שיקולים בקביעת דמי שכירות ראויים

כל שכן, עת הפסיקה הייתה ערה לכך שמלאכת ההכרעה בנוגע לסכום דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה אינה אמורה להיות מורכבת כאמור ולשם ביסוסה אין אף צורך בהכרח בחוות דעת שמאית לקביעת דמי השכירות הראויים לפי סעיף 5א לחוק המכר, ודי בליתן משקל למודעות על דירות דומות שיווקיות מהעיתון או מהמרשתת) או עדות מתווך ע"ס ניסיונו בשטח או הסכמי שכירות בפועל (כגישת השמאי מטעם התובעים) המשקפים כולם, הלכה למעשה את המציאות בשטח – "בית משפט השלום לא קיבל את עמדת המשיבים כי ניתן להסתמך על פסיקת דמי השכירות במקרים דומים, או על ידיעה שיפוטית בנוגע לגובה דמי השכירות. בית המשפט הפנה להלכה הפסוקה, לפיה שיעורו של שכר ראוי אינו בגדר ידיעה שיפוטית, ואין בית המשפט מוסמך לקבעו על פי שיקול דעתו בלבד, מבלי שקביעותיו תתבססנה על ראיות. בהיעדר אפשרות להסתמך על פסיקה במקרים אחרים או על ידיעה שיפוטית, לא ראה בית המשפט מנוס מהסתמכות על הראיות שהובאו. נפסק כי "אין הכרח בהגשת חוות דעת שמאית לגבי גובה דמי השכירות הראויים. די להסתמך אפילו רק על מודעות במרשתת, על חוזה שכירות אחר ואפילו על הצהרת התובע לגבי ידיעתו מהם דמי השכירות, אם כי משקלה של הצהרה כזו איננו גבוה". בית המשפט עמד על כך שעל רקע התכלית של חוק המכר (דירות), שנועד להגן על רוכשי דירות מפני איחור במסירת דירה, יש להקל במידת ההוכחה הנדרשת מרוכש דירה, באשר לדמי שכירות ראויים (עא (ב"ש) 14808-08-19‏ ‏ כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב (16.12.2019).

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.

לכן, קביעתו של בית-המשפט המחוזי לפיה אין מקום בנסיבות המקרה להתערב בשקול-הדעת של הגורמים המקצועיים ביחס לקביעת פוטנציאל המכירות של התחנה, היא קביעה שאין מקום שערכאה זו תתערב בה. דברים דומים יש לומר גם ביחס לטענותיה האחרות של המערערת (הנוגעות לקביעת דמי השכירות הראויים עבור הקרקע; שווי המחוברים; ולשאלה האם השווי בהסכם המכר כולל את דמי ההוון), כולן טענות מתחום שיקול-הדעת המקצועי של הגופים המקצועיים, שאין מקום בנסיבות המקרה דנן להתערב במסקנותיהם.

...

נוכח השיקולים לעיל ובהעדר היתייחסות נידרשת בתצהיר התובע ובחוו"ד השמאי, אני קובעת כי הסך של 3,000 ₪ ומע"מ מבטא את דמי השכירות הראויים שחלו על החנות גם בתקופה שמיום 1.8.2018 עד יום 31.12.2018.

...

התביעה מתקבלת אפוא בחלקה, כמפורט להלן.

הנתבעים ישלמו לתובע ביחד ולחוד סכומים אלו: דמי שכירות בסך של 17,550 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (6.2.2020) עד יום פסק-הדין, חוב בגין תשלומי חובה בסך 750 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהגשת התביעה עד יום פסק-הדין, אגרת משפט (מחצית ראשונה) בסך 3,239.34 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום האגרה (6.2.2020) עד יום פסק-הדין, שכר התייצבותו של עו"ד שטיירמן בסך 1,755 ₪ בערכי יום פסק-הדין ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בגין חיובם של הנתבעים בסעיף זה בסך של 3,510 ₪ בערכי יום פסק-הדין (להלן יחד החיוב המשותף לנתבעים).

אני מורה על העברת הפיקדון לתובע באמצעות בא-כוחו, תוך זקיפתו כתשלום בגין החיוב המשותף לנתבעים כהגדרתו לעיל.

מי מטעם התובע עבר להתגורר בדירה רק בשנת 2015 זאת משיקוליו וטעמיו השמורים עמו.

בכגון-דא ראוי היה כי תוגש חוות דעת שמאית לקביעת דמי שכירות ראויים עבור דירה דומה באותה שכונה.

...

מכאן, דין התביעה ברכיב זה, להידחות.

תוצאה לאור האמור, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובע סך 38,720 ₪.

בקביעה כי קיימת היתיישנות של התביעה ביחס לתקופה שקדמה לחודש דצמבר 2011, אין כדי לשנות עובדה זו. בנסיבות אלה, נטען למעשה לכפל קזוז (אי תשלום דמ"ש לשנים 2009-2012, ובמקביל הפחתת סכום דמי השכירות הראויים לכל אורך תקופת השכירות) ודין טענותיו של עורך הדין שרון בעיניין זה, להדחות.

מחלוקת הנוגעת למגוריו של עורך הדין שרון בבית ותשלום דמי השכירות הראויים בגין כך. המחלוקת הקניינית לטענת מר לארי, הבית ברח' יהודה הלוי, נרכש על ידי עורך הדין שרון ועל ידו במשותף ובחלקים שוים, במטרה לשפצו, להשביחו ולמכור אותו ברווח, הבעלות בו הייתה בעלות משותפת ורישומו על שם עורך הדין שרון בלבד, נבע משקולי מס (ר' עדותו בע' 36 ש' 29 לפרוטוקול הדיון).

...

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה שכנגד, בגין רכיבי נזק אלו - להידחות, עת לא הוכח כי היו אלה התובעים אשר עמדו מאחורי הפרסום.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כן אני מורה כי הסכומים לתשלום יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הידן ועד למועד התשלום בפועל.