שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה והשלכותיהם על מחיר הרכישה

תמורת המכר בהסכם היתה בסך של 43500 דולר לפי שער יציג.

בתביעה נטען כי התובעים ניהלו עם גאיסטר משא ומתן בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שוא ואי גלוי מידע חיוני אשר היה בו כדי לגרום לגאיסטר לשנות דעתם באשר לרכישת הדירה, לו נודע להם מצב הדברים לאשורו, שמדובר על תקופת חכירה העומדת להסתיים במרץ 1996.

הוא התבסס על שיערוך סכום המכר של 44,000 דולר ששילמו גאיסטר לתובעים (544,213 ₪ נכון למועד התביעה); דמי שימוש שנדרשו מגאיסטר לטענתם על ידי הכנסייה בגין תקופת השמוש שעשו גאיסטר בדירה לאחר תום תקופת החכירה (273,000 ₪) ו 65,000 ₪ בגין עוגמת נפש והפרש מציאת דירה חלופית.

לטענת התובעים, לו היה הנתבע מיידע אותם בטיב הזכות הנרכשת על ידם, משמעויותיה, השלכותיה והנגזר ממנה, היו נמנעים מבצוע העסקה כליל או מכלכלים צעדיהם אחרת בעיסקה (יש להניח שהכוונה לשווי המכר או לחלופין הבטחת זכויות החכירה לעוד 49 שנה, בטרם היתקשרות בהסכם).

ואף בנקל היתה נסתרת אפשרות זו , ולו ממרחק של זמן כאן, כמו גם על ידי הנתבעים בתביעת גאיסטר, לו אלו פני הדברים: שכן המחיר בשתי העיסקאות חפף כימעט כאמור; ופער התמורה לו נודעו העובדות לאשורן, היה חייב כאמור להיות משמעותי (פער בין מחיר דירה עבור זכות חכירה שמסתיימת בעוד חמש וחצי שנים לעומת מחיר רכישת דירה בבעלות או תמורתה של זכות חכירה לעשרות שנים).

...

הנתבע, שהתרשלותו היא שגרמה לאותו סיכון, מנוע לטעמי לטעון שלו היו התובעים מנהלים ההליך היתה התביעה נגדם נדחית.

לו נדחתה התביעה של גאיסטר כנגד התובעים בקונסטלציה זו מן הטעם שהנתבע הוא שהתרשל והם לא ידעו דבר גם במועד המכר לגאיסטר – יכול שהיתה התביעה נדחית נגדו מן הטעם שלא הוא שייצג את גאיסטר, אך תתכן גם אפשרות אחרת, סבירה לא פחות, בה היה מחויב בסכום מוגדל בשל התרשלותו שגרמה לאי ידיעת התובעים, וכנגזרת – אי יידוע גאיסטר בהמשך.

מסקנה זו נכונה גם לגבי טענת הנתבע כי הניזוק הינו בכלל גאיסטר ולא התובעים, אשר כאמור אינה נכונה.

בהצגתו את הרקע לתביעתו לפני בית הדין אמר מיכאל: "נעצרתי בעיניין הזה והיה צריך לשלם כסף שאני יצא הבייתה או משפט ארוך תחת מעצר או שאני מקצר את הענין ומשלם סכום כסף ואנשים טובים התגייסו לענין לגייס את הכסף הזה בהתחלה דובר על הלואה שמישהו יקח אני לא הייתי מעורב כלום... בהתחלה דובר על הלואה ויתנו הערת אזהרה על הנכס של אימא שלי... ואז הוא (אדם אחר שהיה מועמד להלוות את הכסף – ש"פ) יצא ואז ניכנס בוי' (בוימגארטען, הנתבע – ש"פ) לסיפור בעצת העו"ד שעשה את העסקא הזאת במקום לעשות הלואה כמו שזה דובר הם רצו לעשות עיסקת מכר שלכולם ברור שיאן (צ"ל שאין – ש"פ) רצון למכור את הנכס והוא אל (צ"ל לא – ש"פ) לא רוצה לקנות הוא לא יכול לגור בישוב הזה (שאינו חרדי – ש"פ)... ברור שלכולם שפה נעשתה עסקא פיקטיבית לקחת משנכנתא (משכנתא – ש"פ) כדי לשלם את המחיר הכל היה מעשים טובים כך חשבנו לתומינו אם היינו יודעים שלמישהו היה פה כוונה לקנות נכס ברבע מהמחיר הזה לא היינו עושים את זה" [פרוטוקול בית הדין מיום 28.9.16, עמ' 1].

האפשרות שמדובר ב"טעות" מצד התובעת, והשלכותיה, תדון להלן.

גם הרב קופרשטיין מסר בבית הדין גרסה דומה לזו של הנתבע: "אני הייתי איך שאומרים הרב של מיכאל והגיע מצב שהיינו צריכים לעזור לו והנו צריכים להביא מאתיים אלף דולר ועוד חמישים אלף דולר למועד שנה והתחלנו לשאול מאיפה לוקחים את הכסף... והוא אמר שיש לו כסף בחו"ל למעשה הוא לא יכל להביא את הכסף עירבנו עסקנים... שאלו אותי בגלל שאני קרוב אם יש אמרתי אני לא יודע אבל הוא אומר שיש כסף ורוח הדברים היה שאין כסף... ואז הגיע ר' יוסף (בוימגארטען, הנתבע – ש"פ) הוא אמר שהוא מוכן לקחת על עצמו שאלו אותו איך יכול להיות הוא אמר שיש דירה ויקחו ע"ז (על זה – ש"פ) משכנתא כולם הבינו שיהיה מכירה רוח הדברים כולם ידעו שלא יגיעו כסף" [פרוטוקול בית הדין מיום 6.10.16, עמ' 1, שורות 18 – 27].

גם מר כץ מסר בבית הדין גרסה דומה לגירסתם של הנתבע והרב קופרשטיין: "מי שהכיר אותו ניסה לעשות כל מה שאפשר להוציא אותו רצינו לעשות מגבית ישבנו בבית של קופרשטיין לטכס עצה מה לעשות אפשרות אחרונה שהיה בפגישה שיש לאימא שלו דירה אפשר לעשות הערת אזהרה על הדירה של אימא שלו ולהוציא על זה הלואה בסוף השתנה רוח הדברים אלבוים הציע שאפשר להוציא משכנתא בשביל עיסקה פיקטיבית אני לא הייתי מעורב בדבר ממש אבל כל המטרה היה בשביל להוציא משכנתא... דיברו כל הזמן ואמרו בפירוש שזה עיסקה פיקטיבית" [שם, עמ' 5, שורות 156 – 162].

גם בעדותו לפניי מסר מר כץ: "עו"ד מרקס הסביר לה, והכוונה היא, כך אני משער, שהיא הסתמכה על הצהרת הבן שבכוונתו לקנות מחדש את הדירה, כי הוא דיבר איתי על זה שנתיים... הוא (עו"ד מרקס – ש"פ) הסביר זו עסקת מכר לכל דבר, ושיש לקחת בחשבון שהדירה שלה הולכת להמכר" [פרוטוקול מיום 8.7.19, עמ' 145].

...

מכל מקום, הגעתי למסקנה כי אומד דעת הצדדים היה שהנתבע יעמיד כספים לצורך שחרורו של הבן, ואם לא יושבו תוך שנה – הנתבע יזכה, תמורתם, בביתה של התובעת.

לאור המקובץ, אין מנוס מליתן תוקף להסכם המכר.

התובענה להצהיר על הסכם המכר כבטל או כמבוטל נדחית בזה, ללא צו להוצאות לחובת התובעת.

בהסתמך על השוואת הערכות הבצוע טען רוזנבאום, בעדותו הראשית, כי עלות הבניה, עמדה לפי הצפוי ב- 12.5.03 (שערו היציג של הדולר 4.65 ₪) על סך של 1,380,000 דולר (מוצגים 9 ו- 10).

בפועל גם נוכחנו במהלך הבאת הראיות בתיק כי על פני הדברים נוצרו במהלך התקופה שינויים בפרטי הפרויקט כמו השינוי שבין 20 יחידות דיור בתכנון לבין 21 יחידות דיור בפועל (שינוי שאינו שנוי במחלוקת).

נזקים בגין עלויות המימון: בעיניין זה טוען רוזנבאום, כי בעקבות הפרת ההסכם מצד הנתבעים, נאלצה התובעת להרע את מצבה, במימון ריבית לצורך הזרמת מימון חלופי בסכום של 500,000 דולר לפי ההסכם עם המשקיע החלופי (מוצג 21) וכן בנזק הכרוך בצורך במימון סכום כסף נוסף בגין ביטול עסקה למכירת דירה בפרויקט.

היתחייבותה של התובעת ללוח זמנים כלפי הרוכשים על פי מוצג 12 חרגה באופן בלתי מוסבר מלוח הזמנים שנקבע במוצג 1 (הסכם הקומבינאציה) כך שלא נמצאה הצדקה להטלת השלכות הביטול על חישוב עלויות המימון.

במיוחד, לאור המנעותה של התובעת מלהתייחס לנושא במימד ההשוואתי שבין מחיר רכישתה, לפי מוצג 12 לבין מכירתה החוזרת בהמשך.

...

בהתחשב במורכבותה של העסקה, לא נראה לי כי קיים בסיס עובדתי לקביעה, בדבר הפרת חובת הקטנת הנזק.

לסיכום: לסיכום נאמר, כי התביעה הוכחה בחלקה.

סוף דבר.

לא זו אף זו, אחרי שהגישה את תביעתה וכמה חודשים לפני הגשת הסכם הפשרה לאישור הצהירה המחזיקה בהצהרה לשלטונות מס שבח, כי מחיר הרכישה של המיגרש הוא 80,000 דולר במזומן והדירה שתיבנה.

גם השאלה, אם דייר מוגן החזיק במיגרש, טעונה בירור עובדתי, שכן יכול שתהיה לה השלכה על מועד המימוש של הזכויות של המערערת ועל הערכת שווי טובת ההנאה המגיעה לה; לעניין זה נאמר לנו בטיעונים שבעל-פה, שחלו לאחר פסק-דינו של בית המשפט המחוזי שינויים באפשרויות הניצול של המיגרש.

המערער מחזיק, כאמור, בתמורת המכירה של הדירה, 85,000 דולר, ללא זכות.

גם כאן, כמו לעניין החיוב בהשבה הכספית בגין המיגרש, יש לתקן את הוראות הריבית וההצמדה (בסעיף 24א ו-ב של פסק הדין), באופן שהריבית הדולרית תחול עד יום פסק הדין בבית המשפט קמא (ולא עד יום הגשת התביעה) ומאותו יום ייעשה החישוב בשקלים חדשים לפי השער היציג של הדולר ויישא הפרישי הצמדה וריבית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה עד התשלום.

במקומו אנו מחייבים את המערערים לשלם למשיבים סכום בשקלים השווה ל-80,000 דולר כאמור בסעיף 6 לפסק-דין זה ואנו מחזירים את התיק לבית המשפט המחוזי, על מנת שישמע ראיות וייתן פסק-דין, הקובע מהו השווי ה"נקי" של המיגרש ביום מתן פסק הדין בדיון המחודש פחות החיוב שאנו עושים היום, ויחייב את המערערים בתשלום העודף, וכן שייתן פסק-דין, הקובע מהו, נוסף לסכום הנ"ל, שווי טובת ההנאה שהמערערים הפיקו מן העיסקה ליום פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בדיון החוזר ויחייב את המערערים בתשלום הסכום האמור.

...

העירעור בע"א 1043/91 הוא ערעורה של המחזיקה שאצלה עוקלו, לפי בקשת המשיבה, הזכויות של המערערת בע"א 4360/90 (להלן-המערערת) על-פי הסכם "קומבינאציה" שעשתה עמו בגין המגרש הנ"ל. בשל עניין משותף זה בין שני הערעורים אנו מחליטים לידון בם יחדיו.

דין הערעור להדחות מהבחינה הפרוצדוראלית.

ג. סוף דבר (א) הערעור בע"א 4360/90 בכל הנוגע למגרש ברמת-גן מתקבל במובן זה שבמקום הסעד שנפסק למשיבה יבואו הסעדים המפורטים בסעיף 8 לעיל.

(ג) המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור, בהתחשב בנסיבות ובתוצאות, בסך 8,000 ש"ח, נכון להיום.

נטל ההוכחה לקיומה של מניעה המצדיקה את הפרת זכרון הדברים מונחת על כתפי הנתבעים, אך נטל זה לא הורם על ידם ואף נסתר בעדותה של עו"ד כהן קצב; 9) עדות עו"ד קצב מתחזקת אף לאור עדותו הוא לפיה שלוש דירות בבניין בו גר נמכרו ונרשמו בטבו; 10) כפי העולה מהראיות השונות בתיק שהוצגו בפני בית המשפט, המניע האמיתי לביטול זכרון הדברים על ידי הנתבעים היה מניעה כלכלית גרידא, שכן שער הדולר עלה ותמורת הדירה עלתה בסכום של 31,304 ₪.

מעל מחצית הדירות במדינת ישראל אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין כי אם בחברות משכנות ואין בכך כדי למנוע עריכת עסקאות מכר באופן שגרתי; לאור האמור סבור הנתבע כי היות וזיכרון הדברים הופר בשל מניעה כלכלית, יש בכך כדי להפעיל את תניית הפצוי המוסכם.

טוענים הנתבעים בסיכומים כדלקמן: טוענים הנתבעים בסיכומיהם כדלקמן: 1) טרם החתימה על זכרון הדברים קבלו הנתבעים את הסכמתו העקרונית של בנק דיסקונט למשכנתאות למתן הלוואה עבור רכישת הדירה; 2) בין באי כוח הצדדים (עו"ד ושדי מטעם הנתבעים ועו"ד רצון מטעם התובע) הוחלפו טיוטות הסכם מכר ומסמכים.

לאור האמור לעיל, נשאלת השאלה מהן השלכותיה של הבדיקה המשפטית על התנהגות הצדדים לעיסקה.

לאור רצון שינוי התנאים בזיכרון הדברים, חסרו שני תנאים על מנת שזכרון הדברים ייחשב לחוזה, והם: 1) מחיר הדירה, שכן קיבוע שער הדולר מהווה שינוי במחיר העסקה; 2) שינוי מועד המסירה.

...

דיון ומסקנות: המפתח לתשובות לטענות הצדדים מצוי בסעיף 6 לזיכרון הדברים, הקובע כדלקמן: "כל האמור לעיל תלוי בבדיקה משפטית ע"י עו"ד". תנאי זה הנו תנאי יסודי ומרכזי בזיכרון הדברים, שכן הוא מתלה ומתנה את כלל החיובים הנקובים בזכרון הדברים בבדיקה משפטית שתתבצע על ידי עו"ד. הסיבה להכנסת סעיף זה הייתה רצונם של הצדדים שגורם מקצועי יערוך בדיקה באשר להתכנות העסקה מחמת אי בקיאותם בנושא.

מכל האמור לעיל עולה שבעת החתימה על זכרון הדברים היה מצב משפטי אותו לא ידעו הצדדים, ועל כן, יכלו הנתבעים להסתמך על ההדרכה והעצה שנתן להם עו"ד ושדי.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הנה כדלקמן: 1) אני דוחה את תביעת התובע כנגד הנתבעים בתיק אז' 2671/06; 2) אני מחייב את הנתבע שכנגד בתיק אז' 2671.1/06 לשלם לתובעים שכנגד את הסך 1,000 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (15.5.06) ועד ליום התשלום בפועל; 3) בנסיבות העניין כל צד ישא בהוצאותיו.