שינויים בסיווג ארנונה ע"י עירייה מול חברות

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 42376-02-15 ריזקאללה נ' עריית חיפה 28 יולי 2015 בפני כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר עותרים 1. ריזק ריזקאללה ת.ז. 020362752 2. מרלין ריזאק ריזקאללה ת.ז. 031598337 ע"י עו"ד משיעל יוסף משיבים 1. עריית חיפה ע"י עו"ד טל שחר בלוך פסק דין

ממכתב העיריה מיום 22.7.15 שצורף לתיק התביעה ה.פ 53626-09-12, צויין פירוט של הליכי גביה משנת 2000 ואילך, לרבות הסדר תשלום חלקי מול חברת הגביה מילגם בשנים 2003,2004 , התראות נוספות מ2007 מ-2010 ומ-2011.

לגבי נכס 2008439 העותר פנה ביום 2.1.08 בבקשה לשינוי סיווג מ"עסק" ל"מוסך".

"פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת – כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן" נכון להיום תדפיסי המחשב של העיריה מהוים את "פנקסי העיריה". על-פי הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, המחזיק או הבעלים המקורי של הנכס הוא שנושא בנטל להודיע לעירייה על שינוי ההחזקה או הבעלות, ואין להעביר נטל זה לכתפי הערייה.

...

בהנתן הנסיבות המפורטות – יש לדחות את העתירה.

6.8 לפיכך, דין העתירה להדחות על הסף.

לסיום 8.1 דין העתירה להדחות על הסף.

הנתבעת הוסיפה וטענה, כי אין צורך בבירור העתירה שכן "העיריה היתקשרה לאחרונה עם חברה העוסקת בבחינה מחודשת של צו הארנונה של עירית ירושלים, בחינת איזורי חיוב, הסיווגים בעיר, וגובה הארנונה הראויה להיגבות מכל נכס ונכס. חברה זו, צפויה לסיים את עבודתה בתוך מספר חודשים ובעקבותיה, אמורה המועצה לידון בשינוי צו הארנונה של עירית ירושלים החל משנת 2008". הנתבעת הוסיפה בתגובתה, כי העתירה תועבר לידיעת אותה חברה על מנת שהאמור בה יישקל במסגרת שיקוליה בכל הנוגע לקביעת האזורים והסיווגים כפי שייקבעו בעתיד.

התובעות הוסיפו טיעון נוסף על אלו שהעלו בעתירה הראשונה, לפיו נודע להן שההסכם למול החברה שנועדה לבצע את הבחינה המחודשת של צו המיסים נחתם רק ביולי 2007, בנגוד גמור להצהרת הנתבעת במסגרת תגובתה לעתירה הראשונה, וכי על אף ההסכם לא ניתן היה להביא לכל שינוי או תיקון בצו המיסים לשנת 2008, עובדה שהייתה ידועה לטענתן לנתבעת מראש.

בכל הנוגע לענייננו, רלבאנטי סעיף ז. למכתב, שכותרתו "שינוי סיווג ותת סיווג-בתי מלון במזרח העיר", בו נומקה הבקשה כדלקמן: "בתי המלון בעיר העתיקה ובאזורים הסמוכים לה במזרח העיר מסווגים לפי אזורים א-ב-ג וזאת על פי בדיקה וחלוקה שנעשו במחצית שנות ה80. (ההדגשה שלי א.א.) ככלל, בתי המלון הקרובים יותר לאיזורי התיירות בעיר העתיקה סווגו כאיזור א', בעוד שבתי המלון המרוחקים יותר סווגו כאזורים ב וג' בהתאמה. נגד הערייה הוגשו בשנים 2007-2008 שתי עתירות מנהליות בטענה שיש לסווג את כל בתי המלון במזרח העיר לפי איזור ג'. עתירות אלו לא נתבררו לגופן, ונפסק בהסכמה כי הערייה תיבחן מחדש את סיווג בתי המלון במזרח העיר, וכן יתבצע שימוע לבאי כוח העותרים. לאחר שהעירייה שקלה ובדקה, גם באמצעות חברה ששכרה לשם כך מטעמה, ומצאה כי יש מקום לבצע שינוי (ההדגשה שלי א.א), החליטה המועצה על השינוי שיפורט להלן:

...

אשר על כן אני קובעת כי הוכחו יסודות עוולת הרשלנות וכי הנתבעת התרשלה כלפי התובעות.

אין חולק, כי הצווים מכוחם נגבו כספי הארנונה לא בוטלו מעולם, הגביה הייתה מכוח צווים תקפים שהוצאו בסמכות, וממילא היסוד של "ללא זכות שבדין" אינו מתקיים, ועל כן, אני דוחה את טענות התובעות בעילה זו. סוף דבר כאמור לעיל, אני קובעת כי צווי הארנונה שהוציאה הנתבעת לשנים 2007-2009 ככל שהם נוגעים לתובעות, לוקים בחוסר סבירות קיצונית ודינם בטלות יחסית בכל הנוגע להפרש בין סיווג התובעות באיזור א' לאיזור ב' לשנים 2007-2009.

עוד אני קובעת, כי הנתבעת חבה ברשלנות כלפי התובעות, בהתנהלותה כלפיהן מעת הגשת העתירה הראשונה, והנזק שנגרם כתוצאה מאותה רשלנות הוא בגובה ההפרש הכספי הנובע מהפער בין צוי הארנונה שהוצאו לשנים 2007-2009 לצו הארנונה שהוצא לשנת 2010.

יצויין, כי בהתאם להחלטת ראש ההוצל"פ, הוגשה ע"י הכונסת תביעה נגד העיריה לתשלום הסך ששולם תחת מחאה, בטענה כי דרישת התשלום ושינוי סיווג הנכס לא היו כדין.

בהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים להסדר דיוני, לפיו יועברו ע"י העיריה לבנק מסמכים ספציפיים לעיון ותתן מענה לשאלון, ולאחר מכן יועבר הדיון בטענות הכונסת למסגרת של הגשת השגה להחלטת מנהל הארנונה בעיריה, תוך הארכת המועד לכך בהסכמה.

כן הוגש מטעם הנתבעת תצהירו של רחמים, מנהל החברה ומי שהיה פעיל מול הבנק ובאי כוחו, הן בעריכת ההסדר והן בהליך מכירת הנכס ע"י הכונסת.

...

אני דוחה את הטענה, כי ב"כ הבנק התחייבה בפני הנתבעת ורחמים כי מעבר למימוש הנכס, לא יפעל הבנק כלפי הנתבעת לגביית יתרת החוב.

מאחר שההליך היה ממושך, משנת 2007 עד 2010, וננקטו פעולות למציאת קונים לנכס, הן ע"י הכונסת והן ע"י רחמים, איני מקבלת את הטענה, כאילו הנכס נמכר במחיר נמוך ממה שניתן היה לקבל עבורו בשוק, אילו ידע רחמים על דרישת העיריה.

לפיכך אני קובעת כי הנתבעת ו/או רחמים לא הוטעו ע"י הבנק לגבי חבות הנתבעת לפרוע את ההלוואה במלואה, בין אם מתוך כספי מימוש הנכס ובין מאמצעיהם האחרים, וכן אני קובעת כי מימוש הנכס בוצע כדין ותוך גילוי מלוא המידע למנהל החברה בעלת הנכס, ובאמצעותו גם לחייבת.

הסעדים שהתבקשו בעתירה היו להצהיר ולקבוע שהוראת הפטור שהייתה בצו הארנונה עד שנת 2012 והתייחסה לפי הטענה לחניית מכוניות – שונתה שלא הדין על ידי הערייה.

עוד נטען, שפניה של הערייה לשינוי הסווג לא התקבלה ולמרות זאת הוחלט על שינוי בסווג בצו הארנונה בעיניין זה. סופו של מעשה, לפי הטענה, היא החלטת מועצת העיר ירושלים לשנת 2014 שהוסיפה לצוו הארנונה בשנה זו "סיווג לחניה פרטית" תוך שנישומים מחויבים בתשלומי ארנונה על יסוד סיווג זה ותוך שנטען שלא היתקבל האישור הנידרש של שרי האוצר והפנים.

נטען שהדוגמה של חניון משרד החוץ הוא דוגמה מובהקת לשינוי בצו הארנונה היות שמדובר בחניון שבעבר הופטר מארנונה (כחניון פרטי שאינו פתוח לציבור הרחב), אך משנת 2014 הוא מחויב בתשלומי ארנונה לעירייה מכוח הצוו לשנה זו. דוגמה נוספת שאליה הפניתה ב"כ העותרת היא עמדת הערייה בהליכי ההשגה בעיניינה של חברת הרובע היהודי בירושלים.

טענות אלה שבעתירה – היה הכרח בנסיבות המקרה להביא לפני הרשות המינהלית קודם לפניה לבית משפט זה וזאת כחלק מחובת הפונה לבית המשפט בעתירה מינהלית למצות הליכים בדרך של פניה מוקדמת לרשות המינהלית על מנת שיהא סיפק בידה להודיע על עמדתה – ולמצער לשקול אותה אל מול הטענות הנטענות – ומבלי שמהלך דברים זה ייעשה לראשונה במסגרת הליך בבית המשפט.

...

ועוד נטען, שהיעדר החוקיות שבפעולת העירייה הוא כה מובהק עד שיש בו כדי להתגבר על פגם שנפל – ככל שנפל – באי מיצוי הליכים קודם להגשת עתירה זו. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ובעמדת העותרת, מסקנתי היא שדין העתירה להיות מסולקת על הסף מפאת היותה עתירה מוקדמת שהוגשה בלא מיצוי הליכים מספיק וזאת מבלי צורך בהבעת עמדה לגופן של הטענות שנטענות בה. כאמור, מדובר בעתירה מקיפה התוקפת את מהלך התקנת צו הארנונה לשנת 2014 ובשים לב לפעולות שקדמו לכך בצווי הארנונה לשנים 2013-2012.

מטעמים אלה, מסקנתי היא שדין העתירה להיות מסולקת על הסף וכך אני מורה.

בשנת 2009 הורתה המשיבה כי חיוב הארנונה לחנות חדשה, שניפתחה ברחוב ששת הימים באילת יהא לפי שיטת החיוב החדשה; בשנת 2011 שינתה המשיבה את אופן החיוב, בדומה, גם לחנות בקניון "מול הים". העותרת 2, קבוצת גולף בע"מ (להלן - "גולף"), מחזיקה אף היא במספר נכסים באילת.

אחד מהם, החנות במיתחם בית הארז באילת, חויבה בתעריף מוזל למחסנים בנפרד ותעריף גבוה יותר עבור שטחי החנות; אולם גם גולף קיבלה הודעה, ביום 16.12.09, כי החיוב יאוחד באופן בו כל השטח יחויב על פי סיווג "חנויות וכל שטח המשמש למסחר ולשירותים". סופר פארם הגישה השגה למנהל הארנונה על ההחלטה לשינוי הסווג; עם דחיית ההשגה הגישה ערר לוועדת הערר לארנונה ליד עריית אילת (להלן – "ועדת הערר").

השיקולים לאורם יקבע בית המשפט האם עתירה הוגשה בשיהוי הובהרו בהלכה הפסוקה: "כידוע, טענת שהוי הנטענת בקשר לעתירה מינהלית מצריכה בחינה של שלושה יסודות: שהוי סובייקטיבי, שהוי אובייקטיבי ומידת הפגיעה בעיקרון שילטון החוק אם תיתקבל העתירה (ראו, למשל: עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע,פסקות 81-90 (לא פורסם, 7.12.06) (להלן: פרשת אי התכלת)). בחינת השהוי הסובייקטיבי מיתמקדת בהתנהגות העותר בפועל. השאלה שנשאלת בהקשר זה היא האם היתנהגותו עולה כדי ויתור משתמע על זכותו לפנות לערכאות. לעומתה, מיתמקדת בחינתו של יסוד השהוי האובייקטיבי במידת הפגיעה באינטרסים של צדדים שלישיים הנוגעים בדבר, וכן בשינוי שחל במצב בשטח. במקרה ששני יסודות השהוי היתקיימו, יש להעמיד כנגדם את מידת הפגיעה הנטענת בשלטון החוק ובאנטרס הצבורי מצד הרשות, ולערוך איזון בין השיקולים השונים" (עע"מ 3832/07 עריית עפולה נ' המוסד לביטוח לאומי, עמ' 10-11 (פורסם בנבו) (21.12.10)).

לא רק זאת, בעמ"נ (ב"ש) 35297-09-10 בה נדחה העירעור על החלטת ועדת הערר קבע כב' השופט אזולאי "באשר לטענה שלא ניתן היה לשנות את הסווג עפ"י חקיקת ההקפאה, צודק המשיב בטענתו כי אין המדובר בשינוי צו הארנונה, אלא בתיקון טעות ביחס לסיווג הנכון עפ"י הצוו שבתוקף, עליו לא חלה חקיקת ההקפאה". קיימת, אפוא, קביעה עובדתית בשאלה זו. עוד אוסיף, כי גם אילמלא, הוכרע נושא על ידי הערכאות השונות - הרי שגם אני סבורה, כי לא ליתן לקבוע סיווג נפרד לעסק ולמחסנים הצמודים אליו, ללא הגדרה מפורשת לעניין זה בצו הארנונה.

...

ערעורים מנהליים שהוגשו על החלטות אלה נדחו אף הם (עמ"נ (ב"ש) 35297-09-10 מיום 13.4.11 ועמ"נ (ב"ש) 1363-08-10 מיום 10.4.11, בהתאמה), תוך שבית המשפט קמא קובע - בשני פסקי הדין - כי "באשר לשאלת פיצול המחסן והמעבדה, נראה לי שגם בעניין זה אין מקום להתערב במסקנת הועדה, עפ"י הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידיה, ובהתחשב בכך שאין מדובר ביחידות עצמאיות, אלא ביחידות המשמשות לתכלית הכללית של העסק". בקשת רשות ערעור שהוגשה בעניין זה לבית המשפט העליון (בר"ם 4051/11) נמחקה בהסכמה לאחר שבית המשפט העליון הביע את עמדתו כי המחלוקות המתוארות אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (פסק דין מיום 11.2.13).

באשר להבחנה בין חנות ובין המחסן אשר משרת אותה, נקבע באופן בבר"ם 9205/05 מנהל הארנונה – עיריית טבריה נ' היפר שוק, עמ' 7-8 (פורסם בנבו) (14.11.06), כי - "במקרה דנן שני המבחנים שצוינו תומכים במסקנה כי יש לסווג את מחסן הסופרמרקט של המשיבה תחת הסיווג של "רשתות שיווק" החל על מבנה הסופרמרקט ולא תחת הסיווג הנפרד של "מחסנים". בין המחסן לבין שאר חלקי הסופרמרקט קיימת זיקה משמעותית.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרות ישלמו הוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ש"ח להיום.