שיקול דעת מוסד תכנון מול זכות הקניין בספק

משניצבים לפנינו זה מול זה, פולש מול בעל זכות הקניין, כפות 'מאזני-הצדק' נוטות, בדרך כלל, לכיוונו של בעל זכות הקניין, ומאפשרת לו להפיק אותם 'רווחים עודפים'.

אין ספק; כעקרון היה מקום להורות על סילוק ידה של משה"ב. גם במקרים שבהם פעל הפולש בתום לב מוחלט, ואף אם לבעל המקרקעין לא נגרם כל נזק, הרי שנקודת המוצא, ובדרך כלל גם נקודת הסיום, תהא סילוק יד. בפגיעה בזכות קניינית עסקינן, והנטל שעל הפולש לשאת בו, כדי למנוע את סילוק ידו – גדול, עצום ורב.

אין באישורה של תכנית בידי מוסדות התיכנון, כדי להתיר פגיעה קניינית ברכושו של אחר, אלא במקום שבו הוּתר הדבר במפורש, ובכפוף לקיומה של הסמיכה חוקית המתירה פגיעה שכזו.

לכך אוסיף, כי גם לוּ היתה הוראה כזו, ספק אם היתה לה נפקות בעניינינו, מקום שבו ביניין הדיירים אינו מצוי בסמכותה של הועדה המקומית לתיכנון ובנייה רמת גן, אלא בסמכותה של הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בני ברק.

בפסק הדין שניתן בעיניין רוקר, הסכימו כל שופטי ההרכב (הן שופטי הרוב והן שופטי המיעוט) כי לבית המשפט מסור שיקול דעת להעדיף בנסיבות חריגות פסיקה של סעד כספי על פני מתן צו לסילוק יד. זאת, בין היתר לאור עוצמתה של זכות הקניין ועוצמת הפגיעה בה (ראו שם, בפסקות 9-8 לפסק דינו של הנשיא א' ברק ובפיסקה 17 לפסק דינו של השופט י' טירקל.

...

ביום 5.4.2021 התקיים דיון בערעור, ובפרוטוקול נרשם, מפי בית המשפט המחוזי, כדברים האלה: "כדי לקדם הכרעה בתיק לטובת הצדדים מציעים [שב"כ הדיירים] יחזור בו מסילוק היד בהיבט הקנייני, תוך שמירה על הטענה של שווי כספי לסילוק היד, כמו גם תוך שמירה על הטענה של דמי שימוש בנוסף לעשיית עושר. בית משפט יבדוק בשלב הראשון את חווה"ד של המומחים לרבות חקירתם בעניין הקיר הסלארי. ככל שבימ"ש יגיע למסקנה שיש אפשרות לעשות קיר סלארי, במקרה כזה נפנה [לב"כ הדיירים] בהצעה לחזור בו מהערעור ללא תשלום הוצאות למעט בסוגיית דמי השימוש בנוסף לעושר ולא במשפט, ושווי אי סילוק היד. היה ונגיע למסקנה שאין אפשרות לעשות קיר סלארי, נציע לצדדים להשיב את התיק לקמא להשלמת חווה"ד ע"י המומחה בסוגיית הטופ דאון. אחרי שתהיה חוו"ד ויינתן פס"ד בסוגיית הטופ דאון כל צד יוכל לערער על פסה"ד לרבות רכיבי הערעור שהיו לפנינו למעט סילוק היד ברמה הקניינית". עוד עולה מפרוטוקול הדיון, כי בא-כוח הדיירים נתן את הסכמתו למוצע, כדלקמן: "ב"כ [הדיירים]: אני מסכים. אני חוזר בי מהטענה לסילוק יד בהיבט הקנייני. שומר על טענותיי באשר לשווי אי מתן סילוק היד; על מתן פיצוי בדמות דמי שימוש ראויים בנוסף לפיצוי בגין עשיית עושר; ועל הטענה שלא ניתן לעשות קיר סלארי. אני מסכים שאם בית המשפט יגיע למסקנה לאחר שיבדוק את החומר שכן ניתן לעשות קיר סלארי (בניגוד לדעת המומחה מטעם בית משפט) יהיה רשאי בית המשפט להציע לי לחזור בי מהערעור גם בהיבט הזה ולהותיר להכרעה את סוגיית שווי אי מתן סילוק היד והפיצוי הנוסף לדמי שימוש ראויים. ככל שבימ"ש יגיע למסקנה שלא ניתן לעשות קיר סלארי, אני נותן את הסכמתי להחזרת התיק לבימ"ש קמא להשלמת חוו"ד של מומחה ביהמ"ש בסוגיית הטופ דאון. לאחר מתן פסה"ד המשלים אם [הדיירים ירצו] לערער [יוכלו] לערער במסגרת הערעור על הטופ דאון, גם על שווי אי סילוק היד ודמי השימוש הראויים בנוסף. ידוע לנו שעמדת [משה"ב] היא שהטענות של [הדייירים] בדבר שווי אי סילוק יד ודמי שימוש ראויים בנוסף לפיצוי בגין עשיית עושר, היא שמדובר בשינוי חזית ו/או הרחבת חזית. טענה זו שמורה להם". לצד זאת, הבהיר ב"כ משה"ב כי מרשתו עומדת על טענותיה בדבר הרחבת חזית: "אנחנו חוזרים על התנגדותנו להרחבת חזית ושומרים על טענתנו [...]". לבסוף קבע בית המשפט המחוזי, כי "ניתן בזה תוקף של החלטה להסדר הדיוני המוצע". ביום 7.4.2021 ניתנה החלטה נוספת, שבה פורטו 5 טעמים, התומכים כולם במסקנה שאליה הגיע בית משפט השלום, שלפיה חלופה מסוג 'קיר סלארי', היתה אפשרית בנסיבות.

משה"ב טוענת מנגד, כי דין בקשת הרשות לערער להידחות על הסף, באשר היא אינה מעוררת שאלה עקרונית, ומשום שלדיירים לא נגרם עיוות דין.

אך יתכנו מקרים חריגים, שבנסיבות אלו, יגיע בית המשפט למסקנה כי סילוק יד בפועל – אינו צודק.

אף שלמקרקעין של הדיירים לא נגרם נזק פיזי כתוצאה מהפלישה, הרי המסקנה ההכרחית מחוות הדעת השמאית היא כי נגרם להם נזק כספי בשל העדר האפשרות להפיק מהמקרקעין דמי שימוש ראויים בשיעור אותו קבע השמאי.

מכאן, שהמסקנה מחוות הדעת השמאית של המומחה מטעם בית המשפט (שמסקנותיה לא היו שנויות במחלוקת ואף אומצו על ידי בית המשפט המחוזי), היא כי דיירי הבניין היו יכולים להפיק דמי שימוש מהקרקע בשיעור שנקבע על ידיו – ומבחינה זו הפלישה הזיקה להם.

את המסקנה הזו יש לאמץ, בלא להידרש לרציונל שעמד מאחורי חוות הדעת הזו או לשאלה האם היא עולה בקנה אחד עם "השכל הישר". ת השופט ח' כבוב: מחלוקת נפלה בין חברי השופט נ' סולברג, ובין חברתי השופטת ר' רונן, בדבר אופן חישוב הפיצוי חלף הסעד של סילוק יד, בנסיבותיו הייחודיות של המקרה דנן.

בעלי חלקה 53 – אין ספק כי בעלי הזכויות בחלקה 53 הם משיבים נדרשים בעתירה, שכן קבלת העתירה לגבי מתוה דרך 5 עלולה לפגוע בזכויותיהם.

הקף היתערבות בית המשפט בשקול דעת מוסדות התיכנון – מקדמית, נזכיר מושכלות יסוד לפיהן בית המשפט אינו מיתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות אשר מסורות לשיקול דעתם של גורמי התיכנון.

שיקול הדעת לגבי מתוה של הפקעה למול מתוה של איחוד וחלוקה - אין חולק כי במקרה הנוכחי, הוחלט לבצע את התוכנית בשני מהלכים "משלימים", הראשון יכלול שינוי ייעוד והפקעה, והשני יכלול תכניות או תשריטי חלוקה.

לכן, הכנת טבלת הקצאה ואיזון כחלק מתכנית איחוד וחלוקה במקרה זה, כאשר עסקינן בפרויקט "מאמץ ממוקד", יוצרת קושי אשר מהוה אחד מהנימוקים נגד ביצוע "איחוד וחלוקה". הנימוק השני של הוועדה המחוזית היה שתפקידה של תכנית איחוד וחלוקה הוא "למחוק את משטר הקניין והתכנון הישן בחטיבת קרקע מסוימת" ולהציב במקומו "משטר חדש", אלא שהתכנית דנן נועדה להכשיר בדיעבד בנייה לא חוקית, אשר משתרעת על פני רוב השטח של התכנית, ולכן לא מתאפשרת "מחיקת המשטר הקיים" כפי שניתן אולי לעשות בתאי שטח אחרים.

באמצעות "הוראות בדבר איחוד וחלוקה" יכולים מוסדות התיכנון המוסמכים, לשנות את הזכויות הקנייניות של בעלי מקרקעין בתחומה של תכנית, לאחד בין מגרשים, להורות על חלוקתם מחדש באופן שונה ולהקצות את הזכויות בהם באופן שונה בין בעליהם, כל זאת בין אם בהסכמה ובין שלא בהסכמת הבעלים (סעיף 121 לחוק התיכנון והבניה).

...

תחילה, שוכנעתי במהלך הדיון, לאחר הדגמת הנתונים על התשריט שהוצג, כי השביל הספציפי מוביל לחלקות שאין אפשרות תכנונית סבירה אחרת להגיע אליהן.

בנוסף, ובהתייחס ל"הסכמות בשטח", מקובלת עלי עמדת הועדה המחוזית, כפי שהובעה בהחלטה לגבי נושא זה, לאמור: "הוועדה מציינת כי מדובר בתכנית המסדירה מתחם מגורים שנבנו בקרקע חקלאית. תכנית צריכה לעמוד בכללי תכנון בסיסיים, בניהם מענה תחבורתי ראוי העומד בסטנדרטים נדרשים של תכנון תחבורה הכוללים שיקולי בטיחות. משכך, התכנית לא יכולה להתבסס על חלוקות מוסכמות, גדרות ודרכים אקראיות שנפרצו על ידי בעלי קרקע ולא עומדות בסטנדרטים הנדרשים". ובדומה, עוד נכתב על ידי הועדה: "במעבר ממצב בו כל בעל קרקע בנה כרצונו בקרקע חקלאית והתווה גישה למעבר רכב כראות עיניו למצב בו מבני המגורים שבמובלעת החקלאית מוסדרים לפי תכנון המיטבי ביותר ועדכני – ישנו מינימום הכרחי לתכנן לכל הפחות דרכים אשר יאפשרו גם מעבר של הולכי רגל ומעבר של רכבים חירום ולפינוי אשפה. לא ניתן להסתפק בדרכי גישה ברוחבים של 3-4 מ'." בכל מקרה, שוב, המדובר בהחלטה תכנונית מובהקת, ובית המשפט לא יתערב בהחלטת המוסד התכנוני לגבי רשת הדרכים אשר יש לפרוס על מנת להבטיח את פריסת קווי המים ואת הגישה לכל המגרשים (ואזכיר שוב כי המדובר בתא שטח בו קיימים מבנים בלתי חוקיים רבים בצפיפות, ויש קושי לתכנן מעברים בין המבנים, במגבלות כללי התכנון המקובלים).

סיכום - אשר על כן, נוכח האמור במצטבר – אני מורה על דחיית העתירה.

טיבה ואופייה של טענת השהוי, נפסק כי "התנאים לקבלה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הועדה המקורית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)).

במקרה של ספק – פוסקים נגדו (בר אופיר, עמ' 24; ראו גם ע"א 400/73 בר-טוב נ' זבנויץ, פ"ד כח(2) 717 (1974)).

במסגרת השיקולים על בית המשפט לשקול, בין היתר, את חומרת ההפרה ואופייה אל מול תוצאה של פינוי (הסעד יינתן ככל שיימצא כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה).

הבחינה כולה נעשית גם בשים לב לכך כי זכות הקניין מוכרת כזכות יסוד בשיטתנו המשפטית ולמגמה בדבר פרשנות דיני הגנת הדייר באופן מצמצם, תוך הקפדה על מילוי חובות הדייר המוגן יותר מאשר בעבר (ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון סייג, פ"ד כה(2) 62 (1971); בר אופיר, עמ' 164-163).

בעיניין יניב נפסק כי "שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בבוחנו את השאלה האם ראוי להעניק פיצוי כסעד מן הצדק במקרה מסוים, וכן בהתייחס לשאלת גובה הפצוי הוא רחב. בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן היתנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן היתנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן" (עניין יניב, סע' 32 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז).

לא מדובר בדיירות מוגנת סטאטוטורית, במסגרתה מוסד הדיירות המוגנת נכפה על בעל הבית.

...

בכל הקשור לשינוי במטרת השכירות, שוכנעתי כי המנוח הפגין כלפי הנתבעים גמישות בעניין זה. התובע ידע על אודות השינוי במטרת השכירות במשך שנים, אולם הוא לא פעל למיצוי זכויותיו לאורך אותן שנים.

פינוי ייעשה כנגד תשלום פיצוי שישלמו התובעים לנתבעים כסעד מן הצדק הפוך.

המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק-הדין החלקי אל ב"כ הצדדים וכן אל המומחה מר טובי גרש (אל המומחה יש לשלוח גם את החלטתי מיום 12.10.2020; יש לוודא עמו את קבלת התיעוד ולערוך תרשומת).

בעיניין זה לטענתה, יש לפי ההלכה הפסוקה למוסד תיכנון, שיקול דעת האם לדחות את ההכרעה בבקשה להיתר, כאשר זכות הקניין של מבקש ההיתר מוטלת בספק.

העותר בחר להיתמודד דוקא מולו ולא מול יתר השותפים.

...

התוצאה היא ששטח הבית המקורי שהותר למשיב לצד תשריט החלוקה, מונעים זה מכבר את האפשרות של העותר לקבל את סך השטח לו הוא זכאי (589 מ"ר) בתוך מגרש 83, ששטחו 563 מ"ר. כמו כן, נימקה ועדת הערר כי העותר שזכויותיו נרשמו מכוח "ירושה על פי הסכם" בשנת 2006, לא פנה מאז לערכאה משפטית מוסכמת לשם מיצוי זכויותיו.

על כן, סבורני כי נכון היה באופן עקרוני לעכב את הליכי אישור הבקשה עד להכרעה בשאלה הקניינית ,קרי, הכרעה של בית משפט מוסמך בבקשה לפירוק השיתוף בחלקה שתוגש.

לסיכום, הגם שלטעמי שגתה וועדת הערר בקביעתה העקרונית כי במקרה דנן נוכח נסיבותיו לא מתעוררת שאלה קניינית מהותית הטעונה הכרעה (בשל כך שלמשיב יש תימוכין קנייניים), מסכים אני עם התוצאה הסופית של החלטתה שמשמעותה המעשית היא עיכוב ההליכים המנהליים המותנה בהגשת תובענה לפירוק השיתוף תוך פרק זמן קצוב, ע"י העותר.

סוף דבר, המועד להגשת תביעה אזרחית לפירוק השיתוף מוארך לעותר (בשים לב לצורך בהכנת תשריט חלוקה לצורך התביעה) עד ליום 1.7.22.

יש לדחות את טענת ועדת הערר שתקנה 36 (א)(ב) מאפשרת לאדם שאינו בעל זכות במקרקעין או אוחז בהסכמת בעל הזכויות במקרקעין להגיש בקשה להיתר, ובילבד שיקפיד על משלוח הודעה בדבר הגשת הבקשה והאפשרות להיתנגד לה. לטענתם, פרשנות זו מרוקנת את זכות הקניין של בעל הזכות במקרקעין ותקנה 36 מאפשרת לבעל זכויות במקרקעין המבקש להתגבר על אי הסכמה מצד בעל זכויות אחר במקרקעין, להגיש בקשה ללא הסכמתו.

על כן אני דוחה את טענת עודה בעיניין זה. מיקום החניות לטענת עודה, מיקום החניות על קו ביניין אפס מול בתי המתנגדים שוקייר, מחוץ לקו הבניין הצידי הוא סטיה ניכרת מהתוכנית לפי תקנות סטיה ניכרת.

עוד טענו, שהחלטת ועדת הערר אינה היתערבות בהסדרים קנייניים, אלא החלטה תכנונית המצויה בליבת שיקול הדעת המקצועי של ועדת הערר, ואין הצדקה להתערבות בה. ועדת הערר טענה שלא התערבה כלל במחלוקת קניינית אלא החליטה החלטה תכנונית בסוגיה תכנונית מובהקת בדבר חישוב זכויות בנייה, הנבחנת כדרך שיגרה במסגרת בחינת בקשה להיתר המוגשת למוסדות התיכנון.

אין ספק שלזכויות בנייה יש משמעות קניינית, אך מוסד תיכנון צריך לחשב את אחוזי הבנייה המגיעים למבקש היתר, ואם סבור מבקש ההיתר שהוא זכאי לאחוזי בנייה גבוהים יותר, ואם סבור המתנגד שהוא זכאי לאחוזי בנייה נמוכים יותר, פתוחה הדרך לנקוט הליכים בין הצדדים שיביאו לפיתרון המחלוקת.

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את שתי העתירות.

על פי התנהלותם הדיונית של הצדדים, התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, והתוצאה של הדיון בעתירות, אני מחייב את עודה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪, ולבשארה שכר טרחת עורך דין בסך 5,850 ₪.

כמו כן אני מחייב את בשארה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪.