שיפוי בעלי קרקע בגין הפקעה בשל טעות הרשות

דיון והכרעה המחלוקת שנותרה בין הצדדים נוגעת לאופן חישוב פצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בעקבות הפקעת זכויותיהם בחלקה, כאשר התובעים טוענים כי דמי החכירה צריכים להיגזר כאחוז מערכה המשתנה של הקרקע מדי שנה, ואילו המדינה טוענת, כי השיטה הנכונה היא שיטת ההשוואה לעיסקאות חכירה ולא גזירת אחוז משווי.

הראציונאל העומד מאחורי סעיף 13 לפקודה הינו לפצות את הנפקע על הנזק שניגרם לו בתקופת החזקה מחד, ולתמרץ את הרשות המפקיעה לשלם את פצויי ההפקעה בזמן, מאידך (ראו: ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה, 1.12.2011 (להלן: "עניין חביב אללה"); ע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' אסדי, 23.06.2019).

לעניין מטרת סעיף 13 ואופן חישוב הפצוי, נקבע בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, 4.7.2012 (להלן: "עניין הייטנר") כי: "מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אילמלא ההפקעה. מכאן הראציונאל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפיסקה 16).

המדינה טוענת, כי מר אשרת טעה כשהסתמך על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י בתביעות בפלישות או שימושים חורגים בקרקע חקלאית.

אני מחייב את הנתבעות לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת בית משפט, הוצאות משפט וחלקם של התובעים בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובעים (בכפוף להמצאת קבלות).

...

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, הנני לקבוע כדלקמן: אני מאמץ את חוות דעתו של מר אשרת במלואה וקובע, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של החלקה מדי שנה, כפי שנקבע בחוות דעתו, זאת החל מהמועד הקובע, ובהתאם לחלקם היחסי של התובעים בקרקע.

אני מחייב את הנתבעות לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת בית משפט, הוצאות משפט וחלקם של התובעים בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובעים (בכפוף להמצאת קבלות).

אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי שישולם, בתוספת מע"מ כחוק.

נכתב בהודעה כי לפי הידוע הוא טוען לזכויות במקרקעין, בחלקות המופקעות ולפיכך הפונה מוכנה לקבל לידיה "הוכחות בקשר לזכויותיך". זאת, כדי לנהל משא ומתן בקשר לפיצויים המגיעים לו בעקבות ההפקעה "אם בכלל מגיעים, וזאת בהתאם לראיות שתימסרנה ובכפוף להוראות החוק". במקביל נשלחה הודעה מטעם הממונה על נכסי הערייה (הערייה היא הנתבעת 1 בהליך דנן) בה נאמר כי - "הואיל והנך ידוע כבעלים ו/או מחזיק של מקרקעין מבין אלה המתוארים בתוספת להודעה המצ"ב הריני להודיעך כי בילקוט פרסומים מספר 4321... פורסמה הודעה בהתאם לחוק התיכנון והבנייה... ולפי... פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור 1943) המתייחסת להפקעת המקרקעין. עליך לפעול בהתאם לאמור בהודעה המצ"ב". ככל הנראה המנוח סעיד לא טען לזכויות ולא תבע פיצוי הפקעה בהמשך לאותן הודעות.

עוד הוער באותה הודעה, כי צו הירושה שצירפה התובעת הוצא על ידי בית הדין השרעי במזרח ירושלים אשר אינו מהוה בית משפט מוסמך בישראל ובהתאם לנהלי הרשות לרישום והסדר מקרקעין, יש לאשרו רק בבית דין שרעי במערב העיר.

ביום 7.2.22 התייחסה התובעת להחלטה שהבהירה שהיא מנועה מלהגיש חוות דעת וציינה כי אין טעם להשיג על החלטת ביניים, אשר נחזית על פניה שגויה.

באשר לאפשרות שהמנוחים העבירו את זכויותיהם במקרקעין עוד עובר להפקעה, הציעה "לחתום על כתב שיפוי לטובת הנתבעות ככל ויתבעו על ידי אחרים ויחויבו בתשלום פצויי הפקעה בגין אותם החלקים שנתבעו על ידי התובעת..." (ר' ס' 13 לסיכומים).

...

כפי שיפורט להלן - בנסיבות אלה אני מקבלת את עמדת הנתבעות כי דינה להידחות ולהלן יפורטו הדברים.

סופם של הדברים הוא אפוא כי התביעה נדחית כאשר לכך די בהתיישנותה.

מקובלת עלי טענת הנתבעות כי אין לאפשר לתובעת לטעון כעת טענות חדשות ושונות מכפי שטענה בהליכים עד כה וכי למעשה אין אף צורך לדון באלה (ר' בכלל זה גם הטענה בדבר אכיפת פסק חוץ).

משנדחית התביעה תשלם התובעת לנתבעות בגין הוצאותיהן סך של 10,000 ₪, בתוך 30 יום מהיום.

הסכם שימוש או חלוקה בין הבעלים אינו מחייב את רשויות התיכנון, והן מנועות מלהתחשב בו כמסמך מנחה את מימוש זכויות הבניה במקרקעין.

תכנית 2001 שהנה משנת 1988, היא תכנית מתאר למבנן 9 בבת דגן, אשר מהוה שינוי לתכנית 1420, ציינה כי המצב הקיים הוא רוחב של 10 מ' ונדרשת הפקעת רצועה מהחלקות בשני צידי הדרך כדי לתרום לרוחב דרך של 12 מ' ולכן, עניין קיומו של שטח להפקעה לצרכי ציבור סומן בדפי המידע שנמסרו לשני הצדדים בתיק בעת פנייתם לועדה טרם הבניה.

כאמור, תחילה נטען ע"י קסטרו כי ההפקעה המצויינת בתכנית 2001 היא שגויה וכי רוחב הדרך כבר היה קודם 12 מ' לפי תכנית 1420, ולכן אין הפקעה, אך בתצהיר המתוקן שינתה עמדתה ופרשנותה וטענה כי אין מנוס מהמסקנה כי תכנית 2001 יוצרת הפקעה של הרצועה הנ"ל, וכי תכנית 1420 היא שהיתה שגויה משום שציינה רוחב דרך של 12 מ' מבלי לסמן ולציין הפקעה.

טעותו של המודד בן אבי היא בשורש השתלשלות העניינים נשוא התביעה, וחובתו המקצועית היתה לבדוק את כל התב"עות החלות על המקרקעין ולנכות את שטח ההפקעה ממדידת המקרקעין שערך לצורך הבניה.

מאחר שהתובעים לא תבעו את מודדי השרון אלא את יניב והועדה, אני קובעת כי יניב חייב כלפי התובעים ב-75% מהנזק והועדה ב-25% מהנזק, וכי מודדי השרון חייבים לשפות את יניב ב-25% מהנזק של התובעים, כך שבפועל יניב ישלם 50%.

...

אני קובעת כי התנהלות נכונה מצד התובעים, העומדת בחובת הקטנת הנזק, היתה מעמידה את הנזק עקב כפל הקמת קיר תמך וצורך לחזור ולבצע ו/או לתקן גדרות ועבודות פיתוח שכבר בוצעו, תוך לקיחה בחשבון של עלות חודש דיור חלופי, על סכום של 40,000 ₪.

לפיכך אני קובעת כי הנזק שנגרם לתובעים בשל אי הריסת הגדר לאחר קבלת חוות דעת המודד בן נתן הינו 40,000 ₪.

מאחר שהתובעים לא תבעו את מודדי השרון אלא את יניב והוועדה, אני קובעת כי יניב חייב כלפי התובעים ב-75% מהנזק והוועדה ב-25% מהנזק, וכי מודדי השרון חייבים לשפות את יניב ב-25% מהנזק של התובעים, כך שבפועל יניב ישלם 50%.

עוד טוען התובע כי על גבי זכרון הדברים בין הצדדים הוא הוסיף בכתב ידו תניה המאפשרת לו לבטל את ההסכם אם לא יחלו הליכי פיתוח במקרקעין בתוך שנתיים, ולקבל שיפוי עבור הוצאותיו.

הנתבעת אשר הבטיחה כי הוראות זכרון הדברים יוטמעו בהסכם דאגה לכך שהסכם המכר לא יכלול סייג זה. בנוסף, טוען התובע כי בין הצדדים הוסכם בעל-פה על יזמות ושותפות בפתוח המקרקעין שבגינם העביר לנתבעת 117,000 ₪ (להלן: "הסכם היזמות") ששולמו כאמור לעיל בשלושה תשלומים במזומן בחודשים ינואר עד מרץ של שנת 2014, וכי הנתבעת הפרה יסודית את הסכם היזמות כאשר לא נקטה בשום פעולה לפיתוח המקרקעין מאז החתימה על הסכם המכר.

לאחר בחינה מדוקדקת ומעמיקה של המקרקעין והסטטוס התיכנוני שלהם קבע המומחה כי מדובר במקרקעין עם מיגבלות פיתוח רבות ואקוטיות, מה גם שלא ניתן לתבוע יותר בגין ירידת ערך המקרקעין מפאת הפקעה עקב חלוף הזמן.

בעוד שבכתב ההגנה הנתבעת טענה כי לא היה כל הסכם יזמות והתובע למעשה ניסה להסתיר את סכום הרכישה מרשויות המס כדי לשלם מס רכישה מופחת.

הנתבעת העלתה שתי טענות עיקריות להגנתה: לא הוסתר מהתובע מידע ולכן אין הוא יכול לטעון לכך שהוטעה להיתקשר בהסכם המכר; גם אם היתקשר התובע בהסכם המכר מפאת טעות אין זו אלא טעות בכדאיות העסקה שכפי שקבוע בסעיף 14(5) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אינה נחשבת לטעות כלל.

...

לאחר בחינת מערכת היחסים החוזית בין התובע לנתבעת והמסקנה כי הנתבעת הפרה את חובת תום לב כלפי התובע במסגרת היחסים בינם שנוגעים להסכם המכר וכי הטעתה את התובע להתקשר בהסכם היזמות באופן המצדיק את ביטולו, נותר לבחון את שאלת הסעד ההולם.

אני סבור כי המקרה דנן מתאים להפעלת דוקטרינת האשם התורם.

16 בסיכומו של דבר, אני פוסק לזכות התובע פיצויים בסכום (מעוגל) של 125,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

ב-י"ח אדר התש"ך, 17/3/60, ניתנה החלטת הפקיד המסדר בתיקי קיסריה 1-17 (נספח 19 ל-ת/3, להלן: "החלטת הפקיד המסדר") (ולא 19/3 לטענת התובעת, או 12/3 לטענת צד ג'), במסגרתה הורה על סיום הליך הבירור בכל הקשור בתזכורות התביעה שהוגשו במסגרת הליכי ההסדר, ועל קביעת זכות הבעלות במקרקעין בקיסריה, שלגביהן נוהלו הליכי ההסדר, על-שם מדינת-ישראל, לאחר הליך ההפקעה ובעקבותיה.

בעיניין טבר הטוען לזכויות, או מי מטעמו, פנו לרשויות המדינה על-מנת להסדיר את זכויותיו ולקבל פצויי ההפקעה, ולא נחתם עמו הסכם דומה להסכם 74' ואף לא יידעו אותו על הצורך לנקוט בהליך כל שהוא להוכחת זכויותיו כתנאי סף לקבלת פצויי ההפקעה, ובעניינינו אין הדבר כן. התובעת ידעה על הליכי ההפקעה, היתה מיוצגת על-ידי עו"ד הבקיא במקרקעין בטרם נחתם עימה הסכם 74', וההסכם מתייחס גם לקרקעות שבעלותה בהן לא הוכרעה.

התובעת אף טוענת כי הנתבעת לא פנתה לקבלת שיפוי בגין הסכם 74' מקרן קיסריה ואף לא הפניתה את התובעת לקרן קיסריה לקבל פצויי הפקעה, למרות נוסח הסכם 62' בין הנתבעת לקרן קיסריה, שממנו עולה כי קרן קיסריה אמורה להיות מעורבת בכל משא-ומתן לפצויי הפקעה בגין שטחים שנמסרו לחכירתה של קרן קיסריה.

ככל שלתובעת יש כיום טענות בכל הקשור לשווי התמורה שקבלה בהתאם להסכם 74' - המדובר בטענות לטעות בכדאיות העסקה בלבד, ואין בהן כדי לבטל את ההסכם או להצביע על פגם מהותי בו. קרן קיסריה הדגישה כי התובעת קיבלה תשלום משמעותי בעקבות התחייבות זו כחלק מהסכם כוללני, שאינו דבר נדיר.

...

יש מקום להטיל על התובעת הוצאות ריאליות, בהינתן משך ניהול ההליך, הצורך באיתור מסמכים ישנים, וכאשר הטענות בהתייחס להסכם 74' עלו בשלב מוקדם והיו ידועות לתובעת עוד מההליך הקודם מ-04', זאת במצורף לכל האמור לעיל, בהתייחס לשיהוי ולאי-הגשת חוות-דעת שמאית.

אשר על-כן, תשלם התובעת לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 100,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשלם לצד ג' - קרן קיסריה, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית חוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.