שימוש בסעיף 265 בחוק התכנון והבניה

התקנות האמורות הותקנו בהתאם לסעיף 265(31) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, המסמיך את שר הפנים להתקין תקנות בכל הנוגע ל "כללים לחישוב שטחים של מגרשים לבניה לצורכי רשוי ותכנון, לרבות השטח הכולל המותר לבניה ואפשרות חלוקתו לשטחים למטרות עיקריות, ושטחים למטרות שירות, גובה הבנינים, ומספר קומות". הביטוי "שטח כולל המותר לבניה", המופיע כאמור בסעיף 265(31) לחוק התיכנון והבניה, מוגדר בסעיף 1 לאותו חוק כ "סך כל השטח המותר לבנייה, הכולל הן שטחים למטרות עיקריות והן שטחים למטרות שירות". תקנה 2 לתקנות חישוב השטחים עוסקת ב"חישוב שטחי בניה ואחוזי בניה" והיא קובעת כי "בתוכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בנייה לפי הוראות תקנות אלה". בתקנה 4(א) נקבע: "לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה." הגדרת המושג "שטח מקורה" בתקנה 1 לתקנות החישוב היא "שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהיא". נמצא איפוא כי: · כללי דמי ההקמה מורים כי דמי ההקמה יוטלו "לפי שטח הבנייה"; · לעניין כימות שטח הבנייה, כללי דמי ההקמה מפנים לתקנות חישוב השטחים; · על פי תקנות חישוב השטחים, "שטחי בניה" הם "השטח הכולל המותר לבנייה", וככלל מושג זה מקיף את כל השטחים המקורים בכל הקומות.

נפנה כעת לידון בכל אחת מן הסוגיות, בהתאם לסדר הנ"ל. מרתפי חנייה כאמור לעיל, כללי דמי ההקמה מגדירים את שטח הבנייה כסך כל שטחי הבנייה "למעט שטחי מרתף חנייה". לצורך סייג זה, סעיף 2 לכללים מגדיר את המונח "מרתף חנייה" כדלקמן: "'מרתף חנייה' - חלק מבניין, שהחלל שבין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, שיועד, לפי בקשה להיתר שאושרה, למרתף לחניית כלי רכב". על פי עמדת תאגיד המים הנתבע, הסייג הנ"ל (שמשמעותו פטור מתשלום דמי הקמה) מוגבל לאותם שטחים המשמשים "בפועל" לחניית כלי רכב, דהיינו מקומות החנייה עצמם.

...

על כן, אני מקבל את טענות התובעת בנושא זה ומורה לנתבע לתקן את החיוב בהתאם.

אינני מקבל את טענת התובעת בנושא זה. ראשית, וכפי שכבר הוסבר, בהתאם לתקנה 4(א) לתקנות חישוב השטחים, "... השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו...". אין מקום למחלוקת כי "מסדרון מילוט" הוא שטח מקורה בקומה (ומראהו והשימוש בו עשויים להיות זהים לאלה של פרוזדורים אחרים באותה קומה).

ת: הפכנו את כל המשרד בשביל למצוא את זה. את כל המיילים, לשחזר את כל המיילים, לשחזר את כל החומר שיש ולא מצאנו.

על כן, אני מקבל את התביעה בסוגיה זו ומורה לנתבעת לתקן את החיוב כך שיוענק הפחתה מלאה (ולא 90% ממנה).

סיום כמפורט בחלקים הקודמים – התביעה מתקבלת בחלקה ונדחית בחלקה.

המרכזי שבהם הוא עדוד השמוש בתחבורה ציבורית, באמצעות הפחתת מספר מקומות החניה באזורים הסמוכים למערכת תחבורה עתירת נוסעים (להלן: מתע"ן) – שלפי סעיף ההגדרות שבתקנות היא מערכת "מסילתית ושאינה מסילתית, הפועלת בנתיב נפרד או בלעדי לאורך 6 קילומטרים לפחות, אשר הצע מקומות הנסיעה בה עולה על 3,000 לשעה בכל כיוון". ככלל, בישוב שיש בו מתע"ן, קובעות התקנות מדרג של מספר מקומות חניה, בהתאם למידת קרבת המיגרש לציר המתע"ן (ובמצבים מסויימים, בהתאם למידת הקִרבה ליציאת הולכי רגל מתחנה).

שלישית, באשר לטענה שלפיה נידרש היה ליתן זכות טיעון לציבור, הרי שסעיף 265 לחוק התיכנון והבניה, שמכוחו הותקנו התקנות, אינו כולל חובת הוועצות עם הציבור בכללותו, אלא עם המועצה הארצית בלבד; הלכה פסוקה היא כי הרשות המנהלית אינה מחויבת בעריכת שימוע צבורי בטרם התקנת תקנה בת-פועל תחיקתי.

...

בשל הנימוקים הללו סברנו כי דין העתירה, בעיקרה, להידחות.

עם זאת, בנוגע לנקודה אחת, בתחילה, לא נחה דעתנו: כזכור, צמצום תקן החניה לפי מפתח האזורים מתחיל, באופן חלקי, כאשר מאושרת תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להקים מתע"ן. ברם, משלב זה ועד לשלב שבו תופעל המתע"ן בפועל, עלולות לחלוף שנים רבות.

למקרא הבהרת המשיבים נחה דעתי גם באשר לנקודה זו. אכן, גם הליכי שינוי תודעתי בדעת הקהל וגם הליכי תכנון ובנייה – הם הליכים ארוכי טווח, שאורכים שנים רבות.

המסגרת הנורמאטיבית ענייננו נסב על ההסדרה של תקן חניה והאפשרויות לסטות ממנו בתקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: תקנות החניה או התקנות) שהותקנו מכוח סעיף 265 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התיכנון והבניה).

כמו כן, המערער מפנה לסעיף 132 לחוק התיכנון והבניה, הקובע כי תקנות שהותקנו לפי החוק, "כוחן יפה מכוחה של תכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות". בנוסף, המערער טוען כי תכנית ח' כלל אינה נחשבת כתכנית מתאר מקומית לצרכי תקנה 1 לתקנות החניה מאחר שהיא לא חלה על כל השימושים במרחב התיכנוני של הערייה (למשל, כך נטען, היא אינה חלה על מבנים בייעוד תעשייה, מסחר או משרדים).

...

בסיכומו של דבר, העירייה טוענת כי הגבייה לקרן החניה נעשתה כדין, ומדגישה כי הערכאות הקודמות שדנו בתיק קבעו כממצא עובדתי כי היא עשתה שימוש ראוי והולם בכספים ששולמו לקרן החניה, בהתאם למטרות הקרן.

אין בידינו לקבל את הפרשנות המוצעת על-ידי המערער.

סוף דבר: הערעור נדחה.

על רקע זה, וכפי שצוין בראשית הדברים, חיוב נישום בהיטל השבחה מותנה, בהתאם להוראות חוק התיכנון והבניה, בקיומה של השבחה במקרקעין שמקורה באחת משלוש הפעולות התכנוניות המפורטות בתוספת השלישית לחוק – אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

מנקודת מבט זו, לא ניתן להיתעלם מן העובדה כי בהתאם להוראת סעיף 265 לחוק התיכנון והבניה, הוסמך כאמור שר הפנים להתקין תקנות לצורך ביצועו של החוק, ובכלל זה, בהתאם לחלופה הרלוואנטית לענייננו, בנוגע ל"כללים לחישוב שטחים של מגרשים לבניה לצורכי רשוי ותכנון, לרבות.

...

זאת, הגם שהגעתי למסקנה זו מנימוקים אחרים מאלו שעמדו ביסוד ההחלטה בעניין סמפלסט, שלאורה פעלו הערכאות הקודמות.

אשר על כן, בנסיבות אלו, למען הסדר הטוב, אני סבורה כי יש מקום להשיב את הדיון בסוגיה האמורה אל השמאי המכריע על מנת שידון בה פעם נוספת ובהתאם יעדכן את שומתו במקרה הצורך.

סוף דבר: לו תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו כמפורט בפסקה 77.

המחלוקת באופן קונקריטי היא בשאלה האם הסתיימה בנייתן של כל יחידות הדיור המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבניה לפי תכנית הבנייה החלה על המקרקעין עד תום התקופה הקובעת, בהנתן העובדה כי הוראת השעה קובעת כי יראו כסיום הבנייה בעת קבלת טופס 4 – אישור להספקת חשמל, מים או של חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התיכנון והבנייה.

...

יו"ר הוועדה, בהתייחסות מינורית לדעתי, "מוצאת טעם לפגם בהתייחסותם של העוררים לאותו מסמך" – אני סבור כי יש בכך משום זילות בהחלטות הוועדה.

לאור האמור לעיל אני מצטרף לדעתה של יו"ר הוועדה כבוד השופטת אורית וינשטיין כי יש לדחות את הערר על כל סעיפיו, אולם בהתייחס לאמור בסעיף 18 לעיל אני סבור שיש להוסיף על סכום ההוצאות כפי שנקבע על ידי יו"ר הוועדה, סך נוסף של 15,000 ₪ שיושתּ על עוררים 6 ו-7 בלבד.

סוף דבר: הערר נדחה פה אחד על דעתם של כל חברי הוועדה.