שכר טרחת כונס נכסים סוגיית היקף זכויות בבניין

בהם, משיב 4 שהיה מופקד על עריכת הרישום קודם למינוי המבקשים, קיבל שכר טירחה אך לא עשה כן; משיבה 1, המשתמשת בחניון הבניין כחניון פרטי בנגוד להיתר הבנייה, ובגינה סירבו משיבים 13-14 לאשר רישום צו הבית המשותף; וכן משיבים נוספים שביצעו חריגות בנייה והוסיפו שטחים לנכס שבבעלותם ללא קבלת היתר כנדרש.

הדברים באו לידי ביטוי עוד מקדמת דנא בפסק הדין בענין בנק א"י בריטניה, שם נאמר: "מקובל על בתי-המשפט לקצוב לכונס נכסים שכר טירחה הנע בין 6% ל-10% מגודל החוב, בהיתחשב עם הקף הפעולות ואורך הזמן שבו מתחיל כונס הנכסים ומסיים את המשימה שהוטלה עליו." (ע"א 373/70 מרגוליס נ' בנק א"י בריטניה בע"מ כה(1) 273 (1971)).

בין יתר הנתונים, אותם יש להביא בחשבון במסגרת דיון בסוגיית שכר טירחת כונסי נכסים, ראוי ליתן את הדעת לתפקידו המסויים של כונס הנכסים, כפי שהוגדר באותו הליך.

הגדרת הדיירים היא: "רוכשי הזכויות הזכאים להרשם כבעלים בתתי החלקות המפורטות בטיוטת תקנון הבית המשותף המצורף לבקשה זו ומסומן כנספח 4". חלוקת שכר הטירחה באופן האמור, תואמת את הפסיקה הקובעת, כי שכר טירחת כונס נכסים שפעל לרשום בית משותף ישולם "על ידי כל בעלי הנכס, בהתאם לחלקיהם הרשומים בנסח הרישום העדכני..." (ע"א (י-ם) 1755-01-14 עיזבון המנוח משה חי בראשי ז"ל נ' עו"ד עודד פלדמן, כונס נכסים (פורסם במאגרים, 26.11.2014)).

...

מנגד, אין בידי לקבל את עמדת המשיבים הגורסים, כי אין להוסיף על השכר שנקבע לכונסי הנכסים בשנת 2012 על ידי כב' השופטת פלפל.

בנסיבות האמורות, ובשים לב לשכר הטרחה שנפסק בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012, הגעתי למסקנה כי כונסי הנכסים זכאים לשכר נוסף בסך 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצירוף מע"מ. יצויין, כי סכום זה, כשהוא מצטרף לסכום שנפסק בעבר, מהווה קרוב ל- 3% משווי הנכס.

סוף דבר לאחר שבחנתי ביסודיות את החומר שבפני, תוך התייחסות לעמדות הצדדים, הריני קובעת כדלקמן: שכר טרחת כונסי הנכסים יועמד ע"ס 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצירוף מע"מ. שכרו של השמאי פנחסי יועמד ע"ס 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. סכומים אלה באים בנוסף לסכומים שנפסקו בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012.

בית המשפט הדגיש כי יש לשקול את הקף ההשקעה והמאמץ שנידרש מכונסי נכסים עד שהגיעו לקו הסיום ומילאו את מלאכתם בבצוע המוטל עליהם.

מן הכלל אל הפרט: עסקינן בפעולות שבוצעו ע"י כונסי הנכסים לצורך השלמת רישום הבניין כבית משותף, ורישום זכויות החכירה המהוונות ע"ש המבקשים בהמרצת הפתיחה, שעה שבגין פעולות אלה כבר שולם שכר טירחה לידי המשיב 2, והוא אף ביצע פעולות משפטיות לצורך זה. דהיינו : אין מדובר בעניינינו בעבודת רישום בית משותף שבוצעה מראשיתה, אלא בפעולות המשך שנדרשו על מנת להשלים את רישום הבניין כבית המשותף ועד לרישום הזכויות של בעלי הדירות בלישכת רישום המקרקעין.

הכרעה: לאחר שעמדתי על הסוגיות המכתיבות את סדר היום מבחינת פסיקת שכר טרחת כונסי הנכסים בגין פעולותיהם בתיק זה, כולל הצורך לפסוק שכר טרחה עבורם כמייצגים בהליך, אפנה אל מלאכת ההכרעה.

...

הם ציינו באופן כללי פעולות שביצעו תוך שהעניקו נפח רב גם לפעולות פשוטות יחסית כמו "פניה למשרדו של המשיב 2 וקבלת החומר המשפטי הנוגע לרישום הבית המשותף... עריכת תשריט בית משותף מעדכן... הגשת דיווח למשרדי מסמ"ק מרכז... וכל כיוצא באלה פעולות". כונסי הנכסים רימזו לשכר הטירחה המבוקש על ידם, תוך שציינו כי למשיב 2 שולם ע"י המבקשים, המהווים חלק מבעלי הדירות עוד בשנת 2008 עבור פעולות רישום שבוצעו בסופו של דבר על ידם סכום כולל של 170,000 ₪.

אני קובעת, כי שכר טירחת כונסי הנכסים בתיק הנוכחי כמו גם שכר טירחתם כבאי כוח המבקשים, אמור להשתלם להם אכן מידי המשיב 2 שלא השלים תוך פרק זמן סביר, את שהוטל עליו כלפי המבקשים.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: תיק זה בא לכלל סיום עתה לאחר שהבניין נרשם כבית משותף וזכויות המבקשים בדירות נרשמו כדין.

השכר המבוקש הוא מופרז לאין שיעור, אינו מידתי לפעולות הכונס ואינו עומד ביחס ישר לשכר טירחה מקובל של כונסי נכסים, ובמיוחד לא לשכרו של כונס נכסים שמונה בתיק מקביל ביחס למגרש סמוך, שם שכר הטירחה שהתבקש ואושר הועמד ע"ס 100,000 ₪+מע"מ. המסגרת המשפטית נקודת המוצא היא, כי כונס נכסים שהשקיע מזמנו, ממרצו ומכישוריו במילוי תפקידו, זכאי לתמורה נאותה עבור טירחתו (ע"א 9355/03 עו"ד צבי הדסי כונס נכסים נ' קואופ צפון אגודה שיתופית לשרותים בע"מ , (פורסם בנבו, 23.12.2004)).

הדברים באו לידי ביטוי עוד מקדמת דנא בפסק הדין בענין בנק א"י בריטניה, שם נאמר: "מקובל על בתי-המשפט לקצוב לכונס נכסים שכר טירחה הנע בין 6% ל-10% מגודל החוב, בהיתחשב עם הקף הפעולות ואורך הזמן שבו מתחיל כונס הנכסים ומסיים את המשימה שהוטלה עליו." (ע"א 373/70 מרגוליס נ' בנק א"י בריטניה בע"מ כה(1) 273 (1971)).

(ת"א (פ"ת) 7225-04-09 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' גביש (פורסם במאגרים, 13.6.2013); אושר ב-ע"א 42441-07-13 עו"ד בויאר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם במאגרים, 20.2.2014)).

בסוגיה זו כבר נקבע, כי לצורך קביעת שכר טירחה עבור פירוק שתוף במקרקעין, יש לגזור את שכר הטירחה משווי הנכס בכללותו, זאת בעיקר משום שפירוק השתוף היתייחס לנכס בכללותו, הנכס כולו הועמד למכירה, ועבודת כנוס הנכסים נעשתה לגבי כל הנכס (ע"א (מחוזי מרכז) 42441-07-13 עו"ד יעקב מיכאל בויאר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 20.02.2014)‏‏ , רע"א (יר') 33302-07-11 יהושע נ' חריש (27.10.11)).

...

אין בידי לקבל את טרוניותיהם של נתבעים אלה לעניין פעולות כונס הנכסים, ומקובלים עליי הסבריו כפי שפורטו באריכות בתגובה מטעמו.

לאחר בחינת הדברים, נחה דעתי כי לא נפל כל דופי בעבודתו של כונס הנכסים אשר פעל במיומנות ובמקצועיות כפי שהיה עליו לפעול.

סוף דבר לאחר שנתתי דעתי לפעולותיו של כונס הנכסים, התועלת שהניבו והתוצאה שהושגה, תוך יישום הפסיקה הרלוונטית כפי שהובאה לעיל, ראיתי לנכון לקבוע את שכר טרחת כונס הנכסים כנגזרת של 2% משווי המקרקעין בצירוף מע"מ. ההוצאות שהוצאו ייכללו בשכר האמור.

בנוסף, טענה אליהו וסימה כי לא ניתן לה יומה, שכן עו"ד שר ישראל ,שייצג אותה, התמנה ככונס נכסים, ולא יידע אותה אודות הבקשה לשכר טירחה והדיון בה. כאמור, בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון ביום 26.7.2021 נקבע: "לאחר שיתבררו העובדות הנוגעות לייצוג – ישקול בית המשפט כחכמתו האם יש מקום לחזור ולדון בטענות הצדדים ולתת פסק דין בהתאם." נוכח הסכמת הצדדים (כפי שצוטטה לעיל), התייתר הצורך לידון בסוגיית הייצוג ופסק הדין יתמקד בסוגיית שכר טירחת כונסי הנכסים.

") עת"מ (מנהליים ב"ש) 525-09-20 טולוס בנין והשקעות בע"מ נ' עריית אילת (נבו 12.10.2021)‏‏ העובדה כי חרף הקשיים הנובעים מחריגות הבנייה המהותיות בנכס, עלה בידי כונסי הנכסים, לרשום את הבית כבית משותף, מלמדת כי פעלו במיומנות וביעילות באופן המצדיק לפסוק להם שכר טירחה על הצד הגבוה.

בהנתן מכלול השיקולים הרלוואנטיים כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקה, לרבות טיב והקף העבודה שהושקעה, משך הזמן שנידרש לה, התועלת שהניבה והתוצאה שהושגה, תוך היתייחסות לשווי הנכס, הגעתי למסקנה, כי בנוסף לשכר הטירחה שנפסק בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012, זכאים כונסי הנכסים לשכר נוסף בסך 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצרוף מע"מ. הקביעות וההוראות שניתנו בפסק הדין מיום 22.7.2019 עומדות על כנן ומהוות חלק בלי נפרד מפסק דין זה. בהנתן שיעור שכר טירחת כונסי הנכסים, מצאתי לנכון לקבוע כי ייכללו בו גם הוצאות ההליך הנוכחי.

...

נתתי דעתי לטענה בדבר מגמת צמצום שכר טרחת כונסי הנכסים, ברם, לא שוכנעתי כי הוכחה מגמה כזו.

עם זאת, לטעמי הינו מצוי במתחם הסבירות הראוי למקרה זה. לאחר ששבתי ובחנתי את מכלול טיעוני המשיבות, נחה דעתי כי זהו השכר הראוי למקרה זה וזאת לאחר בחינת הנסיבות הפרטניות ובכלל כך: משך הזמן מאז מינוי כונסי הנכסים בשנת 2004, הפעולות שנדרשו כונסי הנכסים לעשות במהלך השנים, הקשיים שרבצו לפתחם, לרבות חריגות הבנייה המהותיות בנכס, התמודדותם עם הקשיים והתגברות עליהם, כישוריהם של כונסי הנכסים, והתועלת הכלכלית שהניבו פעולותיהם של כונסי הנכסים, תוך התייחסות לשווי הנכס – 33,000,000 ₪ (עפ"י חוו"ד משנת 2016).

סוף דבר לאחר עיון בכל אחת ואחת מהטענות שהעלו המשיבות, באסמכתאות שהוצגו על ידן כמו גם בחוות הדעת מטעמן, לא מצאתי כי יש הצדקה לשנות מפסק הדין מיום 22.7.2019.

בהינתן מכלול השיקולים הרלוונטיים כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקה, לרבות טיב והיקף העבודה שהושקעה, משך הזמן שנדרש לה, התועלת שהניבה והתוצאה שהושגה, תוך התייחסות לשווי הנכס, הגעתי למסקנה, כי בנוסף לשכר הטרחה שנפסק בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012, זכאים כונסי הנכסים לשכר נוסף בסך 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצירוף מע"מ. הקביעות וההוראות שניתנו בפסק הדין מיום 22.7.2019 עומדות על כנן ומהוות חלק בלי נפרד מפסק דין זה. בהינתן שיעור שכר טרחת כונסי הנכסים, מצאתי לנכון לקבוע כי ייכללו בו גם הוצאות ההליך הנוכחי.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3009/21 לפני: כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ כבוד השופט י' כשר המערער: עו"ד אלון קלמנסון נ ג ד המשיבים: 1. עו"ד דורית לוי טילר, נאמן של חברת בני בכר זועבי חברה לבניה בע"מ ואח' 2. עו"ד עמית לדרמן, נאמן של חברת בני בכר זועבי חברה לבניה בע"מ ואח' 3. כונס הנכסים הרישמי - מחלקת תאגידים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 22.2.2021 בפר"ק 29526-10-16, פר"ק 64279-11-17 ופר"ק 15483-04-19 שניתנה על ידי כב' השופט עאטף עיילבוני תאריך הישיבה: כ"ד באייר התשפ"ג (15.05.2023) בשם המערער: עו"ד אייל מלכה בשם המשיבים 2-1: עו"ד עמית לדרמן בשם המשיב 3: עו"ד אסף ברקוביץ ][]פסק-דין

הסיכסוך נסוב על זכותו של המערער, עו"ד אלון קלמנסון (להלן: עו"ד קלמנסון או המערער), ליתרת שכר הטירחה שהובטחה לו על פי הסכם שכר טירחה שנכרת ביום 4.5.2017 בינו לבין המשיבים, הנאמנים לבצוע הסדר הנושים של חברת בני בכר זועבי חברה לבניין בע"מ (להלן: הנאמנים, החברה ו-הסכם שכה"ט, בהתאמה).

על כן, לוּ על סוגיה משפטית זו לבדה היה עומד העירעור, מן הדין היה לקבל את טענות עו"ד קלמנסון, ולהעמיד לזכותו את יתרת שכר הטירחה המוסכם על פי התקבולים שהתקבלו בפועל בגין פרויקט "נווה גן". אפס, גם אם נקבל כי בשכר טירחה על פי תוצאות עסקינן, עדיין נידרש עו"ד קלמנסון לבצע את המוטל עליו על פי הסכם שכה"ט על מנת להיות זכאי לשכר החוזי שהובטח לו. במילים אחרות: אומנם תביעת שכר טירחה על בסיס "הצלחה" אינה תלויה בהקף העבודה שהושקעה בפועל, אך היא תלויה בכך שנותן השרות ביצע את העבודה עליה התחייב.

...

לסיכום, צודק המערער כי הנמקתו של בית משפט קמא להפחתת שכר הטרחה המוסכם שישולם לו אינה יכולה לעמוד.

ואולם, למרות זאת דינו של הערעור להידחות, מאחר שבנסיבות בהן עו"ד קלמנסון לא ביצע מעל למחצית עבודתו, אין הוא זכאי ליותר ממחצית שכרו.

סוף דבר: לאור האמור, דין הערעור להידחות.