שימושים לא חקלאיים במבנים במשק חקלאי

מונחת לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ע"א 51782-01-14, מיום 19.5.2015, כב' השופטים א' שילה, ו' פלאוט וא' שוורץ), במסגרתו היתקבל ערעור מטעם המשיב כנגד המבקש, על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (ת"א 40611-03-10, מיום 3.12.2013, כב' השופטת א' סורוקר), בנוגע להשכרת מבנה במשק חקלאי.

המינהל עתר כנגד המשיב בטענה לחריגה מהשמוש המותר בנחלתו – השכרת מבנה המשמש לפעילות לא חקלאית לצד שלישי, ובקש מתן צוים להפסקתם והסרתם של השימושים החורגים.

...

בעקבות העתירה, הודיע המינהל על הקמת צוות לבחינת סוגיית ההשכרה, שעודנו עמל על כך. דיון והכרעה לאחר בחינת פסק הדין בבג"ץ פורום הערים, סבורני כי הסעיף בהחלטה 1101 שהתיר השכרת מבנה בנחלה, אכן נפסל כליל.

הבקשה נדחית.

מחוץ לחלקת המגורים נימצאו קרוונים למגורים וסככות שהוצבו כולם ללא היתר ואישור התובעת (מבנים 4-12 בתשריט), מבנה מאושר לשימוש חקלאי המשמש שלא כדין חברה לשירותי מיזוג וחימום וכן משרד לחברת הנדסה (מבנה מס' 13 בתשריט), חצר מגודרת + מבנה, המשמשים שלא כדין לאחסנה פתוחה של ציוד צנורות לכיבוי אש (ספרינקלרים) (מבנה 14 בתשריט).

בנוסף, נטען כי החלטה 1458 אינה יכולה כלל להועיל לנתבעת מקום בו אין בשימושים החורגים שהיא עושה כל "זיקה למשק החקלאי" ו/או "למרקם הכפרי". הנתבעת לא יכולה "להנות" מההקלות/הטבות לפי ההחלטות הנ"ל, שכן לא יעלה על הדעת שמצבה של הנתבעת שעשתה דין לעצמה ולא פעלה להסדרת השימושים/הבניה בנחלה – יהיה טוב יותר מבעל נחלה שפעל להסדרה לפי אי אלו מההחלטות הנ"ל ושילם לתובעת את כל התשלומים המגיעים ממנו כמתחייב מאותן החלטות.

...

בכל הקשור למחלוקת אחרונה זו, ייאמר מיד כי מצאתי להעדיף את קביעותיו של שמאי התובעת על פני שמאי הנתבעת וזאת, ממספר טעמים; ראשית, בכל הקשור לנקודת המוצא של תכלית השומה, מקובלת עלי טענת התובעת כי יש לזקוף לחובת שמאי הנתבעת את זאת ששומתו לא נערכה לצורך קביעת דמי שימוש כי אם שומה לשווי שוק של הנכסים, משל היה מדובר בשומה לצרכי מכר.

אין לי אלא לאמץ ולהצטרף בעניין זה אל הנימוקים אשר הובאו בפסק הדין שניתן בת.א. (שלום-ירו') 14179-03-13 רשות מקרקעי ישראל נ. מור [פורסם בנבו(5.3.17)], עמ' 8, עת מצא בית המשפט בתביעה דומה לדמי שימוש לקבל את בקשת התובעת לתוספת בגין הרווח היזמי: "הגיון זה מוביל למסקנה כי גם במקרה שלפנינו רשאית התובעת לתבוע דמי שימוש המביאים בחשבון גם את הרווח היזמי. וזה מהלך הדברים; דמי שימוש מחושבים כנגזרת מערך הקרקע. ערך קרקע שעליה בנוי מבנה גבוה מטבע הדברים מערך קרקע שאין עליה מבנה. קרקע שעליה בנוי מבנה יקרה יותר לא רק בגלל עצם העובדה שבנוי עליה מבנה, שאז ההפרש בין שוויין של שתי חלקות הקרקע היה מתבטא אך ורק בעלות הבניה, אלא גם בשל העובדה שהיזם אשר בנה את המבנה על הקרקע מבקש לעצמו רווח בגין עצם הסיכון, הזמן והמאמץ שהשקיע כיזם בבניית המבנה. זהו "המרווח היזמי". המרווח היזמי בא לידי ביטוי בשווי הקרקע שעליה בנוי מבנה, וממילא הוא בא לידי ביטוי גם בדמי השימוש שיכול יזם לדרוש כאשר הוא משכיר את הקרקע.

סוף-דבר: הנה כי כן, לאחר ריכוז כלל ערכי דמי השימוש לשנים 2009-2015 כפי שפורטו לעיל, זכאותה הכוללת של התובעת לתשלום דמי שימוש מהנתבעת עומדת על סך של 1,496,822 ₪ ולאחר הפחתת הסך עליו עמדתי לעיל, תעמוד הזכאות הסופית על סך של 1,447,222 ₪.

ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם".

הרשויות העניקו אפשרויות להסדרת שימושים אחרים שאינם חקלאיים, אולם עד למועד זה, לא הוסדרו על ידי הנתבעים השימושים, כפירוטם בסעיף הקטן הבא לפסק – דין זה. התובעת נשמעת בטענה, כי על פי דו"ח פקוח, שערך העד מר עמיר גילת, עשו הנתבעים 2-3 שימוש לא חוקי וביצעו בנייה לא חוקית בחלק מהמקרקעין כדלהלן: (א) בחלקת המגורים: קרוון שאושר כמחסן ומשמש, שלא כדין, למגורים בשטח של 53 מ"ר (מבנה מס' 6 בתשריט).

...

בהתאם, הנני קובעת, כי גם בעניינם של מבנים 6 ו – 8, יש לקבל את גרסת התובעת, לפיה הנתבעים 2-3 הקימו את מבנה 8 מחוץ לחלקת המגורים, ללא הסכמת התובעת, בניגוד להוראות הסכם המשבצת, וכי מבנים 6 ו – 8 משמשים כיחידות מגורים נפרדות ללא אישור התובעת.

סוף דבר: התובענה מתקבלת במלואה, על כל סעדיה.

הנני מחייבת את הנתבעים 2-3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום.

בנסיבות אלה אני מקבלת את עתירת התובע להורות על הריסת מבנה זה. סוף דבר תיק 19423-08-09 ניתן צו האוסר על הנתבעים להשתמש במבנים 3, 8 ו-12 במשק 127 לשימושים שאינם חקלאים, וכן נאסר כל שימוש שאינו חקלאי במשק 127 שלא בהתאם להוראות הסכם המשבצת, הצוו יכנס לתוקפו תוך 6 חודשים.

...

לאור האמור, עתירת התובע להריסת מבנה זה נדחית.

התובע לא סתר בדרך כלשהי את טענת הנתבע, ולכן יש לדחות את עתירת התובע באשר למבנה 6.

בנסיבות אלה אני מקבלת את עתירת התובע להורות על הריסת מבנה זה. סוף דבר תיק 19423-08-09 ניתן צו האוסר על הנתבעים להשתמש במבנים 3, 8 ו-12 במשק 127 לשימושים שאינם חקלאים, וכן נאסר כל שימוש שאינו חקלאי במשק 127 שלא בהתאם להוראות הסכם המשבצת, הצו יכנס לתוקפו תוך 6 חודשים.

במהלך שמיעת הראיות הוגש לבית המשפט תיק הנכס מהוועדה המקומית לתיכנון ובניה ועיינתי בו. מתיק הנכס עלה כי המבנים במשק ניבנו בהיתר לצורך שימוש חקלאי, וכי ניתן היתר לזמן מוגבל לשימוש חורג למחסן בשטח 400 מטרים, אך לא לחממה שהוסבה אף היא להשכרה לעסקים.

התובעים מנסים להיתלות על המילה "שימושים" במבנה חקלאי, אך אין לקבל פרשנות זו, שכן כל הפוליסה הנה פוליסה לחקלאי, על כן הפירוש המקובל והרגיל של השימושים בנחלה הם שימושים חקלאיים ולא מעבר לכך, ככל שהחקלאי מבקש לבטח שימושים לא חקלאיים במשקו, עליו להודיע למבטחת על השמוש הלא חקלאי שנעשה במשקו, ולרכוש כסוי בטוחי מתאים.

...

אני סבור כי בין עדות התובעים לעדות הנתבע 2, עדיפה עלי עדות הנתבע 2, אשר גובתה בראיות ומסמכים ומצאה חיזוק בעדויות התובעים.

אין כיסוי ביטוחי למבנה בו ארע השריפה: לאחר שקבעתי שאני מעדיף את גרסת הנתבע 2 על פני גרסת התובעים אני סבור כי למבנה שנשרף לא היה כיסוי ביטוחי, הן לאור הסייג של מבני חממה אשר התובעים היו מודעים לו לפחות לפני עריכת החוזה עם הבעלים של התיאטרון כפי שעלה מחקירתו והן לאור העובדה שנעשה במקום שימוש מסחרי שהוחרג, ואשר התובעים לא ביקשו להרחיב באשר למבנה זה ואף לא ביקשו להשלים את בניית המבנה כמחסן, שכן התברר שלא התקבל היתר לשימוש חורג מאחר ולא ניתנים היתרים כאלה בחלקה ב', ועל כן ביקשו התובעים להמשיך לשוות למבנה זה מראה אותנטי של חממה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים כנגד הנתבעים.