שימוש חורג בחלק ממבנה המיועד לתעשיה זעירה ומלאכה לגן ילדים

לפי דו"ח הפיקוח (נספח 16), לא נעשה שימוש חורג במבנים א' ו-ב' אך המבנים טרם נהרסו; מבנה ו' בחלקו נהרס ובחלקו ניבנה מחדש ללא היתר והוסב לאורוות סוסים; שטח ח' עודנו קיים וטרם הוחזר למצבו כשטח לשימוש חקלאי ויש להורות על פירוק משטח האספלט; שטח גן האירועים החצוני קיים אך אינו בשימוש.

התוכנית מפרטת את אותם שימושים המותרים לפל"ח בפרק ג' הכוללים איחסנה, מלאכה ותעשיה זעירה, תעשיה חקלאית זעירה, שירותי משרד שונים לבעלי מיקצוע חופשיים, פעוטונים, גני ילדים, מבנה מגורים לפועלים זמניים בחקלאות ומבנה קייט כפרי.

על פי חוזה המשבצת הוגדרה מטרה השכירות בסעיף 3: "א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות; ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם". בסעיף 4 של ההסכם התחייבה האגודה השיתופית במהלך תקופת השכירות: "א. להמשיך בהקמה, בביסוס ובפתח של ישוב חקלאי על שטח המשבצת; ב. לגרום לכך שהישוב יהיה וימשיך להיות מאוכלס על ידי מתיישבים חקלאיים שיהיו מאוגדים באגודה; ג. לגרום לכך שהמשבצת תעובד או שתהיה מיועדת לעבוד, בשלמותה, על ידי זריעה, נטיעה והקמת מבנים למשקים חקלאיים, בעצמה ו/או על ידי חברי האגודה; ד. לגרום לכך שכל האמור בסעיפים א-ג יהיה בהתאם לתכנים שיוצעו על ידי האגודה למשכיר ושיאושרו על ידי המשכיר". בהמשך לכך הוסכם בסעיף 8 להסכם כי: "אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או בחלקן, בכל דרך שהיא, או להשכיר, או לשעבד, או למסור כל שטח שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש או בכתב מהמשכיר". מבלי לגרוע מהאמור הוסדר בסעיף 19 להסכם כי יהיה "אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהוא ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה; אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השמוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש...". סעיף זה הוגדר בין התנאים היסודיים בחוזה (סעיף 24).

...

לאחר שבחנתי את כלל החומר הראייתי שהונח בפני אני סבור כי ההסדרה התכנונית וייעוד המקרקעין מאפשר להפעיל בהם בית ספר רכיבה ומסעדה.

זאת ועוד אני סבור כי השימוש החורג במבנה כמסעדה הותר אך כשימוש נלווה לבית הספר לרכיבה ולא כשימוש עצמאי, העומד על רגליו שלו.

בהתחשב במכלול נסיבות העניין והפסקת השימושים החורגים לאחר הגשת התובענה ובשים לב כי חלק מרכיבי התביעה נדחו, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 11,000 ₪.

בכתב האישום שהוגש נגד המערער בתיק קמ"א, ביום 30.12.2010, הואשם המערער בעבירה של שימוש חורג, במקרקעין הידועים כחלקה 26+27 בגוש 19353, אשר בעראבה (להלן: "המקרקעין") לאחר שנימצא, שהוא משתמש בחלק מקומה א' של הבניין הבנוי על המקרקעין: "לצרכי מכללה, במקום משרדים, בשטח של 120 מ"ר, ללא היתר". בגין כך הואשם המערער בבצוע שימוש הטעון היתר, ללא היתר, עבירה על סעיפים 145(א), 204(א), 208 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") ועל תקנה 1(1) לתקנות התיכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967 (להלן: "התקנות").

העירעור על ההחלטה (ומשכך - על הכרעת הדין): עסקינן בהיתר בנייה שהוצא למערער, על פי בקשתו (נספח ה' להודעת העירעור), אשר מתיר שימוש חורג, כדלקמן: "היתר לשימוש חורג לשינוי יעוד ממלכה (צ"ל מלאכה) ותעשיה ליעוד מסחר, משרדים, מחסנים עיסקיים ומסעדה, לתקופה של 5 שנים בלבד". בהמשך נרשמה הערה: "היתר הנ"ל מאושר בתנאי שאין להפעיל מכללה להוראה, אלא רק משרדים בלבד" (להלן: "ההגבלה").

עוד ציין בימ"ש קמא, כי ככל שהמאשימה מוכיחה מהו ייעוד המבנה, עובר הנטל על המערער, להוכיח שהשימוש שהוא עושה בו, אינו חורג מהייעוד המוגדר [רע"פ 5633/93 מדינת ישראל נ' אומניפול (1957) בע"מ ואח' (מיום 26.04.1994)] ביהמ"ש קמא עמד על התכלית של דיני התיכנון והבנייה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בפסיקה והכוללת, בין היתר, את מדיניות התיכנון הרצויה לציבור ולַפְּרַט, הבטחת טובתם של הציבור ושל הפרט, הבטחת איכות החיים, איכות הסביבה וכן בטיחות הבנייה והשמוש בה. בימ"ש קמא ציין, כי במקרה דנן, אסר היתר הבנייה, מפורשות, על שימוש במבנה כמכללה וזאת, בין היתר, בשל העובדה שתחנת דלק אותה מפעיל המערער מצויה בתוך רדיוס של 80 מטרים מהמכללה.

הדרישה היא, למרחק אוירי של 80 מ' בין "צנורות האוורור של המכלים התת קרקעיים, אי עמדות התידלוק ונקודות המילוי של מכלי הדלק של תחנת התידלוק, לבין גבול המיגרש המיועד לשימושים המפורטים בסעיף 1-2...". צנורות האוורור ונקודות המילוי של מכלי הדלק, אינם רק משאבות התידלוק ו"גבול המיגרש" בודאי איננו "כיתות הלימוד". ברי שגבול המיגרש קרוב יותר לתחנת הדלק, מאשר כיתות הלימוד.

תכנית ג/15786 (להלן: "התכנית"), המעודכנת, הכוללת את תכנית ג'/6761, מגדירה את השימושים המותרים באיזור מלאכה ותעשיה זעירה ומסחרי (הוא האיזור בו עסקינן), כ: "בתי מלאכה למיניהם, כולל מסחר, להוציא תעשיה מזיקה", לאחר מכן הוספה תכלית של "מסעדות". סעיף 2, הנזכר בתכנית לצורך המרחק של 80 מ', כולל, במפורש: "מוסדות ציבור לרבות בית חולים, מעון לקשישים, בית כלא, פנימייה לקטינים, מוסך חינוך, גן ילדים, בית ספר וכיו"ב". מהעובדה שהסעיף אינו מגביל את התיבה "מוסד חינוך" לגילאים מסוימים, יש להסיק שלא הייתה כוונה להגביל את התנאי רק למוסד חינוך בו לומדים קטינים, דוקא.

...

אלא, שעל פי הסכמת ב"כ הצדדים, בדיון מיום 1.7.15 בפני בימ"ש קמא (המצוטטת בסעיף 3 לעיל) הסכימו הצדדים, כי "המחלוקת היחידה היא אם התכנית החלה, שמספרה ג 15786 שלעניין התכליות מכילה את תכנית ג' 6761, מאפשרת את השימוש לצרכי מכללה להכשרה מקצועית". בנסיבות אלה, אין מנוס מלדון גם בתכנית ולא רק בהיתר.

בשולי הדברים אומר, כי נראה שהמערער עצמו לא הבין כך את ההגבלה, שכן אילו היה מבין זאת כך - היה טוען זאת, מיד, בפני בימ"ש קמא -גם כאשר לא היה מיוצג, ולא היה מודה בכתב האישום ומורשע על פיו.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור על ההחלטה ומשכך - הרשעת המערער בעינה עומדת.

הבקשה להיתר לא לוותה בהקלות ו/או בבקשה לשימוש חורג והיא הציעה בינוי למחלבת בוטיק באיזור שייעודו מגורים כשימוש עצמאי ויחידי המוצע במיגרש מבלי שהוצע בינוי ושימוש במבנה או במבנה נוסף במיגרש למגורים.

משכך, השימושים הנוספים שהותרו בתכליות המותרות לייעוד זה נלווים לייעוד העקרי ונועדו לשרת את איזור המגורים כחלק נילווה ואינהרנטי מהשמוש העקרי והמובהק של ייעוד מגורים אך לא להפוך למטרה עצמאית העומדת בפני עצמה ולא שהשימוש למגורים יהפוך לנלווה ו/או טפל למלאכה וייצור תוצרת חקלאית.

לאחר הוועצות עם היועץ, העותרת הודיעה למשיב, כי השמוש המוצע אינו תואם לרשימת התכניות המותרות באיזור מגורים ולפעולה זו יועד איזור אחר בתכנית, ייעוד תעשיה קלה ומלאכה, אשר מתייחס באפן מפרוש למחלבה/ מגבנה ופעילות דומה.

ברשימת התכליות המותרות בייעוד מגורים צוינו תחילה השימושים המרכזיים- מבני מגורים, גני ילדים, מיגרשי משחק, גנים, מבני עזר כמחסן וחניות רכב פרטיות.

המשיבה מצאה, כי המשמעות הפשוטה של הביטוי 'בתי מלאכה זעירים' בתכנית היא מקומות בהם עיקר עבודתו של בעל המלאכה מתקיימת בעבודת ידיים וציינה, כי זאת גם משמעות ההדגשה לפיה מדובר בבתי מלאכה זעירים ללא מיכון כשהכוונה היא, כי אין מדובר במבנים הכוללים מכונות גדולות שיש בהן כדי להפוך מלאכה לתעשייה.

...

מקובלת עליי הקביעה לפיה לא נאסר במסגרת התכנית שימוש של מגבנה בקרקע בייעוד מגורים.

כמו כן, מקובלת עליי קביעתה, לפיה בהתאם לתכנית לא נקבע הכרח שהשימוש למגורים יהיה קודם או חופף לשימוש המבוקש.

מצאתי, כי לא נפל בהחלטת המשיבה פגם ובוודאי שלא פגם המצדיק התערבות בהחלטה זו. בנסיבות אלו, העתירה נדחית.