שימוש חורג מאולם ספורט לאולם אירועים

הועדה דחתה את הטענה כי המבנים הקיימים גורמים למפגעי רעש או מונעים חדירת אור ואויר לשטח חלקה 25, תוך שהועדה ציינה כי הייעוד המאושר של המקרקעין של העותרים הנו: "זמן פנוי לאירועים ושמחות" דהיינו, המדובר בייעוד שניתן להקים עליו מיתקני ספורט ופנאי, לרבות אולמות אירועים, אולם לא מגורים, וזאת בהתייחס לטענות העותרים על פגיעה בפרטיות.

הועדה בחנה את שטח החלקות הרלוואנטיות בהתאם למערכת המקוונת של מנהל התיכנון, אשר על פיו, הקו הכחול של התכנית כלל בתחומו את חלקת היזם – המשיב 3 – עד לגבול חלקה 25, אולם לא חרג לתוך תחום חלקה 25.

בעע"מ 3663/02 וועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז ירושלים (13.3.04) נפסק מפי כב' השופט אור: "סעיף 110 לחוק כולל מנגנון שתכליתו לסנן את הקף העררים המוגשים למועצה הארצית. הסעיף מבחין בין מקרים שמוגש בהם ערר על החלטת הועדה המחוזית בזכות לבין מקרים שמוגש בהם הערר ברשות. ההבחנה בין המקרים נעשית על-פי זהות העורר, ללא קשר לנושא הערר. רשאים להגיש ערר בזכות רק שלושה חברי ועדה מחוזית כאחד; ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר. רשאים לבקש רשות לערור בפני המועצה הארצית מגיש התכנית; מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה ומי שהשמיע טענות על-פי סעיף 106(ב) לחוק. ייתכן שהראציונל המונח ביסוד הבחנה זו הוא שהנחה היא כי שלושה חברי ועדה או רשות מקומית יעלו בפני המועצה הארצית נושאים בעלי חשיבות. לעומתם, מיתנגד פרטי לתכנית עלול להטריד את המועצה בדברים של מה בכך רק משום שהגשת ערר תואמת את האנטרס שלו. מכל מקום, הקריטריונים המשמשים לצורך סינון הזכאים להגשת ערר בזכות הם חדים וברורים. אשר להגשת ערר ברשות, אף כאן קיימת כאמור הבחנה שעניינה זהות העורר, אולם לכך מתווספת מסננת נוספת – נידרשת רשות להגשת ערר מאת יושב-ראש הועדה המחוזית. דא עקא, הסעיף אינו מתוה את השיקולים שעל יושב-ראש הועדה לשקול בבואו להחליט אם להעתר לבקשה כאמור. מכאן עולה השאלה מה הן אמות-המידה אשר ראוי כי ינחו את החלטתו, ואם במקרה דנן ישנה עילה להתערב בשקול-דעתו כשהחליט שלא ליתן למערערת רשות לערור למועצה הארצית". ובהמשך נפסק : "9. כנאמר לעיל, המחוקק סתם ולא פירש מה הן אמות-המידה אשר לאורן ישקול יושב-ראש הועדה המחוזית מתן רשות לערור על החלטת הועדה המחוזית בפני המועצה הארצית. סוגיה זו טרם נדונה בבית-משפט זה. בתי-המשפט המנהליים אשר בפניהם נדונה הסוגיה ניסו כוחם בעיצוב אמות-מידה שידריכו את יושב-ראש הועדה המחוזית בהפעלת סמכותו. הובעו בעיניין זה עמדות השונות זו מזו. גישה אחת, אשר ניתן לכנותה הגישה המצמצמת, גורסת שיש להעניק רשות לערור בפני המועצה הארצית רק כאשר מדובר בתכניות בעלות השלכות תכנוניות כלל-ארציות או הנוגעות לקביעת מדיניות כלל-ארצית (גישה זו משתקפת למשל בפסק-דינו של השופט א' צ' בן זמרה בעת"מ (י-ם) 32/99 מנצורי נ' הוועדה המחוזית [2]; פסק-דינה של השופטת י' הכט בבש"א (י-ם) 2962/98 שלזינגר נ' יושב-ראש הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז ירושלים [3]; פסק-דינה של השופטת ד' פלפל בעת"מ (ת"א) 2041/98 עפר-פלחי נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה "מרכז" [4]).

...

בעע"מ 3663/02 וועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים (13.3.04) נפסק מפי כב' השופט אור: "סעיף 110 לחוק כולל מנגנון שתכליתו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית. הסעיף מבחין בין מקרים שמוגש בהם ערר על החלטת הוועדה המחוזית בזכות לבין מקרים שמוגש בהם הערר ברשות. ההבחנה בין המקרים נעשית על-פי זהות העורר, ללא קשר לנושא הערר. רשאים להגיש ערר בזכות רק שלושה חברי ועדה מחוזית כאחד; ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר. רשאים לבקש רשות לערור בפני המועצה הארצית מגיש התכנית; מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה ומי שהשמיע טענות על-פי סעיף 106(ב) לחוק. ייתכן שהרציונל המונח ביסוד הבחנה זו הוא שהנחה היא כי שלושה חברי ועדה או רשות מקומית יעלו בפני המועצה הארצית נושאים בעלי חשיבות. לעומתם, מתנגד פרטי לתכנית עלול להטריד את המועצה בדברים של מה בכך רק משום שהגשת ערר תואמת את האינטרס שלו. מכל מקום, הקריטריונים המשמשים לצורך סינון הזכאים להגשת ערר בזכות הם חדים וברורים. אשר להגשת ערר ברשות, אף כאן קיימת כאמור הבחנה שעניינה זהות העורר, אולם לכך מתווספת מסננת נוספת – נדרשת רשות להגשת ערר מאת יושב-ראש הוועדה המחוזית. דא עקא, הסעיף אינו מתווה את השיקולים שעל יושב-ראש הוועדה לשקול בבואו להחליט אם להיעתר לבקשה כאמור. מכאן עולה השאלה מה הן אמות-המידה אשר ראוי כי ינחו את החלטתו, ואם במקרה דנן ישנה עילה להתערב בשיקול-דעתו כשהחליט שלא ליתן למערערת רשות לערור למועצה הארצית". ובהמשך נפסק : "9. כנאמר לעיל, המחוקק סתם ולא פירש מה הן אמות-המידה אשר לאורן ישקול יושב-ראש הוועדה המחוזית מתן רשות לערור על החלטת הוועדה המחוזית בפני המועצה הארצית. סוגיה זו טרם נדונה בבית-משפט זה. בתי-המשפט המינהליים אשר בפניהם נדונה הסוגיה ניסו כוחם בעיצוב אמות-מידה שידריכו את יושב-ראש הוועדה המחוזית בהפעלת סמכותו. הובעו בעניין זה עמדות השונות זו מזו. גישה אחת, אשר ניתן לכנותה הגישה המצמצמת, גורסת שיש להעניק רשות לערור בפני המועצה הארצית רק כאשר מדובר בתכניות בעלות השלכות תכנוניות כלל-ארציות או הנוגעות לקביעת מדיניות כלל-ארצית (גישה זו משתקפת למשל בפסק-דינו של השופט א' צ' בן זמרה בעת"מ (י-ם) 32/99 מנצורי נ' הועדה המחוזית [2]; פסק-דינה של השופטת י' הכט בבש"א (י-ם) 2962/98 שלזינגר נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים [3]; פסק-דינה של השופטת ד' פלפל בעת"מ (ת"א) 2041/98 עפר-פלחי נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה "מרכז" [4]).

לאור האמור לעיל, העתירה הן באשר להחלטת הוועדה לאשר את התכנית התנאים בכל הקשור לחלקה 24, והן באשר להחלטת יו"ר הוועדה שלא ליתן רשות ערר למועצה הארצית – נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים מס' 1 ו- 2 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ וכן ישלמו למשיב 3 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 33228-08-17 ש.ז.ת אולמי אירועים בע"מ נ' ועדת ערר לתיכנון ובניה מחוז הצפון ואח' לפני כבוד השופט יונתן אברהם העותרת ש.ז.ת אולמי אירועים בע"מ, ח.פ. 511655409 ע"י ב"כ עוה"ד איל מאמו ויגאל יוסף נ ג ד המשיבות .1 ועדת ערר לתיכנון ובניה מחוז הצפון ע"י פרקליטות מחוז צפון .2 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה קריית שמונה ע"י עו"ד משה רותם .3 עריית קריית שמונה - נמחקה .4 בן רז השקעות בע"מ, ח.פ. 511238602 ע"י עוה"ד שלום זינגר ושני זינגר פסק דין

המשיבה טענה כי היתר, ככל שניתן, אינו יכול לשנות תוכנית, אלא לכל היותר יכול בתנאים מסוימים לאפשר בנייה ספציפית בחריגה מהוראות התוכנית, אולם משנסתיימה אותה בנייה, מוצה ההיתר ולא ניתן לשאוב מכוחו זכויות לצורך בנייה נוספת לגביה נתבקש היתר חדש.

האם נתקיימה חריגה מן התכנית החלה? השאלה העיקרית שיש לבחון במקרה דנן היא האם ניתן להשתמש כיום לצורך בניית 340 מ"ר שטח מסחרי שהנו שטח עקרי, ב- 5% הקלה שניתנה בגין תוספת מעלית (שהינה חלק מההקלה של -13.5% ) שניתנה בהיתר הראשון ? לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים ואת הפסיקה באתי לידי מסקנה כי התשובה לכך היא שלילית וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן : ועדת הערר התייחסה לטענות העותרת ודחתה אותם מכל הנימוקים הבאים: ההקלה של 5% עבור מעלית היא תוספת של שטחים להקמתה של מעלית ולא לשטח מסחרי בהקף של לא יותר מ-5%.

לעניין דומה היתייחס כב' השופט המר בע"פ 536/94 מרכז הספורט איזור בע"מ נגד מדינת ישראל פד"י נ"ה (1) שם נקבע כי מקום שהרשות נתנה היתר בנייה בהתעלמות מתוכנית ביניין ערים היא חרגה מסמכותה מבחינה פונקציונלית וההיתר ייחשב כבטל מעקרו .

...

לאור האמור לעיל , נדחית גם טענה זו. סוף דבר וועדת הערר עוסקת בנושאים תכנוניים מובהקים של סיווגי שטחי בנייה בהיתר.

לאור האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחת ואחת מן המשיבות 1, 2, 4, בנפרד (סה"כ יחדיו 22.500 ₪).

במסגרת הליך זה עתרה התובעת לתשלום פיצוים בגין ניזקי גוף נגרמו לה בארוע תאונתי מיום 11.10.14 שעה שנפלה במהלך ארוע שהתקיים באולם ספורט בבעלות הנתבעת וזאת בשל מדרגה גבוהה בין יציע המושבים לאולם.

מעדות המומחה עולה כי רום המדרגה התחתונה במדריגות היציע היתה גבוה ב- 7 ס"מ מהתקן וב- 15-18 ס"מ ממהלך המדריגות האחרות ביציע, כאשר המומחה מעיד – "ש. אתה מסכים איתי שמדובר בחריגה משמעותית שיכולה להוביל לנפילה? ת. במידה והנפילה קרתה שם אז יש זיקה לתאונה בסבירות גבוהה" (עמוד 15 שורות 30-31).

המומחה מבסס גם את המסקנה כי הליקוי המבני לא קשור רק בגובה גרם המדריגות אלא גם בהיעדר סימון מתאים – "ש. אם משתמשים באולם להופעות בשעות הערב לא ראוי שיהיה פס מחזיר אור על המדריגות. ת. אכן ציינתי את זה, ככל שמכבים את האור פס זוהר היה עוזר מאוד. ש. או אם הייתה תאורה כלשהיא כמו במדריגות כמו בתיאטרות. ת. זה גם עוזר אבל זה גם אדריכלי" עמוד 16 (שורות 11-14).

...

אני סבור כי הטענה לפיה אורות המופע הם אלו אשר מאירים את השורות הראשונות, גם היא לא יכולה להוות הגנה כלשהי לצדדים השלישיים 2-3 – מטיבו של מופע הרי שהאורות בו משתנים, לא קבועים, ואינם ממוקדים כל העת למקום מסוים.

בנסיבות האמורות אני סבור כי את האחריות בגין הליקוי בניהול האירוע יש לחלק בין הנתבעת והצדדים השלישיים 2-3 ושיעור השיפוי לו זכאית העירייה מהצדדים השלישיים הנ"ל יעמוד על 33% (כשני שלישים משיעור התרומה של הליקוי בניהול האירוע לתאונה).

סיכום לאור כל האמור לעיל, ובהתאם להסכמת הצדדים, אני קובע את שיעור האחריות של הצדדים המעורבים בתשלום הפיצוי המוסכם לתובעת כלהלן – הנתבעת תישא בשיעור של 50% מהפיצוי (סך של 75,000 ₪), הצדדים השלישיים 2-3 יישאו בשיעור של 33% מהפיצוי (סך של 49,500 ₪) והצד השלישי 4 תישא בשיעור של 17% מהפיצוי (בסך של 25,500 ₪).

אכן, לא נעלם ממני הגיונה של הטענה, ופשיטא, שאם הייתה העותרת מבקשת מראש את ההיתר לבניית הבניין המסחרי תוך ציון כי הקומה הנדונה בבניין תשמש לאולם שמחות, ואם הייתה בקשה זו עונה לדרישות התכנוניות, כי אז הייתה מקבלת את היתר הבנייה, ועליה היה רק לקבל רישיון לעסק על-פי חוק רשוי עסקים, כדי להפעיל עסק זה. דא עקא, כי משניתן ההיתר ונבנה הבניין על פיו, אין לאבחנת המשנה שעושה בא-כוח העותרים בין "שימוש חורג" ובין שינוי בהיתר שאינו "שימוש חורג" כל אחיזה בחוק, ומובנו של "שימוש חורג" על-פי הגדרתו משתרע כל אימת שהשימוש, ולו העתידי, הוא למטרה הנוגדת את היתר הבניה שניתן.

מכל מקום, הגמישות בהפעלת דוקטרינת התוצאה היחסית מופעלת כאשר מדובר ב"מעוות שיוכל לתקון" (עע"ם 8531/10 זכאי נ' משרד הביטחון (ניתן ביום 28.11.11)), או "סטיה קלה מקוי ביניין או תוספת קלה של נפח ביניין (ע"פ 586/94 מרכז הספורט איזור נ' מדינת ישראל, פ"ד נה (102) 12 (2001)), ועוד. הטענה בדבר הנזק שניגרם לעותרות כנגד הנזק שלא נגרם למשיבה 3 אינה מוכחת בעתירה. כפי שטענה המשיבה 3 ואישרה ועדת הערר, ניתנו לעותרות מספר הזדמנויות להתאים את בקשתן למציאות ולזכויות אחרות, אך הן עמדו על הכרעה בערר. גם בפניי ניתנה לעותרות היזדמנות נוספת שלא הביאה לשום הסכמה. על פי החלטת ועדת הערר אמנם בוטל היתר הבנייה, אך התוצאה היחסית שקבעה היא שההחלטה תיכנס לתוקף 180 יום לאחר מתן ההחלטה, וניתן יהיה לפנות לועדת הערר בבקשה להאריך את המועד ב-90 יום נוספים, בתנאי שנעשו מהלכים משמעותיים לקידום הסדרת המצב. כלומר, בידי העותרות להסדיר את הבנייה עד תום שנת הלימודים, בכפוף להתקדמות ובקשה להארכת מועד. בנסיבות אלה, הנזק היחיד לעותרות הוא שעליהן לפעול לפי הדין, בעוד שלציבור לא נגרם נזק. לציבור ייגרם נזק אם העותרות לא תפעלנה לפי הדין.

...

אני דוחה את טענת העותרות שלמרות הפגמים שנפלו בהיתר אין לבטלו.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרות ישלמו למשיבה 1 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪, ולמשיבה 3 הוצאות משפט בסך 11,700 ₪.

במועד חתימת הסכם השכירות, ניתן היה להשתמש בנכס למטרת מבנה לפעילות ספורט ולמתקני משחקים, זאת בהתאם לייעודו על פי היתרי הבניה (נספח 6 לכתב ההגנה).

השקעות שהשקיעה המשיבה בבקשה לשימוש חורג– על אף שבעניין זה לא הונחה תשתית עובדתית מספקת, ברור מעבר לכל ספק כי נדרשו מהמשיבה משאבים רבים להביא לשינוי התיכנוני הנידרש לצורך הפעלת המושכר כאולם אירועים, השקעה בממון, בזמן ובהליכים אדמיניסטרטיביים רבים (ר' נספח 11 לכתב ההגנה הכולל בין השאר אישורי המישטרה, הכבאות, משרד הבריאות הועדה המקומית ועוד רבים אחרים.

...

מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.

סוף דבר המניעה שהוטלה על המשיבה להפעיל את אולם האירועים היא מניעה מכוח דין.

על כן, ולו דעתי הייתה מתקבלת, דין הערעור להידחות.