בהתבסס על כך שהמשיבות עצמן מייחסות לחלקה שווי של 28 $". הכרעה זו של ועדת הערר מהוה מעשה בית דין ביחס למשיבה, בכל הנוגע לשווי המקרקעין במועד הקובע.

גם אם עררה של המשיבה אכן היתייחס גם לקביעה זו של השמאי, וועדת הערר לא דנה משום מה בחלק זה של הערר, אין בכך כדי להקנות למערערים את הזכות "לאמץ" לעצמם את עררה של המשיבה בענין זה על מנת "לפתוח" לדיון מחודש שאלה זו. בכל הנוגע לטענותיהם של המערערים בענין חוסר תום ליבה של המשיבה, הרי שדומה כי טענות אלה נסבות בראש ובראשונה אודות העיתוי המאוחר בו שולמו להם פצויי ההפקעה, אלא שענין זה נדון במסגרת תביעת פצויי ההפקעה, ואין צורך להידרש אליו גם במסגרת ההליך הנוכחי.

הפיצויים להם זכאים המערערים מאת המשיבה יחושבו בהתאם לערכים הנקובים בטבלה המסכמת בע' 31 לשמאות המכרעת של השמאי סיון, לאמור, לפי שווי מקרקעין במועד הקובע בסך של 45 דולר למ"ר, ולפי שווי מקרקעין במצב החדש בסך של 10 דולר למ"ר (או 5 דולר למ"ר לגבי שתי חלקות).

...

אינני מקבל טענה זו. אין חולק כי פגיעה בזכויות הבניה היא פגיעה מובהקת בתכונותיהם המקרקעיות של מקרקעין.

סוף דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם לכל אחת משש קבוצות המערערים את הוצאות הערעור בסך 15,000 ₪.

הוועדה המקומית אינה מנמקת על סמך מה היא קובעת את מצבן התיכנוני של החלקות, כאשר, כאמור, בהתאם לאמור בהחלטה, החלטתה ניתנה בהסתמך על חוות הדעת השמאיות ואפילו בחוות דעת השמאי מטעמה ההכרעה בסוגיה זו אינה חד משמעית והוא מתייחס, כאמור, לחלקות כאילו היו בייעוד חקלאי.

ככל שיש ספק, ולא ברור היכן עובר הקו הכחול של התכנית בהתייחס לחלקות נשוא המחלוקת – הספק צריך לפעול לטובת העותר (כאשר, כאמור, לכאורה הקו הכחול צריך לכלול בתוכו את כל שטח השיפוט של העיר חדרה , בה נכללות החלקות).

הינה כי כן, היועץ המשפטי מסתמך על קביעת השמאי יצחקי באשר לגבולות התכנית , ובנוסף, שמאי זה עצמו קבע כי "קיימת פגיעה מסויימת". מאחר וועדת הערר בהחלטתה הסתמכה גם על חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה – ממילא נראה כי העותר "שיכנע, ולו באופן ראשוני כי חלה פגיעה בת פיצוי במקרקעין" (כאמור בסעיף 42 להחלטת ועדת הערר) – ודי בכך כדי להצדיק מינוי שמאי מכריע על ידי ועדת הערר, קודם להחלטתה בערר לגופו.

...

ועדת הערר הוסיפה כי יתכן ושוויין של החלקות בשוק החופשי אכן פחת בעקבות אישור התכנית , אך "משלא הוכחה כל פגיעה תכנונית במקרקעין דין הערר להידחות". (להלן "ההחלטה").

ועדת הערר אימצה את קביעת הועדה המקומית וקבעה בסעיף 70 להחלטתה כי: "בהדבק זה נקדים ונבהיר , כי אנו סבורים שצודקת הועדה המקומית בטענתה לפיה המקרקעין לא יועדו בתכנית 1 לחקלאות, ולמעשה עובר לאישורה של תכנית 2020 לא נקבעו לגביהם הוראות כלשהן בתכנית מקומית. כך עולה להבנתו מעיון בתשריט תכנית 1 אליו הפנו הצדדים, אף שתשריט זה אינו מצטיין בבהירות יתרה". הועדה מציינת כי זו היתה גם עמדת הועדה המקומית בהחלטתה , ובטיעוניה בפני ועדת הערר וכי: " לטעמנו, לו רצה העורר להוכיח אחרת ולהפריך את עמדת הועדה המקומית בנושא, אזי במסגרת כתב הערר ולמזער (כך במקור!) עובר לדיון שהתקיים בפנינו, היה עליו להגיש מפת מדידה או חוות דעת מקצועית אחרת המלמדת כי קביעה זו אינה נכונה , וכי חלה שגיאה באיתור הקרקע על ידה". ועדת הערר גם מציינת כי לא נעלמה מעיניה התייחסות השמאי מטעם הועדה המקומית לנושא הזה, אך לקביעתה: "איתורן המדויק של הקרקעות על תשריט התכנית אינו ענין שמאי, אלא ענין המצוי באופן מובהק בליבת המומחיות של הועדה המקומית ונתון להכרעתה המקצועית. משכך, ולאור עמדתה המנומקת של הועדה , וכאמור, כפי שעולה גם להבנתנו ממכלול המסמכים והמידע הרלוונטי , העדפנו את ה ניתוח התכנוני מטעמה". ועוד הוסיפה ועדת הערר כי נושא זה נבחן גם על ידי הועדה המחוזית, אשר דנה ואישרה את תכנית 2020 למתן תוקף, וקבעה ביום 27.11.12 כי : "גם במצב הקודם לא חל כל יעוד קרקע ברמה מפורטת ולא היו בו זכויות בניה או שימוש, ותכנית זו אף מוסיפה שימוש חקלאי שלא היה קיים במצב התכנוני הקודם". לאור האמור קובעת ועדת הערר כי: "משאלו פני הדברים, איננו מקבלים את טענת הוערר לפיה "התכנית החדשה שינתה את תכונות הקרקע בבעלותי, מקרקע ביעוד חקלאי – קרקע חקלאית רגילה לקרקע ביעוד חקלאי עם הנחיות מיוחדות". אציין כי בניגוד לקביעת ועדת הערר, החלטת הועדה המקומית באשר ליעוד התכנוני הקודם אינה מנומקת, ובניגוד לקביעתה, גם איני סבורה כי על העותר הנטל להוכיח מצב תכנוני של מקרקעין בתחומה של רשות מקומית.

לפיכך, אני מקבלת את הערעור ומורה על החזרת הדיון לועדת הערר, על מנת שתמנה שמאי מכריע.

באמצה את חוות דעתו של השמאי המכריע קבעה ועדת הערר: "במקרה שלפנינו סבורים אנו כי לא נפלה טעות מהותית בפרשנות תכנית רצ/1/1 ותשריט התכנית. בתשריט התכנית מסומן בבירור סימון אפור אשר אין מחלוקת לגביו בין הצדדים. מקבלים אנו את טענת המשיבים כי בהתאם ל"שפת התיכנון" שנהגה אז, ניתנו היתרי הבניה אשר על פיהן בשדרות רוטשילד מצויות חזיתות מסחריות לרוב מזה עשרות שנים.

באימוץ מסקנת השמאי המכריע, לפיה הותרו שימושים מסחריים במקרקעין על פי תכנית רצ/1/1, תוך מתן מקדם ודאות של 15%, בהתבסס על כך שברשימת השימושים המותרים בפרק ה' שבהוראות תכנית רצ/1/1, נקבע שבאזורי מגורים א,ב,ג,ד הועדה המקומית רשאית לאשר גם משרדים, חנויות לשרות הצרכים היום-יומיים של תושבי המקום ובתי מלון (עמ' 3 להחלטתה), היתעלמה ועדת הערר מתכנית רצ/1/1/ג' מיום 10.08.78, ששינתה מתכנית רצ/1/1 והגבילה את סמכותה של הוועדה המקומית לאשר שימושים שונים באיזורי מגורים על ידי כך שהתנתה אותם באישור תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית.

ועדת הערר שהיא וועדה מקצועית פעלה ללא דופי, לא הסתפקה באימוץ חוות הדעת של השמאי המכריע אלא קיימה דיון עינייני, בחנה ובדקה סבירות ההחלטה והאם נפלה בה טעות מהותית.

...

באמצה את חוות דעתו של השמאי המכריע קבעה ועדת הערר: "במקרה שלפנינו סבורים אנו כי לא נפלה טעות מהותית בפרשנות תכנית רצ/1/1 ותשריט התכנית. בתשריט התכנית מסומן בבירור סימון אפור אשר אין מחלוקת לגביו בין הצדדים. מקבלים אנו את טענת המשיבים כי בהתאם ל"שפת התכנון" שנהגה אז, ניתנו היתרי הבניה אשר על פיהן בשדרות רוטשילד מצויות חזיתות מסחריות לרוב מזה עשרות שנים.

ניתן להניח, ברמת סבירות גבוהה, כי שווי הנכס במצב הקודם הושפע מפרשנות זו. עם זאת, נוכח אי הבהירות הקיימת בתכנית המתאר, כמפורט לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי תכנית רצ/59/5/1 יצרה וודאות מלאה לאפשרות השימוש המסחרי בנכס.

לאור האמור אני דוחה את הטענה.

סוף דבר: לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

הפער בין מקדמי הדחייה, רק מוכיח כי הן השמאי המכריע והן ועדת הערר פעלו נכון ובהתאם לדין, ואבאר.

בכל מקרה, בחנתי את טענות המערערת במישור השמאי בהקשר לתכנית 4305 גם לגופן, ולא מצאתי בהן כל ממש, ובודאי שאין לפניי שגיאה של השמאי המכריע או ועדת הערר המצריכים היתערבות של בית משפט זה. הטענה האחרונה של המערערת בהקשר לתכנית 4305 הנה כי בעיניין תכנית תא/3850/מח נהגה המשיבה באופן אחר.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

לפיכך, אני סבור כי ועדת הערר פעלה כראוי ובהתאם לדין, כאשר השיבה את הנושא לשמאי המכריע על מנת שזה יערוך שומה מתוקנת בהתאם להוראות ועדת הערר.

לעניין גבית היטל השבחה בגין הקמת המרתפים, הרי לא היה צורך בעירעור בנקודה זו, היות והשמאי המכריע קבע עוד בשומתו הראשונה, כי לא נוצרה השבחה כתוצאה מההקלה בקומות המרתפים וועדת הערר דחתה את הערר על קביעה זו, ר' סעיף 66 להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).