שכירות משנה בחוק הגנת הדייר: זכויות וחובות

הסכם שכירות מוגנת ב-15.9.2011 חתמה החברה המקורית (שרמזי היה רשום כבעל מניותיה היחיד), עם אבו הייכל חוזה שכירות מוגן, בו הוחל במפורש חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (נספח א' לתצהיר אחמד).

יתכן שבקש להוציא תוצר כלשהוא של עבודתו הרבה, על אף המיגבלות ושתוף הפעולה החלקי שזכה לו מצד אחמד, ולכן איני באה חשבון עמו, אולם בודאי שלא ניתן לראות בממצאיו "כזה ראה וקדש". נעשה ניסיון לטעון שרו"ח קופ הוא בורר או מומחה מוסכם שחוות דעתו מחייבת, אולם לא הוכח כדבר הזה, רו"ח קופ עצמו לא אישר זאת בחקירתו, ולכן הנתבע זכאי לטעון כנגד סכום החוב שקבע רו"ח קופ שעליו לשאת בו. חוזה שכירות מיום 23.12.15 במקביל לתחילת בדיקותיו של רו"ח קופ, חתמו רמזי והחברה החדשה שהקים על חוזה שכירות חדש עם אבו הייכל.

אבו הייכל לא התכוון לתבוע את אחמד, אין לו עילת תביעה נגדו, שכן דמי השכירות משולמים לו ולכל היותר ניתן לומר שמדובר בסכסוך בין שוכר ושוכר משנה, הגשת התביעה מצידו נעשתה לאחר שהוגשו תצהירי הצדדים בתביעת הפינוי של רמזי, לאחר שהתקיים דיון ובו העלה בית המשפט את השאלה הכיצד שוכר זכאי לפינוי שוכר אחר ומה היא עמדת בעל המקרקעין.

...

אשר על כן תביעתו לפינוי נדחית.

הטענה כי אחמד אינו חייב במחצית מהחובות של החברה המקורית שנצברו עד המועד הקובע נדחית, לאור הראיות שהוצגו בפניי לרבות עדותו של אחמד עצמו שסבור כי הוא זכאי ל. העובדה שבהסכם הפירוד דובר על סכום שהיה נמוך מזה שנזקף לחובת רמזי רק לימדה על כך שסכומים מסוימים הוצאו מהחישוב המשותף, אך העיקרון לשותפות שווה נשמר.

אומר רק במילה כי דין הבקשה היה להידחות.

בדוח נכתב כי לאחר העמקת הבדיקה המסקנה הייתה כי הנכס אינו בבעלות עריית ירושלים, וכי "מחקירתנו עולה כי הנכס נשוא החוב הנו בבעלות פרטית של גורמים אשר פרטיהם האישיים אינם ידועים לנו. זאת ועוד, במסגרת התשאולים שערכנו בעיניין עלה כי קיים סיכסוך ארוך ומורכב בין בעלי הנכס לבין החייב אשר ככל הנראה אינו משלם שכ"ד מזה שנים רבות – מדובר בזכויות דיירות מוגנת אשר בהם מחזיק החייב ו/או מי מבני משפחתו מזה עשרות שנים" (סעיף 2.7 לדוח החקירה שצורף לתעודת עובד הציבור של עריית ירושלים).

עוד עולה מסקנה דומה מעיון בסעיף 19 להסכם, המתיר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה "בלתי מוגנת" לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים.

ממילא, גם אילו אניח כי הזכויות עברו לאמו של הנתבע או לנתבע בעצמו, הרי שלפי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, לא יהיה אדם לדייר ממשיך בבית עסק לאחר פטירת הדייר המוגן "אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובאין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". אין חולק כי לאחר פטירת המנוח הנתבע או אימו לא הוסיפו לנהל את העסק, והם השכירו את המקום לאחר (שאינו מנהל בו את בית העסק שניהל המנוח).

...

עוד עולה מסקנה דומה מעיון בסעיף 19 להסכם, המתיר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה "בלתי מוגנת" לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים.

המסקנה, אפוא, היא כי יש לראות בהסכם השכירות הסכם של דיירות מוגנת.

התוצאה במכלול השיקולים שלעיל, התוצאה היא כי דין התביעה להתקבל ברובה, במובן זה שיש להכיר בתובעת כ"בעלת הבית" לצורך חוק הגנת הדייר, ויש להורות על פינוי הנתבע או מי מטעמו מן הנכס.

עקרי טענות הצדדים התובעת טוענת כי עומדות לה עילות פינוי מכוח סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), מכוחן יש להורות על פינויו של הנתבע מהנכסים, ולחייב את הנתבע לשלם לה פיצוי כספי בצרוף דמי שימוש ראויים, תוך חיובו במתן חשבונות על אודות תשלומים שקבל בעבור שכירויות המשנה.

מנגד, טוען מר דוד כי במהלך השנים הוא ציין, בעל פה, בפני הנתבע כי חובו של האחרון בגין תשלום דמי שכירות מוגנת שריר וקיים (ראו למשל: שורות 1-5 בעמ' 6 לפרוטוקול; שורות 7-8 בעמ' 10 לפרוטוקול).

באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע לשלם לתובעת כל תשלום בהתאם להסכם השכירות – כפי שפורט לעיל (במסגרת הדיון בעילת הפינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר) הרי שתנאי זה הופר על ידי התובע בנוגע לחנות בחזית, ועל כן קמה לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בגין הפרת תנאי זה. באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע שלא למסור/להעביר/להשכיר את החנות בחזית, או ליתן בה זכות שימוש או לשתף בה גורם כלשהוא, ללא אישור בכתב מראש לכך מאת התובעת – לא הוכח בפניי שהנתבע ביצע איזו מהפעולות הללו בנוגע לחנות בחזית.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

גם סעיף 6 להסכם הפשרה עליו מבססים הנתבעים את טענותיהם, מתייחס לנתבעים רק בקשר לדייר הנגזר: "אין בחוזה זה או בהשכרת הדירה בשכירות משנה כדי לפגוע בזכויות הדיירות המוגנת כפי שהיו לפני חתימת חוזה זה וכל זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים על פי חוקי הגנת הדייר כפופים להוראות חוק הגנת הדייר (למעט חובת הדייר להתגורר בפועל במושכר) ויחולו ללא כל שינוי - כאילו המשיך הדייר להתגורר בדירה עם אישתו וילדיהם (הדגשה שלי- מ.פ.) - לאורך ימיו ושנותיו וכל עוד ישולמו דמי השכירות הנ"ל כסדרם." אזכור הנתבעים, כאישתו וילדיו, מופיע בסעיף כתאור אופן מגורי הדייר הנגזר בנכס ללא ייחוס חובות וזכויות לנתבעים.

...

הנתבעים ישלמו לתובעים דמי שימוש החל מיום 21.6.2021 ועד ליום הגשת התביעה בניכוי דמי השכירות ששילמו באותה תקופה.

בהקשר זה יש לקבל את בקשת התובעים וניתן להם היתר לפיצול סעדים בכדי שיוכלו לתבוע דמי שימוש ראויים ליתרת התקופה ועד לפינוים המלא של הנתבעים מהדירה כמבוקש בסעיף 78 לכתב התביעה.

הנתבעים ישלמו לתובעים, הוצאות המשפט כמפורט בסעיף 111 לסיכומיהם ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 36,000 ש"ח. זכות ערעור כדין.

...