שימוש חורג בשטח שירות להקמת מחסנים בבניין מגורים

למערער אושרה בשעתו, במסגרת היתר הבניה שקבל להקמת ביתו, חניה בקומת הכניסה של הבנין בשטח של כ- 19 מ"ר. אלא שהמערער עשה דין לעצמו, הסב את החניה האמורה שבנה למחסן, ובמקומה הקים, ללא היתר, בחזית הבנין, על גבול החלקה ותוך חריגה מקוי הבנין, את מבנה החניה החדש מושא הליכים אלה בשטח של כ- 35 מ"ר ובגובה של 3.4 מ', אשר הנגישות אליו היא דרך שביל הולכי רגל המיועד להרחבה.

ואולם בית משפט קמא קבע, בדין, כי משהומר שטח עקרי לשטח שירות הריהו שטח שירות לכל דבר וענין, ובין היתר חלות עליו המיגבלות החלות על שטחי שירות, ובעניינינו - מיגבלות השטח והגובה.

אלא שמבית המשפט נשמטה העובדה שבמקרה דנן גם פירסום הקלה לא היה בו כדי לאפשר אישור החריגה, שכן סעיף 151(א) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) קובע כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין", תוך שהשר הוסמך לקבוע בתקנות מה ייחשב כ"סטייה ניכרת" לענין זה. והינה בתקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: התקנות) נקבע כי הקמת חניה ("סככה לרכב") לא תהווה סטייה ניכרת "ובילבד ששום חלק מהסככה לא יבלוט מעבר לגובה של 2.60 מטרים מפני הקרקע הסופיים" (תקנה 4(א)(1)(א)).

בעניינינו אין מדובר בהקלה להגדלת השטח למגורים, שכן הזכויות למגורים במיגרש הנידון טרם מוצו, והאפשרות שנקבעה בפסקת משנה (4) לסטייה מגובה הבנין מתייחסת לכאורה אף היא לגובה מבנה המגורים, ומותנית בין היתר בכך שהסטייה לגובה דרושה לצורך תוספת הבניה למגורים כאמור.

...

לאחר עיון הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות.

סוף דבר: דין הערעור להידחות.

בכך למעשה בוצעה בנייה חורגת של שטחי שירות עיליים בשטח של 650 מ"ר. כמו-כן, לטענת התובעים בניית המרתף חורגת מהמפלסים והמידות שנקבעו בתב"ע וכן אינה עונה להגדרת "מרתף" בתקנות התיכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת").

ובנוסף: "במגדל תוכנן מלכתחילה המרתף העליון בבנין בקומה על-קרקעית. מגמה זו של הקמת שני מיפלסי מרתפים – הטמנת המרתף התחתון מתחת לפני הקרקע והקמת המרתף העליון מעל לפני הקרקע – באה לידי ביטוי בתכנית מתאר מקומית רש/605. בעקבות היתנגדות לתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית החליטה הוועדה המחוזית כי יהיה מרווח של 8 מ' בין מגדל המגורים וגבול המיגרש הניזוק. בזמן הקמת המגדל – נוכח הבעלים של בנין המגורים צמוד הקרקע הגובל במגדל, כי הקמת המרתף העליון, על קרקעי – מביאה לפתחו – עד גבול 0 – את מלוא גובה קומת המרתף ולביטולה של רצועת השפ"פ ברוחב 8 מ' שאמורה היתה לחצוץ בין גבול מגרשו ובניין המגדל" (סעיף 7.1 לחוות דעת אבן-חן) (ההדגשות אינן במקור – א.ז.).

וכך נקבע: "השטחים הפרטיים הפתוחים מהוים חלק מהמגרשים אליהם הם צמודים בהתאמה. בשטח מגרשים אלה ייבנו מרתפים בשני מפלסים לחניה, מחסנים, שטחים טכניים ואחזקה, בעבור המבנים אליהם הם משתייכים. מעל המרתפים, כמסומן בנספחי הבינוי, יבוצע גנון ללא גדרות בין המגרשים השונים... ברצועת השפ"פ המסומנת בתחום קו הבניה האחורי של 8 מ' רוחב תהיה שכבת אדמה גננית בעומק 1.5 מ' לפחות". הדבר עולה גם מחקירתו הנגדית של לוין: "ש. תקן אותי אם אני טועה, אבל ברגע שיש דרישה לגובה של אדמה, זה מתייחס למה שנקרא – גינות תלויות, כלומר שברור שיש משהו מתחתיהן נכון?

בנוסף, עצם ההתייחסות לנושא בחוות דעת נאור מלמדת על כך שמדובר בסוגיה שנוצרה כבר בתב"ע. בעמ' 10 לחוות דעת נאור הוא מיפרט את עקרי טענות הצדדים ובין היתר את טענתם לפגיעה בעיניין זהום אוויר: "זהום אוויר מפתחי האיוורור של החניונים שניתן למקם אותן בסמוך למקרקעין הגובלים". אני מקבל את חוות דעתה של אולפינר בעיניין זה: "סבכות האיוורור מהוות חלק מבנייה למרתפים המותרת בשטח השפ"פ. הסבכות בנויות במפלס אחד עם רצועת הגינון ומשתלבות בה (לא מדובר במבנה בולט מעל פני שכבת הגינון). יצוין כי החלטת הועדה המחוזית, הקובעת כי תחום קו הבניין האחורי של 8 מ' יהיה שפ"פ ולא יותר בו כל שימוש למעט גינון – ניתנה במענה לטענה שהועלתה לגבי פגיעה בפרטיות והשמוש שנאסר הוא שימוש למגורים אשר יש בו כדי לפגוע בפרטיות המגרשים השכנים. להבנתנו, סבכות האיוורור אינן מהוות שימוש אשר יש בו משום פגיעה בפרטיות השכנים. זאת ועוד, הנוסח הסופי מתוך החלטת ועדת הערר אשר הוכנס לתכנית, רוכך ואינו כולל את המילים: 'לא יותר בו כל שימוש'" (עמ' 25 לחוות הדעת).

...

התובעים לא עמדו בנטל הראיה הנדרש להוכחה כי היתר הבניה סותר את התב"ע. לכן אני קובע כי היתר הבניה שהוצא ע"י הועדה המקומית ביום 16.10.2007 תאם את הוראות תב"ע רש/במ/10/605 על נספחיה ולא חרג ממנה.

באשר לוועדה ונציגיה, לא הוכח כי ההיתר אושר בניגוד לתב"ע ומשקבעתי כי לא התקיימו חריגות בניה פוגעות ע"י החברה, הרי שאני קובע כי לא הוכח כי נציגי החברה התרשלו בפעולותיהם או פיקחו באופן בלתי ראוי על הליכי הבניה.

התביעה נדחית.

יחד עם זאת ציין כי אמו לא היתה אשה משכילה, לא ידעה קרוא וכתוב וודאי שלא הבינה בעיסקאות נדל"ן. עוד נאמר על ידי הנאשם כי מברור שנערך בדיעבד, לאחר קבלתה של ההתראה בגין שימוש חורג במקרקעין, עם הקבלן ממנו רכשה אימו את המקרקעין, נאמר לו על ידי הקבלן כי במועד רכישתה של הדירה נאמר לאם כי המקרקעין אמורים להיות דירה, אלא שנרשמו כמחסן משום שבאותה עת נידרש שטח מינימאלי לצורך הרישום כדירה, וכי הקבלן הסביר כי ניתן לפנות ולקבל אישור לשימוש שנעשה במקרקעין.

נטען גם שמטעם זה אינו זוכר אם אביו היה מיוצג בעסקת רכש המקרקעין על ידי עורך דין, הגם שלמיטב זיכרונו הצדדים ביקשו לחסוך בהוצאות ולא נדרשו לשירותי עורך דין.

12.3 האם כעניין שבעובדה יש לקבל את טענת הנאשמים כי לא ידעו כי השמוש במקרקעין למגורים הנו שימוש חורג, והאם כעניין שבדין יש בכך להקים לנאשמים הגנה מפני האישום? המאשימה הוכיחה כי השמוש המותר במקרקעין הנו שימוש למחסן וכי השמוש בהם למגורים הנו שימוש חורג.

בדיון הקודם בימ"ש גזר דינם של שלושה נאשמים בעבירה של שימוש חורג בנכס מחסן עם שימוש של 4 שנים, בנוסף נוהל ללא רישיון עסק, בימ"ש גזר לנאשמים 1500 ₪ כל אחד כאשר מטרת השמוש שעשו היתה עסק לצורך עשיית רווח נטו בתוך ביניין שהוא ביניין מגורים.

...

. מהרגע הראשון בו פנינו אני ואבי לתובעת, הפגינה זו קרירות וחוסר רצון להגיע לסיכום של לסיים את הפרשה שימנע ממני ומאבי את עינוי הדין, הסכמנו לעשות זאת גם במחיר הודאה בדברים שלא עשינו רק כדי למנוע מאבי את עינוי הדין והחשש לבריאותו.

כל החלטה החורגת מהמתחם של העונש שניתן למורשעים הינה החמרה בענישה ללא פורפורציה וכולי תקווה כי בית המשפט ינהג בי בפרופורציה הנכונה ביחס לאחרים ללא אפליה, קל וחומר שמדובר בהכנסה של אדם מבוגר.

העבירה בה הורשעו שלושת המורשעים, נעשתה במשך כ- 4 שנים להבדיל מעניננו המדובר בתקופה של פחות משנה, המורשעים ממשיכים גם כיום לפעול במקום ואף ניתנה להם ארכה כדי להקל עליהם.

ביום 14.7.14 ניתנה החלטת וועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את העררים תוך שנקבע: "לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי שטחי המרתפים בבניין נשוא הערר בכלל (למעט השטח שיועד לבית קולנוע) והשטח בו התבקשה הבקשה להיתר לשימוש חורג בפרט, מהוים עד עצם היום הזה שטחי שרות שנקבע בתכנית 609...

נטען, כי נפל פגם מהותי בהחלטה המבוססת על תוכנית 906 משנת 1966 הקובעת, כי השימושים המותרים במרתפי הבניין הם "מחסני הסופרמרקט והכל-בו, חדרי מכונות, מקלטים, שטחי חניה ומחסנים", בעוד שתכנית 1137 משנת 1968, המאוחרת יותר, סייגה זאת וקבעה כי "לא ישתמשו במרתף למטרות העלולות להביא להתקהלויות ציבוריות ועומס מיותר על התנועה והחניה פרט לבית קולנוע". מכאן, מבקשים העותרים ללמוד, כי תוכנית 1137 שינתה, על דרך השלילה, את ייעוד המרתף העליון משטח שירות לשטח עקרי –היינו - מכלל הלאו נשמע ההן.

המשיבים ציינו, כי הבניין בו נמצא הנכס נשוא העתירה הוקם בהתאם לתכנית נקודתית 906, אשר לא קבעה שטחים עקריים למרתף אלא שטחים כוללים למגורים (15 קומות) ולקומות המסחר.

...

מעבר לאמור, כפי שיפורט להלן, נמצא כי יש לדחות את העתירה אף לגופם של דברים.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחנתי את החלטת ועדת הערר המחוזית מיום 14.7.14, נמצא כי החלטתה סבירה וראויה וכי העותרים לא הצביעו על עילה המצדיקה את התערבות בית המשפט.

סוף דבר העתירה נדחית.

נטען כי השימושים המותרים במרתף על פי ההיתר נמנים ברצף וכולם בעלי אופי נילווה לשימוש העקרי למגורים ונועדו לשמש את דיירי הבניין: "מקלט, וח"ש ח' הסקה ח' גנרטור ומחסן". אשר לתקנות חישוב שטחים, נטען כי המצב התיכנוני בעיר הוא שבשטחים רבים של קומות מרתף שניבנו לפי נוהג, נערך לאורך השנים שימוש המוגדר בתקנות חישוב שטחים כשימוש עקרי, על אף שהמרתפים הוקמו מכוח היתר הבניה כשטחי שירות.

קרי: אם על פי היתר הבניה השמוש המותר הוא שימוש המוגדר כיום על פי תקנות חישוב שטחים כשטח שירות, אך לאורך השנים וטרם כניסתן לתוקף של תקנות חישוב שטחים נעשה במרתף שימוש עקרי באישור הרשויות – יתאפשר שימוש עקרי, אך במסגרת בקשה לשימוש חורג.

...

טענות המשיבה 1 – הרשות לרישוי עסקים המשיבה טענה כי לא נפל פגם בהחלטתה, כי אין מקום להתערבות בית המשפט וכי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה.

לא מצאתי שבנסיבות יש לדחות את העתירה על הסף מטעם זה. כידוע, חלק ממטרות רישיון עסק הן הבטחת איכות נאותה של הסביבה, מניעת סכנות לשלום הציבור, הבטחת בריאות הציבור, קיום הדינים הנוגעים לכבאות וקיום תכליות דיני התכנון והבנייה (ס' 1 לחוק רישוי עסקים).

סמכות בית המשפט להידרש לפרשנות תוכנית במסגרת עתירה בנושא רישיון עסק העירייה והדיירים טענו כי יש לדחות את העתירה על הסף כיוון שהעותרים לא הצביעו על פגם מנהלי שנפל בהחלטה כגון אי חוקיות, שיקולים זרים, חריגה מסמכות, חוסר סבירות קיצוני, וכי מדובר בעניין תכנוני-מקצועי ואין מקום להתערב בשיקול דעתה של המשיבה.

סוף דבר העתירה נדחית.