שכונה לחיזוק היטל השבחה לאור מימוש בדרך של העברת זכויות

לאור האמור, השאלות בהן אעסוק בעתירה זו יהיו בראש ובראשונה זכותם של דיירים לשמור על צביון של שכונה, אל מול מדיניות של ציפוף והתחדשות עירונית; אדון ביחס בין רצון התושבים בשמירה על צביון השכונה הקיימת, על אופייה ובעיקר תשתיותיה העירוניות, לבין מגמות התיכנון הארציות והמקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כמו גם הזכויות המוענקות מכוח התמ"א, שמטרתן להעניק תמריצים שיביאו לחזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

לאור העובדה שמועד הדיון היה קבוע ליום 22.9.14, נקבע כי תשובה לערר פרום תישמע בעל פה. יש להדגיש, כבר בשלב זה, כי תגובות בכתב הן של הועדה המקומית, הן של היזמים, לערר מש' לוי, הוגשו בכתב, במועד והועברו לב"כ העותרים.

בדו"ח ברנע, נאמר, לעניין זה (בעמ' 7): "מומלץ כי לועדה המחוזית יוקצה תקציב פיתוח שיוענק לרשויות מקומיות על בסיס זיקה לפיתוח עבור מגורים בכדי לתת מענה מיידי לפערי מימון תשתיות המעכבים בנייה של יחידות דיור. מומלץ כי לכל וועדה מחוזית יוענק תקציב של כ 52 עד 55 מלש"ח, שינויד על פי הצורך -בין המחוזות, בכפוף להחלטת מנכ"ל משרד הפנים". מנגד, אחד התמריצים לקידום של פרויקטים מסוג זה, ובכללם תמ"א 38, הוא פטור מהיטל השבחה, שזהו חלק מייעודו.

חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב–2012 - מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה.

כמובן שיש לעדכן ולבחון מדיניות זו לאורך זמן, לאור פיתוח התשתיות והתגשמות או אי היתגשמות הציפיות למימוש זכויות בניה ותוכניות בשכונה כזו או אחרת, אך יש צורך במדיניות עירונית כוללת, שצריכה לתת את הדעת, כמובן, לאזורים ולשכונות הנכללים בתחומה.

...

בנקודה זו מצוין בחוות הדעת, כי: "קיים פוטנציאל גדול של מבנים ישנים בשכונה, הפזורים על כל חלקיה, המהווים פוטנציאל להעצמת הבנייה לפי תמ"א 38." אולם, מכאן מגיעה המסקנה, שאינה מבוססת כלל ועיקר על הנתונים שקדמו לה: "החלת הוראות התמ"א על השכונה תגרור תוספת משמעותית בהיקף של 1,000-1,500 יחידות דיור (מחושב לפי תוספת יחידות דיור המבוקשת ברומנלי 25." החשבון שערכה הוא: 813 יחידות דיור X 49% מבנים שנבנו לפני 1980 = 398 יחידות דיור מס' נפשות למשק בית 2.8 חישוב תוספת יחידות דיור 2-4 יחידות למגרש.

במאמר מוסגר אציין, כי כמו ועדת הערר, גם באת כוח העותרים, נקטה בעניין שושני עמדה הפוכה לזו בה היא מחזיקה בעתירה זו. סוף דבר וועדת הערר לא פגעה בזכויותיהם הדיוניות של העותרים או בזכות הטיעון שלהם.

מסמך המדיניות גובש בעת האחרונה, לאחר תיקון 3 לתמ"א 38, לגבי שטח העיר תל-אביב-יפו כולה, בצורה מקצועית, וטוב עשו הוועדה המקומית וועדת הערר שהתבססו על מדיניות זו. לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

בשנת 2007 ביקשה חברת "נידר" – חברה לבניה בע"מ, שהיתה אז בעלת המיגרש 302 הנ"ל,לקבל היתר בניה במיגרש, תוך הקלה לפי תקנת שבס, באופן שבו ייבנה ביניין מגורים בן 20 קומות הכולל 91 יח"ד. על פי החלטה לאקונית של העותרת מיום 11.12.06 הוחלט "לאשר הבקשה לרבות ההקלות" בתנאים שעניינם עיצוב ארכיטקטוני, בדיקות יועץ תנועה ושירותים צבוריים וחתימה על התחייבות בדבר היטל השבחה.

לאור החלטת הממשלה להוריד את גיל חינוך החובה, בעיה זו אף החמירה.

עקרי החלטת ועדת הערר יצוטטו להלן: "הוועדה המקומית לא הכחישה את טענת העוררים כי קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלות כמפורט לעיל, וכי לכל הבניינים האחרים בתחום התכנית אושרו הקלות לתוספת יחידות דיור... לטענתה, כמדיניות היא אינה מאפשרת עוד תוספת של יחידות דיור בדרך של הקלה, שכן התשתיות של העיר, לרבות תשתיות תחבורה, מבני ציבור וכיו"ב, אינן יכולות לקלוט גם את יחידות הדיור אשר תתווספנה אגב חזוק מבנים בפני רעידות אדמה, וגם יחידות דיור אשר תתווספנה מכוח אישור הקלות... יחד עם זאת היא רואה חשיבות ציבורית ותכנונית לקדם בעיר 'דיור בר השגה', דהיינו דירות קטנות ובמחיר מוזל. לפיכך, החליטה הועדה המקומית, על אף מדיניותה דלעיל שלא לאשר דירות בדרך של הקלה, לחרוג ממדיניות זו בתנאי כי הדירות אשר תבנינה מכוח ההקלה תהיינה בחלקן 'דיור בר השגה'...

[ההדגשה לא במקור - נ.א.] לעצם אישור ההקלות, אנו השתכנענו כי במקרה הנידון קיימת הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות המבוקשות לשם מימוש זכויות הבנייה ובניית דירות בגודל סביר, ונראה כי גם הוועדה המקומית אינה חולקת על כך, וכי לולא שינתה היא את מדיניותה לעניין מתן ההקלות לתוספת יחידות דיור כמפורט לעיל, היא הייתה מאשרת את ההקלות המבוקשות, כפי שהיא אישרה ביחס ליתר המבנים בתחום תכנית 281.

על בסיס זה, נקבעה מדיניות הערייה לפיה עיקר הרחבת העיר ייעשה באמצעות תוספת הדירות הכרוכה במימושה של תמ"א 38, ולא בדרך של חריגה מהתכניות הקיימות.

קביעה זו נסמכת, על הנחה כי שטח הבנייה למגורים יכלול גם שטח עקרי שניודו התבקש מקומות המרתף לקומות העליונות, תוך העברת שטחי שירות מן הקומות העליונות לקומת מרתף.

לא דובר בדיון על מחסור במוסדות ציבור בשכונת פיסגת אונו או על מדיניות כללית בדבר אופן היתרחבות העיר בגינה לא תנתנה הקלות לתוספת יח"ד. הדברים הנ"ל מהוים אינדיקאציה ברורה לכך שקביעת התנאי בדבר דיור בר השגה נסמכה על מדיניות כללית שביקשה לקדם עריית קריית אונו, בכל שכונות העיר, לפיה הדרישה תועמד בפני כל מי שיבקש הקלה לתוספת יח"ד ואם יסרב לכך תדחה בקשתו.

...

בנסיבות אלו, ככל שמבקשת העותרת לבסס פגם שעניינו חוסר סבירות בהחלטת ועדת הערר, אין בעתירה כדי להקים תשתית עובדתית מספקת למסקנה מעין זו. כמו כן, משהעותרת עצמה לא ראתה לתת לנימוק בדבר מחסור במוסדות ציבור משקל מספיק שיש בו כדי למנוע תוספת יח"ד במסגרת ההיתר, ולא ראתה לספק תשתית עובדתית ממשית בנושא זה לועדת הערר, איני סבורה שבהימנעות ועדת הערר מלחקור לעומקו של עניין סבוך זה מיוזמתה, יש משום חוסר סבירות.

העותרת חלקה על המסקנה העובדתית האמורה, וטענה כי הקשר בין ההקלה ל"דיור בר-השגה" נעשה רק במסגרת איזון האינטרסים, כאשר הערך של האחרון גובר על הראשון.

כיוון שכך, ועל רקע אי העמדת תשתית ראיות בדבר מחסור במוסדות ציבור, מסקנתה העובדתית של ועדת הערר מעוגנת היטב, ולא קמה כל עילה להתערב בה. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

בהתאם להתנגדות שהוגשה על ידי רמ"י היא ביקשה לבטל את הקצאת המגרשים לעותרת במטרה לממן את תשלומי האיזון ולקבוע כי בהתאם להוראת סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין וכפועל יוצא מאישור התכנית יש להעביר את המטרוקות לבעלות רמ"י מאחר ששימושם המוצע בתכנית הנו שימוש שלא היה מצדיק רשומם על שם העותרת מלכתחילה.

הועדה סברה שיש להביא את ההליך התיכנוני הממושך לכלל סיום ולתת תוקף לתכנית כדי לאפשר למאות בעלי הקרקע שהמתינו שנים רבות לממש את זכויותיהם בשטח.

כמו כן, חוק התיכנון והבניה כולל מנגנונים שמאפשרים לועדה המרחבית לגבות היטלי השבחה ומדובר בסכומים נכבדים ביותר.

גם אם נכלל בתחום התכנית כביש שעתיד לשרת בין היתר את תושבי השכונה החדשה ואפילו אם הכביש חיוני לצורך ביצוע התכנית והוצאתה לפועל, הרי מאחר שלא מדובר בכביש שכל כולו נועד לשרת את תושבי השכונה העתידית, אלא בכביש שמהוה חלק מהמארג התחבורתי הכולל של העיר ושל הכבישים האיזוריים המחברים אליה, אין לכלול את המקרקעין בתחום האיחוד והחלוקה.

עוד נטען לעניין זה כי עריית טמרה לא הוכיחה ואף לא טוענת כי הבעלות בחלקות הנ"ל הגיעה אליה שלא בדרך של הפקעה (וכי הוראת סעיף 195 לחוק התיכנון והבניה אינה חלה עליה) ו/או ברשום על פני הוראת סעיף 154 לחוק המקרקעין.

לאור זאת, רשויות התיכנון רשאיות להחליט על אופן השמוש בו ולבחור בדרך העשויה לקדם באופן היעיל ביותר את מטרותיה התכנוניות של התכנית הרלוואנטית [עע"מ 9403/17 הנ"ל].

...

שיקולי הוועדה היו מקצועיים ולא מצאתי כי נפל בהם פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט במסגרת הליך זה. לאור המפורט לעיל ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, גם לגופו של עניין לא מצאתי כי יש בטענות העותרת כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט בהחלטת המוסד התכנוני הבכיר ובתכנית שאושרה ופורסמה.

לאור כל המפורט לעיל אני סבור כי גם לגופו של עניין העותרת לא הניחה בסיס לטענתה כי נפל בהליך או בהחלטה פגם המצדיק את התערבותו של בית משפט לעניינים מנהליים.

אשר על כן העתירה נדחית.

בנספח "ד" להסכם הפיתוח נקבע סכום התמורה שתשולם לחברה לפיתוח בגין התחייבויותיה, ובין היתר, נקבע כי הבעלים ישלמו לחברה סך של 880,000 ₪ "חלף היטלי השבחה" וסכום נוסף "חלף היטלי פיתוח". בסעיף 6(ה)(1) להסכם הפיתוח נקבע כך: "להסרת ספק מובהר, כי אין בחוזה זה כדי לגרוע מזכויות הבעלים ו/או כדי לשנות, בדרך כל שהיא, את החיוב בגין היטלי הפיתוח, בהתחשב בכל היטל או רכיב של היטל ששולם על ידם בעבר, או את החיוב המוטל כדין על הבעלים בגין היטל השבחה. מוסכם, כי הבעלים יהיו זכאים לבקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין מספר יחידות דיור שבהם עתידים הבעלים או מי מהם להתגורר". ביום 29.7.04 ניתן היתר בנייה לבניית הבניין.

משפנו המערערים לחברה לפיתוח ולוועדה בדרישה להשיב את כספי היטל ההשבחה ששולמו בהתאם לשומה המוסכמת, בשל הפטור לפי סעיפים 19(ג) (1) (2), הודיעה להם החברה לפיתוח ביום 18.9.07 כי כספי היטל ההשבחה שנגבו על ידה "הושבו לעיריית פתח תקוה. לפיכך, עליכם לפנות לעריית פ"ת לטיפול בדרישתכם". ביום 14.10.07 הודיע מנהל מחלקת השבחה בעיריית פתח תקוה (להלן: "העירייה") לב"כ המערערים בהתייחס לבקשת הפטור כי "לאור "הלכת צרי" לא ניתן לאשר פטור בעלים ע"ג מגרש ריק.

חיזוק לאמור לעיל מתקבל גם מעיון בהסכם הפיתוח שנחתם בין כלל בעלי הזכויות במיגרש, ובכלל זה גם המערערים, לבין החברה לפיתוח שטיפלה גם בגביית היטל ההשבחה מבעלי הזכויות במיגרש.

לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה-מחוז מרכז, פד"י נ"ז(4) 119 (2003): "היטל השבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התיכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען". וראה גם ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הועדה המקומית, פ"ד נב(5), 715 (1999): "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התיכנון והפיתוח (ראו המבוא להצעת חוק התיכנון והבניה (תיקון מסעיף 15), התשמ"א-1980, בעמ' 54-55, וכן נ' דנקנר, ד' לזבניק "על החיוב בהיטל השבחה")".

הימצאות מקרקעין למגורים נשוא ההיטל בשכונת שיקום או באזור שקום מקנה פטור מהיטל (סעיפים 19(ב)(1) ו-19(ב)(3) לתוספת השלישית).

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961".

כן נעשו צמצומים נקודתיים נוספים בפטורים, וזאת בהילכת צרי (מישפחה אחת זכאית לפטור בגין דירה אחת בלבד), בפסק הדין בעיניין מטה יהודה (הזכאות לפטור מותנית בכך שהבעלים החייב בהיטל והמחזיק – חד הם) וכן בע"א (מחוזי מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה הוד השרון (26.10.10) שם נקבע כי הזכאות לפטור מהיטל השבחה הנה לפטור אחד לכל מחזיק, ולא יותר מכך, ולפיכך לא ניתן יהיה לבקש פטור נוסף בחלקה אחרת, וכי הן מבקש הפטור המקורי והן בני משפחתו אליהם העביר את הזכויות באותה חלקה אחרת, לא יוכלו לבקש פטור נוסף מהיטל השבחה בחלקה האחרת.

...

אשר על כן טענת המניעות בשל השומה המוסכמת – נדחית.

סופו של דבר, על יסוד לשונו המילולית של סעיף 19(ג)(1), תכלית החוק, וכלל השיקולים שנזכרו לעיל, הפרשנות שיש ליתן לסעיף זה הינה כי כל בעל זכויות בחלקת רישום אחת יהא זכאי לפטור לגבי דירת מגורים אחת בשטח של עד 140 מ"ר (לפי נוסחו הנוכחי של הסעיף) באותה חלקה.

נוכח כל האמור לעיל, מתקבל הערעור באופן שהמערערים 1-2 זכאים לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר, והמערערים 3-4 זכאים אף הם לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר. המשיבה תשלם למערערים את הוצאות המשפט בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪.

בנספח "ד" להסכם הפיתוח נקבע סכום התמורה שתשולם לחברה לפיתוח בגין התחייבויותיה, ובין היתר, נקבע כי הבעלים ישלמו לחברה סך של 880,000 ₪ "חלף היטלי השבחה" וסכום נוסף "חלף היטלי פיתוח". בסעיף 6(ה)(1) להסכם הפיתוח נקבע כך: "להסרת ספק מובהר, כי אין בחוזה זה כדי לגרוע מזכויות הבעלים ו/או כדי לשנות, בדרך כל שהיא, את החיוב בגין היטלי הפיתוח, בהיתחשב בכל היטל או רכיב של היטל ששולם על ידם בעבר, או את החיוב המוטל כדין על הבעלים בגין היטל השבחה. מוסכם, כי הבעלים יהיו זכאים לבקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין מספר יחידות דיור שבהם עתידים הבעלים או מי מהם להתגורר". ביום 29.7.04 ניתן היתר בנייה לבניית הבניין.

משפנו המערערים לחברה לפיתוח ולועדה בדרישה להשיב את כספי היטל ההשבחה ששולמו בהתאם לשומה המוסכמת, בשל הפטור לפי סעיפים 19(ג) (1) (2), הודיעה להם החברה לפיתוח ביום 18.9.07 כי כספי היטל ההשבחה שנגבו על ידה "הושבו לעריית פתח תקוה. לפיכך, עליכם לפנות לעריית פ"ת לטפול בדרישתכם". ביום 14.10.07 הודיע מנהל מחלקת השבחה בעריית פתח תקוה (להלן: "הערייה") לב"כ המערערים בהתייחס לבקשת הפטור כי "לאור "הילכת צרי" לא ניתן לאשר פטור בעלים ע"ג מיגרש ריק.

חזוק לאמור לעיל מתקבל גם מעיון בהסכם הפיתוח שנחתם בין כלל בעלי הזכויות במיגרש, ובכלל זה גם המערערים, לבין החברה לפיתוח שטיפלה גם בגביית היטל ההשבחה מבעלי הזכויות במיגרש.

לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה- מחוז מרכז, פד"י נ"ז(4) 119 (2003): "היטל השבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמאטיבית של רשויות התיכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תיכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען". וראה גם ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הועדה המקומית, פ"ד נב(5), 715 (1999): "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התיכנון והפיתוח (ראו המבוא להצעת חוק התיכנון והבניה (תיקון מסעיף 15), התשמ"א-1980, בעמ' 54-55, וכן נ' דנקנר, ד' לזבניק "על החיוב בהיטל השבחה" [7])".

המצאות מקרקעין למגורים נשוא ההיטל בשכונת שקום או באיזור שקום מקנה פטור מהיטל (סעיפים 19(ב)(1) ו-19(ב)(3) לתוספת השלישית).

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפיסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961".

כן נעשו צמצומים נקודתיים נוספים בפטורים, וזאת בהילכת צרי (מישפחה אחת זכאית לפטור בגין דירה אחת בלבד), בפסק הדין בעיניין מטה יהודה (הזכאות לפטור מותנית בכך שהבעלים החייב בהיטל והמחזיק – חד הם) וכן בע"א (מחוזי מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה הוד השרון (26.10.10) שם נקבע כי הזכאות לפטור מהיטל השבחה הנה לפטור אחד לכל מחזיק, ולא יותר מכך, ולפיכך לא ניתן יהיה לבקש פטור נוסף בחלקה אחרת, וכי הן מבקש הפטור המקורי והן בני משפחתו אליהם העביר את הזכויות באותה חלקה אחרת, לא יוכלו לבקש פטור נוסף מהיטל השבחה בחלקה האחרת.

...

אשר על כן טענת המניעות בשל השומה המוסכמת – נדחית.

סופו של דבר, על יסוד לשונו המילולית של סעיף 19(ג)(1), תכלית החוק, וכלל השיקולים שנזכרו לעיל, הפרשנות שיש ליתן לסעיף זה הינה כי כל בעל זכויות בחלקת רישום אחת יהא זכאי לפטור לגבי דירת מגורים אחת בשטח של עד 140 מ"ר (לפי נוסחו הנוכחי של הסעיף) באותה חלקה.

סיכום נוכח כל האמור לעיל, מתקבל הערעור באופן שהמערערים 1-2 זכאים לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר, והמערערים 3-4 זכאים אף הם לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר. המשיבה תשלם למערערים את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪.