שטח מקורה בבקשה להיתר מעבר למותר

מכאן, שלמעשה סעיף 4.1.2 ה (זיקת הנאה) מקנה למהנדס העיר לעת מתן היתר הבנייה, את האפשרות לסמן רק חלק מהכיכר לשטח עם זיקת הנאה, בהתאם לשיקול דעתו ובכך לקבוע היכן יהיה המעבר להולכי הרגל.

תחת הכותרת "הערות כלליות" כותב הוא כי: "בהיתר שהוגש לנו לבדיקה חסרות תכניות מפלס 803+ ותכניות קומות 1,2,3. התכניות היו ללא צביעה תקנית של היתר הגורם לקושי בקריאת השינויים המוצעים לעומת הקיים". לא למותר להעיר, כי בגוף הבקשה לסילוק הערר על הסף, בהתייחס למכתב המצוטט, נכתב על ידי העותרות כי "ב-28.8.2013 העביר אדריכל העוררת מספר הערות נוספות לבקשה להיתר שינויים". דומה, כי הכינוי "מספר הערות נוספות" לאמירה ולפיה חסרות תכניות של חלק מן הקומות (דוקא אלה הרלוואנטיות לענייננו) וכי יש קושי בקריאת השינויים המוצעים, הוא כינוי המצטיין במינימליזם.

התשובה לשאלה הראשונה, אם כן, היא שהעותרות בנו קירוי מלא על פני הכיכר, וכלשונה של ועדת הערר "אין מדובר ב'אלמנט הצללה', משל מדובר בפרגולה בבניין מגורים, אלא בבניית קירוי קבע לרחבה גדולה המכסה שטח של למעלה מ-2000 מ"ר". עוד נזכיר, כי תוספת השטח הבנוי שהתבקשה עובר לאישורה של תכנית 14239 הייתה 250 מ"ר שטחי שירות, בעוד שלפנינו תוספת של 2000 מ"ר. המדובר, איפוא, בשטח בנוי המחייב הוראה בתכנית, המאפשרת את בנייתו.

...

הגעתי, אם כך, למסקנה, כי קביעת ועדת הערר לפיה היתר הבנייה שניתן לעותרות ניתן שלא כדין, קביעה מתחייבת היא.

לא מצאתי מקום להיעתר לבקשותיהן החלופיות של העותרות, והן הותרת היתר הבנייה הבלתי חוקי בתוקפו עד 2028, מועד בו ישוב הפרויקט לידי המדינה, שתעשה בו אז כרצונה או לכל הפחות השהיית הבטלות למשך חמש שנים.

העותרות ישלמו למשיבים 1 ו-4 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 100,000 ₪ וסכום זהה ישלמו למשיבה 3.

התובעים יודעים מה רכשו במדויק משך למעלה משנתיים, עד שהסתבר להם שחישוב השטחים בערייה מתייחס גם לשטח מקורה של מרפסות (ר' מכתבו של מר נכטיגל למהנדס הרשוי בערייה, נ/3, המעלה על הכתב את טבלת רכוז השטחים במבנה ומציין במפורש כי: "אין שום בעיה של שטחים ללא היתר בבניין כמצוין בהערתך...". אם כך סבור מר נכטיגל, שהנו מומחה בתחום, בודאי שאין לייחס ידיעה זו למוכר ובמיוחד לא בכל הקשור עם העולה מההסכם לפיו ניתן לבנות שתי קומות על הגג, שאף זאת לא מהוה מצג שוא מטעם המוכר, אלא לקוח ממכתב המידע של הערייה (נספח 5 לתצהיר עו"ד מודלין – מכתב דני לס- שנימסר לשני הצדדים על ידי המתווך) ולכן העולה מה"הואיל" השביעי להסכם לפיו: "קיימות זכויות בנייה לבניית שתי קומות מעל גג הבניין וחדרי יציאה לגג" מהוה אך תאור מצב עפ"י מכתב מר דני לס מהעירייה, מכאן גם שאין לראות במי שנסמך על מכתב הערייה מי שמציג מצג שוא או מעלים עובדות שאינן ידועות לו. הנתבעים הדגישו, כי מידע זה היה בידיהם עוד קודם להתחלת הבניה ולו חשבו שיש בכך כדי למנוע מהם מלהקים את הפרויקט, יכלו לבקש לבטל את ההסכם אך לא עשו כן ואף לא דרשו במועד זה סכום כלשהוא מהתובעים (ר' לעניין מועד הידיעה אודות מה ניתן לבנות וכמה, עדותו של מר הרטוגס עמ' 128 מול ש' 24, שם אומר כי ידע במועד חתימת התוספת הראשונה – 14.8.00, אודות היות המבנה מסוכן וכן מה אפשר לבנות וכמה, ולמרות זאת נחתמה התוספת הראשונה).

לעניין מס' הדירות אציין כי שטח דירה על פי החלטת הוועדה המקומית יחושב לפי 35 מ"ר לדירה כולל ממ"ד. על הבניה להתאים להוראות התכנית לגבי קווי הבניה אם כי בסמכות הועדה המקומית בהליך של הקלה להתיר במסגרת הקלות חריגה מקווי הבניה כאשר שינוי בקווי הבניה מעבר למותר בהקלה מחייב הכנת ואישור תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית.

...

סוף דבר לאור התוצאות אליהן הגעתי לעיל, וכן מהטעמים שהוזכרו ביחס להודעה לצד ג' שהפנו הנתבעים 6-7, לא מצאתי לדון בהודעות הצדדים השלישיים ששלחו הנתבעים 6-7 כנגד התובעים, וכן הנתבעת 8 כנגד הנתבעים 6-7.

התביעה מתקבלת בחלקה בלבד.

לאור האמור לעיל ישלמו הנתבעים 1-5 לתובעים הסך של 367,133 ₪.

בגזר הדין אימץ בית המשפט את הסדר הטיעון, וצוין כי "הנאשמים הם בני זוג שבנו שתי תוספות לביתם. אחת בשטח של 12 מ"ר מחומרים קלים ושנייה בשטח של כ- 3 מ"ר מבלוקים וזאת ללא היתר. בנתיים הוגשה בקשה להיתר בניה ונראה כי סכויי קבלת ההיתר טובים". בהתאם לכך נגזר על כל אחד מהתובעים קנס בסך 2,000 ₪, וכן הוצא צו הריסה נדחה ב- 8 חוד' על מנת שיתאפשר לתובעים לקבל היתר בנייה.

על מנת להוכיח שבעת המכירה היתה חריגת בנייה על הגג, וקירוי מעבר למותר, היה על התובעים להוכיח כי במועד הסכם המכר, הבנייה על הגג חרגה מההיתר.

...

לסיכום פרק זה: התובעים קיבלו פיצוי בגין הקצאת זכויות לשכנים בשביל המעבר, בדמות שטח חלופי לחצרם, בהיקף דומה לשטח של שביל המעבר.

מעבר לכך, כתב האישום לא הוגש בגין הפרגולות, ולכן גם הנזקים הנטענים אינם רלבנטיים לסוגיה זו. הפועל היוצא מהאמור הינו שהתובעים לא הוכיחו גם רכיב תביעה זה. סוף דבר מכל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה נגד הנתבעים 3-4 נדחית.

בהינתן השיקולים דלעיל, ובשים לב גם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ) תש"ס-2000, מצאתי לפסוק כי התובעים ישלמו למוכרים הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪.

גפן עותרים לקבלת הסעדים הבאים: צו הצהרתי לפיו, במסגרת שפוץ ביתם, בנו טשורני ללא היתר תוך שינוי חזית הבית, הקימו גדר הפרדה מעל הגובה המותר, ופלשו לשטח גפן שלא כדין.

(עמ' 2 לחוו"ד עירון) בהמשך, בפרק הסיכום של חוו"ד עירון צוין כי: "בהתאם לסעיף 4.09 שבחלק ד' של תקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) רשאית הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה לאשר בניית גדר היקפית בגובה שאינו עולה על 1.5 מ'; גובה הגדר שהקימו הנתבעים בחזית החלקה עולה על 1.5 מ'." (עמ' 6 סעיף 4 לחוו"ד עירון).

עוד נקבע בחוו"ד עירון כי: "הנתבעים לא קבלו מהוועדה המקומית לתיכנון ולבניה היתר לשינויים שערכו במבנה וכוללים שינוי עיצובי בחזית המבנה של הסרת גבליות, סגירת מרפסת עורפית פתוחה מקורה, בניית מעקה גג ובנית גדרות לתיחום חלקת המשנה בבעלותם" (עמ' 6 סעיף 5 לחוו"ד עירון).

בחצר העורפית- גובה הגדר הבנויה (לא כולל מחיצת העץ והאדנית) הוא 1.55 מ', כך שאכן קיימת חריגה של 5 ס"מ מעבר למותר בבניית הגדר.

...

למעט האמור, נדחית התביעה ככל שהיא מתייחסת ליתר הסעדים שנתבקשו.

התביעה נגד עירית תל אביב (הנתבעת 3) – נדחית.

התביעה שכנגד – נדחית.

המשיב 3 הגיש בקשה למתן היתר בניה במגרשו (53/1) לבניה המיועדת ל- "מגורים ומסחר", בשטח של כ- 350 מ"ר. העותר הגיש היתנגדות למתן ההיתר למשיב 3 (עיין מכתב מתאריך 23.8.15, אליו צורפה חוות דעתו של המודד עלי קשקוש), בטענה כי ההיתר המבוקש על ידי המשיב 3 הנו בסטייה מתשריט חלוקה מאושר, וכי ביתו של העותר ניבנה על פי היתר.

עוד יצוין כי במידה וקן הגבול האמור ישונה בהחלטת בית המשפט באופן שיצמצם את קוי הבניין במגרשים מעבר למותר עפ"י התכנית (3 מ'), יהיה צורך בהסדרה תכנונית של קוי הבניין.

העותר אף טוען, כי מקורה של כל הבעיה שנוצרה הנה בטעות חישובית של הגבולות של המודדת הגב' ופא אליאס וכי הוא סבר כי המרפסת והמדרגות, אשר ניבנו שלא בהיתר, ניבנו בתוך תחומי מגרשו הוא, והטענה כי כל הבניין הוסט לכיוון מגרשו של המשיב 3, שלא בהתאם להיתר הבנייה המקורי משנת 1994, לא עלתה מפורשות קודם לכן.

גם חוות דעתו של השמאי שמונה על ידי בית משפט שלום בהליך המתנהל בין העותר למשיב 3, מר רמזי קעואר, יש בה כדי לתמוך בקביעת גבולות המיגרש בהתאם לתשריט שאושר על ידי הועדה שכן גם הוא ציין שעל מנת לשמור על עיקרון השויון, קו הגבול בין המגרשים אמור לעבור בשטח שבו ניבנו המדריגות על ידי העותר.

...

אנו סבורים שבמקרה שלפנינו לא היתה הועדה המרחבית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה; מאידך גיסא לאור האמור לעיל וכשעמדת הועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית המשפט המוסמך.

לאור האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.