שכר טרחת עורך דין כתנאי לרישום מקרקעין

תמצית טענות הנתבע: הנתבע טען כי במהלך שנת 2017 ועד ליום 05.12.2019, היתקיימה בין הנתבע לבין התובע מערכת יחסים של עורך דין – לקוח במסגרתה התובע טיפל, ייעץ וניהל הליכים משפטיים בענייניו של הנתבע, לרבות בתובענה אזרחית בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת ת"א 51772-10-17 וכן תובענה אזרחית במסגרת ת"א 66773-01-18 כנגד צדדים שלישיים בנוגע למקרקעין שבבעלות הנתבע.

על אף שאין חובה כי הסכם שכר טירחה בין עורך דין ללקוח יהיה בכתב, בשורה של פסקי דין נקבע שמן הראוי שהסכם שכר טירחה ייערך בכתב, בין היתר על מנת למנוע חילוקי דיעות והתדיינויות ממושכות בנושא זה בבית המשפט.

סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שעניינו קיום בסכום ראוי קובע כי "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה". בעיניין הבסיס הנורמאטיבי לקביעת שכר ראוי וזכותו של עורך דין לשכר ראוי במקרים הרלוואנטיים ראו ע"א 136/92 בייניש-עדיאל-עורכי-דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ פ"ד מ"ז (5) 114: "בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא, ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השרות שכבר ניתן. בכך יש כדי ליצור את האיזון הראוי שבין זכות הלקוח לייצוג תוך שמירה על יחסי אמון מלאים בינו לבין פרקליטו, לבין זכותו הלגיטימית של עורך הדין לקבל שכר בגין טירחתו...הבסיס הנורמטיבי לקביעת שכר ראוי מעוגן בהוראות  סעיף  46לחוק החוזים (חלק כללי), הקובע לאמור: 'חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה'. הוראה זו מקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט, והגיונה טמון בעקרון כי אדם זכאי לשכר בגין עמלו, שאם לא כן יימצא מקבל השרות מתעשר שלא כדין (ראה גם ע"א 499/89,  502רמת אביבים בע"מ ואח' נ' מירון, בן-ציון ופריבס עורכי-דין, שותפות רשומה; מירון, בן-ציון ופריבס, עורכי-דין, שותפות רשומה נ' רמת אביבים בע"מ ואח' [3], בעמ' 594)" להלן אעמוד על השירותים המשפטיים אשר סיפק התובע לנתבע.

לאחר שעיינתי בחומר הראיות בתיק ושמעתי את העדויות שוכנעתי כי אין התובע זכאי לשכר טירחה בסך של 2,340 ₪ בגין הוצאת מיסמכי עסקה לביטול ורישום הערת אזהרה לרבות הוצאות שליחים ואגרות.

...

סוף דבר: דין התביעה להתקבל חלקית.

אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובע סכום כולל מע"מ של 8,071 ₪.

הנתבע ישלם את הסכומים האמורים בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישאו הסכמים הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

עוד טוענת התובעת, כי לא ניצלה את יתר השותפים במקרקעין, אשר היו מיוצגים על ידי עורכת דין המיתמחה בדיני מקרקעין, וערכו בדיקות במשך כחודש, בטרם הגיעו למסקנה המתבקשת, כי מדובר בחובות משותפים של כלל השותפים במקרקעין, שהצטברו לאורך שנים רבות.

חשוב לציין, כי הנתבע לא שיגר הודעה לצד שלישי לעריית רחובות, ככל ויש לו טענות כלפי דרישת הערייה מהתובעת, לשלם את כל החוב ההסטורי המשותף, כתנאי לרישום הסכם השתוף בספרי המקרקעין והעברת הזכויות במקרקעין לצד ג'.

בנוסף, יישא הנתבע בחלקו בשכר טירחת עורך הדין שערך את הסכם השתוף בסכום של 1,170 ₪, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.7.19 ועד למועד התשלום המלא בפועל.

...

עוד טוענת התובעת, כי לא ניצלה את יתר השותפים במקרקעין, אשר היו מיוצגים על ידי עורכת דין המתמחה בדיני מקרקעין, וערכו בדיקות במשך כחודש, בטרם הגיעו למסקנה המתבקשת, כי מדובר בחובות משותפים של כלל השותפים במקרקעין, שהצטברו לאורך שנים רבות.

לסיכום, לא מצאתי להטיל דופי כלשהו במהימנות התובעת, בניקיון כפיה ובתום ליבה בעניין התנהלותה מול עיריית רחובות, עובר לגיבוש הסכם השיתוף בכתב מיום 30.12.18, אשר נרשם בספרי המקרקעין והוביל לכך שכל שותף קיבל חלק מסוים ומוגדר במקרקעין.

על יסוד כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את חלקו בחוב ההיסטורי במקרקעין בסכום של 36,766 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.7.19 ועד למועד התשלום המלא בפועל.

תוצאת הדברים היא, כי אני מקבלת את התביעה ברובה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סכום של 40,382 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.7.19 ועד למועד התשלום המלא בפועל.

הוא הסביר שהתובע שילם 75,000 ₪ ועוד 5,000 ₪ שכר טירחה לעורך דין, וזה 80,000 ₪, אז שאם העסקה לא תצא לפועל, שלפחות 20,000 $ יהיו בכיס של התובע ולא של הנתבע 1.

לפי סעיף 7 להסכם שלפיו רכש התובע את זכויותיו, נקבע שהקונה יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר החתימה על ההסכם בתנאי שיפקיד בידי עו"ד מאזן באבא במעמד חתימת ההסכם יפוי כח המייפה את כוחו לבטל את רישום הערת האזהרה במקרה של ביטולו כדין של ההסכם על ידי המוכר.

הוסכם שכל המסים עד לחתימת ההסכם והיטל השבחה ומס שבח מקרקעין יחולו וישולמו על ידי המוכר, וכל צד ישא בשכר טירחת עורך דינו.

בעדות ראשית חזר על גירסה זו, ואמר שהיה בקרקע עם נביל והמודד שהראה לו איפה השטח, אבל הנתבע 1 לא היה שם. מאז פנה שוב ושוב לנביל לרישום הקרקע, ואז גילה שיש הערת אזהרה באמצעות עורך דין מלקוחותיו שבדק זאת, ואז נפגש עם הנתבע 1 וסידרו את העניין.

...

על כן, אני מורה לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על החלקים שנותרו בבעלות רמזי אבו חמד, שהם 1762/27253 חלקים בחלקה 9 בגוש 10264 לטובת התובע סוהיל כראם ת"ז 05255607.

במקביל, אני מורה להמציא לרשות המסים את העתק פסק הדין, על מנת שיקבעו את שווי המקרקעין לצורך גביית המסים המתאימים.

התובע ישלם לנתבע 3 הוצאות משפט בהתחשב בשווי המקרקעין, בעבודה שנדרשה ובתעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין, בסך 35,100 ₪.

רק לאחר מותה של המנוחה ובשל תנאי בהסכם מכירת הדירה לצד שלישי סילקו היורשים את המבנה הבלתי חוקי.

העובדה שהסכמה זו לא נרשמה בלישכת רישום מקרקעין אינה רלוואנטית לסוגיית ההנאה שהפיקו צ'ונה ובני משפחתה מבניית התוספת הבלתי חוקית, על גבי אותה חצר, ולכן אני קובעת כי התובעת זכאית ל-100% מ"סכום הזכיה", וזאת עבור שבע השנים טרם הגשת התביעה ושמונת החודשים שלאחר הגשתה, עד להריסת התוספת בנובמ' 2021.

אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, להשיב הוצאות משפט בסך 17,286 ₪ וכן מחייבת אותם ביחד ולחוד לשאת בשכר טירחת עורך דין בסך כולל של 18,500 ₪ (בהתאם לתעריף המינימלי המומלץ על ידי לישכת עורכי הדין).

...

התעלמתי מהדרישה לדמי שימוש בסך של 378 ₪ בגין השימוש שעשתה המנוחה במרפסת שנוצרה מעל לתוספת הבניה, בהיות הדרישה קטנונית ומשום שבניגוד לשימוש בתוספת, המנוחה לא הרויחה ולא חסכה סכום זה. שקלול כל הנסיבות והאמור לעיל, מביא אותי למסקנה שהאיזון הראוי בין שתי נקודות המבט של כל אחד מהצדדים לגבי הזכיה, היא לחצות ההפרש ולהעמיד את סכום הזכיה על סך של 29,000 ₪ לשנה.

העובדה שהסכמה זו לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין אינה רלוונטית לסוגיית ההנאה שהפיקו צ'ונה ובני משפחתה מבניית התוספת הבלתי חוקית, על גבי אותה חצר, ולכן אני קובעת כי התובעת זכאית ל-100% מ"סכום הזכיה", וזאת עבור שבע השנים טרם הגשת התביעה ושמונת החודשים שלאחר הגשתה, עד להריסת התוספת בנובמ' 2021.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 222,000 ₪.

התובע מעולם לא העביר לנתבע כל סכום, למעט תשלום בסך של 42,000 ₪ ששולם לעורך דינו עו"ד ליפשיץ לצורך טפול בתיק מקרקעין, סכום אותו השיב לתובע במלואו.

לנוכח כל האמור, יש לדחות את תביעת התובע ולחייבו בהוצאות לדוגמה נוכח היתנהלותו בהליך, וכן לחייבו בהוצאות שכר טירחה עורך דין בצרוף מע"מ. דיון והכרעה אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע חתם על הסכם ההלוואה ועל המסמך מאוגוסט 2018.

לדבריו, "אני לא משפטן. אני לא, בשביל זה הבאתי עורך דין, שהוא ינסח והוא והעורך דין שלו ינסחו. אני לא משפטן. זה שהם רשמו הלוואה, למה לא היה. אני לא מכרתי לו סחורה. אני לא מכיר אותו, לא ראיתי אותו. לא נתתי לו מתנה. אז הם ניסחו את זה כהלוואה. ואני הייתי בטוח שתוך כמה חודשים, לפי מה שאני הבנתי, שתוך 6 חודשים הוא יגמור את זה ויביא את הכסף שמגיע לי. אין פה שום דבר רלוואנטי לכל מה שהוא אומר, למה אין שום קשר לניסוח. עצם זה, עצם זה שהוא אמר לי תבוא והביא את הפספורט שלו וחתם באמצעות העורך דין שלו, באמצעות העורך דין שלי ונתן לי תחושה שזה ניגמר, וזה ייגמר תוך 6 חודשים, זה לא רלוואנטי. הלוואה, כל ניסוח כזה, זה לא רלוואנטי בכלל. אם היה משהו לא ברור, אם היה משהו לא ברור, הוא לא היה חותם. הוא לא היה חותם. הוא לא היה מקבל אותי בכלל. הוא לא היה מאפשר לי בכלל לבוא בכלל. אני מכיר אותו? אני מכיר? לא ראיתי אותו בחיים שלי. בחיים לא ראיתי את הבן אדם הזה. קבלתי טלפון שלו, התקשרתי אליו, זימן אותי, היתה שיחה מאוד נחמדה. ראיתי אותו עם כיפה על הראש, אני גם בן אדם שמתפלל שחרית, מנחה וערבית, אמרתי זה בן אדם יהודי יקר, כנראה ששומר מצוות, הוא ישלם מה שמגיע לי. דיברו איתי מחוץ לארץ, אמרתי אין שום בעיה, אחלה בן אדם. ומפה זה הכל רק היסטוריה. מפה הוא טחן אותי, וטחן אותי, וטחן אותי. לא רציתי בחיים שתבעתי בן אדם. בחיים. זה פעם ראשונה שאני תובע את הבן אדם, למה הוא הוליך אותי שולל שנים. שנים. שנים, שולל, שולל, שולל, אין פה שום רלוואנטיות למה שאתה אומר. זהו." (עמ' 39, שו' 25-9).

כפי שצוין, התרשמתי שהנתבע הנו אדם מתוחכם וממולח, שנטל ייצוג משפטי אצל עורכי דין שונים כשהיה מעוניין בכך, וכי חתם על הסכם ההלוואה ועל המסמך מאוגוסט 2018 בהבנה גמורה שעליו לשלם לתובע את סכום ההלוואה, ללא תנאים כלשהם.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובע את הסכום שנקבע בהסכם ההלוואה בסך 170,000 $, אשר נכון ליום חתימת הסכם ההלוואה - 18.1.18 עומד על 582,590 ₪ (שער הדולר היציג במועד זה הינו 3.427 ₪), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 18.7.18, שהוא מועד התשלום על פי הסכם ההלוואה, ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו כן, ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 36,000 ₪.