שינוי חזית הבנין ללא קבלת אישור

(סעיפים 243(ב) ו- 243(ה) לחוק, לאחר תיקון 116) בהתאם לאמור בעובדות כתב האישום, הנאשם הינו הבעלים והמחזיק בנכס שברחוב ההסתדרות 20 דירה 1 בשכונת שמשון באשקלון, בגוש 3017 חלקה 3, (להלן: הדירה) ביום 05.07.17 או בסמוך לכך, נמצא כי במועד שאינו ידוע למאשימה אך לאחר ה-12.03.16, בנה הנאשם תוספת בשטח של 19 מ"ר מבלוקים ובטון, בחלקו האחורי של הבניין, בחזית המערבית, ללא קבלת היתר בנייה כדין.

לטענת המפקח התוספת בדירה לא ניבנתה בהתאם להיתר ויש בה שינוי חזית מאחר ובמקום לבנות חלון גדול ניבנה חלון קטן של חדר שירותים.

...

יש לקבל את טענת הנאשם כי ניסוח כתב האישום אינו מוצלח, אולם אין בידי לקבל טענתו כי מהעובדות שהוכחו עולה כי מדובר לכל היותר בזוטי דברים.

גם עובדות אלו סובלות את התיאור בכתב האישום לפיו הנאשם "בנה תוספת בשטח של כ- 19 מ"ר לבית קיים". מקובלת עליי טענת המאשימה כי עבירות רבות של בניית תוספות לדירות מגורים עושות שימוש בתשתית קיימת, דוגמת עמודי חנייה קיימים ובניית קירות ביניהם ליצירת חדר, ואין בעובדה כי קיימים חלקי בניה אחרים כדי למנוע מתיאור העבירה כתוספת בניה.

סוף דבר אני מרשיע את הנאשם בעבירה המיוחסת לו בכתב האישום- עבירה של ביצוע עבודה ושימוש במקרקעין ללא היתר, לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 ותקנות התכנון והבנייה (עבודות ושימוש הטעונים היתר) תשכ"ז-1967.

העירעור ותמצית הטענות טענות המערערת בתמצית: התקנת הסוכך מחייבת קבלת היתר בנייה; גם לו היו המשיבים מגישים בקשה למתן היתר בניה להתקנת הסוכך, ככל הנראה הם היו מסורבים עקב הפגיעה בחזית הבניין והם לא יכלו ואינם יכולים לקבל היתר להתקנתו; החלל הכפול שמעל מרפסת המשיבים הנו רכוש משותף ואינו חלק מדירתם; התקנת הסוכך ללא קבלת היתר בניה הנה הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין; התקנת הסוכך מהוה מיטרד ליחיד לפי סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין; המערערת זכאית לפסיקת פיצוי בגין זנק לא ממוני עקב המיטרד.

בנוסף, כל התקנה של קיר מסך/בד כלשהוא בחזית הבניין מהוה שינוי הפוגע בחזית הבניין ואיננו מאשרים זאת ולא נתנו הסכמתנו לשינוי זה", "כל הבניין בנוי על חללים כפולים כאלה של שתי קומות גובה. . . ", "הבניין הזה ניבנה מראש כבניין אוורירי אין שום אפשרות לסגור את המרפסות האלה, המרפסות האלה ברגע שהן נסגרות הן נהפכות לשטח עקרי ולא שטח של מרפסות". אולם אף אם נסבור כי לא ניתן להגדיר את החללים הפתוחים כ"רכוש משותף" משום שהם אינם חלק מוחשי (אינני סבור כך, כאמור), עדיין הם רכושם המשותף של כל בעלי הדירות ולא של בעל דירה ספציפי, כפי שזכויות בנייה הן הרכוש של כל בעלי הדירות למרות שאינן מוגדרות כ"רכוש משותף" (ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449).

...

עם זאת, אין בקביעה זו, לדידי, כדי לחייב את המסקנה אליה הגיע חברי ולפיה "המשיבים אינם רשאים להתקין את הסוכך באותו חלק, משום שהוא מונע מיתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו חלק ... ומשמעות הדבר למעשה היא הצמדת אותו חלק לדירתם, בלי שניתנה הסכמת בעלי הדירות לכך ...". המדובר בסוכך גלילה חשמלי, וילון/מסך הניתן להרמה ולהורדה (להלן- סוכך עליון), אשר נועד להצל את מרפסת דירתם של המשיבים ולמנוע חשיפתם של האחרונים לשמש הקופחת, כך שנהיר הוא כי פתיחתו/פרישתו אינה נדרשת, אף לא מתחייבת, במהלך היום כולו ואף לא בכל ימות השנה.

לשאלה זו לא נדרש בית משפט קמא (במובחן מהדיון שערך באספקלריה שונה של עילת המטרד) וסבורני כי אין מנוס מלהשיב את התיק לבית משפט קמא לצורך דיון והכרעה בה. באשר ליתר ההשגות שהעלתה המערערת בערעורה, סבורני כי לא נפלה כל שגגה מלפני בית משפט קמא וקביעותיו המנומקות, המעוגנות בראיות שבאו לפניו, אינן מחייבות התערבותה של ערכאת הערעור.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ התוצאה הערעור מתקבל.

מכאן טענה הנתבעת, כי ככל והעיכוב בקבלת טופס 4 נבע מכך שמערכת האיוורור של הבניין לא תיאמה את היתר הבנייה המקורי, אזי המהנדס והאדריכל נושאים באחריות לעיכוב הנוסף שחל מטעם זה, המהנדס עקב תיכנון לקוי של מערכת האיוורור, או אי הסבת תשומת לב האדריכל לכך שנידרש תיקון בהיתר הבניה, והאדריכל עקב כך, שבין היתר, הכין תכניות לבצוע שלא תואמות את היתר הבניה.

מהאמור לעיל עולה, כי כל נושא הדרישה לשינוי החזית, אינה רלוואנטית, לכל הפחות, לתקופת העיכוב שלאחר יוני 2016, היות וכאמור, הנתבעת טוענת בעצמה, כי הבניין היה גמור בינואר 2016 מבחינת בניה, וכי במישור הרשוי ההיתר ניתן ביוני 2016.

...

כמו כן, העירייה תשלם הוצאות משפט (עבור השתתפות באגרות, שכר מומחים, נסיעות וכיוצ"ב) בסכום כולל של 25,000 ש"ח. אשר להודעות לצדדים שלישיים כנגד המהנדסים והאדריכלים, אני סבור כי אין לפסוק הוצאות למי הצדדים.

מכאן, אני סבור כי העתירה לשיפוי כנגדם הייתה מוגזמת.

עם זאת, אני קובע כי אין מקום גם לפסוק הוצאות לטובתם, שכן התברר כי יש להם אחריות מסוימת לאיחור במסירה, כך שההודעות לצד שלישי כנגדם לא היו הודעות סרק.

התובעים שכנגד מתבססים על חוות דעת מומחה מטעמם וטוענים שהנתבעים ביצעו מספר רב של פעולות בניה או הריסה אשר גרמו לפגיעה ושינוי חזית הבניין, מבלי לקבלת את הסכמת יתר הדיירים ובנגוד לחוק.

כך למשל, שיבר בנו גדר על הגג המוצמד לדירתם מבלי לקבל את הסכמת הדיירים, פערו חלון בדירתם בנגוד להיתר ובאופן המהוה פגיעה משמעותית בחזות הבניין, היתעלמו משך שנים מהתקנת מנוע המזגן על גבי הקירות החיצוניים ואף הסבו מחסן לדירת מגורים אותה הם משכירים לאורך שנים, והכל בנגוד לרישום ובנגוד לתקנון המוסכם.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.

מאחר שהזכויות במקרקעין רשומות כרכוש משותף, ומאחר שהעסקה בין בעלי הדירות בבניין דאז לבין מר טוטיאן לא הושלמה ולא הסתיימה ברשום המקרקעין כיחידה נפרדת בבית משותף, לא היו בידיו של מר טוטיאן זכויות כלשהן במקרקעין להעברה, קל וחומר ללא קבלת אישור בעלי הדירות בבניין.

אפילו היה הנתבע רוכש זכויות במקרקעין כדין (ולא כך הדבר), אזי אין לו זכות לעשות במקרקעין שימוש למגורים, וודאי שאין לו כל זכות להשתמש ברכוש המשותף ולהתקין בו ציוד ללא אישור התובעים, או לבצע שינויים כלשהם ברכוש המשותף ובחזות הבניין ולהשתלט על החצר האחורית של הבניין, המהוה אף היא רכוש משותף.

רק בסיכומיו, העלה הנתבע לראשונה טענה לפיה הוא מחזיק ברישיון במקרקעין, אולם ברי כי מדובר בהרחבת חזית ועל כן אין בידי לקבל טענה זו, אשר ממילא אף לא הוכחה.

...

אין בידי לקבל אף את טענת הנתבע בדבר העדר היריבות, שכן שעה שהנתבע מחזיק בשטח המצוי בבעלות התובעים, מובן שקיימת יריבות בין הצדדים.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.