שימוש למגורים בנכס המיועד לאולם הקומה מסחרית

בעל הנכס אינו רשאי להתגורר או להשתמש במבנה ללא קבלת טופס 4 חתום ומאושר.

אין מחלוקת כי הנכס המקורי לו ניתן היתר הבניה בשנת 1997 הנו מיפעל מתכת בן 2 קומות הכולל אולם עבודה.

התוכניות המקוריות אינן כוללות חומה באמצע הסככה אולם ברור מעיון בהן כי נערכו באופן שיאפשר בעתיד פיצול הנכס לשני נכסים מסחריים נפרדים.

לטענתו סמוך לאחר שנשכרו שרותיו, כשבועיים לאחר מכן, התברר כי נעשו שינויים בחלק הנכס שנמכר לביטון, בנייתך סככה צדדית צמודה לכביש, הגדלת סככה עד לקו 0 ושינוי כניסה למגרש על מיקום שיועד בתכנית לחניה.

...

ככלל, עת נדחות תביעות הדדיות ראוי כי כל צד יישא בהוצאותיו.

על כן אני מחייב את התובעים בת"א 18145-07-10 לשלם לנתבע הוצאות בסכום כולל של 7,500 ₪.

התביעה בת"א 34613-05-11 נדחית ללא צו להוצאות.

בהתאם לתב"ע החלה על השטח בו מצוי הנכס הרלוואנטי – תב"ע 834 חיפה, האיזור בו מצוי הנכס הנו באיזור המיועד למגורים.

עובדתית, בהתאם להיתר הבנייה שהוצא על הנכס, ניתן אישור להקמת חנויות בקומה הראשונה וניתן אישור לבניית אולם בקומה השנייה, כך שפוטנציאל הנכס כולל גם פוטנציאל מסחרי.

לטענת המערערת ייעוד אפשרי של הנכס בהתאם לתב"ע 834, הנו "מגורים". המערערת הבהירה כי עובדתית היא מסכימה שהנכס מעולם לא שימש למגורים, אלא לאולם כנסים, אולם לטענתה יש לקבוע את הסווג המופחת לפי "מגורים" או "מחסן למגורים" שהנו בגדר "מבנה עזר למגורים". המערערת הדגישה כי בהתאם לפסיקה יש להקל על מחזיק נכס ריק ולמצוא את הסווג הנמוך ביותר האפשרי בהתאם לצוו המיסים, ולאור התב"ע ניתן יהיה להפוך את האולם לדירות מגורים, ככל שמאן דהוא יחפוץ בכך ויש לבחון שימוש תאורטי פוטנציאלי ולא את השמוש כפי שנעשה בפועל.

...

גם אם הייתי נוקטת בגישה כגרסת המערערת, וקובעת כי יש להתחשב בתב"ע בלבד ובאפשרויות השימוש בנכס לאור מאפייניו הפיזיים ולא בהיתר הבניה הספציפי שניתן לנכס, תוך לקיחה בחשבון כי קיימת אפשרות עקרונית לקבלת היתר בניה לשימוש שחיובו בארנונה הינו נמוך יותר, עדין בענייננו בהעדר נתונים פיזיים המאפשרים שימוש למגורים, דין הערעור להידחות.

לאור האמור לעיל, בהתחשב בלשונו של צו המיסים הקובע את הסיווגים והתעריפים לעניין ארנונה לשנת 2016 בעיריית חיפה, בהתחשב בתב"ע החלה על הנכס, בהיתר הבנייה שניתן ובמצבו הפיזי של הנכס ,שאינו יכול לשמש, כפי שהוא כיום, למגורים, דין הערעור להידחות וחיוב הנכס הריק בארנונה לפי סיווג של "עסקים אחרים", נעשה כדין.

המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מקבלת פסק דין זה, שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

תכנית 44 קבעה כי הנכס מצוי באיזור מגורים II, בו הותר, בין היתר, שימוש למסעדה.

ביום 14.6.1959 היתקבל היתר בניה מס' 269 (להלן: "היתר הבניה"), אשר בהתאם לתשריט, קומת הקרקע בנכס יועדה לאולם בנק ומשרדים.

עם זאת, בהתאם לפרוטוקול ועדת משנה לתיכנון ובניה 2013-0007 מיום 10.4.2013 עולה כי הוועדה סבורה שהשימוש למסעדה הנו שימוש מסחרי תואם תב"ע (תכנית 44 ו-216) וכי השמוש הנו שימוש חורג מהיתר בניה, שהנו לאולם בנק ולמשרדים (היתרים 269 ו-972).

...

נראה לי כי החלטה זו אינה חורגת ממתחם הסבירות, במידה המצדיקה התערבות ערכאת הערעור.

לסיכום, שינוי והרחבת חזית, בוודאי בשלב זה, פוגעת בבעל הדין שהתנהל במהלך כל ההליכים המשפטיים, בהתאם למחלוקות שהועלו ונידונו.

סוף דבר הערעור נדחה.

השאלה העיקרית שבמחלוקת, בתמצית חברת א.א. רובינשטיין נכסי דיור מוגן בע"מ (להלן: "התובעת") בקשה להקים במקרקעין הידועים כגוש 7105 חלקה 168 מיגרש 102 (להלן: "המקרקעין") המצויים בתחומי עריית גבעתיים (להלן: "הנתבעת" ) פרויקט של "דיור מוגן". הפרויקט כלל בסופו של יום ביניין בן 33 קומות, המכיל 330 יחידות דיור מוגן (בקומות 3-33), 2 מחלקות סיעודיות בשתי הקומות הראשונות (קומות 1-2), שטח מסחרי (בקומה 0) ו-4 קומות מרתף המשמש בעקרו לחניה (להלן: "הפרויקט" או "הבנין", בהתאמה), ראו עותק היתר הבניה שניתן ביום 17.9.18, צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "היתר הבניה").

דומה כי על פניו, ואם נעזר בלשון החוק בלבד, הסווג המתאים יותר הנו "נכס למגורים", וגם הנתבעת עצמה אינה חולקת על כך שהבניין מיועד למגורי דיירי הדיור המוגן, ראו דברי יעקבי בעמ' 47 שו' 12; ראו גם הסייג שנזכר כתנאי למתן היתר הבנייה "לא הוצג גג ירוק לשימוש הדיירים". עם זאת, מלאכתנו אינה מסתיימת בכך.

בעיניינו כאמור, ההיטל מחויב לפי שטחים וייעודם בפועל; ניתן לבצע איבחנה ברורה מהו השמוש בכל תא שטח; ניתן לחייב בהתאם; אין כל סיבה שלא לחייב "אולמות" או "חדרי אוכל" בתעריף "עסק", שכן אלו אינם משמשים למגורים.

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

עקרי העובדות – נגד פורת וזאב בורטינגר-שפר (להלן: "הנאשם 2") הוגש כתב אישום מתוקן, מיום 08/01/2015, המייחס לנאשמים שימוש חורג בנכס המיועד לתעשייה לצורך מגורים, ללא היתר כדין, החל מאפריל 2014.

הנאשמים הנם בעלים של אולם תעשיה, הממוקם בקומה החמישית של ביניין תעשיה ברח' הרקון 9, רמת-גן, הידוע כגוש 6207, חלקה 299, חלקת משנה 23 (להלן: "הנכס"), אשר על פי היתר הוועדה לתיכנון ובניה של עריית ר"ג, מיום 04/01/1965, השמוש בו הוא לתעשייה .

באתר Ynet מיום 9/2/2009 מתועד ראיון עם ראש העיר, אשר צוטט כמי שמעודד הפיכת חללים מסחריים ריקים לדירות מגורים (מוצג נ/8).

...

בקלטת נאמר מפורשות לפורת כי המכתב אינו מהווה אישור היתר שינוי ייעוד ושימוש בנכס – מתוך תמלול שיחה מה- 9/4/14 ומה- 20/11/14; שובע: "השינויים ששיניתם את זה מתעשייה למגורים, וזה הסיבה שהגענו לכאן". פורת: "צריך לטפל בהיתר הזה, זה עולה כסף ואין לי בשביל זה." שובע: "אז ההזמנה לחקירה למסור את גרסתך זו זכותך, אתה לא חייב, אתה לא רוצה להגיע/אתה רוצה להגיע למסור את גרסתך, בבקשה בוא נקבע". (עמ' 4 תמלול מה- 9.4.14 שעה 11:36) שובע: "יש דרישות ואתה צריך לעמוד בדרישות של כיבוי אש, דרישות של פיקוד העורף ודרישות שונות שהעירייה דורשת ממך במסגרת הוצאת ההיתר, מחר יקרה לך משהו, אתה תגיד 'העירייה אשמה, היא אישרה לי'". פורת: "האמת, נכון". שובע: "ולכן אני אומר לך לא מאושר! לא מאושר! לא מאושר!...אבל הגורם המקצועי, יושב ראש הועדה, חותם עליה, חותם על התשריט, חותם על ההיתר. דף ההיתר זה הגורם המוסמך." פורת: "מהנדס העירייה צריך לכתוב לי: 'מותנה בהיתר של מועצה' אתה יודע, מישהו הוא היה צריך ליידע...אני יודע שיש דבר כזה 'יעוד' 'אישור בניה', אני מכיר את המושגים... וברגע שיש לי אישור יש לי אישור. עכשיו אם האישור הזה מותנה במשהו, היה צריך לרשום עליו שהוא מותנה במשהו. הוא לא כתב לי כלום, האישור הוא אישור... אם אני צריך לעשות את השינוי יעוד הזה, אני כן אומר עוד פעם, אני לא מתנגד אליו, אבל מה הדרך הכי יעילה ונכונה לעשות אותו?" שובע: "לקחת אדריכל ולהגיש בקשות, לבדוק את האופציה האם ניתן או לא ניתן. נראה לי שמבחינת הגודל אין בעיה. אני יכול להגיד לך שהתב"ע קבע שאפשר לנצל עד 30% מהבורסה. זאת אומרת שאם אתה תתפוס ב- 30% הראשונים, תקבל. אחר כך לא תוכל, אם תמשיך להתמהמה". פורת: "זה תב"ע שיצאה שנתיים אחרי בעקבות זה שבאתי לגור פה..אני התחלתי להניע את כל המהלך. כל המהלך הזה התחיל, הם באו גם ראש העיר וגם מהנדס העיר...התחילו להניע את המהלך ואז את השינוי של הבת"ע, שהיה אפשר לעשות. 30% זה קצת אבסורדי שלא יאשרו לי...צבי בר אומנם לא ראש העיר, אבל חיים כהן עדין מהנדס העיר ושניהם חיים, אפשר לשאול את שניהם. הם יודעים." (שם, עמ' 7-6).

משנתקבלה הטענה המקדמית, לפי סע' 149 (10) לחוק סדר הדין הפלילי, הנני מורה על ביטול כתב האישום נגד פורת.

אני מורה על קיום ישיבת הקראה לנאשם 2 בלבד ליום 21/3/16 שעה 09:00.