שימוש ביחידות דיור בפרויקט לדיור מוגן למחלקה סיעודית

הועדה המחוזית הפכה את דרישת החובה לכלול במבנה מחלקה סיעודית לרשות ובלבד שיובטח שהבניין ישמש "לדיור מוגן לאוכלוסיה מבוגרת". בדצמבר 1998 הוציאה הוועדה המקומית היתר בניה "לדיור מוגן לאוכלוסיה בוגרת". ההיתר הוצא לבקשת העותרת.

מדובר בפרויקט מסחרי המקיף מאות יחידות דיור שהקמתו בנגוד לתכלית שיועדה לו בתכנית התקפה, היינו ייעודו המעשי לאוכלוסיה רגילה במקום כדיור מוגן לאוכלוסיה קשישה היא הפרת הדין בראש חוצות והוועדה המחוזית בהחלט יכלה לקחת את הדבר כשיקול במסגרת שיקוליה.

...

אולם, בנסיבות שבהן הדברים לא ברורים לחלוטין נראה לי שעלי להעמיד את הוועדה ואת חבריה בחזקת התקינות; היינו, בחזקתם, בין היתר, שהם מודעים לסמכותם.

כללו של דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבה הוצאות בסך 25,000 ₪.

השאלה העיקרית שבמחלוקת, בתמצית חברת א.א. רובינשטיין נכסי דיור מוגן בע"מ (להלן: "התובעת") בקשה להקים במקרקעין הידועים כגוש 7105 חלקה 168 מיגרש 102 (להלן: "המקרקעין") המצויים בתחומי עריית גבעתיים (להלן: "הנתבעת" ) פרויקט של "דיור מוגן". הפרויקט כלל בסופו של יום ביניין בן 33 קומות, המכיל 330 יחידות דיור מוגן (בקומות 3-33), 2 מחלקות סיעודיות בשתי הקומות הראשונות (קומות 1-2), שטח מסחרי (בקומה 0) ו-4 קומות מרתף המשמש בעקרו לחניה (להלן: "הפרויקט" או "הבנין", בהתאמה), ראו עותק היתר הבניה שניתן ביום 17.9.18, צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "היתר הבניה").

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

הטעמים לכך הוסברו בהחלטת הועדה המקומית מיום 09.08.2020, שזו לשונה: "הועדה סבורה שפרויקט דיור מוגן יוקרתי וסגור המשלב 115 דירות גדולות הוא תיכנון שאינו ראוי בסמיכות לחוף ים צבורי המהוה משאב ברמה הלאומית והמקומית. יובהר כי השמוש המותר בתכנית הוא איחסנה מלונאית או "בית אבות" - ספק גדול אם התיכנון המוצע, המהוה כאמור פרויקט יוקרתי וסבור לאוכלוסייה אקסקלוסיבית עונה על כוונה זו. חשוב לציין שכמות יחידות הדיור המוגן המאושרות במערב העיר היא גדולה מאוד, ככל הנראה עולה גם על הביקושים.

גם באשר ליתר ההקלות, קיימים טעמים תיכנוניים שמצדיקים אותן: בניית החצר האנגלית תאפשר איוורור ותאורה טבעית לבית הכנסת וכן פתח מילוט; הצבת ביתן השומר בחניון תאפשר בקרה על הכניסה לחניון; ניוד 200 מ"ר שטחים עקריים אל מתחת לקומת הקרקע תאפשר שימוש של מלתחות לעובדים ובית כנסת; השינוי במיקום יחידות הדיור אל קומת הקרקע נידרש לצורך עמידה בדרישות חוק דיור מוגן והתקנות שמכוחו באשר למחלקה סיעודית ולמחלקה של תשושי נפש.

...

סיכומו של דבר - אני סבור כי החלטת ועדת הערר דנן היא החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת, מנומקת שהתקבלה לאחר הליך תקין.

לפיכך, אין כל עילה להתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים בה ומכאן שדין העתירה להידחות.

בנסיבות העניין ולנוכח אופיין הציבורי של העתירות וחשיבות ההגנה על הסביבה החופית, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לגופו של ענין, אין לקבל את הטענה, שכן על פי ההיתר, נועד הפרויקט לשמש לדיור מוגן לקשיש, הכולל גם מחלקה סיעודית.

משתואר הפרויקט בפרויקט בן 220 יחידות דיור, באופן מפורט ומדויק, יש לחייב את המוכרת לעמוד בתיאור זה. בס' כ"א לסיכומים, טוענת ב"כ התובעים כי "כל פרשנות או מסקנה אחרת תביא לכך שהנתבעות מס' 1 ו/או 4 תהיינה רשאיות להסב את כל יחידות הדיור בפרויקט שטרם נמכרו לחלק מהמחלקה הסיעודית ובכך להפוך את כל הפרויקט למחלקה סיעודית אחת גדולה". הדבר יסכל את תכלית הסכמי הרכישה שכן "התובעים ימצאו את עצמם אי קטן ובודד של מגורים עצמאיים בתוך ים גדול של מחלקה סיעודית" 21.

...

אני סבורה כי הפחתה של פחות מ-10% ממספר היחידות בפרויקט – איננה הפחתה הפוגעת בציפיה הסבירה של הרוכשים.

אני סבורה כי מנקודת מבטו של רוכש סביר, אין הבדל משמעותי בין פרויקט שיש בו 220 יחידות (או 224 או מספר אחר – אם חלק מהיחידות יאוחדו), לבין פרויקט ש-18 יחידות הופרדו ממנו.

לכן, אני קובעת כי הסכמי הרכישה אינם מונעים מהמוכרת לצרף 18 יחידות למחלקה הסיעודית, ולכן ברוורה זכאית לצרף את היחידות שרכשה למחלקה הסיעודית, בכפוף לקבלת ההיתרים כדין לצורך כך. התיק נקבע לקדם משפט ביום 4.9.2006 שעה 08:30.

לאחר דיון בהתנגדויות אלה החליטה משיבה 1 להוסיף סעיף לתכנית הקובע, כי מתן ההיתר לחלק מיחידות הדיור מותנה בתיקון תכנית צומת הפיל, שהיא נושא העתירה.

בחינת נספחי העתירה, ככל שהם נוגעים לשימוש שייעשה במבנן המיועד לדיור מוגן, מעלה כי טיעוני העותרים בפני הוועדה המחוזית בסוגיה זו התייחסו למהות המיגון האקוסטי שיידרש לנוכח השימוש הצפוי במקרקעין (ראו עמ' 8 לכתב ההתנגדות, סעיף 5.2.9), ולנוכח טענת המתנגדים המתייחסת להיקף המיגון קובעת הוועדה המחוזית: "עפ"י דו"ח הוועדה הבינמשרדית 'מבנה א' מוגדר כבנין המשמש כבית חולים, בית הבראה, בית אבות עם מחלקה סיעודית ומוסדות חינוך בהתאם להוראות התוכנית המאושרת החלה בחלקה 35, תכנית רש/446 התכליות המותרות ביעוד לדיור מוגן; דירות בגודל 3, 2, 1 חדרים סה"כ 280 דירות, מרפאה שירותים אישיים לדיירי הפרויקט. גודל מינימלי ליחד-45 מ"ר. לפיכך ההנחה שתיבנה במקום מחלקה סיעודית, אין לה כל בסיס בהוראות התכנית המאושרת, ולכן אינה רלבנטית". (ההדגשה שלי-ש.ד.) דהיינו, הוועדה המחוזית בחנה את ייעוד הבנין שיוקם באספקלריה של המיגונים שיידרשו, ואין באמור בהחלטה כל התייחסות לשימוש שייעשה במבנה בפועל.

...

העובדה שבשל מיקומם של המקרקעין בתחום שיפוטה של עיריית רמת השרון חלה לגביהם תכנית רש/446, אינה הופכת את ההפרדה למלאכותית, ומקובלת עלי החלטת הועדה המחוזית, לפיה סימון הקו הכחול בתשריט נקבע בגבול שבין מרחבי התכנון ת"א ורמת השרון.

אשר על כן החלטתי לדחות את העתירה.

העותרים ישלמו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מע"מ, לכל אחד מהמשיבים, בתוך 30 יום.