שכן יכול לחייב תיקון צו בית משותף

בסעיף 10 למכתבה הנ"ל, ציינה עו"ד קמינסקי כי: "בבקשה לקחת בחשבון שחייב להיות מופיע תאור "דירה" במקום חנות+מחסן!!! כמו כן חייב להיות מתוקן צו רישום הבית המשותף"; ובסעיף 11 למכתבה הנ"ל ציינה כי: "חייבים לעשות תאור הדירה והתיקון המבוקש כי אחרת הקונים לא יוכלו לקבל משכנתא מבנק טפחות מזרחי וזה התנאי של הבנק" (ההדגשות אינן במקור, ע"א).

מדברי המתווך אף לא ניתן להבין באופן חד-משמעי שהתובע לא יודע על המצב הרישומי שכן המתווך גם אמר באותה התכתבות: "הוא יודע מכל הסיפור אבל צריך לסדר את זה אחרת". הנתבעת, כפי שכבר הדגשנו, אינה חולקת על חובתה על פי זכרון הדברים לתקן את צו רישום הבית המשותף ולהפוך את שתי היחידות לדירה אחת בהתאם להיתר הבניה, והיא אף שכרה שירותיו של מודד לצורך תיקון הרישום, אלא שהתובע ורעייתו הם אלו המכשילים את שינוי צו רישום הבית המשותף והפיכת שתי היחידות לדירה אחת, בהתאם להיתר הבניה (סירבו לחתום על התשריט המתוקן, ואף נתנו הוראה לבעלי דירה נוספת בבניין שעמם התקשרו בעיסקה לרכישת דירה שטרם הושלמה, שלא לחתום על התשריט המתוקן), לאור עמדת התובע שהנתבעת התחייבה למכור לו שתי דירות הרשומות כיחידות עצמאיות בלישכת רישום המקרקעין.

...

נסכם אפוא ונאמר כי הן פרשנות סובייקטיבית של זיכרון הדברים (לאור גילוי הדעת החיצוני המשותף), והן מבחן אובייקטיבי, מוליכים למסקנה כי הממכר היה דירה, ולא שתי דירות.

אין לי צורך להכריע בשאלות אלו הואיל וחומר הראיות אכן מוליך למסקנה שלא הנתבעת ולא המתווך מטעמה, גילו את אוזנו של התובע שהנתבעת טרם השלימה את רישום הדירה בהתאם להיתר הבניה, וכי הדירה עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין כשתי חנויות ומחסן.

"   סוף דבר, תביעת האכיפה נשוא התביעה העיקרית, נדחית על ידי.

כן חייב בית משפט קמא את המערער לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך כולל של 23,000 ש"ח. בטרם אפרט את העובדות הדרושות לענייננו, אקדים ואומר כי כל אימת שאשתמש במונחים אשר מוגדרים בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), תהא משמעות המונחים הללו בהתאם להגדרתם בסעיף זה. המערער הוא בעלים במשותף של דירה בבית משותף.

על החלטת הועדה המקומית האמורה הגיש המערער ערר לועדת הערר, ובמסגרתו טען, לענייננו, כי אין מניעה להצמיד לדירתו את הרכוש המשותף אשר אינו מוצמד לדירתו, וכי די בכך ש-75% מבעלי הזכויות בבית המשותף חתמו על התכנית אשר צורפה לבקשה להיתר כדי להעניק לו זכויות ברכוש משותף זה. ועדת הערר בחנה את הבקשה להיתר והגיעה למסקנה כי היא מעוררת קשיים בהיבט הקנייני, שכן עסקינן בבקשה להיתר בנייה על רכוש משותף, כאשר טרם תוקן צו הבית המשותף באופן שמביא לידי ביטוי את ההצמדה הנטענת.

כפי שטענו רשויות התיכנון, וכפי שקבע בית משפט קמא, הלכה פסוקה היא כי רשויות התיכנון רשאיות "להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הועדות להשמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש" (בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ת"א, פסקה 1 (24.10.1990)).

...

כן טען המערער, מבלי להציג לכך אסמכתאות, כי הפרקטיקה הנוהגת היא שרק לאחר קבלת ההיתר וסיום הבנייה מוגשת בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף; נוכח כל האמור, טען המערער כי החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצונית, משוא פנים וחוסר תום-לב. בתגובתן לעתירה המינהלית, טענו רשויות התכנון, לענייננו, כי בהתאם לפסיקה רשויות התכנון רשאיות לעכב בקשה להיתר בנייה עד לבירורן של שאלות קנייניות המתעוררת במסגרת הבקשה, ואשר מטילות ספק בהיתכנות מימושה המעשי.

רשויות התכנון בחנו את הבקשה להיתר, ובאו למסקנה כי בקשה מעין זו מצריכה הסדרה קניינית בטרם הידרשות לה. החלטה זו הינה סבירה, ולמצער אינה בגדר החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני אשר מצדיק את התערבותנו.

לסיום, יש לדחות את בקשת המערער, אשר הועלתה בפנינו במסגרת ערעורו, להורות לרשויות התכנון לאשר את הבקשה להיתר, בכל הנוגע לחלק ממנה שאינו נוגע לרכוש המשותף שבמחלוקת.

סוף דבר – הערעור נדחה, וממילא נדחית גם הבקשה לצו ביניים.

בהתאם, ניתנה החלטת המפקחת במסגרתה מונה ב"כ הדיירים להיתקשר ולחתום בשם העותר על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הפרויקט באמצעות היזם, לרבות על ההסכם מול היזם והנספחים לו, על הסכמים עם רוכשי דירות חדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו הבית המשותף לצורך מימוש התכנית, וכדומה.

הצדדים לא טענו מפורשות בהקשר זה, ואין צורך להרחיב את הדיון, וראו כי ממילא ועדת הערר לא טוענת שהיא הייתה חייבת לידון בבקשה, וממקדת את הטיעון בכך שהנסיבות המצטברות הצדיקו את פועלה (וראו לדוגמא את ערר (תל אביב-יפו) 1182-12-18 אוראקל יזמות נדל"ן בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן (30.5.2019) המפנה גם לערר (דרום) 6058/08 שער רכבת אשדוד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה אשדוד (18.9.2008); ערר (מרכז) 126/12 מירס תיקשורת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה שרונים (20.6.2012)).

מקובלת עלי גם עמדת המשיבים לפיה העורר לא יכול לתקוף במסגרת העתירה הנוכחית את עצם קיומה של המדיניות או את עיקריה, שכן המדיניות גובשה עוד בשנת 2020.

...

אפנה בהקשר זה לעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד (30.10.2016), שם נקבע במקרה דומה כי ככלל סוגית הקצאת השטח למקומות חנייה לא תהווה חסם למתן היתר, וכך נפסק: "מקובלת עליי גישתם זו של גדרון ונמדר, אשר עולה בקנה אחד עם מטרתה של תמ"א 38. בחקיקתו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, הביע המחוקק את דעתו, כי ככלל, מקומות חנייה נוספים, שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס, לא יהוו חסם למתן היתר לביצוע עבודה ברכוש משותף, לפי תמ"א 38... באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38, לבין האינטרס הציבורי כי יימצאו פתרונות חנייה בתחום המגרש הנדון, גובר הצורך ביישום תמ"א 38 (וראו, החלטות של ועדות הערר ברוח אותם הדברים: ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 198/15 רועי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה 2.9.2015); ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 340/14 יעקב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (12.3.2015); ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 153/14 גליקסמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (15.1.2015)).‏" משכך, סוגיית החניה נוגעת להיבט תכנוני מובהק ונמצאת "בגרעין הקשה" של שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

הוועדה המקומית התייחסה לטענת זו של העותר וטענה כי יתכן והיו דיונים בוועדות שכנים אחרי ההחלטה העקרונית להפסיק את הנוהג, במקרים בהם הוגשו בקשות חודשים ארוכים קודם לכן והבקשות כבר שובצו לפני שינוי הנוהג, אלא שהבקשה נשוא העתירה הוגשה לאחר שכאמור הפסיקה הוועדה לשמוע משיבים במסגרת "ועדת השכנים". טענות אלו של הועדה המקומית לא נסתרו על ידי העותר וממילא, אין זכות קנויה לקיום אותן "ועדות שכנים", במסגרת החוק או התקנות, לא מצאתי שנפגעו זכויות העותר בשל אי קיומה של ועדה כאמור בעניינו, מכלול טענותיו נשמעו בפני כל הגורמים הרלבנטיים והתבררו לגופן, ועדת הערר ממילא אינה מחויבת לנוהג שהיה קיים בוועדה המקומית - ואין מקום להורות על בטלות ההחלטה נשוא העתירה מחמת כך שלא הייתה "ועדת שכנים" במקרה זה. סיכום – לאור האמור מעלה במקובץ, העתירה נדחית.

העותר ישלם הוצאות משפט למשיבה 1 – בסך 3,000 ₪, למשיבה 2 – 3,000 ₪, למשיב 3 – 4,500 ₪, ולמשיבים 4-8 ביחד – 6,000 ₪.

חלק מהעבודות בוצעו בהיתר בניה אולם חלקן ללא היתר, וזאת מבלי שביצעו הליך של תיקון צו הבית המשותף, כך שלמעשה המצב הרישומי שונה מהמצב בשטח, והתובע הסתמך על האמור בפנקס הרישום עת רכש דירתו.

כתוצאה ממעשיהם של הנתבעים וההשתלטות על השטחים המשותפים, נותר לתובע מרחב מחיה מצומצם ואינו יכול ליהנות מקניינו.

לטענת התובע, שתיקת הדיירים בעיניין זה אינה מהוה הסכמה לגריעת חלק מהרכוש המשותף, שכן מדובר בזכויות קנייניות, ואין לראות בשיהוי הדיירים כהסכמה להצמדה או לבניה על חלק מהרכוש המשותף.

עבור שימוש זה יש להורות על חיוב הנתבע שכנגד בשכר ראוי בגין 7 השנים האחרונות, לפי שווי של 59 ₪ למ"ר. בנוסף, יש להורות על פירוק כל המבנים שהקים הנתבע שכנגד ללא אישור ולסלק את כל המיטלטלין שהעמיד ברכוש המשותף, כך שהמצב יחזור לקדמותו.

...

משכך, תביעת לשון הרע נדחית בזאת.

כמו כן, ביחס לתביעת לשון הרע, מצאתי כי לתובע עומדת הגנת אמת פרסום, כך שגם תביעה זו נדחית והתובעים שכנגד אינם זכאים לפיצוי בגין לשון הרע.

סוף דבר התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נדחות בזאת.

בדירה שמכרו הנתבעים ברחוב דלי – חריגות שונות שלא קיבלו ביטוי בצו הבית המשותף, שכן שטח הדירה בנסח הטאבו הוא 31.70 מ"ר ואילו בפועל שטחה עולה על 100 מ"ר. כך, כל צד נטל על עצמו התחייבויות בהקשר זה: התובעים – לקבל על עצמם את תוצאות גזר הדין ומלא אחריהן, הנתבעים – לתקן את צו הבית המשותף בהתאם למצב הדירה עת הרכישה ובהתאם לדרישות המפקח.

תימצות הטענות לכך שהנתבעים הפרו את ההיתחייבות לתקן את רישום הבית המשותף היה יכול לחסוך בזמנם של כלל הנתבעים ושל בית המשפט, ברם לא זה הסעד שהתבקש בהליך.

כזכור, בנספחים להסכמי המכר, התחייבו התובעים לקיים למלא אחר החיובים בגזר הדין במועדם ועל חשבונם, ואילו הנתבעים התחייבו לדאוג, על חשבונם לתיקון צו בית משותף באופן בו הבית בנוי כמות שהוא (as is).

...

ראשית, מצופה היה מהמנוח, שתיעד את שיחותיו הטלפוניות, לתעד גם בקשה שכזו, שהרי היא עומדת בסתירה לסיכום הכתוב והחתום.

טענת התובעים כי לא הרסו את החניה, שנזכיר – איננה חניה כמשמעה, אלא יחידה דיור מלאה, שמושכרת והתובעים שכנגד מקבלים בעדה דמי שכירות חודשיים, רק משום בקשת התובעים שכנגד – נדחית.

סוף דבר, התביעה והתביעה שכנגד נדחות ואין צו להוצאות במישור היחסים שבין התובעים לבין הנתבעים 1-2.