שינוי חד צדדי בהסכם ארנונה

הואיל ומדובר בשינוי חד צדדי, שלא כדין, בתנאי השכירות, והואיל והשירותים הנם צורך קיומי להמשך תיפקודם במושכר, עותרים המבקשים כי המשיבה תחזיר לקדמותו את מצב השירותים והכיור במסדרון, על חשבונה, ולהעמידם לשימושם של המבקשים.

יחד עם זאת, במסגרת חקירתו הנגדית, עמדתו בנושא היתה פחות נחרצת וניתן אף לומר מיתחמקת ועת נישאל ברורות האם כשהמשיבה קיבלה את הנכס לא היו בו שירותים השיב: " נכון. לשאלת בית המשפט מה היה לפני אני משיב שאני לא שמתי לב שהיו שירותים. חדר המדריגות היה ללא אור, ריצפה שבורה והרוסה, ריח של שתן בריצפה, מדרגות במצב שלא ניתן להשתמש, הבניין היה מוזנח המון שנים, כל הקומות הרוסות, עשינו שפוץ על הגג כלי שלא ייכנס מים. לא סתם הערייה הוציאה מבנה מסוכן. הם לא שילמו ארנונה בגלל זה. עשינו שפוץ אבל לא נכנסתי בחושך על מנת לראות מאחורי גרם מדרגות שיש שירותים." (ראו עדותו בעמוד 21 שורות 17-21).

לאור האמור- קרי בהנתן שמדובר בשירותים הממוקמים ברכוש המשותף, אשר לא זו בלבד ששימוש בהם לא הוחרג ממסגרת ההסכמים, אלא שבהסכמים נקבעה חובה של המבקשים ליטול חלק בתיחזוקו, בהנתן השמוש לאורך השנים ובהנתן שמדובר בצורך קיומי – הנני קובעת כי למבקשים אמנם זכות שימוש בשירותים אשר מהוה חלק מזכותם במושכר ואשר לא ניתן לבטלה באופן חד צדדי.

...

הנני קובעת כי שירותים כאמור יותקנו בתוך 180 יום מהיום.

הנני דוחה תביעתם של המבקשים בכל הנוגע לשימוש בחצר הבניין וכן, בכל הנוגע להתקנת שעון מים.

הנני מורה כי המשיבה תשלם למבקשים בגין הוצאות משפט בסך 240 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ וזאת, בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו התשלומים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

הסדר חוזי – הסכם השכירות: לטענת העותרת, הרשות עידכנה את שינוי החזקה בנכס בהתאם להסכם השכירות עד שהיא החליטה באופן חד צדדי לשנות את שיעור החזקה של העותרת ברכוש המשותף, וזאת מבלי שנקבעו קריטריונים כיצד לעשות כן. לטענתה, שעה שבעלי הנכס מגיעים להסכמה עם שוכר על שיעור החזקה ברכוש המשותף, לרשות אין זכות להתערב בכך.

המשיבה צרפה להודעתה מיום 29.10.20 בנוגע לאי התייצבות מטעם היועמ"ש, את עמדת היועמ"ש בנוגע למעמדה של הסכמה חוזית בין הצדדים לצורך קביעת זהות ה"מחזיק" בשאלת החבות בארנונה אשר הוגשה ביום 27.5.20 במסגרת בר"ם 2462/19 מנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ. היועמ"ש השיב בשלילה לשאלה האם בכוחו של הסכם שנכרת בין שני צדדים פרטיים לגבור על הוראות הדין לעניין זהות "המחזיק בנכס" החייב בארנונה.

...

לא בלי התלבטות החלטתי שלא לעשות שימוש בהכרעה שלפני בעמדת המאסדר (אשר תומכת בעמדת המשיבה) וזאת כיוון שלא ניתנה הסכמה של העותרת לקבלת עמדה כזו.

משהחליט ב"כ היועמ"ש שלא להתייצב להליך הנוכחי, אני סבורה כי הגון יותר יהיה להכריע במחלוקת שלא על בסיס עמדת המאסדר.

תמצית טענות המשיבה: דין העתירה להידחות על הסף.

אני סבורה כי לא הוכח ששיטת החישוב שונתה.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות על הסף ולגופו של עניין.

העותרת תשלם לעירייה- המשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

בית בלב עצמה פעלה לפי אותו הסכם קיים לגבי ארנונה לשנת 2017 ומתוך כוונה להפעיל לחץ על התובעים חזרה בה בשנת 2018 מההסדר ופעלה באופן חד צדדי.

נטען כי הטענות המרכזיות של בית בלב בבקשתה לא זכו למענה בתגובה (פגם על ידי אי ציון סכום תביעה, משמעותו של פסק דין "עד 120" לעניינינו, שינוי חד צדדי של חוזה, השתק עילה ועוד).

...

ממילא אני סבורה כי תיקון כתבי טענות ככל שהיה מתבקש בנסיבות העניין הוא הדרך המועדפת ולא סעד קיצוני של סילוק על הסף.

באשר להחלטה שניתנה ביום 14.4.19 בת"א 2397-01-18 לא מצאתי כי יש בה כדי להוביל בשלב זה למסקנה שונה.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

ההיתקשרות נעשתה בעל פה וללא חתימה של הצדדים על חוזה.

לדידו, התגלעה מחלוקת ביניהם החל מחודש ספטמבר 2016 ואילך בעיניין חיובו בהוצאות המסעדה עבור מים, חשמל, גז וארנונה (להלן-"דמי שימוש") וכן בנוגע לשטח המסעדה, אם היא כוללת את גג המלון אם לאו.

למבקש טענות להפרה או שינוי חד צדדי של ההסכמות ע"י המשיבה מבלי שעלה בידי הצדדים לגשר על המחלוקות, גם לא באמצעות נציגים מטעמם ולרבות נכבדים שנרתמו לסייע בכך.

...

יתירה מכך, בהיעדר רישיון עסק למסעדה אין להיעתר לבקשה.

בנסבות אלו, הסכסוך והנזק כספי בעיקרו ובידי המבקש, להיפרע מהמשיבה בגמר ההליך לפי תוצאותיו בקבלת פיצוי ממנה (רע"א 10277/08 גסטטנרטק בע"מ נ' האוניברסיטה העברית, 12.3.09) מה שמביא למסקנה כי אין להיעתר לבקשה.

לאור כל האמור, בהתחשב במחדל הדיוני באי הגשת תביעה מתוקנת ובסיכויי המבקש להוכיח את תביעתו ; היעדר רישיון עסק למסעדה מה שמשליך על הזכות למתן הסעד הזמני כמו גם, שאלת תום הלב וניקיון כפיים משהוצא צו הרחקה למבקש ואפשרות לפצות אותו בגמר ההליך, לרבות על נזקו מחמת אי מתן הצו הזמני בכל אלו, יש כדי להביא לדחיית הבקשה.

משבוטלה השותפות שלושה חודשים לאחר שהחלה, הרי שההתחשבנות בין הצדדים צריכה להתבצע באופן הבא: מסך ההכנסות יש להפחית את ההשקעות וההוצאות השותפות בהן נשא קדוש, היות שתיק המס היה על שמו, וכן את הוצאות העסק שכביכול הוציא רפאל – 12,000 ₪ דמי שכירות ששולמו לו, בהיות הבעלים של המקום, לרבות הוצאות ארנונה חשמל ומים שנשא על חשבונו (ההחזקה במבנה לא הועברה בעיריה על שם קדוש).

הפסקת השותפות הייתה על דעתו, או כתוצאה ממעשיו, עת התערב בניהול המועדון, ניסה ואף לקח כספים במזומן, ולבסוף דרש לשנות באופן חד צדדי את ההסכם המקורי, באופן שמשותף לא פעיל יהיה הוא המחזיק במושכות.

...

האם הוכיח קדוש הוצאות נוספות? טבלת האקסל שהוגשה וסומנה נ/2 לא נערכה ע"י רו"ח סמורי או מנהלת החשבונות שלו, בניגוד לנטען ע"י התובע, ולכן מסקנתי היא שמדובר בסיכום שערך מי מטעם קדוש, ובכל מקרה התוצאה הכספית – 246,836 ₪ לא הוכרה ולא נרשמה בכרטסות.

תלונות השכנים לעיריה בנוגע לרעש ומטרד, ובסופו של דבר מתן רישיון עסק לרפאל, עבור מסעדה ובר ולא מועדון ריקוים, מחלישים אף הם את הציפייה של רפאל שיכול היה להרויח סכומים נוספים באותה מתכונת.

סוף דבר אני מחייבת את רפאל לשלם סך של 18,704 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 14.7.19 ועד התשלום בפועל.

אני מורה על סגירת תיק ההוצאה לפועל 505330-09-19, אשר נפתח נגד קדוש.