שינוי יעוד ליצירת תחנת דלק במינהל מקרקעי ישראל

החברה היא שנתנה עיניה בקרקע וראתה בה אמצעי למימוש מיזם שהגתה - הקמת תחנת דלק, שהצריך כמובן שינוי ייעוד ותשלומים נכבדים לרשויות ולמינהל מקרקעי ישראל- בעלי הקרקע, תמורת מתן הסכמתו לבניית תחנת הדלק, לרבות דמי הוון.

כוונת הצדדים הייתה ליצור מנגנון לפיו המושב לא נושא בשום הוצאה, וכי החברה, היוזמת והמבצעת, נושאת בכל ההוצאות הכרוכות חרף הגבלת תקופת השכירות ל-25 שנים.

...

אף אני סבורה שיש לקבל את הערעור ולבטל את חיוב המושב לשאת ב49% מדמי ההיוון, לרבות ההוצאות שנפסקו .

יהודית שבח, שופטת, סג"נ התוצאה בדעת רוב השופטות שבח ויעקובוביץ, וכנגד דעתו החולקת של השופט אטדגי – הערעור מתקבל כך שחיובו של המערער לשלם למשיבה סך של 756,299 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, כמו גם לשלם הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 95,000 ₪ – בטל.

המשיבה תשלם למערער הוצאות ההליך בבית משפט קמא ובערעור בסך של 35,000 ₪.

וכך כתב המינהל במכתב התשובה: "לידיעתכם אין באפשרותינו לאשר את בקשתכם וזאת מאחר והקצאת הקרקע בוצעה על פי תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים המתירה הענקת זכויות במקרקעין באיזורי עדיפות לאומית במחיר מופחת ובפטור ממכרז... הננו מסכימים עם טענתך שהקמת תחנת הדלק מותרת על פי תמ"א 18 בקרקע שיעודה תעשייה. יחד עם זאת בכוונתנו לפעול על פי נהלינו והחלטותינו לשמור ולקיים את נוהל הקצאת המגרשים בפטור ממכרז למטרות תעשיה ומלאכה ולא לאשר שינוי במטרה וכמובן ביעוד אלא לאחר חלוף 7 שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה. בהתאם לאמור לעיל מוחזרות בזאת תוכניות הבניה ולא מאושרות". ביום 27.7.10 שלח המינהל מכתב נוסף למבקשת בו לא הייתה כל היתייחסות לבקשת המבקשת להקים תחנת תידלוק במקרקעין.

מתקן המספק שירותי תידלוק לרכבים ולעיתים אף שירותים נוספים המוענקים ב"חנויות הנוחות" המצויות בתחנות הדלק נכון לסווג בקטגוריה של "שירותים ומסחר". מקום שקטגוריה זו אינה נכללת בהוראת תקנה 25(5)(ב), המתייחסת למפעל שתחום עסוקו תעשיה או מלאכה ואף אינה מקיימת את תכלית התקנה בדבר עדוד ופיתוח תעשייה ויצירת מקומות עבודה באיזורי עדיפות לאומית, בהנתן שאין המדובר במקום בו מועסקים עובדים רבים במידה המפתחת תעשיה ומלאכה באיזור בעל עדיפות, אין אלא לדחות הפרשנות המוצעת על ידי המבקשת.

למעשה, למבקשת אין כל זכות קנויה לסטות מהמטרה שלשמה הוקצתה לה הקרקע, אף אם בחוזה אין איסור מפורש להקמת תחנת תידלוק (ראה: בג"ץ 10284/08 יצחק אליהו עבודות עפר בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 28.12.09)).

...

לסיכום הדברים עד כה ניתן לומר כי, המערכת ההסכמית בין הצדדים מעידה כי הקצאת המגרש בפטור ממכרז הייתה על יסוד בקשת המבקשת לבנות במגרש מפעל להזרקת פלסטיק.

סוף דבר – התובענה נדחית .

בהעדר נימוקים עניינים התומכים בבקשה לפיצול סעדים, ובהעדר אינטרס לגיטימי כלשהו לפיצול הדיון (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 136-137 (מהדורה עשירית, תשס"ט)), לא מצאתי לנכון להיעתר לבקשה.

בהקשר זה קבע בית המשפט כי המערער ידע ולכל הפחות היה עליו לדעת מהו הסכום שננקב בחוות דעת ברבקוב והוא הוסיף וקבע כי מהימנה עליו גרסת המשיבה 1 לפיה השינוי בשטח הנכס הנמכר נידרש במסגרת ההסכם המתוקן בשל הצורך להקצות שטח לשבילים לאחר שינוי ייעוד המקרקעין מציבורי למסחרי וכי בהתאם לכך אכן בוצעה התאמה של מחיר השטח לגודלו המתוקן.

בית המשפט המחוזי סבר כי המערער פעל בחוסר תום לב בסרבו להסכים לתיקון הטעות שנפלה בהסכם בעוד אשר המשיבה 1 נהגה בתום לב כמי שמופקדת על כספי הציבור, וכי בנסיבות שנוצרו אין לראותה כמי שסכלה את התקיימותו של התנאי המתלה שנקבע בהסכם, המצריך אישור של משרד הפנים, בכך שלא העבירה למשרד הפנים אישור בדבר השלמת מלוא התמורה על ידי המערער, שאינו תואם את מצב הדברים כהויתו.

סעיף 16 לחוק החוזים עניינו כאמור בטעות סופר כגון זו שנפלה בהסכם השני, דהיינו במצב דברים לפיו - בהבדל מן הטעות שבה עוסק סעיף 14 לחוק החוזים - אין פער באומד דעתם של הצדדים אך הם כשלו בתרגומו אל הכתב (ראו: ע"א 8091/03 תאומים תחנת דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז, פיסקה 14 (טרם פורסם, 10.12.2008); ע"א 424/89 פרקש נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פ"ד מד(4) 31, 40-38 (1990)).

...

בנסיבות אלה הגיע בית משפט קמא למסקנה כי הסכום הנקוב בחוות דעת ברבקוב, בכפוף להתאמות שהיה צורך לעשותן נוכח שינוי גודלו של המגרש, משקף את הסכמת הצדדים ואת אומד דעתם ביחס לתמורה שהיה על המערער לשלם עבור הזכויות שרכש.

גישתו זו של בית משפט קמא מקובלת עלי.

אכן, משנדחה הערעור העיקרי אין כל משמעות מעשית לבירור השאלה בדבר הצורך בקיומו של מכרז, במסגרת הסכסוך נשוא ההליכים שבכאן.

סוף דבר - בשל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור ואת הערעורים שכנגד, לחייב את המערער לשלם למשיבה 1 שכר טרחת עורך-דין בערעור בסך 25,000 ש"ח, ולא לעשות צו להוצאות לגבי המשיבים 2 ו-3.

כל זאת, בהתאם לשינוי מדיניות הממשלה בנושא משק הדלק כפי שבאה לידי ביטוי בחוק משק הדלק (קידום התחרות), תשנ"ד-1994, שבעקבותיה, נתקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 827, המאפשרת באופן עקרוני לבעל זכויות חכירה בקרקע, להקים תחנת דלק גם אם אינו נכה צה"ל. עם שינוי מצב זה הצטמצמה המחלוקת בין הצדדים לשאלה עיקרית אחת ויחידה והיא האם יש או אין בתכניתו של קריספל בבחינת שינוי ייעוד במקרקעין, המחייבו בתשלום דמי הסכמה למינהל, כשלשאלה עיקרית זו, נלווית שאלה נוספת והיא אילו מהחלטות המינהל חלות על תכניתו של קריספל.

כך קובע סעיף 129 לחוק כי: "תכנית מיתאר מקומית-כוחה יפה מתכנית מפורטת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר". בנוסף קובעת תכנית המיתאר בסעיף 3 לפרק א' כי: "תוכניות בנין ערים מפורטות ותוכניות חלוקה ואיחוד חלקות שניתן להן תוקף על פי אישור הועדה המחוזית, לפני שנכנסה תוכנית זו לתוקף, תשארנה בתוקפן רק כדי אי סתירה בין הוראותיהן ובין הוראות תוכנית זו, היתה סתירה בין הוראותיהן ובין הוראות תוכנית זו, הוראות תוכנית זו קובעות". (ז) בתחילת שנת 1991 יזם קריספל שינוי בתכנית המיתאר הקיימת והכין תכנית שמספרה 9/בת/5 שעיקרה יצירת מסגרת תיכנונית לתעשייה למלאכה ותחנת דלק, על-ידי שינויים ביעוד הקרקע בחלק מחלקה 56 והקצאת מגרשים בהתאם.

...

במילים אחרות, מקום שעל-פי תנאי החכירה בהסכם יועדו המקרקעין לתעשייה וכיום מבקש קריספל להקים על המקרקעין תחנת דלק, אשר במהותה הינה בתחום המסחר-ממכר דלק-אזי פרשנות רגילה ופשוטה של הדברים מביאה אותנו למסקנה, כי יש לראות בכך משום שינוי ייעוד במקרקעין המקים למינהל זכות לגבות דמי היתר.

סוף דבר לאור האמור לעיל, ומבלי להכנס ליתר טענות הצדדים, אני קובעת כי בקשתו של קריספל להקים תחנת דלק הינה בבחינת שינוי ייעוד במקרקעין בהסתמך על החלטה 402.

משהגעתי למסקנה זו בהסתמך על החלטה 402, אינני מוצאת לנכון לידון בשאלה הנלווית אם יש להחיל על המקרה את הוראות המינהל המאוחרות, אשר על-פיהן על אחת כמה וכמה מדובר בהליך של שינוי ייעוד במקרקעין המקים זכות למינהל לגבות דמי היתר.