שינוי לשימוש עסקי לאחר קבלת היתר למבנה תעשייתי

לטענת רמ"י, מר נעמן, כמי שחתם על החוזה בין התובעת לבין חברת מבני תעשיה בע"מ, לא קרא את החוזה, לא בדק אם יש היתר למבנה שרכש מחברת מבני תעשיה בע"מ, ומהו השמוש שניתן לעשות במבנה, וגם לא קרא את חוזה החכירה שבין רמ"י לבין חברת מבני תעשיה בע"מ. רמ"י טוענת כי התובעת אינה זכאית להקניית בעלות בחלקה מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185, לאחר שפג תוקפו של חוזה החכירה, ומאחר והתובעת הפרה את חוזה החכירה, ולא תיקנה את ההפרה.

אלפסי העידה כי הסיבה לאי-חידוש חוזה החכירה הנו כי השימושים היו לא למטרה שצוינה, אלא שבהקשר לכך היא אף העידה כי: "אנחנו הולכים לפי הייעוד, מה שמותר לפי חוות-דעת תיכנוני וזה מה שצוין" (עמ' 44 ש' 2 ו-ש' 9 לפרוטוקול) בנסיבות אלה, ולאור ההתנהלות לאורך השנים, היתה רמ"י צריכה ליתן הודעה לתובעת שיש בה שהות מספקת לתובעת להשיג היתר לשימוש שנעשה בפועל בחלקה 106 לצרכי מסעדה, אם בדרך של קבלת היתר לשימוש חורג, או שינוי ייעוד בתב"ע וכד', לפני שהיא מחליטה שלא לחדש את הסכם החכירה.

מיכה נעמן אישר כי ה-תצ"א שצורפה לתצהיר פארס כנספח ד' משקפת את המבנים הקיימים כיום בשטח (עמ' 27 ש' 25 לפרוטוקול), אישר כי המבנה המצוי כולו בחלקות 85 ו-108 היה בעבר עסק של פיצה, המבורגר, מספרה, וכיום הוא משמש כצרכניה קטנה ליד הכביש.

...

התובעת מחזיקה בחלקה 106 בגוש 18322 (להלן: "החלקה"), ומבקשת כי תוארך תקופת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה בהתייחס לחלקה זו. הנתבעת (להלן: "רמ"י") טוענת כי התובעת הפרה הפרה יסודית את חוזה החכירה בהתייחס לחלקה, מאחר ועשתה בחלקה שימוש מסחרי, שאינו תואם את המטרה שלשמה הוקצתה החלקה בחוזה החכירה, ועל-כן יש לדחות את התביעה ולקבל את התביעה של רמ"י, ולהורות על סילוק ידה של התובעת מהחלקה, משחוזה החכירה מכוחו החזיקה התובעת בחלקה הופר הפרה יסודית ופג תוקפו.

ב-10/18 הגישה רמ"י תביעה בבית-משפט השלום לסילוק יד התובעת מהחלקה ומחלקות נוספות, ובסופו של דבר תביעה זו נמחקה, והוגשה תביעה שכנגד בתיק שלפניי.

אשר על-כן, התביעה שכנגד בהתייחס לנתבעת שכנגד 1 - נדחית.

באשר ליתר המבנים המצויים בחלקות 51, 85 ו-108 (למעט הפנצ'ריה והאנטנה), עולה ממכלול הראיות והעדויות כי המדובר במבנים המוחזקים בידי מיכה נעמן, חלקם ישירות על-ידו, וחלקם באמצעות השכרתם על-ידי מיכה נעמן לאחרים, וכי עם הגשת התביעה שכנגד, קמה לתובעת שכנגד הזכות לבטל רשיון מכללא, גם אם היה כזה, ומיכה נעמן לא הציג תשתית עובדתית שיש בכוחה להגביל את זכות התובעת שכנגד כבעלת המקרקעין, לבטל רשיון מכללא אם היה כזה, ולא הציג זכות חוקית הקיימת בידו להמשיך ולעשות שימוש בחלקות אלה.

אשר על-כן, דין התביעה שכנגד להתקבל כלפי הנתבע 2 - מיכה נעמן, ועליו לפנות ולהרוס בתוך 180 יום ממועד מתן פסק-הדין את המבנים והמחוברים שנבנו על-ידו, ושהוא עושה בהם שימוש, או שהוא משכירם לאחרים, בחלקות 51, 85 ו-108 בגוש 18322.

התובעת הגישה את בבקשת היתר הבנייה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה גבעתיים מס' בתאריך 13.03.2016; ביום 25.5.16 דנה הועדה בבקשה ונדרשו שינויים, בין היתר מאחר ש"לא הוצג גג ירוק לשימוש הדיירים"; נערכו שינויים בהיתר וביום 02.08.2016, ועדת המשנה של הועדה המקומית אישרה את הבקשה, בכפוף לבצוע תיקונים שנדרשו.

כחודש לאחר מתן היתר הבניה, שיגרה התובעת לנתבעת מכתב דרישה להחזר סך של 5,783,503 ₪ אשר נגבו לטענתה ביתר ושלא כדין, והכל כפי שיפורט להלן; הנתבעת דחתה את דרישות התובעת, ראו מכתב התשובה מטעמה מיום 12.11.18, שני המכתבים צורפו כנספחים ג' ו- ד' לכתב התביעה.

אלא, שבמקרה דנן אין לכך הצדקה שכן אין מאפיינים כלשהם, מבחינת צורת המבנה, השמוש או הייעוד, הדומים ל'בית עסק' או 'תעשיה'.

(א) היטל סלילת רחובות לנכס לתעשיה או לבית עסק, יחושב לפי שטח הקרקע ונפח הבנין שבנכס, וסכומו יהיה הסכום המתקבל ממכפלת שטח הקרקע ונפתח הבנין בנכס, לפי מדידת העיריה, בשיעורם של תעריפי ההיטל שבתוקף, ואלה שטחי הקרקע ונפחי הבנין שלפיהם יחושב ההיטל; [1] שטחה הכולל של הקרקע בנכס גובל, לרבות הקרקע שעליה ניצב ביניין; [2] נפחו הכולל של בנין הנמצא בנכס גובל, לרבות נפחו הכולל של בנין או תוספת לבנין שניבנו בנכס בלא היתר בניה או בסטיה או בחריגה ממנו, לפי מדידות וחישובי הערייה; [3] נפחו של בנין או נפתה של תוספת לבנין העתידים להיבנות, שהוגשה לגביהם בקשה להיתר בניה, לפי נפחם בתוכניות הבניה שצורפו לבקשה.

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

לא רק זאת אלא שלטענת אביסדריס (כמופיע בתצהירו) כלל לא ניתן להוציא היתר בנייה לבית קפה במבנה, מאחר שהשימוש המותר לפי התב"ע החלה על המיגרש עליו בנוי המבנה, אינו מאפשר הפעלת בית קפה ומבנים לצרכי מסחר, וכדי לקבל היתר יש לנקוט שורה של פעולות לפי חוק התיכנון והבנייה, כמו למשל שינוי ייעוד.

בדיון שהתקיים ביום 29.5.2017 בבקשות להיתר בנייה והיתר שימוש, על גבי הבקשה נרשמה הערת אדריכלית עריית יוקנעם אניטה שטיבלמן שיש לבדוק ההתאמה ל "התנאים המוקדמים למתן רישיון עסק/היתר תואם היתר מס' 201100453". ביום 30/7/2017 השיבה בודקת ההיתרים הגב' אודליה ניצן את הברור מאליו: "התכנית המצורפת אינה תואמת היתר בנייה מס' 201100453" היתר הבניה והיתר השמוש לשינויים המבוקשים מ"מחסנים" המיועדים ל"מיפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק)" לשטחי מסחר שיאפשרו הפעלה של לבית קפה ופאב ניתנו רק ביום 7.6.2018, רק לאחר קבלתם ניתן לקבל רישיון עסק כדין.

...

סוף דבר.

אני דוחה את התביעה.

נוכח האמור, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

לנכס בו הופעל העסק אין אישור איכלוס (טופס 4), אין היתר לשימוש חורג (כאשר התב"ע הרלוואנטית מאפשרת הפעלת תעשיה קלה/זעירה ולא מסחר), והוא מנוהל ללא רישיון עסק.

עוד טען התובע, כי במסגרת הבירורים שערך על העסק, ולאחר שקבל את הסכם השכירות, התברר, שהנתבע שילם לאורך שנים דמי שכירות גבוהים מהנקוב בהסכם השכירות.

עוד טען הנתבע, לראשונה בעדותו בבית המשפט, כי היעדרם של האישורים ביחס למבנה לא היה קריטי ומשמעותי לכריתת העסקה, כיון שלא הייתה התחייבות מצידו למכור עסק המנוהל במבנה הספציפי בו היתנהל בעת הרלבנטית.

כיצד איפוא מסביר הנתבע את שינוי החזית? הינה מתוך עדותו: "ש. מפנה לסעיף 4 לכתב התביעה טוען התובע כי תנאי מהותי לעסקה היה המשך הפעלת עסק באותו מבנה. האם הטענה שלו נכונה?

באותה ההתכתבות לא מעלה הנתבע, ולו פעם אחת, תהייה, תמיהה או הסתייגות מדרישות התובע לקבל נתונים על המבנה, קל וחומר שאינו שולל את השיקול המבני כשיקול חשוב בעיסקה.

...

ביום 26.3.19 חתמו הצדדים על הצהרת כוונות, במסגרתה הוסכם כי התובע ישלם לנתבע את דמי הרצינות כמקדמה על חשבון התמורה (להלן: "מכתב הכוונות").

הנתבע טען כי מדובר בהוצאה מקובלת וסבירה עבור מי שמתעתד לרכוש עסק, וכך גם שאר ההוצאות שהוציא התובע ביוזמתו, ולכן אין לו להלין אלא על עצמו בהוצאת ההוצאות, שכן הוא זה שחזר בסופו של דבר מרצונו לרכוש את העסק.

על כן אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובע סך של 5,000 ₪ עבור הוצאותיו.

סוף דבר התביעה מתקבלת במלואה.

רקע הדברים ביום 26.10.2020 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות, לפיו השכיר המשיב למבקש מבנה תעשיה וגלריה ביבנה תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,250 ש"ח בתוספת מע"מ, לתקופה של חמש שנים עם אפשרות הארכה לתקופות נוספות.

שכירת המושכר נועדה לשמש את המבקש לצורך הפעלת עסקו.

בית המשפט המשיך וקבע שהוכח בפניו כי המבקש ביצע מספר הפרות נוספות של ההסכם: בכך שלא הציג למשיב עותק מהביטוח שערך למושכר; בכך שלא המציא למשיב שטר חוב בחתימת ערב; ובכך שערך שינויים משמעותיים במושכר, ללא קבלת היתר בניה כדין.

לבסוף, גם קביעתו של בית המשפט קמא ביחס להפרה בעיניין ביצוע הבנייה במושכר ללא היתר, ואי תקונה לאחר משלוח מכתב ההתראה, בדין יסודה.

...

בית המשפט המחוזי קבע כי אינו מוצא להתערב בקביעות העובדתיות של בית משפט השלום או במסקנות המשפטיות שנגזרו מהן, ולכן קבע כי יש לדחות את הערעור מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי").

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי אין מקום להיעתר לבקשות שלפניי , ודינן להידחות.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית עמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע.