שינוי ייעוד מאזור מגורים ב' לשב"צ ואזור מגורים ג' מיוחד

תכנית מפורטת מס' ג/10567 שפורסמה למתן תוקף ביום 19.9.02 ב- י.פ. 5114 (להלן: התכנית).

מטרתה - התאמת תוכנית ג/7025, ג/9915 להרחבה של יחידות דיור תוך קביעת שינויים בייעודי השטח, שינוי בתוואי דרכים מאושרות וקביעת הוראות בניה.

הנכס נותר בייעוד איזור מגורים ג' ושטח בהקף של 4,495 מ"ר יועד לשטח בנייני ציבור, שטח צבורי פתוח, ודרכים.

להלן נוסחו – (1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המיגרש; (ההדגשה לא במקור) תילי תלים של מאמרים ופסקי דין נכתבו בסוגיית "הגנת היתרה" כאשר המגמה היא לצמצמה למקרים חמורים במיוחד, שאין זה המקרה כאן.

...

3.4 ביום 6.11.14 פורסמה הודעת הפקעה נוספת, אשר התייחסה למספר רב של חלקות קרקע, ובין היתר לחלקה 25, ואולם ההודעה לא מציינת את היקף השטח המופקע ואף קובעת כי השטח המופקע הוא אך ורק לייעוד שצ"פ. 3.5 אני סבורה כי המועד הקובע הוא אכן המועד כפי שמצאו אותו הצדדים, דהיינו 17.8.13.

ואוסיף הערה חשובה מפסק דין מסרי, שנכתבה שם אמנם בהתייחס לטענת "הגנת היתרה", אך משליכה גם לענייננו, והיא כי על אף שיש להעלות אולי טענה זו כבר בשלב הפקדת התוכנית וההתנגדויות לה, ניתן להעלות את טענת הגנת היתרה גם בשלב ההפקעה נוכח חשיבות זכות הקנין - (ראו פסקה 19) - "באשר למועד להעלאת טענת הגנת היתרה, בעניין רובינשטיין נפסק כי אף שככלל, על הנפקע להעלות טענה לתחולת הגנת היתרה כבר בשלב הפקדת התכנית ובמסגרת ההתנגדויות לה, ניתן להעלות טענת הגנת היתרה גם בשלב ההפקעה. זאת, נוכח חשיבותה של זכות הקניין; משום שבמקרים רבים בעל המקרקעין אינו יודע בשלב הפקדת התכנית על כך שהמקרקעין שבבעלותו מיועדים להפקעה; ובשים לב לתקופת ההתיישנות הקצרה של שלוש שנים (הקבועה כאמור בסעיף 197(ב) לחוק) – הכל בכפוף לעקרונות כלליים של שיהוי, תום לב והסתמכות (שם, בעמ' 657-656; ראו גם עניין ויינברג, פסקה 19)." נוכח קיומו המפורש של ס' 12 (ח) לפקודה המאפשר פיצוי בגין פגיעה בשל ניתוק שטח של 308 מ"ר משאר אדמות התובעים בשל ההפקעה, נוכח חשיבות זכות הקניין המעוגנת כזכות יסוד, ומטרת העל של דיני ההפקעה שהיא השבת הנפקע למצבו טרם ההפקעה, אני סבורה שיש לפצות את התובעים בגין הפגיעה הקיימת ביכולת הניצול של מגרש 25/6, מכוח דיני ההפקעה.

לסיכום 6.1 בשל הפקעת המקרקעין תשא הנתבעת בתשלומים הבאים : הפיצוי לאחים אבו סמרה הינו 274.125 מ"ר X 820 ₪ = 224,782.5 ₪.

התכנית המפורטת פת/15/1209 (להלן: "תכנית פת/15/1209"), שפורסמה למתן תוקף ביום 18.9.80, שינתה את ייעוד החלקה: 1,072 מ"ר למגורים ב', והיתר לצרכי ציבור – שטח של 325 מ"ר יועד למגרש לבניין צבורי (להלן: "החלק המיועד לשב"צ"), ושטח נוסף של 84 מ"ר יועד לדרך.

כן טען העותר כי המשיבות לא העלו כל צורך צבורי קונקריטי בשטח המיועד לשב"צ. לטענת העותר, כימעט כל השטחים המיועדים לבנייה למגורים במיתחם ניבנו ואוכלסו לפני שנים (פרט לחלקתו של העותר ושלוש חלקות נוספות בשכונה), וכל בנייני הציבור הדרושים לאיזור ניבנו לפני שנים רבות.

השלישית – חטיבת שב"צ בשטח של כ-4.6 דונם, הכולל גם את החלק המיועד לשב"צ בחלקת העותר.

ביחס לחטיבת קרקע זו טענו המשיבות כי ישנו ניסיון, שהחל זמן רב טרם הגשת העתירה, לקדם תיכנון קונקריטי אשר יאפשר הקמת בית ספר לחינוך מיוחד.

...

במסגרת הדיון בעתירה הוזכרו שני פסקי דין נוספים, שבהם נקבע כי חל שיהוי בלתי סביר מצד הרשות, אך בסופו של דבר, לאחר ששקל את מאזן הנזקים, נמנע בית המשפט מביטול ההפקעה או ביטול האפשרות להפקיע.

לנוכח כל האמור לעיל, אינני סבור כי בנסיבות העניין חל שיהוי בלתי סביר המעיד על זניחה, ועל כל פנים, גם במאזן הנזקים – הנזק שייגרם למשיבות אם תתקבל העתירה גדול מהנזק שייגרם לעותר כתוצאה מדחייתה.

טענת העותר בדבר פסיקת פיצויים והפנייה להערה המופיעה בעניין מזובר (פסקאות 30-29 לפסק דינו של השופט נ' סולברג) בעניין הרחבת קשת התרופות העומדות לפרט, הועלתה רק בסופו של הדיון האחרון בעתירה, ואינני רואה צורך לדון בה. סוף דבר העתירה נדחית.

השטח נשוא העתירה משמש איצטדיון הכדורגל העירוני של העיר נתניה המכונה "הקופסה". התוכנית הקודמת ביקשה, בין היתר, לשנות את יעוד השטח מציבורי פתוח, שטח לבנין ציבור ודרכים, לשטח הכולל בנוסף לאלו גם איזור מגורים מיוחד ג' ואיזורי חנייה צבוריים.

מטרות התכנית החדשה מפורטות בסעיף 10 לתכנית (נספח ב' לתגובת הועדה המחוזית) כדלקמן: "א. איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת בעלים...

...

שוכנענו כי החלטות הוועדה המחוזית נתקבלו על בסיס הליך תכנוני תקין, לאחר בחינת ההתנגדויות ושקילת מכלול השיקולים.

בנסיבות אלה, כאמור, לא מצאנו עילה להתערבות.

על בסיס כל האמור העתירה נדחית.

מטרתה, כמצוין בסעיף 8 לתקנות התכנית, הקמת שכונת מגורים בת 192 יחידות דיור בבניינים בני 12 קומות; שינוי יעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים מיוחד, שב"צ (שטח לבנייני ציבור – ז.ב.); שצ"פ (שטח ציבורי פתוח – ז.ב.) ודרכים; קביעת תכליות וזכויות בניה מותרות.

(ההדגשה שלי – ז.ב.) ג. מקובלת עלי טענת המערערים כי החלטה המעבירה עניין הנוגע לערר לחוות דעת שמאי מייעץ יכולה להתקבל רק מכוח סעיף 198(ו)(2) לחוק התו"ב. החלטה כזו אינה החלטה בערר המקימה זכות להגיש ערעור מינהלי, לאור הוראת סעיף 198(ו)(3) המורה כי מקום בו מונה שמאי מייעץ תנתן החלטה בערר רק לאחר הגשת חוות דעתו של השמאי המייעץ ולאחר שניתנה לצדדים היזדמנות לטעון לעניינה.

...

מסקנה זו נובעת מגישתו של בית המשפט העליון כפי שהובהרה בהלכת הורוויץ, שעה שנדחתה טענה לפיה פגיעה בשיעור מסוים קבוע לעולם תיחשב כפגיעה סבירה שאינה מזכה בפצוי, וחייב את הרשות לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו: "הועדה המקומית מבקשת כי במסגרת הדיון הנוסף יידרש בית המשפט לטענתה שלפיה היא חייבת בתשלום הפיצויים רק בגין פגיעה העוברת את השעור שייקבע לגביו שהוא סביר. ובמילים אחרות, שייקבע שפגיעה עד שיעור מסוים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו. כמובהר לעיל, תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ואין לקבוע שיעור שהוא יפה לכלל המקרים". ודוק, הדברים נאמרו ביחס לכללים אותם יש ליישם בבחינת סבירותה של הפגיעה בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק.

רישום הדירה התבצע בשנת 2008 לאחר המועד הקובע ולכן לא ניתן לקבוע כי הדירה שנרכשה היא הדירה שנרשמה ויתכן שהדירה שנרכשה על פי עמוד החוזה שהוצג אינה הדירה שנרשמה בסופו של דבר.

סוף דבר א. הדיון יוחזר לוועדת הערר כדי שתיקבע תחילה אם נפגעו המקרקעין בעקבות התכנית, בין אם על יסוד חוות הדעת המונחות בפניה ובין אם על ידי הפניית הענין כולו לשמאית המייעצת ורק לאחר מכן תיבחן את שאלת סבירות הפגיעה בהתאם לסעיף 200 לחוק התו"ב. באש למערערים 12, 21, 24, 36, 61 ו-62, מאחר והדיון מוחזר ממילא לועדת הערר, לפנים משורת הדין, ניתנת להם ארכה נוספת של 15 יום להמציא את המסמכים הדרושים להוכחת זכותם.

(ב) באשר לתכנית קבעה הועדה כי אין לראות בשימוש המבוקש כשימוש התואם את ייעוד המגורים כהגדרתו בתכנית המיתאר ג/6695 ליבנאל, הכוללת רשימת התכליות לאיזור מגורים א' על-פי תכנית ג/6695, כדלקמן: "גני ילדים, פעוטונים, בתי מלאכה ביתיים לבעלי מקצוע כמו: חייטים, ספרים, סנדלרים, צלמים וכו'.

השימושים הנזכרים בתכנית ג/6695, אינם כוללים מקומות כינוס למיניהם כגון מרכז קהלתי, מיגרש ספורט בית קולנוע וכו', מוסדות להם יוחד, כענין שבשגרה בתכניות, שטח מיוחד למבני ציבור.

סעיף 6 לרשימת התכליות שהגדרתו "שטח לבנייני ציבור ומוסדות" קובע את השימושים האלה: "גני ילדים ומעונות יום, תחנות טיפול באם וילד, מרפאות ומעבדות רפואיות, מבנים עבור השלטון המקומי...

ראיה לכך היא העובדה כי בית הכנסת, הנמצא בחלק השני של החלקה נושא הדיון ואשר משמש את הקהילה, קיבל אישור בתכנית ג/8168 שמטרתה המפורשת הייתה שינוי ייעודה של חלקה ו/6, אשר יועדה למגורים בתכנית ג/6695, לבניית מוסד דת. אם לא הייתה תכנית זו מאושרת, לא היה יכול העותר לבנות את מוסד הדת בחלקה המוגדרת כאיזור מגורים, ומוסדות התיכנון היו רואים בדבר שימוש חורג מהתכנית.

...

השאלה של הקמת אולם שמחות כבר עמדה במבחן הפסיקה בדיון שבו התבקשה ועדה מקומית ליתן היתר לאולם אירועים באזור המיועד למלאכה ולתעשייה זעירה בה"פ (חי') 30266/97 עמר נ' ועדת הערר, מחוז חיפה בבית-המשפט המחוזי בחיפה, שם קבע כבוד השופט ביין, בעמ' 132-131: "2. אני סבור, כי צדקו בעלי דעת הרוב, כי בשימוש המבוקש, יש משום 'סטיה ניכרת'.

בית המשפט נעתר לבקשה למתן הצו, השיפוטי והורה כמבוקש.

לעניין זה יפים דברי השופט ברנזון בדחותו עתירה למתן רישיון לעסק ולשימוש חורג בבג"ץ 609/75 ישראלי נ' ראש עירית תל-אביב-יפו בעמ' 306 שם נאמרו הדברים האלה: "על יסוד הפרטים שהובאו לעיל מעלים המשיבים שתי טענות עיקריות נגד העתירה והצו-על-תנאי שהוצא על-פיה: חוסר נקיון-כפיים הנובע מפתיחת העסק וניהולו ללא רשיון כחוק ועשיית שימוש חורג במקום ללא היתר כחוק-ולדעתנו הם צודקים בשתיהן. רבים המקרים מיספור שבהם החלטנו שלא להזקק לעתירה המוגשת לבית משפט זה מחמת אי-נקיון-כפיו של העותר, ובראש ובראשונה מחמת אי-נקיון-כפיים הנובע מעבירה על החוק הקשור בנושא העתירה. כבית-משפט גבוה לצדק אין אנו פותחים את דלתותינו לפני אדם העושה דין לעצמו ועובר על החוק". בביקורי במקום נוכחתי כי המרתף שהיה צריך להיות אטום נפרץ, נקרעו בו חלונות, פתחים, חדרים, והוא משמש כבית כנסת.