שטחי שירות ולא תוספת אורך מקסימאלי מותר

בשנת 2011 הגיש המערער לועדה המקומית לתיכנון ולבניה השומרון (המשיבה 3, להלן: הועדה המקומית) בקשה להיתר להכשרה בדיעבד של תוספות הבניה ושינויי הייעוד שביצע שלא כדין לאורך השנים, ובכלל זה בניית מבנה חניה מקורה בגג רעפים בשטח של 35 מ"ר (להלן: מבנה החניה).

תכנית ש/391 קובעת לענייננו כי "גובהו המירבי של מבנה לחניה בעל גג משופע לא יעלה על 2.60" (סעיף 10(א) לתכנית), וכן: "... שטח בנין עזר לא יעלה על 5% משטח המיגרש, ולא יותר מאשר 25 מ"ר ליחידת דיור" (סעיף 11).

ואולם בית משפט קמא קבע, בדין, כי משהומר שטח עקרי לשטח שירות הריהו שטח שירות לכל דבר וענין, ובין היתר חלות עליו המיגבלות החלות על שטחי שירות, ובעניינינו - מיגבלות השטח והגובה.

סעיף 151(ב2) עניינו בהגדלת שטחי הבניה למגורים המותרים לאישור כהקלה ב"יישוב מיעוטים", בתנאים שונים, בהקף של עד 30% מהשטח הכולל המותר לבנייה במיגרש בהתאם לתכנית החלה על המיגרש.

...

לאחר עיון הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות.

סוף דבר: דין הערעור להידחות.

תמצית-המריבה היא בשתיים: בטענתה של הנתבעת כי לאורך השנים היא חויבה בגין שטח, שלא יכול להחשב חלק מן המושכר; ובטענתה כי אפילו, שבשנת 2013 השכירה התובעת חלק מן השטח, שהושכר עד אז לנתבעת, לגורם שלישי, היא הוסיפה לחייב בגינו את הנתבעת.

בסעיף 11 להסכם-השכירות נקבע כי איחור בתשלומים יוסיף לחיוב רבית פיגורים, בשיעור הנוהג בחריגה מחשבונות-בנק או בשיעור, גבוה יותר, של הרבית המאקסימאלית, המותרת לפי דין בהלוואות צמודות-מדד.

היא רצתה בהתקשרות ללא קשר לשאלה אם אותם 157.50 מטרים רבועים, "ברוטו" כלשון-ההסכם, כללו את ה"רצועה" או שלא.

בְּמָקום אחר בחוות-דעתו הוא הטעים: "שטח זה מיועד, בין היתר, להעברת צנרת שמשרתת את הבניין" (שם, בפיסקה 7(2)).

החוזה מול חברת "בר-גל", סיפר מר זייד, תוקן בהתאם והשטח הנקוב בו צומצם: "מול 'ברגל', התשובה היא כן [נערך שינוי]. נספח 7, לקראת סופו, יש לנו את התוספת מול 'ברגל' שהסדירה את העניין הזה. הוא מקטין את השטח שלהם בהתאמה ומבצע את זה רטרואקטיבית מתחילת 2013. במקום 193 [מטרים רבועים] [ה]שטח שלהם עודכן על 151 [מ'ר]" (שם, מעמ' 50, ש' 31).

...

המסקנה "[בשנת 2013]", מצה מר זייד בעדותו, "הוספתם [הנתבעת] שטח אחר מנגד [במקום מה שנגרע מההשכרה לירון:] גם את השטח הזה [של בר-גל] וגם את המחסן וגם המבואה"" (שם, בעמ' 50, ש' 4-3).

התוצאה אני מקבל את התביעה במלואה ומחייב, בהתאם, את הנתבעת לשלם לתובעת את סכומה: 509,256.35 ש"ח, בצירוף של הפרשי-הצמדה ורבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום הגשתו של כתב-התביעה המתוקן (5.6.2017) עד היום ובסך הכל: 534,701 ש"ח. הנתבעת תוסיף ותשלם לתובעת הוצאות-משפט בסך של 17,700 ש"ח, ומקורן בסכומי-האגרה; בהתייצבותו של נציג-התובעת לישיבה אחת בבית-המשפט (ישיבת-ההוכחות) ובחלקה (המשוער בחלקו) של התובעת בשכר-טרחתו של המומחה מטעמו של בית-המשפט.

שלישי תשלם הנתבעת לתובעת שכר-טרחה של עורכי-דין בסך, כולל מע"מ, של 62,600 ש"ח. בקביעתו של סכום זה התחשבתי בהיקפה של העבודה המשפטית שנדרשה התובעת להעמיד, בסכום-הזכייה ובאמור בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000.

עוד קבע מומחה התובעים, כי מעל השיש העליון יש מרווח של 18 ס"מ, בעוד שעל פי תקן 1142, המרווח המאקסימאלי המותר הוא 10 ס"מ. בנוסף, על פי התוכניות אמור להיות מעקה בנוי בלבד ונידרש להגביה את מעקה הזכוכית, לאפשר נקוז או להעתיק את מעקה הזכוכית לחלק החיצון של המעקה הבנוי.

אני מקבל את עמדת התובעים בנקודה זו. יש להוסיף לחוות הדעת סך של 1,200 ₪ (בצרוף פקוח ומע"מ) בגין ליקוי זה. סעיף 27 לחוות דעת המומחה ברלינר - שטח גישה לשירותי חדר אורחים מומחה התובעים קבע, כי בהתאם להוראות מיתקני תברואה (הל"ת) אמור להיות מול האסלה שטח גישה פנוי, בצורת מלבן, שאורכו 80 ס"מ ורוחבו 75 ס"מ. בפועל, בחדר שירותי האורחים שטח הגישה הוקטן וקיימת צלע של 78.5 ס"מ במקום 80 ס"מ. לטעמו, יש לבצע התאמה להל"ת, בעלות של 2,000 ₪.

הנתבעת הפניתה בסיכומיה למימצאי המומחה מטעמה, שקבע כי מידות השירותים עומדות בהוראות ההל"ת, בתוספת סטייה מותרת של 5 ס"מ והדגישה, כי גם מומחה בית המשפט קבע שחדר השירותים מתוכנן בצורה סבירה ואין כל ליקוי.

...

עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה, בסופו של דבר, לסך של 76,319 ₪ (כולל פיקוח ומע"מ), קרי - 51% מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים, ולסכום זה מתווספים פיצויים בגין עלות פינוי הדירה ועגמת נפש.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 80,674 ₪.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את אגרות התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם, לרבות בדיקת המעבדה, חלקם בעלות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ושכ"ט המומחה בגין חקירתו בבית המשפט (הכל כנגד קבלות, שהעתק מהן יומצא לב"כ הנתבעת בתוך 10 ימים) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

ואמנם, על הרוב, הגם שלא תמיד, יודע קבלן – ובין הראשונים יודע הוא – על אי-התאמות במבנה שבנה, ודרישה קפדנית למסירתה של הודעה מוקדמת לא תשרת כל אינטרס ראוי.

עוד קבע המומחה הלר כי הליקויים הללו הם בנגוד לת"י 1523, חלק 1: "קירות לא- נושאים", נספח ג' – "הסטיות המותרות של הקירות", לפיו סטייה אופקית זוויתית לא תהיה גדולה מ-1% מאורך הקטע הנמדד, ובכל מקרה לא גדולה מ-2 ס"מ. הסטייה מהאנכיות לא תהיה גדולה מ - 1.5 ס"מ * 3 מ' מנגד קבע המומחה שטיינר כי מדידות הלר נערכו על הטיח ולא על קיר חשוף, ולפיכך אינן יכולות להעיד על סטייה בקיר הבנוי.

ג. קיר בחדר הורים (הקיר משמאל לכניסה) - המומחה מצא את הסטיות הבאות: בהתאם לתקן 1920.2 הסטייה מהאנכיות לא תעלה על 15 מ"מ בקוו אחד והסטייה הממוצעת לא תעלה על 10 מ"מ. מכאן כי הסטיות שנמדדו בקיר זה קטנות מהסטייה המקסימלית המותרת בתקן.

סעיף 5 לתוספת לצוו המכר (מיפרט) קובע את אופן מדידת שטח הדירה: "שטח הדירה הוא _ המחושב על פי כללים אלו:

...

עוד אני מקבלת קביעת המומחה גיל כי טענת המהנדס הלר כי יש לכוון סגירות בחלונות האלומיניום הנה כללית ואינה מפרטת באיזה חלון נמצא הליקוי, ולפיכך דינה להידחות.

ט - פיצויים בגין נזק לא ממוני בגין רכיב זה אני מורה לנתבעת לפצות את התובעים בסכום כולל של 5,000 ₪.

י - סופו של דבר אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון ליקויי הבנייה בסכום כולל של 90,695 ₪; פיצויים בגין עגמת נפש בסכום כולל של 5,000 ₪; פיצויים בגין דיור חליפי, לרבות ניקיון הדירה -4,000 ₪; הוצאות התובעים בסך כולל של 8,653 ₪; שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

עפ"י טבלת השימושים שבסעיף 6.4 לתקנון התב"ע נקבעו מגבלות הבניה במגרש העותרת [המסומן כמס' 49] כדלהלן: "שטח החלקה-1.6 דונם אחוזי הבניה-30% גובה בניה מירבי מותר מעל מפלס כניסה ראשית-4.5 מ' מספר קומות – 1". אחר אישור התב"ע, יזמו ממ"י והחברה לפיתוח חוף אילת את התוכנית המפורטת מס' 12/114/03/2 כתוכנית נקודתית למגרש דנן לשם שינוי הוראות מסויימות בתב"ע. וכך נאמר בדברי ההסבר לתוכנית: "המרכז המסחרי הממוקם בטיילת בחוף הצפוני של אילת, כולל 12 חנויות. התברר כי עם הזמן קירו כל החנויות את חצרות השירות שלצידן.

תקנון התוכנית המפורטת קובע מפורשות [בס' 3] כי "על תוכנית זו [המפורטת-י.א.] יחולו כל תקנות התב"ע – אלא אם ציין אחרת". ואם בכך לא די, ס' 6 לתקנון התוכנית המפורטת מתייחס במפורש לאחוזי הבנייה שנתווספו כתוצאה ממנה למגרש העותרת – כאל תוספת בנייה "בקומת קרקע – מדרגות, מקלט, חניה מקורה". נוכח כל אלה, הפרשנות אותה מציעה העותרת, ולפיה " התוכנית המפורטת" ביטלה כביכול את מיגבלות הגובה כפי שנקבעו בתב"ע – אין לה ולא כלום עם מובנה ופירושה של התוכנית המפורטת, וזאת עפ"י דרכי הפרשנות כולן.

ומכאן – בדין החליטה הוועדה המחוזית בהחלטה נשוא עתירה זו, כי התוכנית החדשה חורגת וממריאה מעבר לגובה המרבי המותר במגרשה של העותרת עפ"י התוכנית המאושרת התקפה הלא היא התב"ע. מוסיף ומקשה ב"כ העותרת בסיכומיו-תמ"א 13 משתרעת על כל אורך רצועת החוף של אילת, צפונית כדרומית.

...

אשר לראשונים – הגובה המירבי המותר בהם לא יחרוג מהגובה שנקבע בתוכניות המאושרות – כקבוע בס' 12.2 לתמ"א. אשר לאחרונים – התוכניות המקומיות שייקבעו לגביהם בעתיד "ישמרו שמירה קפדנית על שמירת מבטים וצירים, ככל האפשר, אל חוף הים ולגופי המים" – בהתאם לקבוע בס' 12.3 לתמ"א. מגרשה של העותרת נמנה על הקבוצה הראשונה, כאשר התוכנית המאושרת והתקפה בעיניין אותו המגרש הינה התב"ע שעמדה במלוא תוקפה ואישורה בעת אישור התמ"א. סוף דבר – העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת משתי המשיבות הוצאות העתירה בסכום של 7500 ₪ בתוספת מע"מ. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים ניתן היום ז' בחשון, תשס"ז (29/10/2006) בהיעדר הצדדים.