שינוי ייעוד שטח ממגורים לעסקים ומרכז תחבורה

מסיכומי המשיבות 3-4 עלה, כי הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב פועלת לשינוי תמ"מ 5 כך שאיזור זה יאפשר שימושי מרכז עסקים ראשי מטרופוליני, ובד בבד פועלת עריית תל אביב-יפו לאישורה של תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית שתאפשר ייעוד דומה למיתחם.

ייעוד זה יאפשר עירוב שימושים של תעסוקה יחד עם עד 25% מגורים וכן מרכז תחבורה, מוקד ספורט, מרכז שירותים ערוניים וכן שטחים פתוחים כחלק מאתר הטבע העירוני המצוי במקום.

ואולם, השינוי המוצע אינו שונה באופן מהותי מהוראות תמ"מ 5 המייעדות את המיתחם ל"איזור ערוני בדגש מגורים", שכן הגדרה זו מאפשרת, על פי התמ"מ, לקבוע שימושים למוסדות ציבור ושטחים פתוחים ושימושים מישניים למסחר, משרדים, הסעדה, מלונאות, מיתקני ספורט ונופש, מרכזי תחבורה ותחנות רכבת.

...

מקובלת עליי על כן קביעתו של בית משפט קמא, הנשענת על החלטת ועדת הערר, לפיה כך או כך מדובר בשימושים מעורבים לקרקע, וההבדל בין תמ"מ 5 הנוכחית לבין השינוי המוצע לה הינו רק בתמהיל השימושים.

סיכומם של דברים, אני סבור כי אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא ובהכרעותיהם של מוסדות התכנון לאשר את התכנית המוצעת.

יש לקוות כי הוצאתו לפועל של ההסכם להסדר ההבראה של המערערת תשמש בסופו של דבר פתרון כולל ומלא לקשייה של העיר בת ים. לנוכח כל האמור, אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את המערערת בהוצאותיהן של המשיבות 1-3 בסך 30,000 ש"ח. הנשיאה א' חיות: אני מסכימה.

יעוד שטחי הבנייה הוא למרכז אזרחי, הכולל מגורים, שירותים עיסקיים, מסוף תחבורתי, חניון חנה וסע ומבנה צבורי.

בהנתן ההקשר הכולל בו התקבלה תוכנית המע"ר, ושילובן של הוראותיה עם הוראות התת"ל, המסקנה המתבקשת מכל האמור היא כי שינוי הייעוד לא נועד להכנס לתוקפו, לפחות עד תפיסה בפועל של השטח לשם ביצוע העבודות מושא תוכנית התת"ל. מסקנה זו מישתלבת בתורה עם הוראות תת"ל 16 בדבר ביצועה בשלבים.

...

] אדון עתה בטענותיה העיקריות של העותרת כנגד החלטה זו. בהקדמת המאוחר אציין כבר עתה, כי הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות, מטעמים אותם אפרט.

במצב דברים זה, מקובלת עליי טענת המשיבות, כי ועדת המשנה פעלה בהחלטתה בגדרי הוראות אלה.

אין בידי לקבל טענה זו. התמונה הכוללת העולה מן הדיון היא כי מטרתה של ועדת המשנה הייתה לקדם פתרון תחבורתי ראוי, תוך ניסיון לבחון התחשבות אפשרית בצורכיהן של העותרות.

בנסיבות המתוארות, לא שוכנעתי כי נפלו פגמים בתהליך קבלת ההחלטה, העשויים להביא לביטולה.

נוכח כל האמור, העתירה נדחית.

התכנית מגדירה מסגרת לפיתוח איזור תחום חולון ושילובו בתכנון העירוני הכולל, תוך חזוק הבסיס הכלכלי של העיר, ובכלל זה מתוה תיכנון מתארי של איזורי מגורים, מסחר ותעסוקה, בנייני ציבור, שטחים צבוריים פתוחים ומיתקני ספורט, פארק ערוני, מערכת דרכים, מרכז תחבורה, תשתיות ומתקנים הנדסיים.

העותרות טוענות, כי החלטת המשיבה 1, המכשירה שטח זה, אשר ייעודו כיום לספורט - לאיזור מסחר ועסקים, התקבלה בנגוד להוראות הדין (תמ"מ 5) ומבלי שנשקלו מירב השיקולים הרלבאנטיים, לרבות ההשלכות הכלכליות-חברתיות של התכנית על העיר בת ים. כמו כן, טוענות העותרות, כי ההחלטה היא בלתי סבירה וחסרת בסיס, מאחר שהיא גורמת לנזקים בלתי הפיכים לבת-ים וכלל תושביה, והופכת אותה לעיר "פריפריאלית" ומוחלשת, למרות מיקומה באיזור המרכז.

התשובה המהוססת של ב"כ העותרות ("אם יתכננו אותו אחרת בעתיד אני לא יודעת"), והאפשרות כי השטח יתוכנן על ידי העותרות עצמן כשטח לעסקים, מלמדות כי לא ניתן לקבל ברצינות את הטענה שתכנית ח/500 תיפגע פגיעה אנושה בפרנסתם ובתעסוקתם של תושבי העיר בת ים. למעשה, לא ברור מדוע תיגרם פגיעה לפרנסתם של תושבי בת ים. יתכן שההיפך הוא הנכון, ושינוי הייעוד על פי התכנית יצור מקומות תעסוקה נוספים לתושבים בעסקים החדשים.

...

בחינת החלטתן של המשיבות 1,2 ונימוקיהן המפורטים מביאה למסקנה שנשקלו שיקולים ענייניים, תוך התחשבות במידע העובדתי הרלבנטי ובטיעוני הצדדים.

בנסיבות אלה, העתירה נדחית.

העותרות ישלמו למשיבות 1,2 הוצאות העתירה בסך 15,000 ₪ ולמשיבות 3,4 הוצאות בסך 15,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 4261-08-16 צפת ואח' נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה - מחוז צפון ואח' בפני כב' השופט זיאד הווארי, סגן נשיא העותרים: 1.מרכז אסנט צפת 2.גבל יעקב 3.טובי לייענס 4.יעקב לואיס 5.שושנה לואיס 6.וינגרט דפייר 7.סיגל אליעזר 8.דוד אליעזר 9.שמסיאן אברהם 10.אביבה חסן על ידי ב"כ עו"ד צבי בן חיים ואח' המשיבים: 1.הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה - מחוז צפון על ידי ב"כ עו"ד חנין סמעאן – מויס 2.קופלר ישראל על ידי ב"כ עו"ד אילן אמיר ממשרד עו"ד יצחקניא ושות' 3.עריית צפת פסק דין

מטרת התכנית הנה מתן אפשרות להקמת מבני מגורים בעיר ועניינה שינוי ייעוד וקביעת זכויות והוראות בנייה במקרקעין המפורטים בה. ביום 1.10.14 החליטה הועדה להורות על הפקדת התכנית בתנאים, הגם שזו חורגת מתוכנית המתאר הקיימת בעיר בפרמטרים שונים.

" בהמשך, קיבלה הועדה בחלקה את ההתנגדויות לעניין הנושאים התחבורתיים, הסתרה נופית למבני מגורים והקטנת שטח השצ"פ. כמו כן דחתה את ההיתנגדות לעניין עיצוב אדריכלי.

מכל מקום נראה שהטענה המרכזית עליה מסתמכים העותרים הנה סוגיית אי התאמת התכנית אל מול התמ"א החלה בעיר העתיקה ופירסומה השגוי של התכנית כתוכנית מפורטת חלף תכנית מתאר, ודומה כי לא לחינם עסקו הסיכומים שהגישו בסוגייה זו בלבד.

...

באשר למהות הפגם ובאם הוא מהותי כטענת העותרים או טכני כנטענת מר קופלר, הרי שאף בסוגיה זו מקובלת עלי עמדת העותרים.

לעניין זה מקובלת עלי הפסיקה של בית המשפט המחוזי בירושלים אשר צורפה ע"י העותרים לסיכומיהם, אשר קבעה: "ספק רב בעיניי, אם המתנגד הסביר, שאינו בקיא בדיני התכנון והבנייה, יכול היה להבין מנוסח הפרסום, שמדבר על איחוד וחלוקה של מגרשים, ואינו מזכיר את נושא היקפי הבנייה, כי התכנית מביאה בפועל לשינוי משמעותי לעניין היקפי הבנייה המותרים במגרש 103א, שייועד מעתה ל"בית כנסת ושירותי דת", ולא לבית כנסת בלבד.

סוף דבר, מצאתי לקבל את העתירה בחלקה ולהורות על ביטול אישור התכנית והחזרתה לוועדה המחוזית לשם פרסומה מחדש.

בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון להטיל הוצאות על מי מהצדדים ואני קובע כי אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

כפצוי על הפינוי נחתם בשנת 1963 הסכם בין מישפחת אבו לבן לבין רשות הפיתוח שבמסגרתו הוענקו לבני המשפחה הזכויות במקרקעין במיתחם אבו לבן, שבו הם מתגוררים ומפעילים עסקים עד היום במבנים הקיימים שם. זאת על אף שהמקרקעין במיתחם אבו לבן הם בייעוד של חקלאות ותעשייה בלבד.

זאת, בין היתר, תוך חלוקת שטח התוכנית למתחמים ושינוי ייעוד המקרקעין בחלק מן המתחמים מייעוד לחקלאות ולתעשייה לייעוד של בנייה למגורים ולמסחר, לצד הסדרה של חלק מן הבנייה הבלתי חוקית הקיימת בהם.

הפרויקט אמור להביא למהפך של ממש בתחבורה הציבורית במדינת ישראל, ובתוך כך לשפר את הנגישות לתל אביב ולערי המרכז; לקצר את זמני הנסיעה בין ערים אלה; לחסוך בשעות נסיעה של נוסעים בתחבורה הציבורית; ולהביא לפיתוח עסקים ומרכזי תעסוקה וכן להפחתת זהום האויר.

...

שנית, דין העתירה להידחות על הסף גם משום קיומו של סעד חלופי בדמות הגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

בהקשר זה, אמנם בהיבט הנורמטיבי אין בידינו לקבל את טענות העותרים בשלב הנוכחי ובמסגרת הדיונית שבה הן הובאו לפנינו, אך בלא שאנקוט עמדה אזכיר כי המדינה ונת"ע עמדו שתיהן על כך שהדלת לא נסגרה בפני העותרים, שכן כל עוד ההפקעה לא יצאה אל הפועל ניתן עדיין לשנות את ייעוד המקרקעין במתחם אבו לבן והייעוד הקובע לצורך תשלום הפיצויים במסגרת תת"ל 101/א יהיה זה החדש.

סוף דבר התוצאה היא שהעתירה דינה להידחות.