שימוש חורג במחסן בבית משותף

פסק הדין בית משפט קמא שמע את בעלי הדין (למעט **** שדבריו נשמעו רק בישיבת קדם המשפט הראשונה) ועיין בעדויותיהם של הבעלים הקודמים של הדירות שהעידו בפני המפקחת בתיק המקביל, ואלו הם ממצאיו העובדתיים: סמדר עשתה שימוש ייחודי "בשני המחסנים...וזאת כיחידות דיור...ללא שיש היתר לשימוש חורג למגורים"; "ארז מתגורר במחסן התחתון"; טענת סמדר לפיה רכשה עם הדירה גם זכות לשימוש יחודי בשני המחסנים לא הוכחה; "כל מי שהעיד או מסר גרסה לגבי חלוקת השמוש במחסנים - זולת הנתבעים עצמם - גרס כי מאז ומעולם נהגו דיירי הבית המשותף כולם באופן שהשימוש במחסן הפנימי יוחד לדירה 2 והשמוש במחסן החצוני יוחד לדירה 3"; "מחומר הראיות עולה שהדיירים המקוריים וחליפיהם הסכימו בהתנהגות ארוכת שנים על שימוש יחודי של כל דירה במחסן שהוקצה לשימושה"; "זה היה המצב בשטח כשסמדר רכשה את הזכויות בדירה. הוא נמשך שנים רבות עד שהיא שינתה אותו, כשנטלה באופן חד-צדדי את החזקה במחסן העליון"; "הייתה זו סמדר שהרסה גדר קיימת ופינתה מהמחסן חפצים של גב' כץ"; "סמדר נטלה באופן חד-צדדי את החזקה במחסן". בית משפט קמא תמך מסקנתו זו, בין היתר, בבקשה להיתר בניה לשני מחסנים שהוגשה בשנת 1954 בצוותא ע"י קפלן (הבעלים המקורי של דירה 2 - דירת סמדר) ומנדלסון (הבעלים המקורי של דירה 3 - דירת ****); על אי הבאתו לעדות של מוכר דירת סמדר מר אופיר וייס; על עדותה של סמדר בתביעה המקבילה "ממנה עולה שהיא נטלה את החזקה במחסן מגב' כץ [המוכרת של דירת ****] באופן חד צדדי"; ועל עדויותיהם של הבעלים המקוריים בפני המפקחת.

...

הגם שלא ברור איזו תועלת היו מפיקים המערערים לו התקבלה טענתם זו, שהרי בכל מקרה היה עליהם לפנות את המחסן, דין הטענה להידחות.

התוצאה הערעור נדחה בחלקו הארי, זולת חיוב המערערים לפצות את **** בפיצוי בסך 5000 ₪ - שיבוטל.

המערערים ישלמו למשיבים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ אשר יועבר להם, באמצעות בא כוחם מתוך העירבון.

על פי הנטען בכתב האישום, הנאשמים 1 ו- 2 המתגוררים בדירות מס' 8 ו- 1, בהתאמה, בבניין משותף המצוי ברחוב המעפילים 1573 בבית שאן, חלקה 31 בגוש 23138 (להלן: "הבניין המשותף"), בנו יחידת דיור בקומת העמודים המשותפת של הבניין בשטח 37 מ"ר, יצקו ריצפה בשטח 45 מ"ר הצמודה ליחידת הדיור והציבו מחסן בשטח 6 מ"ר. עוד עולה מעובדות כתב האישום, כי הנאשמת 1 קיבלה מאת המאשימה היתר לבניית מחסן בקומת העמודים בשטח של 10.15 מ"ר, ואילו הנאשם 2 הגיש בקשה דומה לבניית מחסן בקומת העמודים ובאותו שטח, אך הוא לא קיים אחר התנאים שנדרשו על ידי הועדה ומשום כך לא ניתן לו היתר.

הנאשמים כפרו בטענת המאשימה בכתב האישום כי הנאשם 2 ניסה להכשיר את הבנייה, אך הודו שהוא אכן הגיש בקשה לשימוש חורג ממחסן למגורים וכי בקשה זו נדחתה.

בחקירתו הראשונה (מיום 28/07/2014) של הנאשם 2 בפני המפקח שוחט (ת/7) כשנשאל "למה משמש המחסן" השיב "לילדה שלי היא גרה שם". אין ספק שהכוונה הייתה לנאשמת 3, שכן הנאשם 2 אישר בחקירתו בבית המשפט כי יש לו שני בנים משותפים מהנאשמת 1 וכי אין לו בנות (עמ' 51 לפרוטוקול, שור' 4-3), והוא אישר כי הנאשמת 3 "היא הילדה שלי לכל דבר , זה שאני לא אבא האמתי אבל אני גידלתי אותה" (עמ' 51 לפרוטוקול, שור' 25).

...

לאור כל המפורט לעיל, אני קובע שהמאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר שגם הנאשמת 3 עשתה שימוש ביחידת הדיור, תחילה שימוש רגיל (ללא מגורים) כיתר בני המשפחה, ולאחר מכן ובהמשך היא התגוררה בה למשך מספר חודשים, ועל כן יש להרשיעה בעבירת השימוש.

לסיכום אני מזכה את הנאשמים 2-1 מעבירת הבנייה ומרשיע אותם בעבירת השימוש בסטייה מהיתר ובסטייה מתכנית – עבירה לפי סעיף 204(ב) לחוק התכנון והבניה (כנוסחו טרם תיקון 116).

כמו כן, אני מרשיע את הנאשמת 3 בעבירת שימוש במקרקעין הטעון היתר ללא היתר – עבירה לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה (כנוסחו טרם תיקון 116).

רקע המדובר בנכס בשטח של 66 מ"ר שנימצא בקומת מרתף בה אושר שימוש למחסן ומרתף, כך על פי היתר הבניה - היתר בניה מספר 865 מיום 6.1.1963 (ראו נספח 3 לעתירה) ותשריט הבית המשותף (ראו מיסמכי הבית המשותף נספח 4 לעתירה), הנמצא ברחוב כ"ג יורדי הסירה 32 בתל אביב, והידוע כתת חלקה 1 בחלקה 41 בגוש 6962 (להלן: "הנכס").

דיון והכרעה בפני עתירה שהוגשה לבית משפט זה בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, תש"ס-2000 (להלן: "החוק"), שעניינה החלטת ועדת הערר מיום 28.12.2020 ולפיה נדחתה השגת העותר על החלטת הועדה המקומית אשר לא התירה לו לעשות שימוש חורג בנכס לצרכי מגורים ועל החלטת ועדת הערר, אשר קיבלה עירעורו בעיניין השמוש בנכס לצרכי משרד ואולם, היתנתה מתן ההיתר בשינויים שיעשו במבנה הנכס, כמפורט לעיל.

...

גם נוכח ההלכה כי בית המשפט הוא הפרשן בכל הנוגע לפרשנות תכנית המהווה חיקוק (ראו למשל ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, פ"ד נו(2)466), וחרף העובדה שבמקרה דנן לא מדובר בשאלה פרשנית גרידא של סעיף כזה או אחר בתכנית, מקובלת עלי פרשנות ועדת הערר לעניין תכולת תכנית ע' 1 ולאי תחולת תכנית 58 על הנכס.

לאור כל האמור לעיל, הפרשנות שמבקש העותר להציע לעניין תחולת התכניות הרלוונטיות, ולפיהן המרתף נבנה במקור מכוח תכנית 58 וניתן להתיר לגביו את כל השימושים המותרים לתכנית זו, כולל מגורים, לא ראיתי לנכון לקבל בהעדר כל בסיס ראייתי ומשפטי לטענותיו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

בשנת 2014, למרות היתנגדות הדיירים, ניתן לתובע היתר לשימוש חורג לצמיתות ביחידה ממחסן למגורים, כפוף למילוי התובע את התחייבויותיו בכתב ההיתחייבות מיום 10.11.2013 לאי הצמדת החצר המשותפת של הבית המשותף ואי ביצוע כל בנייה בשטח החצר המשותפת.

...

לגבי ההתבטאויות המיוחסות לנתבע בפגישה מיום 4.2.2020 במשרדי עזרה ובצרון, כאמור, הגעתי למסקנה כי התובע לא עמד בנטל להוכיחן.

ואולם, גם אלמלא מסקנה זו, הצגת התובע כמי שהפך מחסנים בבניין לדירה אין לראות בה פרסום לשון הרע, והיא גם חוסה תחת הגנת אמת הפרסום שבסעיף 14 לחוק.

סוף דבר מכל האמור, התביעה נדחית על כל אדניה.

כפי שצוין, ביום 25.3.2019 הגיש הנתבע 1 תביעה לפירוק רישום הבית המשותף בהליך שהחל אצל סגן הנשיא טל חבקין.

מאחר שאין מחלוקת בין הצדדים כי המחסן הוא חלק מן הרכוש המשותף, היה על התובעים להוכיח כי הנתבעים עושים במחסן שימוש החורג משימוש סביר, וכי השמוש שעושים הנתבעים במחסן שולל מיתר בעלי הזכויות בבניין לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.

מי שעשו בעצמם שימוש במחסן המשותף הגישו תביעה המבוססת על תשתית עובדתית לא מדויקת (לשון המעטה), והטריחו את הצד שכנגד, כמו גם את בית המשפט, בבירורה של תביעה שגם אילו הייתה מתקבלת, שוויה הכספי היה מכניס אותה לגדרי תביעות בדיון מהיר.

...

חיזוק למסקנה לפיה המחסן לא נעול ניתן למצוא בעדותה של הנתבעת 2 עמ' 60 ש' 6-1 לפרוטוקול, וחקירתו של רועי צברי, ששימוש בעבר יו"ר הוועד, שהעיד כי לבעלי דירות נוספות יש מפתחות למחסן (עמ' 95 ש' 12-9 לפרוטוקול).

הפועל היוצא הוא, שלא הוכח כי הנתבעים תפסו את החזקה במחסן המשותף ומנעו את השימוש בו מכלל בעלי הזכויות בבניין, ויש לדחות את התביעה במלואה.

מן הראוי היה לחייב את התובעים גם בהוצאות לטובת אוצר המדינה בשל נקיטת הליך סרק שחייב את בית המשפט לדון בתביעה זו, אולם לאחר מחשבה, ולא בלי התלבטות, החלטתי להימנע מכך בזו הפעם.