שימוש חורג במרתף למטרות מגורים בבניין משותף

רקע בתמצית העותרים, יחד עם המשיב 42 – מר יוגב לוי, הנם בעלי הזכות להרשם כבעלים של שטח בגודל 391.2 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבית המשותף ברחוב בראלי 5 ת"א, הידוע כגוש 7222 חלקה 41 תת חלקה 1, ובו 32 יחידות דיור (להלן: "המרתף" ו-"הבניין" בהתאמה).

לבניין היתר בנייה מס' 912 משנת 1971, במסגרתו אושרה בניית בית מגורים בן 9 קומות וקומה תחתונה ובה "מקלט וח"ש ח' הסקות ח' גנרטור ומחסן". ע"פ צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים והתקנון המוסכם, נרשמו במרתף ובקרקע "אולם ו-2 חדרים", כחלקת משנה 1 בשטח 406 מ"ר. מעת איכלוס הבניין, ככל הנראה, ועד לשנת 2016 לערך (לאורך כ-45 שנים), שטח המרתף שימש כארכיון קופת חולים כללית.

הועדה המקומית אישרה את הבקשה לשימוש חורג למשרדים במלוא שטח המרתף (כ-400 מ"ר), על אף היתנגדות בעלי הזכויות בדירות המגורים.

נטען כי המרתף דנן ניבנה מכוח נוהג, והתוכניות לא קבעו זכויות להקמת מרתפים ולא קבעו את השמוש המותר בהם: (א) תכנית ל' קובעת את המיגרש ל"איזור מגורים א'" ובסעיף התכליות (ס' 49ו) לא נכללות תכלית מסחרית, וודאי שלא מחסן מסחרי המתקיים בנפרד מהשמוש בבניין. נטען כי מעבר לכך התוכנית אינה קובעת זכויות בניה למרתפים, אלא מאפשרת לועדה המקומית לקבוע כללים הנוגעים להקמת בתים המכילים קומת מרתף (ס' 49); (ב) תכנית 1115 שמטרתה תיכנון וחלוקת שטח התוכנית, והיא קובעת את הבניין כאיזור משנה 4, והיא אינה קובעת זכויות בנייה לקומות המרתף.

...

טענות המשיבה 1 – הרשות לרישוי עסקים המשיבה טענה כי לא נפל פגם בהחלטתה, כי אין מקום להתערבות בית המשפט וכי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה.

לא מצאתי שבנסיבות יש לדחות את העתירה על הסף מטעם זה. כידוע, חלק ממטרות רישיון עסק הן הבטחת איכות נאותה של הסביבה, מניעת סכנות לשלום הציבור, הבטחת בריאות הציבור, קיום הדינים הנוגעים לכבאות וקיום תכליות דיני התכנון והבנייה (ס' 1 לחוק רישוי עסקים).

סמכות בית המשפט להידרש לפרשנות תוכנית במסגרת עתירה בנושא רישיון עסק העירייה והדיירים טענו כי יש לדחות את העתירה על הסף כיוון שהעותרים לא הצביעו על פגם מנהלי שנפל בהחלטה כגון אי חוקיות, שיקולים זרים, חריגה מסמכות, חוסר סבירות קיצוני, וכי מדובר בעניין תכנוני-מקצועי ואין מקום להתערב בשיקול דעתה של המשיבה.

סוף דבר העתירה נדחית.

בנוסף טענו למיטרד ליחיד בהתאם לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] בשימוש ביחידות וברכוש המשותף למגורים , בהשכרת היחידה על שני חלקיה לשכירויות קצרות או ארוכות והתחברות לצנרת הביוב של הבניין לצורך כך, ללא הרשאה מהנתבעת 1 (להלן-"הנציגות").

הנתבע העיד כי שכר את היחידה והיחידה הנוספת למגורים ולשימוש עסקי, מבלי שהביא כראייה את הסכם השכירות ואף לא הזמין לעדות מי מהנתבעים הפורמאליים, המשכירים, על מנת לתמוך בגירסתו על מטרת השכירות (עמ' 73 שורות 16-22).

עם זאת, אין בעדותו של מר מאי כמו גם במסמכי הערייה שרק חלק מהם אותרו, משום ראייה להיתר לשימוש למגורים בנגוד לייעוד שנקבע בתשריט ובצו הבית המשותף, למחסן.

כך גם העיד התובע 3 באומרו כי מעבדת השיניים פעלה ביחידה בקומה התחתונה, מה שמלמד כי ההיתר לשימוש חורג , ניתן עבור המעבדה שפעלה באחד המחסנים באותה קומה ולא ביתר המחסנים המצויים בה. חזוק לייעוד של היחידה למחסן עובר להיתר לשימוש חורג למעבדה, מצאתי במבוא להסכם השכירות עם קלסיק מעבדת שיניים בע"מ (נספח 5 לתע"צ של מר מאי) לפיו המושכר הוא : מחסן בקומת מרתף.

...

א. לת/4 ) שהתובעים טענו כי הנתבע הודה במיוחס לו. בנסבות אלו אני קובעת כי הנתבע פיצל את היחידה לשתי יחידות נפרדות.

מעבדה, שהוכח כי נמצאה בקומה התחתונה ונדחית לפיכך גרסתו של העד לפיה עשוי להיות כי הבקשה היתה בנוגע לחלק אחר בבניין ולא בקומת המחסנים.

לאור כל האמור אני קובעת כי הייעוד של היחידה והיחידה הנוספת אינו למגורים כפי שהוכח מתיק הבית המשותף ולפי מצבם הפיזי בהיעדר חדר רחצה ומקלחת כי אם כיור ושירותים בלבד במרוצת עשרות השנים עד להכשרת הדירה למגורים ע"י הנתבע.

הנכס שימש מאז רכישתו את משרדי מערכת העתון "טבע הדברים" שבהוצאת המשיבה, וסווג לצרכי ארנונה כ "תעשיה ומלאכה". המשיבה הפסיקה את השמוש בנכס בשנת 2004 לאחר שלא קיבלה היתר לשימוש חורג בנכס כמשרדים ומאז הוא עומד ריק.

הערייה הייתה מודעת לעובדה כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס כחניה בבית משותף בהיעדר אפשרות גישה לכלי רכב.

זאת ועוד – המשיבה עשתה מאמץ על מנת שיתאפשר לה לעשות שימוש בנכס, ויזמה את תוכנית 2074/א שמטרתה שינוי יעוד ספציפי למגורים.

סעיף 7 (א) לצוו הארנונה מגדיר את אופן חישוב שטח מגורים ככזה שאין לכלול בו "מוסך לחניה", כמו גם "מקלט", "מרתף משותף בבית דירות" "חדר מדרגות" וכיוצ"ב. צו הארנונה אינו קובע כתנאי, ששטחים אלו יגרעו משטח דירת המגורים, רק אם הם צמודים לדירה מסויימת דוקא.

סיווג נפרד לחניה קיים על פי פרק 11 לצוו הארנונה אך ורק לשטחים המהוים חניה לציבור הרחב או כשטח במבנה משרדים שירותים ומסחר ואילו בעניינינו, מדובר בשטח המוגדר כחניה בבניין מגורים אשר פטורה מארנונה.

...

מנגד טוענת המשיבה כי המערער לא הצביע על חוסר סבירות קיצוני בהחלטת וועדת הערר ועל כן יש לדחות את הערעור.

נטען בבקשה כי פתיחת המרכול צפויה להעשות ללא רישיון עסק, ללא היתר לשימוש חורג, בנגוד מוחלט לתב"ע, ולתכנית המתאר החלה על הבית המשותף.

פורט כי ככל הנראה רכשה המשיבה בחודש מרץ 2017 מבנק הפועלים את תת חלקה 2, המוגדרת כאולם לבנק + כספת והמצויה בקומה שנייה, מרתף ששטחו כ- 130 מ"ר, וכן את תת חלקה 3 המוגדרת כדירה (להלן- "הנכס").

פורט כי על פי התכנית החלה במקום, תכנית מתאר 62, לא ניתן להפעיל מרכול באיזור מגורים, ועל כן אין אפשרות להפעיל בבית המשותף מרכול, ובמסגרת ההליך התיכנוני העתיד להתקיים עתידים ממילא דיירי הבניין להיתנגד למתן רישיון ועל כן הוא אינו עתיד להיתקבל.

ראוי להזכיר בעניינינו גם קביעות שנקבעו על ידי כב' השופט ד' מינץ אשר דן בבקשה למניעת פתיחתו של גן ילדים, ברע"א (מחוזי י-ם) 44002-08-11 גרבר נ' חביב (מיום 25.9.11, להלן- "פרשת גרבר") שם היתייחס בית המשפט לעניין השהוי וקבע כי - "על המבקשים גם היה להביא בחשבון את התקרבות פתיחת שנת הלימודים (שכבר החלה) ולהקדים את פנייתם לבית המשפט במטרה לנסות לעצור את פתיחת הגן בדירה לפני תחילת שנת הלימודים, ככל שהם סברו שהם זכאים לקבל סעד זה. אכן, הקביעה מהו "זמן סביר" שעל מבקש סעד זמני לעתור לו בטרם ייחשב כמי שהשתהה בהגשת בקשתו, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

...

אקדים ואציין שלאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי שיש לדחות את הבקשה למתן סעד זמני גם לגופה.

המבקשים הוסיפו וטענו כי די בכך שאין למרכול רישיון עסק כדי להיעתר לבקשה.

ראשית יש לציין כי מבחינת התכנית החלה על האזור, לא שוכנעתי שקיימת מניעה מקבלת רישיון עסק.

סיכום אשר על כן הבקשה למתן הסעד הזמני נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבה את הוצאותיה, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום של 2,500 ₪, בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.

רקע המדובר בנכס בשטח של 66 מ"ר שנימצא בקומת מרתף בה אושר שימוש למחסן ומרתף, כך על פי היתר הבניה - היתר בניה מספר 865 מיום 6.1.1963 (ראו נספח 3 לעתירה) ותשריט הבית המשותף (ראו מיסמכי הבית המשותף נספח 4 לעתירה), הנמצא ברחוב כ"ג יורדי הסירה 32 בתל אביב, והידוע כתת חלקה 1 בחלקה 41 בגוש 6962 (להלן: "הנכס").

אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת תכנית זו. בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא כלולים בזכויות הבנייה המותרות עפ"י התכנית הראשית או ניבנו ללא היתר או ניבנו בהיתר לשמש כשטחי שירות.

העותר רכש את הנכס ביום 7.5.2017, כאשר על פי מסמכים שונים, שימש הנכס לאורך השנים למטרות שונות: בית מלאכה, משרד, מרפאה פרטית, מוסדות השכלה, עסקים ותעשיה ומלאכה.

החלטת ועדת הערר על החלטות אלה הגיש העותר עררים (ראו נספחים 6 ו-7 לעתירה), כאשר ועדת הערר קבעה, לעניין הבקשה לשימוש חורג למגורים, כי על פי ההיתר מדובר בקומת מרתף, שאושרה מעבר לשטחים העקריים לפי תכנית 58, בדרך של נוהג, כמחסן עבור שטחי המסחר העל קרקעיים, וכי לא הייתה כוונה להתיר בקומה זו את השימושים העקריים שניתן להתיר בקומות רגילות לפי תכנית 58.

...

גם נוכח ההלכה כי בית המשפט הוא הפרשן בכל הנוגע לפרשנות תכנית המהווה חיקוק (ראו למשל ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, פ"ד נו(2)466), וחרף העובדה שבמקרה דנן לא מדובר בשאלה פרשנית גרידא של סעיף כזה או אחר בתכנית, מקובלת עלי פרשנות ועדת הערר לעניין תכולת תכנית ע' 1 ולאי תחולת תכנית 58 על הנכס.

לאור כל האמור לעיל, הפרשנות שמבקש העותר להציע לעניין תחולת התכניות הרלוונטיות, ולפיהן המרתף נבנה במקור מכוח תכנית 58 וניתן להתיר לגביו את כל השימושים המותרים לתכנית זו, כולל מגורים, לא ראיתי לנכון לקבל בהעדר כל בסיס ראייתי ומשפטי לטענותיו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין העתירה להידחות.