בכל הנוגע לטענות בדבר "קפוח" וילדר ביחס לבעלי קרקעות פרטיים אחרים במיתחם, קבעה הועדה כי אין קפוח של וילדר ביחס לבעלי קרקעות אחרים המצויים באותו מיתחם שלהם, אלא קיים שוני מהותי בין שני תתי המתחמים שנקבעו בתכנית וכי "הועדה מקבלת את עמדת יועמ"ש הועדה, כי אין כל חובה שיהיה שיויון בין המתחמים, שהם שונים זה מזה מבחינת מאפייניהם השמאיים, התיכנונים ומיקומם, אלא נידרש שיהיה איזון רק בתוך המתחמים עצמם".
בנוסף דחתה הועדה את כל יתר טענות וילדר ביחס למקדמי השווי שהעניק השמאי בטבלאות האיזון, ובכלל זה טענות וילדר לפיהן לא היה מקום לתת מקדם שווי של 1.3 לקרקע "חקלאית-משקית" ביחס לקרקע "חקלאית" כמו הקרקע בבעלות וילדר, וכן טענות נוספות ביחס למקדמי גודל, חשיפה לכביש 4 ועוד.
בנסיבות אלו, וגם אם אקבל את הטענה שקיים פגם בהסתמכות על ספירות תנועה ישנות, או בכך שתחזיות התנועה היתמקדו בעומסים בשעות הבוקר בעוד שעיקר עומסי התנועה צפויים בשעות אחה"צ, עדיין אין בכך כדי להניח בפנית בית המשפט בסיס מוצק דיו, המצדיק את היתערבות בית המשפט במסקנותיו של יועץ התחבורה אשר שילב בנתונים שנאספו גם תחזיות מקיפות ומפורטות ביחס לשינויים התחבורתיים העתידיים הצפויים.
בנוסף טענה בר יהודה כי המועצה המקומית זיכרון יעקב שלה הוקנו הזכויות במיגרש 811, אינה מעוניינת בכיכר עירונית במקום, ויותר מכך בין בר יהודה והמועצה המקומית נחתמו שני הסכמים במסגרתם סוכם כי מיגרש 811 ישמש כחניון צבורי, ובנוסף ניתנה הודעה מחייבת ביום 1.2.2015 על ידי המועצה המקומית ביחס למגרש 811 שלפיה: "מדובר בשטח בבעלות המועצה המשמש כחניה ואין בכוונת המועצה לשנות מצב גם ביחס לשטח זה. יודגש כי עמדת המועצה ביחס לתכנית למיתחם כולו היא ששני תאי שטח אלו צריכים להיקבע כחניות ציבוריות. המועצה תפעל בעיניין זה מול מוסדות התיכנון".
לפיכך טענה בר יהודה בהתנגדותה כי על הועדה המחוזית לכבד את ההסכמים שבין הצדדים ולהשאיר את מיגרש 811 בייעודו כמגרש "לשימוש צבורי" כפי שכבר היה בתכנית "המצב הקיים" על פי תכנית ש/318.
...
באשר לטענת העותרים כנגד החלטת הוועדה המחוזית אשר התבססה על מסמך מדיניות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שלפיו יש לעודד מסחר במרכזי הערים על מנת להחיות את מרכזי הערים ולא לכוון ליצירת אזורי מסחר מחוץ לערים, ובמיוחד טענת העותרים שלפיה זכרון יעקב איננה עיר וכי גם העותרים עצמם לא ביקשו להפוך את המקרקעין בהן הוקנו להם זכויות למרכז מסחרי וכי הוועדה המחוזית אישרה בעבר את אזור המסחר "מול זכרון" נטען כי גם על פי מסמך המדיניות אין חולק על כך כי לוועדה המחוזית נותר שיקול דעת פרטני לכל מקרה, ובמקרה הספציפי שבפנינו הפעילה הוועדה המחוזית שיקול דעת סביר וצודק שעל פיו קבעה הוועדה המחוזית כי אין לאפשר אזור מסחרי נוסף על מתחם "מול זכרון" אלא יש לאשר אך ורק שימוש מסחרי מצומצם הנלווה למטרות התעסוקה ובכך יש איזון ראוי בין מסמך המדיניות העקרוני של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ובין הצרכים התכנוניים הספציפיים הנובעים מהתכנית נשוא העתירה.
לפיכך אני סבור כי גם בנושא זה יש מקום להחזיר את עניינו של מגרש 210 לוועדה המחוזית על מנת שתיתן את ההוראות הנדרשות לתיקון נספח החניה באופן שייצור התאמה בינו ובין הוראות התכנית.
סיכום
לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית העתירה בעת"מ 16431-07-16 על כל חלקיה, והעותרים בה ישלמו ביחד ולחוד הוצאות למשיבים על פי פירוט כדלקמן:
183.1 למשיבה 1 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – סך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.
183.2 למשיבה 2 – רשות מקרקעי ישראל (מחוז חיפה) – אין צו להוצאות, וזאת לאור העובדה שבדיון שהתקיים בוועדה המחוזית משיבה זו לא התנגדה לסעד העיקרי המבוקש על ידי העותרים.
באשר לעת"מ 58751-09-16 – אני מורה כי העתירה מתקבלת בחלקה, כאשר טענות העותרת ביחס לנתוני התחבורה נדחות, וביחס לטענות העותרת בנוגע למגרש 811 אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית על מנת שזו תדון ב"נפש חפצה" בפתרון משולב למגרש 811 אשר יאפשר שימוש במגרש האמור גם לצורך "כיכר עירונית" וגם לצורך חניון ציבורי, כמו כן אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית בעניין מגרש 210 על מנת שהוועדה המחוזית תיתן את ההנחיות הנדרשות לצורך תיקון נספח החניה כמפורט לעיל.
