שינוי חלוקת מרפסות גג ע"י ועדה מקומית

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 35530-10-19 זלצמן-שיפוני ואח' נ' וועדת הערר המחוזית 12 יולי 2020 תיק חצוני: בפני כבוד השופט צבי דותן העותרים 1. הדר זלצמן-שיפוני 2. אורלי ליפשיץ 3. אברהם ליפשיץ ע"י ב"כ עו"ד שלומי סהר 1. וועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז מרכז ע"י ב"כ עו"ד אורי קידר 2. הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון ע"י ב"כ עו"ד חן גור 3. שמואל אשכנזי 4. חיים שרון ע"י ב"כ עו"ד עמנואל יוזוק פסק דין

התכנית נשוא עתירה זו מטרתה, כאמור, לגאליזציה של הקיים, כשביחס לאותו חלק מהתכנית, הרלוואנטי לעתירה זו, מטרתה היא "קביעת קו ביניין אחורי 3 מ' לטובת מרפסת שמש, שנוצרה מריצוף פרגולה קיימת של יחידת הדיור התחתונה". בכל הנוגע לנושא הראשון של התכנית – סגירת המרפסות הפנימיות, המקורות, והפיכתן לחלק מהשטח העקרי של הדירות, לא הייתה כל היתנגדות לחלק זה של התכנית, והוא מחוץ לתחום הדיון בעתירה זו. העתירה נוגעת רק לחלקה השני של התכנית – הוספת מרפסות חיצוניות בדירות הגג, מעל הפרגולות של דירות הגן.

ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי "למעשה המחלוקת היא רק בנושא קירוי הפרגולות, והכשרת המרפסות שניבנו בלא היתר על אותן פרגולות, בהמשך לחדרי הסלון בדירות הגג". הוועדה מציינת כי "ועדות התיכנון מוסמכות ואף מחויבות לשקול את השיקול של אי עדוד עבירות בנייה ....... מדובר בבנייה שלא כדין, שנעשתה, לפי הנמסר, באופן חד צדדי, בנגוד לעמדת בעלי דירות הגן, ותוך שינוי של אופן הבינוי של הפרגולות, ממנו נהנו לטענתם בעלי דירות הגן בחצרות היוצאות מסלון דירותיהם. לפי דבריהם, בעלי דירות הגן מעדיפים שביציאה מסלון דירתם, יהיו פרגולות פתוחות, כפי שניבנו בחצרותיהם לפי ההיתר שניתן לפני כ-16 שנה, והם כלל אינם מעוניינים בפרגולות מקורות במלואן ..... גם אם מדובר בעבודות בנייה בשטח שאינו גדול במיוחד, יש לדעתנו ליתן משקל מלא לשיקול של אי עדוד עבירות בנייה". "עוד נעיר כי מתן ההיתרים לקירוי מלא של הפרגולות, בעקבות אישור התכנית, עשוי לעלות כדי מימוש, מבחינת דיירי דירות הגן, של שטחי שירות (לפי תקנות חישוב שטחים, שטח פרגולות מקורות ייחשב כשטח שירות), באופן שעשוי לחייבם בהיטל השבחה, והכל כאשר בעלי דירות הגן כלל אינם חפצים בשינוי האמור בבינוי .....". "לפיכך נראה לנו כי בנסיבות העניין, בהן תכנית, שנועדה להכשרת בנייה שנעשתה שלא כדין, משנה את מצבו התיכנוני של בעל דירה אחר, העושה שימוש בפרגולות לפי ההיתר והתכנית המקורית, וזאת באופן שאינו מקובל עליו כלל, וכאשר "התימוכין הקנייניים" (השוו: עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית גבעתיים נ' בני אליעזר) לתכנית או להיתר העתידי, שנועדו להכשיר את החריגות מההיתר הקיים, שנויים במחלוקת, יש לתת לשיקול של אי עדוד עבירות בנייה משנה משקל.

...

סבורני כי יהא זה בלתי סביר בעליל, אם אחליט היום (אחרי "ההיסטוריה" הארוכה שעברה התכנית עד היום) להפנות את העותרים להגשת הליך מתאים בבית המשפט האזרחי, וגם, לאחר ההכרעה בהליך כאמור, להחזיר העניין לפתחה של ועדת הערר על מנת שתדון בשאלה האם התכנית ראויה מבחינה תכנונית.

לסיכום, וכפי שציין ב"כ ועדת הערר, גם אם נניח לצורך הדיון, שכל אחד מנימוקי ועדת הערר כשלעצמו, אין בו כדי להביא לפסילת התכנית, הרי משקלם המצטבר של נימוקי הועדה[footnoteRef:1] – גם אם לא דנה באופן מספק בשאלה האם התכנית כשלעצמה היא ראויה מבחינה תכנונית – הוא כזה, שההחלטה היא בסופו של דבר החלטה סבירה, ואין מקום להתערב בה. אזכיר בהקשר זה את הקביעה, כי "המקרים שבהם תוכשר בדיעבד בנייה שלא כדין, צריכים להיות נדירים שבנדירים" (עע"מ 3192/14 גרנות נ' אג"ש רמת רזיאל, בפסק דינו של המשנה לנשיאה, כב' דהשופט א' רובינשטיין).

[1: היינו: בנייה בלתי חוקית, שנעשתה באופן חד צדדי על אפם ועל חמתם של המשיבים שכלל אינם מעוניינים בפרגולות מקורות; וכאשר העותרים לא ביססו את "התימוכין הקנייניים" שלהם; וכאשר רצפת הפרגולות איננה אטומה, וגורמת מטרדים מיותרים)] לסיכום, העתירה נדחית.

בפסק הדין נקבע שיש לפרק את השתוף במקרקעין בהתאם לתשריט חלוקה המשקף את החלוקה בפועל בשטח, כפי שהיתה לאורך השנים, וכי גואטה אינם זכאים לתשלומי איזון, מטעמים שפורטו שם ושאין מקום לחזור עליהם כאן.

החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מיום 12.8.15 כללה, בין היתר, את תנאים הבאים לקבלת הבקשה: תיקון הבקשה ע"י הכללת גג רעפים קיים על המרפסת ככל שניתן, וככל שלא ניתן הריסת האמור; העמדת המחסן בקוו בניה מותר; ביצוע הריסות על פי המוצע בתוכנית.

ברי שאין לאפשר לגואטה לבצע כיום פעולות הריסה או למצער שינוי במבנה אותו הוא מכר לאחרים (ואשר אינם צד להליך הנוכחי), ובו הם אינם מתגוררים עוד.

...

בהמשך צירף עו"ד לפידות חוות דעת של השמאי רענן הלר מיום 14.3.16, המבססת אפשרות זו. דיון והכרעה לאחר ששקלתי את הדברים סבורני כי הצדק עם עו"ד לפידות.

ברי שאין לאפשר לגואטה לבצע כיום פעולות הריסה או למצער שינוי במבנה אותו הוא מכר לאחרים (ואשר אינם צד להליך הנוכחי), ובו הם אינם מתגוררים עוד.

סיכומם של דברים, אני מורה כדלקמן: עו"ד הראל לפידות ימשיך להיות כונס נכסים, לשם הוצאתו אל הפועל של פירוק השיתוף, כפי שנקבע בפסק הדין החלקי.

לעומת זאת, לדירת עמידר הוצמדה חצר ח/3 (להלן: החצר), הנושקת לנכס, לחלק ששמש כמרפסת של הנכס.

באשר לטענת התובעים ולפיה פניות התובע לעמידר בבקשה לאפשר לו לקבל את חלקו בשטח המשותף או לחילופין לרכוש את החצר או את זכויות הבניה על גג הנכס, נדחו, טוענת עמידר כי הרכוש המשותף או חלק ממנו מעולם לא היוה חלק מהסכם המכר שבינה לבין הרוכשים המקוריים, ועמידר אף הדגישה, באופן מפורש, כי היא שומרת על זכותה להצמיד את הרכוש המשותף, כראות עיניה.

ככל שעמידר סברה כי היה על הועדה לנקוט בהליך אכיפה הרי שהדרך היחידה לתקוף את שיקול דעת, היא באמצעות הגשת הליך מינהלי בתקיפה ישירה, אולם עמידר לא נקטה כל הליך מסוג זה. יתרה מכך, מכתבי הטענות עולה כי עמידר נקטה בהליך משפטי ישיר כנגד תובל בהיותה מבצעת הבניה ולא העלתה כל טענה כלפי הועדה המקומית, על כן קיים השתק עילה ועמידר מנועה מלהעלות טענות נגד הועדה בהליך זה. הבניה נשוא התביעה בוצעה בחצר פנימית במיתחם השייך לעמידר.

בהמשך לאותה פגישה נשלח ע"י עמידר מודד לשטח על מנת שיציע הצעות לפיתרון הבעיה וחלוקת החצר כראוי מבלי שיפגעו זכויות מרשי, למרבה הצער עד היום המצב לא השתנה.

...

אשר להוצאות המשפט של הצד השלישי – הוועדה המקומית – לאור טענות התובעים בכתב התביעה בדבר בניה חורגת שהסבה להם נזק ובשים לב לכך שהוועדה המקומית אמונה, בין היתר, על אכיפת חוק התכנון והבניה, כפי שטענה עמידר, סבורני כי משלוח הודעה לצד שלישי לוועדה הוא סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר התביעה נדחית, התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ההודעה לצדדים השלישיים נדחית, ללא צו להוצאות.

זאת ועוד, בבקשת הבנייה המקורית אותה הגישו הנתבעים ניתן לראות כי היחידה על הגג הנה יחידה נפרדת הכוללת שירותים, מקלחון, מטבח, חדר שינה וסגירת מרפסת.

אמנם הוועדה הורתה לנתבעים לערוך שינויים בחלוקה הפנימית של תוספות הבנייה, אולם הנתבעים כבר השלימו את ביצוע כל ההכנות באופן שאם לא יינתן הצוו המבוקש בהליך שלפנינו, תבוצע על ידם השלמה של התוכנית המקורית והלכה למעשה תהפוך תוספת הבנייה בגג הבניין לדירה נוספת, שלישית במספר, בבניין הקידמי.

התובעים ממשיכים וטענים כי ניתן לראות את כוונתם העתידית של הנתבעים בהפרותיהם את ההסכם ע"י הרחבת הבנייה על הגג, בדמות חדר נוסף של 1.90 מטר וזאת מעבר ובנגוד תוכניות הבנייה שהוגשו לועדה המקומית, באמתלה מגוחכת של חדירת רטיבות מהגג (כאשר הפתרון ההגיוני לבעיה כזו הנו איטום הגג ולא בניית חדר נוסף).

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנושא, סבורני כי בנסיבות העניין ולאור החשיבות שניתנה להסכם בין הצדדים, יש לאפשר לתובעים לבנות קיר מפריד בין החניות, אולם קיר זה יבנה ככל שהתובעים יחפצו בכך, במקום אשר הוסכם מפורשות בין הצדדים - במרחק מחצית ההרחבה אשר נבנתה בפועל מקו שביל הגישה למעלית לכל אורך החניה.

תוצאה לאור כל האמור הנני קובע כדלקמן: צו המניעה הזמני מיום 23.9.07 בכל הנוגע לאיסור על הנתבעים לבנות פיר מעלית שיגיע עד למפלס הגג יהפוך לקבוע.

באשר להוצאות: בנסיבות כאשר מדובר במחלוקת שעיקרה פרשנות משפטית, מכיוון שמדובר בשכנים, על מנת לאפשר המשך מגורים משותפים בבניין, הנני מחליט שלא לחייב בהוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

בית משפט השלום בעכו תו"ב 21324-01-19 ועדה מקומית לתיכנון עכו נ' פרץ ואח' בפני כבוד השופטת שושנה פיינסוד-כהן בעיניין: ועדה מקומית לתיכנון עכו ע"י המחלקה המשפטית עירית עכו המאשימה 1.שלומי פרץ - נדון 2.שרית פרץ- נדונה 3.מוחמד עראבי 4.נזיה ביסאן נאשמים 3-4 ע"י ב"כ עוה"ד פאדי שרקאווי 5.פתחי חרזאן הנאשמים הכרעת דין

על פי הנטען בכתב האישום, בחודש 09/16 הוגשה על ידי הנאשמים בקשה לקבלת היתר בניה לשינויים בחלוקת פנים לדירה קיימת בקומת הקרקע, תוספת קומה מוצעת מעל קומת הקרקע, הריסת המסומן להריסה בתשריט והקלה בקוו בנין קדמי לבניית ממ"ד (להלן: "הבקשה להיתר").

בניית קומה נוספת, קומה א', בשטח של 118.5 מ"ר. בניית מרפסת עם גג רעפים בשטח של כ- 21.1 מ"ר בקומה א. ביום 29.12.16 החליטה המאשימה שלא לאשר את הבקשה להיתר.

...

הנני מורה על זיכויו של נאשם 5 מחמת הספק.

ברע"פ 6328/04 חליל רבאח עוקה נ. מדינת ישראל (מיום 21.9.2004) דחה בית המשפט העליון בר"ע של מהנדס מתכנן, אשר ערך עבור לקוחו תכנית בניה לצורך קבלת היתר בניה בקבעו, כי- "המבקש היה המהנדס המתכנן אשר באמצעותו הצליח הלקוח לקבל את היתר הבניה. על פי סעיף 208(א)(8) לחוק, ישא המהנדס המתכנן באחריות לעבירה שנעברה על סעיף 204 לחוק אלא אם עומדת לו ההגנה הקבועה בסעיף 208(ב). בענייננו, גם בהתחשב בטענות החדשות שהועלו בבקשה, לא הצליח המבקש להראות כי נקט באמצעי כלשהו למען שמירת הוראות החוק ועל אחת כמה וכמה שנקט בכל האמצעים הנאותים כנדרש בסעיף 208(ב) לחוק. טענת המבקש היא, למעשה, שאין להטיל אחריות על מי שמגיש בקשה להיתר אך בפועל אינו נוטל חלק בביצוע העבודה. טענה זו דינה להידחות, שכן בית משפט זה כבר עמד על כך שתכלית החוק היא להרחיב את "מעגל האחראים גם על אלה שאיפשרו את ביצוע העבירה והכשירו את הקרקע לכך בפעולותיהם המקצועיות, שבלעדיהן לא ניתן היה לעשות כן" (דברי השופטת ש' נתניהו בע"פ 4603/90 גבירצמן נ' מדינת ישראל, פ"ד מז(2) 529, 544) זאת, כדי שיישמר האינטרס הציבורי הקיים בריסון ההפקרות בתחום העבירות על חוק התכנון" (הדגשה לא במקור).

סיכום הנני מורה על הרשעתם של נאשמים 3-4 עבירת בניה ללא היתר, עבירה על סעיפים 204(א), 208(א)(2)(3)(4)(6)(8) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (קודם תיקון 116) (להלן: "חוק התכנון והבניה").

הנני מורה על זיכויו של נאשם 5 מחמת הספק.