שינוי יעוד קרקע מאזור חקלאי לתחנת דלק מסוג א

לאחר שנימצא תיק התוכנית ניתנה על ידי עו"ד שפיר תוספת לחוות הדעת הנ"ל ולפיה בתקנון התוכנית שהופקדה ואושרה נקבע כי: "מטרתה של תוכנית זו (להלן "תוכנית ג/786") כאמור בסעיף 5 לתקנונה היא: "לשנות ייעוד חלק מחלקות 34, 35 בגוש 18981 מאיזור חקלאי לאיזור להקמת תחנות דלק וזאת בכדי לאפשר הקמת תחנת מילוי בנזין של חברת פז". בסיפא מציינת עו"ד שפיר כי חוות דעתה מתייחסת "לשאלת תוקפה של התוכנית בלבד ואין בה עמדה לגופן של הוראות התכנית ג/786". מאחר ובתכנית לא נקבע פירוט שטחי הבניה המותרים ניתנה חוות דעתו של עו"ד ד"ר עופר גוט, היועץ המשפטי לוועדה המחוזית צפון מיום 3.1.13 לפיה: "מדובר בתכנית משנת 1966 המשנה את ייעוד הקרקע מבלי לקבוע זכויות בניה ומבלי להקנות לבעלי הקרקע הקפי שטח לבניה. ערב אישור התוכנית חלה על הקרקע תוכנית מנדטורית 50/42 RP.

העותר הגיש בקשה להקים על החלקה "מבנה עקרי 300 מ"ר לשימוש שירותי רכב ורשוי לכל סוגי הרכב + 19 מ"ר ממ"מ". בהחלטת הוועדה המקומית נקבע (ככל שהדבר נוגע לעתירה) כי: "עפ"י חוות דעת היועץ המשפטי של הועדה המחוזית לא ניתן לאשר תוספת בניה במקרקעין אשר נמצאים בחלקות 35, 34 , היות ונוצלו כל זכויות הבניה בהתאם להיתר בניה מס' 29/12 היות ומדובר על מיתחם אחד של תחנת תידלוק משותף לשתי החלקות". העותר הגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית.

בכל מקרה, אין ספק כי הוראות התמ"א חייבות לשמש כלי פרשני לשם פרשנות הוראות התכנית המפורטת, ככל שקיימים חילוקי דיעות בענין זה, ולא ניתן להוציא היתר להקמת תחנת תידלוק או בניה בשטח התחנה בנגוד להוראות התמ"א. אני ערה לפסק הדין בעע"מ 2528/02 ועדת הערר המחוזית – מחוז המרכז נ. פז חברת נפט בע"מ והוועדה המקומית לתיכנון ובניה – זמורה (18.6.08) , שם קבעה כבוד השופטת א. פרוקצ'יה כי "תמ"א 18 נועדה ביסודה, להבטיח שירות נאות לצרכני תחנות תידלוק, להבטיח הגנה על הסביבה ועל הבטיחות, ולאפשר הרחבת מערך תחנות התידלוק בהתאם לצרכי האוכלוסיה במדינה....תמ"א 18 אינה מתיימרת לבוא במקום תוכנית מתאר מקומית או מפורטת החלות על הקרקע, הקובעות את הייעודים והיקפי הבניה עליהם. מטרתה היא ליצור מערכת הסדרים כלל ארצית, המכוונת ומנחה את התכניות המקומיות בתחומים שונים, אולם אין היא עוסקת, כשלעצה, בהקניית זכויות בניה. הגדרת שטחי הבנייה והקף זכויות הבניה במקרקעין מצויה בתוכניות הנקודתיות בהן נקבע יעוד המקרקעין, ותמ"א 128 אינה עוסקת בהן". יחד עם זאת, פסק הדין מתייחס להוראות תמ"א 18 לפני תיקון מס' 4 (למרות שהתיקון ניכנס לתוקף ביום 9.7.06 מצוטטים סעיפים מתמ"א 18 לפני התיקון).

...

בעתירה נטען כי ועדת הערר חרגה מסמכותה כאשר התחשבה בתמ"א כחלה על החלקה ולא רק לצורך פרשנותה, כי פרשנות ועדת הערר את המונח "תחנת תדלוק" במובן הצר ולא באופן דינאמי , התואם את צרכי ההווה – מנוגדת להלכה הפסוקה ולספרות ואינה סבירה וכי לא היה מקום להסתמכות ועדת הערר על פס"ד השתתפויות בנכסים- הסתמכות שהביאה מסקנה בלתי סבירה בעליל, שדינה להתבטל.העותר טען כי השימושים של מכון רישוי ושרותי רכב אינם שימושים נילווים לתחנת תדלוק אלא שימושים עיקריים מכוח התכנית המפורטת.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 6.2 לתמ"א , כאשר ס"ק (ד) המתיר שטח כולל של כל השימושים המותרים בס"ק (ג) וס"ק (ו) מתיר שטח כולל נוסף לשימושים המותרים בס"ק (ה) – דהיינו המדובר בשטח "נוסף" ולא "כולל". ניתן להסיק כי מדובר בשטח "נוסף" מהאמור בעע"מ 2528/02 הנ"ל כדלקמן: "סעיף (6) לתמ"א 18 מגדיר את דירוג תחנות התדלוק, בין היתר, על פי שטח מקסימלי של שירותים נילווים שניתן להקים בסמוך להם – תחנה מדרגה א' עד 70 מ"ר שטח כולל...." דהיינו, השטח לשירותים נילווים הוא בסמוך לשטח התדלוק.

התוצאה אני דוחה את העתירה ,ככל שמדובר בערר על החלטת ועדת הערר שלא להתיר הקמת מכון רישוי על החלקה.

אני מקבלת את הערר באופן חלקי, באופן שבקשת העותר להיתר לשירותי רכב תוחזר לועדה המקומית, אשר תפעיל סמכותה כאמור בסעיף 9 לתמ"א /4/18 , בכפוף לאמור לעיל באשר לשטח הבניה הכולל המותר.

רקע והליכים המשיבה 1, פז, חב' נפט בע"מ (להלן גם - "חב' פז") יזמה תכנית מפורטת להקמת תחנת דלק מדרגה ג' בקרקע שייעודה חקלאי באיזור תל-נוף (להלן - התכנית).

לשיטת בית המשפט לעניינים מנהליים, תוצאת הדברים היא כי בקרקע חקלאית, שמטבע הדברים אינה שטח בנוי, ניתנה בידי הועדה המקומית הסמכות לאשר בתכנית מפורטת בניית תחנת תידלוק מכל סוג שהוא.

הרחבת ייעודי הקרקע בחוק גוררת עימה גם הרחבה של זכויות הניצול המותרות בה, ומכאן שסעיף 62א(א)(10) לחוק, בצרוף תמ"א 18, שכתכנית ארצית גוברת על התכנית המקומית, מאפשרים במשולב ניצול הקרקע לייעוד של תחנת דלק תוך הוספת זכויות הבנייה הנדרשות לכך, גם אם הן אינן מוקנות מכוח התכנית המקומית החלה על השטח.

לגישתה, אופיו של שטח חקלאי שבו הותרה בנייה לא ישתנה, בהכרח, כתוצאה מהקמת תחנת תידלוק, ולכן הוסמכה הועדה המקומית לאשר הקמת תחנות תידלוק באזורים שבהם בלאו-הכי מותרת בנייה, גם אם ייעודי השמוש של הקרקע אינם כוללים תחנות, כאמור.

...

נראה לי כי ניסיון זה דינו להיכשל.

סיכומו של דבר: סמכותה של הוועדה המקומית על-פי סעיף 62א(א)(10) לחוק התכנון והבנייה הינה לאשר הקמת תחנת תדלוק, גם אם בתכנית המקומית ייעוד הקרקע לתחנת דלק אינו כלול בגדר הייעודים המותרים, והייעודים המותרים נימנים על הייעודים המוזכרים בחוק.

מנגד מקובלת עליי גישתה של חברתי כי בנסיבות המורכבות של הליכי התכנון בישראל ובהתחשב בצורך לקיים הליך תכנון הרמוני, המבטא תפיסה תכנונית כוללת מעבר לתכנון נקודתי המתמקד בראייה צרה וקונקרטית, מתחייבת ראיית על כוללת בכל הנוגע להיקף הבנייה ולשיעור אחוזי הבנייה; ובמיוחד כך, כשמדובר באזורים חקלאיים או באזורים שניתן לייעד לשטחים פתוחים, שהולכים ומתמעטים במקומותינו.

ביום 24.11.92 נכרת הסכם בין המערער (להלן – המערער או המושב) לבין המשיבה, לפיו התחייבה המשיבה לערוך ולהגיש בשם המושב תכנית לשינוי יעוד מקרקעין בשטח של כשלושה דונמים הידועים כחלקי חלקות 1,11, ו – 23 בגוש 3142 (להלן – המקרקעין) מייעוד חקלאי לייעוד של תחנת דלק ומסחר, להקים בה תחנת דלק ומבנים מסחריים, כשלמשיבה ניתנה הזכות לחכור מהמושב בחכירת משנה את המקרקעין ולהפעיל את תחנת הדלק שתוקם בהם.

המיגרש שהוקצה על פי הסכם הפיתוח הנו מיגרש 109 לפי תכנית הרג"מ. מטרת ההקצאה של המיגרש: אזור תעשייה מיוחד.

בהסכם ארוך טווח, מן הסוג הזה, שקיומו מותנה בתנאים מוקדמים, חובת תום הלב מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), מצדיקה – ומבחינתי מחייבת – התאמתו של החוזה לנסיבות שהשתנו עם חלוף הזמן ורק אם התאמתו אינה אפשרית להצדיק את ביטולו.

כך עולה מסעיף 10(א) לפסק דינו של בית המשפט המחוזי לפיו: "ההסכם מכוון לשטח מקרקעין הידוע כחלקי חלקות 1,21,23 בגוש 3142 או בסמוך לו. בשלב מסוים (בשל שינוי דרכי גישה למושב) שונה מספר הגוש ל – 4342".כך עולה גם מסעיף 17 לפסק הדין בו נקבע: "עיון בהסכם מלמד שאין מיקום מדויק למגרש נושא המיזם. ההצהרות של המושב בפתיח להסכם מכוונות לשטח מקרקעין שהועבר למושב – גוש 3143 חלקי חלקות 1,21,23 'ו-או בסמוך לו' ולכוונת המושב לפעול, כי על שטח זה 'או בסמוך להם' ניתן יהיה להקים תחנת תידלוק ושרותי דרך. כך גם התחייבות המשיבה להקים על המיגרש 'או בצמוד אליו' את התחנה, המסעדה והחנות. ב. אין מחלוקת כי בשלב מסוים שונה מספר הגוש ל – 4342". אמנם, לפי פסק הדין, "בעקבות השינוי האמור, חתם המושב על יפוי כוח למשיבה...

...

אולם אפילו אניח, כפי שהניח הרשם, שמדובר בטעות סופר, דהיינו, שמלכתחילה התכוונו הצדדים לבצע את ההסכם על גוש 4342, ורק בטעות נרשם בהסכם מספר גוש שונה (3142), גם אז אני סבור שלרשם לא הייתה סמכות לתקן מסיבה זו את השעבוד.

לפיכך, לאור ההלכה דלעיל, לרשם לא הייתה סמכות לתקן טעות נטענת זו. התוצאה היא שאני מקבל את העירעור ומבטל את החלטת הרשם נשוא הערעור.

המשיבה תשלם למערער הוצאות המשפט ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ. ניתן היום כ"ז בחשון, תשס"ט (25/11/2008) בהיעדר הצדדים.

השופט ע' מודריק סעיף 62א(א) של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-החוק או חוק התיכנון והבניה) מונה שורה של סוגי תכניות שהן "בסמכות הועדה המקומית", וביניהם גם תכנית מפורטת להקמת תחנת תדלוק באזורים המיועדים לתכליות שונות, ובכללן חקלאות (סעיף 62א(א)(10) לחוק).

עניינה של התכנית המפורטת בשינוי ייעוד של מקרקעין בשטח של כ-17 דונם סמוך לתל נוף לייעוד המאפשר הקמת תחנת תידלוק ושירות דרך מסוג ג' (בתחנת תידלוק מסוג ג' מותר, על-פי תמ"א 18 (תכנית מיתאר ארצית לתחנות תידלוק), לספק דלק לכל סוגי כלי הרכב, להקים בה מבנים ומתקנים לכל שירותי הרכב ולהפעילם בשטח כולל שאינו עולה על 120 מ"ר).

מה הקשר בין זכויות בינוי חקלאי להקף הזכות להקים תחנת תידלוק? למה קיומם של חממת עגבניות או לול תרנגולות מאפשר לועדה המקומית לכתתם למתקני שירות של תחנת דלק, ואילו בהיעדרם מוקנית הסמכות רק לועדה המחוזית? סוף דבר, מסקנתי היא שהיעדר זכויות בנייה בקרקע שייעודה חקלאי אינו שולל את סמכות הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה בהתאם לסעיף 62א(א)(10) של חוק התיכנון והבניה.

...

היגיון זה נראה לי זר ומוזר.

מה הקשר בין זכויות בינוי חקלאי להיקף הזכות להקים תחנת תדלוק? למה קיומם של חממת עגבניות או לול תרנגולות מאפשר לוועדה המקומית לכתתם למיתקני שירות של תחנת דלק, ואילו בהעדרם מוקנית הסמכות רק לוועדה המחוזית? סוף דבר, מסקנתי היא שהעדר זכויות בנייה בקרקע שייעודה חקלאי אינו שולל את סמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהתאם לסעיף 62א(א)(10) של חוק התכנון והבניה.

אני מקבל את עתירת העותרת לקבוע כי מימוש הסמכות המוקנית לוועדה המקומית בסעיף 62א(א)(10) לחוק התכנון והבניה אינו תלוי בהיקפי הבנייה המותרים בשטח החקלאי מכוח תכנית קיימת.

בית המשפט העליון קבע כי מקום בו התוכנית מייעדת מקרקעין לייעוד חקלאי ומאפשרת בניית מבנים, זכויות הבנייה הללו מאפשרות לועדה המקומית לאשר שינוי יעוד בקרקע החקלאית לתחנת דלק, על בסיס זכויות הבניה החקלאיות: "המסקנה המשתמעת מניתוח זה היא כי סמכות הועדה המקומית בעיניין הקמת תחנות דלק נתונה לה לגבי אזורים בעלי ייעודים מסוימים, גם כאשר הדבר מחייב תוספת ייעוד להקמת תחנת דלק שאינו כלול בייעודים הקיימים על-פי התכנית. אולם אין להסיק מכך, בלא אמירה מפורשת של המחוקק, כי הועברה לועדה המקומית גם סמכות לאשר בתכנית הענקת אחוזי בנייה הנדרשים לצורך ההקמה, כאשר התכנית התקפה הקיימת אינה כוללת כל אפשרות בניה של תחנת דלק, או כאשר הקף הבנייה שהיא מתירה אינו מספיק לצורך הקמת תחנה.

התכליות והשימושים המותרים על פי תכנית רצ/1/1 בקרקע חקלאית הם: מחסנים חקלאיים, רפתות, משתלות ומבנים חקלאיים לסוגיהם ואחוזי הבניה המותרים נקבעים על ידי הועדה המקומית בהתאם לכללים אותם קבעה ולפיהם מוצאים היתרים למבנים חקלאיים.

בענין השתתפויות בנכסים דן בית המשפט במשמעות המונח "תחנת תידלוק" שבסעיף 62א(א)(10)לחוק התו"ב וקבע כי הקמת תחנת דלק באזור שמלכתחילה אינו מיועד לכך מהוה סטיה מההליך התיכנוני המלא ועל כן אין בסמכות הוועדה המקומית לאשר יעודים נוספים שאינם כלולים באיזור מעבר לתחנת תידלוק במובן הצר.

...

לטענת המערערים, המסקנה המתבקשת היא כי רצ/1/1 בשטחים המיועדים לחקלאות לא השתנתה ולא בוטלה בעקבות תמ"מ/3 והמקרקעין הוכרזו כקרקע חקלאית רק לאחר מועד אישור תמ"מ/3, על כן לא חל בענייננו הסייג סעיף 1.5(ב) שבה.

lawdata - דטהחוק כשלעצמי, מקובלת עליי בסוגיה זו עמדתו של השופט בך".

בהתחשב באמור אני דוחה את העתירה.

המערערים ישלמו לכל אחת מהמשיבות שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח. ניתן היום, כ"ט כסלו תשע"ב, 25 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.