שינוי ייעוד של קרקע חקלאית

מר חיים מילמן, מהנדס עריית רעננה החל משנת 2021 ועד היום, הסביר כי הערייה חייבת להיות חלק מההסכם המשולש משום ש"אם מדובר בקרקעות, פיצוי בקרקע, למע"צ לא היו קרקעות שניתן לשכור בהן באותו מרחב ולכן הועדה המקומית היא זו שיוזמת תכניות ומשנה ייעוד של תכניות .

מטרת התכנית, שינוי יעוד קרקע חקלאית ומגורים א' ליעוד למגורים א' ו-ג' בין הדרכים מס' 531 בדרום רעננה ו-4 במזרחה.

...

עוד אני מחייב את נתיבי ישראל לשאת בשכר טרחת ב"כ התובעים בסך 280,000 ₪.

התביעה נגד העירייה והוועדה המקומית נדחית.

בהתאם, ההודעה לצד שלישי שננקטה נגד נתיבי ישראל נדחית אף היא בלא צו להוצאות.

טענות הצדדים בתמצית התובע מבסס את תביעתו על מספר עילות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (הלן: "חוק החוזים"), אשר העיקרית שבהן הנה הטענה כי הוטעה על ידי הנתבע, יזם נדל"ן ממולח שהיה מודע היטב לפוטנציאל הגבוה של המקרקעין ולעובדה שמתקיים הליך תיכנוני לשינוי ייעודם מחקלאות למגורים, אולם בחר לנצל את תמימותו של התובע, נהג בחוסר תו"ל, הציג בפניו מצגי שוא, וקנה ממנו את המקרקעין "בנזיד עדשים", עבור תמורה חוזית העומדת על כ-10% משווים האמתי.

...

משמע, אף עו"ד בטשא, אשר ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים והעיד בהליך מטעם הנתבע, אישר הלכה למעשה כי מצד התובע הובע רצון מסוים לבטל את הסכם המכר עוד קודם להגשת ההשגה, וכי השיב לו שלהבנתו, אין לו עילה משפטית לעשות כן. אכן, עו"ד בטשא הוסיף והבהיר, גם בהודעת הדוא"ל וגם בעדותו, כי מסר לתובע שהוא אינו מייעץ לו וכי עליו להתייעץ בסוגיה עם עו"ד אחר, ואני נותן אמון בעדותו לעניין זה. יתירה מכך, כפי שהבהרתי וכפי שאבהיר עוד בהמשך, מקובלת עלי לחלוטין הטענה כי בהתנהלותו של התובע אכן נפלו פגמים מסוימים.

הנתבע הוסיף והפנה להוראות סעיף 8 לחוק התרופות וכן להוראות סעיף 20 לחוק החוזים, תוך שטען כי בנסיבות המקרה, אין ספק כי הודעת התובע על ביטול הסכם המכר אינה עומדת בתנאי "הזמן הסביר". כאמור, ככלל מקובלת עלי הטענה כי בהתנהלות התובע, החל מהמועד בו התקבלה הודעת השומה (אז למד על קיומה של התוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין) ועד למועד בו שלח את ההודעה על ביטול הסכם המכר, נפלו פגמים, אשר הובילו לכך שבמשך תקופה של כשנה וחצי הוסיפו הצדדים לפעול לפי הסכם המכר, הגישו את ההשגה, פעלו להגיע להסכם פשרה עם רשויות המס, והנתבע אף פעל לשלם את מס השבח.

בנסיבות אלו, הפגמים שנפלו בהתנהלות התובע, לרבות חלוף הזמן עד הודעתו על ביטול הסכם המכר, ימצאו את ביטויים בסכום הפיצוי שייקבע לטובת הנתבע, בעד הנזק שנגרם לו. סיכום לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016.

מטרת תכנית רש/715 היא הרחבת דרך קיימת מ- 10 מ' ל- 32 מ' בתחום שכונת "נווה גן" והרחבת דרך קיימת מ- 10 מ' ל- 22 מ' מצפון לה, על מנת לאפשר גישה לבי"ס הכפר הירוק ולבית העלמין קרית שאול ולשכונה "נווה גן". עקרי התכנית – שינוי יעוד קרקע חקלאית על מנת ליצור שינויים, וביניהם הרחבת דרך משה סנה מ- 30 מ' ל- 40 מ'.

ב"כ הערייה ציין בפני המומחה במסגרת החקירה כי לא ערך השוואה בחוות דעתו לשום שטח חקלאי, אלא רק אל מול שכונת נווה גן. זאת, שעה שעולה בבירור מחוות הדעת, כפי שיפורט גם להלן, כי המומחה ערך השוואה לשלושה סוגים של ייעודי קרקע, שאחד מאותם ייעודים הוא גם קרקע חקלאית.

...

במסגרת החלטתי מיום 12.1.2021 בה לא נפסקו הוצאות, התקבלו למעשה טענות הכפר הירוק ונותר להכריע בשאלת הפיצוי תוך מינוי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט.

כן ראיתי לקחת בחשבון לעניין ההוצאות את החלטתי מיום 10.9.2017, שם הכרעתי ודחיתי את בקשת העירייה לסילוק על הסף, תוך שקבעתי כי הוצאות הדיון באותה בקשה ייפסקו לפי התוצאות בהליך העיקרי.

כן אני מורה כי העירייה תשלם לכפר הירוק סכום השווה לגובה אגרת בית המשפט ששולמה על ידו וכן תשלם לכפר הירוק סכום השווה לחלק ששילם הכפר הירוק עבור שכ"ט מומחה בית המשפט, בגין עריכת חוות דעתו.

ביום 2.5.2016 פורסמה למתן תוקף תכנית מאא/551, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד איזור לתיכנון לעתיד לייעוד של משרדים, מסחר ואחסנה, כאשר התכנית העניקה כ- 250,000 מ"ר של שטח סחיר.

במילים אחרות, טיעון המערערת בהקשר הכלכלי ייתכן ותקף להשבחה הנובעת רק מעצם שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למשרדים ולמסחר, אולם בודאי שאינו תקף להקף הזכויות שמעניקה התכנית המשביחה על המקרקעין.

...

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי לא נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, והמערערת היא החייבת בהיטל ההשבחה.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 80,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

עניין ההליך בצו הריסה מינהלי שניתן ביום 26/4/22 ( להלן – "הצוו" ), לפיו הורה נותן הצוו להרוס עבודות בניה, הכוללות הקמת קירות תמך באורך של 173 מטרים לערך עם גדר עץ מעל סככה בשטח של 159 מ"ר לערך, משטח בטון ו- 4 מיכלים וסככה בשטח של 151 מ"ר, והכשרה ופיתוח של קרקע בשטח של 1469 מ"ר. העבודות הוקמו על קרקע בחלקה 7 גוש 19123 מאדמות כפר נחף.

הליך זה ידרוש פרק זמן לא קצר, קל וחומר שעה שעניינן הוא בקרקע שעתיד לחצות אותה קו רכבת, לפי תכנית בשלבי הפקדה, ושעה שעניין בקרקע שייעודה כיום חקלאי, כאשר אין לומר כי שינוי ייעוד הקרקע הנו תוצאה וודאית.

...

הדבר תומך במסקנה הנ"ל. עוד אציין כי לפי עדותו של מר גבאי, עליה מבקש להסתמך המבקש, הוא לא יודע כי המקרקעין הינם מתחת לקו מתח גבוה.

ממצא זה של קיומו של קו מתח גבוה מוביל למסקנה כי היתר בניה לעבודות, המנוגדות לייעוד הקרקע לפי המצב התכנוני היום, אינו בהישג יד, כלל ועיקר.

סוף דבר אני דוחה את הבקשה לביטול ההחלטה מיום 6/6/22.