שלילת זכויות דייר מוגן בגלל מקום מגורים חלופי

בכתב התביעה נטען כי לא מתקיימים לגבי הנתבע תנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, מאחר והוא לא התגורר עם זהבה בדירה במשך ששה חודשים לפני שנפטרה, ומאחר ומקום מגוריו באותה עת היה בתל-אביב.

אשר למידת ההוכחה הנדרשת בנוגע לרציפות מגורים, נקבע בפסיקה כי אין צורך להוכיח מגורים פיזיים במושכר, אלא די בזיקה לבית במהלך כל התקופה הרלוואנטית, וכי אין בהעדרות מן המושכר, כשלעצמה, כדי לשלול את זכויותיו של המחזיק כדייר מוגן, כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו.

בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא(2) 99 נאמר - מפי השופט (כתארו אז) שמגר - כי "המדובר איננו בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע" (עמ' 105), וכי "גם הדירה של הקרוב שהלך לעולמו שימשה למגוריו של מי שטוען לזכות בה ואין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש עתה להפוך לדייר לפי חוק. הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן-המשפחה חלופה למגורים בין מועדפת או לאו. אם יש לו קורת גג חלופית קבועה - להבדיל ממעון אירעי - אינו יכול להכנס בנעלי הדייר המנוח, לידרוש לעצמו זכויות מכוח הדייר שנפטר ולכפות עצמו על בעלי הבית כדייר מוגן מכוח החוק. חוקי הגנת הדייר באו לסייע בידי חסרי מקום מגורים ולא בידי אלה הרשאים לבחור בין חלופות למגורים ומבכרים הדירה האחת שלרשותם על רעותה" (עמ' 106-105).

...

לפיכך, אין לטענה זו השלכה על המסקנה אליה הגעתי בנוגע ל"דירה אחרת".

אשר על כן, הנני מקבל את התביעה לסילוק יד, ומורה לו לפנות את הדירה בקומת הקרקע ברחוב יונתן 24 בחיפה עד לא יאוחר מיום 1.11.2019.

כמו-כן הנני מורה לנתבע לשלם לתובעת אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 4.8.2016, ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 17,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

טענות הצדדים: לטענת התובע, מתקיימת עילת פינוי דייר מוגן בשל נטישת הנכס, הואיל כי מזה זמן רב (לפחות שנה וחצי נכון למועד תחילת נקיטת ההליכים) הדירה אינה משמשת את הנתבעת למגורים, התובע ציין כי הנתבעת מתגוררת במקום אחר, קבוע במרכז הארץ.

(אציין כי הצדדים העלו טענות בהקשר זה, והובאה אף טענה בנקודה זאת מטעם ב"כ התובע, לגבי סבירות המחיר וכיו"ב, אולם לא ראיתי בשאלות הנוגעות למחיר אשר נטען ששולם ומשמעותו, כמעלה או מוריד בנסיבות העניין, מקום שזכות הדיירות המוגנת של המנוח לא הייתה נתונה במחלוקת).

בית משפט העליון עמד לא אחת על כך שאין להסיק מסקנות החורצות את גורלו של דייר מוגן רק מעובדת היעדרו מהמושכר- העדרות כזו לא תישלול באופן מיידי את זכויותיו כדייר מוגן כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו לחזור לנכס.

אני רואה לנכון כי התובע לא הרים את הנטל והוכיח כי לנתבעת יש מקום מגורים חלופי אחר, קבוע ועד סוף ימי חייה.

...

אני דוחה את התובענה בעילת הפינוי בגין נטישה שכן הנסיבות שהוכחו אינן מצדיקות מסקנה של נטישה השוללת את זכות הדיירות המוגנת, מהטעמים כמפורט לעיל.

אשר על כן, הנני מורה כדלקמן: (1) התביעה נדחית.

(2) התובע ישלם לנתבעת, באמצעות בא-כוחם, שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 6,000 בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופטת ד"ר א' סורוקר), מיום 19.7.11 (ת"א 2401-02-10), שבו הורה בית המשפט למר יצחק פז (להלן: "פז") לפנות דירה שבה התגורר כדייר מוגן, וחייב את מר אסף יניב (להלן: "יניב") לשלם לפז "פיצוי בגין הפינוי" בסכום שהוא 60 אחוזים מערכם המשוערך של דמי המפתח ששילם בשנת 1980, ובסך הכול 121,996 ₪.

בית המשפט ציין שעצם קיומה של עילת פינוי אינו שולל את זכותו הקניינית של פז, לחלק בדמי המפתח הרעיוניים שהיה מקבל לו פינה את הדירה בהסכמה (בעניינינו 60 אחוזים), וכי זכותו זו של הדייר צומחת גם מתוך העילה של סעד מן הצדק.

לא היה מקום להורות על פינוי, ולחלופין היה על בית המשפט לפסוק סכום גדול יותר כפצוי, שהרי הסכום שנפסק אינו מאפשר לפז לרכוש מקום מגורים חלופי.

שווי דמי מפתח וחוות דעת של שמאי מקרקעין: בישיבה הראשונה שקיימנו לשמיעת העירעור סברנו כי יש מקום למנות שמאי מקרקעין, הן כדי לבחון אפשרות לפשרה, הן כדי לבחון את סכום הפצוי שפסק בית משפט קמא ביחס לשווי זכות הדיירות המוגנת של פז, בהיתחשב בשינויים במחירי המקרקעין בשלושים השנים שחלפו מאז שילם פז את דמי המפתח.

...

אולם, משמצאנו כי לא קמה עילת פינוי, אין מקום לפסיקת סעד מן הצדק.

לסיכום לפיכך החלטנו לקבל את ערעורו של פז, לבטל את פסק הדין נושא הערעור ולדחות את תביעת הפינוי שהגיש יניב.

ממילא נדחה הערעור שהגיש יניב.

המבקשת טוענת שהדירה מושא הבקשה נימצאת בחזקת משפחתה מזה 87 שנים ולאורך 3 דורות, כי המבקשת התגוררה בדירה כימעט כל חייה מאז ילדותה ואף לאחר שנישאה וילדה את ילדיה וכי דחיית הבקשה משמעה פינוי המבקשת וילדיה מדירת המגורים בה התגוררו כל ימי חייהם, כל זאת שעה שאין למבקשת כל מקום מגורים חלופי ואף לא יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום המגורים - כך שאם המבקשת תפונה, היא וילדיה יושלכו לרחוב וייותרו ללא קורת גג. המבקשת מבקשת לפטור אותה מהפקדת ערובה, לאור מצבה והיא מוסיפה וטוענת כי באם לא יעוכב הפינוי, יתייתר הדיון בתובענה לביטול פסק הדין ושערי בית המשפט ינעלו בפניה בטרם בירור זכויותיה לגופן.

בתשובה טוענת ב"כ המבקשת כי על מנת לשלול זכות כדייר ממשיך, חוק הגנת הדייר חייב קיומה של דירת מגורים נוספת ולמבקשת לא היה מעולם בית אחר למגורים וכי לצורך הכרה במבקשת כדיירת נדחית לא נידרש שתתגוררבדירה בתקופה שבין פטירת הדייר המקורי לפטירת הדייר הנגזר.

טענת המבקשת שעורך הדין שייצג אותה בהליך העלה טענת הגנה מוטעית שמדובר ב"דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, תשנ"ח -1998 ולא טען את טענת ההגנה ה"נכונה" להיות המבקשת בעלת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה וכן מכוח דיירות מוגנת "נדחית" על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ועל כן לא הנה למבקשת יומה, אין בה להצדיק ביטולו של פסק הדין שאישר הסכמת הצדדים לפינוי.

...

לטענת המבקשת, עו"ד בבייב שלח עורכת דין צעירה ממשרדו לדיון בתביעת הפינוי, וטען מטעמה כהגנה טענה שגויה ולפיה הדירה היא "דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח -1998, ולא טען שלמבקשת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה ולחלופין שלמבקשת זכות דיירות מוגנת "נדחית" בדירה, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972.

טענתה להיותה דיירת מוגנת נדחית מעלה על פניו קושי, אם לא יותר מכך, כאשר המבקשת אינה מצביעה על התקיימות כל התנאים המצטברים להכרה בה כדיירת מוגנת נדחית ובכללם, המשך מגוריה בדירה מאז סבה (הדייר המוגן המקורי הנטען) ועד לפטירת האב (הדייר הנגזר הנטען) (ראו; סעיף 27 לחוק הגנת הדייר; רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 34 (2000)).

שיהוי בהגשת הבקשה, מטה את הכף שלא להיעתר לה (ראו: רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.2010)) וכבר נפסק ש"אין לקבל התנהלות של בעל הדין השוקט על שמריו ורק כאשר "חרב" הפינוי מונחת על צווארו, בוחר הוא לפתוח בהליכים שונים שמטרתם לעכב או למנוע את הפינוי.

הבקשה, אפוא, נדחית.

על פסק דינו של בית משפט השלום הגיש המבקש ערעור לבית המשפט המחוזי, בגדריו טען כי בית משפט השלום לא היתייחס בפסק דינו לטענותיו המקדמיות של המבקש, הנוגעות לאי הוכחת מעמדו של המשיב 1 כמנהל הזכויות בנכס, וכן לטענת רכישת הזכות לדיירות מוגנת מכוח השיפוצים.

באשר למאזן הנוחות נטען כי אי מתן הסעד המבוקש צפוי לגרום למבקש, בן 79, כמו גם לבני משפחתו, הכוללת את אשת המבקש, בנו, אשת בנו וששת ילדיהם, נזק חמור ביותר, וזאת בהיתחשב בעובדה שאין למבקש כל נכסים נוספים ומקום מגורים חלופי.

באשר למאזן הנוחות, טוענים היורשים כי משקיבל המבקש, משקולי חסד גרידא, שתי ארכות מבתי המשפט דלמטה, אין להעתר לבקשתו הנוכחית, המהוה, לסברת היורשים, אך ניסיון "למשוך זמן". בנוסף, שוללים היורשים את טענת המבקש, לפיה אם בקשת רשות העירעור שהגיש תיתקבל לא יהיה ניתן להשיב את המצב לקדמותו.

...

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, וזאת באמצו את המסקנה אליה הגיע בית משפט השלום באשר לאי הרמת נטל הוכחת המעמד של דייר מוגן על-ידי המבקש.

באשר למאזן הנוחות, טוענים היורשים כי משקיבל המבקש, משיקולי חסד גרידא, שתי ארכות מבתי המשפט דלמטה, אין להיעתר לבקשתו הנוכחית, המהווה, לסברת היורשים, אך ניסיון "למשוך זמן". בנוסף, שוללים היורשים את טענת המבקש, לפיה אם בקשת רשות הערעור שהגיש תתקבל לא יהיה ניתן להשיב את המצב לקדמותו.

במצב דברים זה ראיתי להיעתר לבקשת המבקש.