שטח חסר תוקף פרוספקט ופיצויים

במסגרת העירעור, ביקשה המבקשת, בין היתר, להסתמך על פסק הדין בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004)) (להלן עניין אוחנה), ועל פסק הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל (28.2.2005) (להלן עניין סגל), בהם נפסק, כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט.

לאחר סקירת הפסיקה, לרבות פסקי הדין אוחנה וסגל, ציינה סגנית הנשיא י' שבח כי הפסיקה לא קפאה על שמריה, וכי לימים אישר בית משפט זה בע"א 8949/07 י.ר אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (18.11.2009) (להלן עניין עזרא), את הפצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, בקבעו כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירות בהן היה מדובר, ולכן, כך נפסק, ממילא לא היו הרוכשים יכולים להיות ערים להבדלים שבין האמור בפרוספקט לתשריטים.

...

הערעור נדחה, והמבקשת חויבה בהוצאות בסך 30,000 ש"ח. השופט אטדגי הוסיף, כי כיון שרוכשי דירות "על הנייר" מצויים בחסר מידע, "הם נאלצים לתת את מבטחם בדברתו של הקבלן. דבר זה מטיל חובת תום לב מוגברת על הקבלן...". כלפי הכרעה זו הוגשה הבקשה הנוכחית.

בעניין עזרא הצטרפתי לחוות הדעת של השופט עמית והוספתי דברים אלה: "ראשית, פרשת הברוטו והנטו. דעת לנבון נקל, כי השימוש הנמשך במונח העמום ברוטו לעניין שטח דירות, שטרם נולד כנראה האדם מן היישוב היכול לבארו אל נכון, ואף שופט מן היישוב במשמע - מחייב תיקון. חברי תיאר את הפסיקה בעניין זה, ורוב מלים מפי אך למותר, והפנה לשימוש בתקינה גם במונח 'נומינלי' (השופט ג'ובראן בע"א 8913/02 מלכה נ' שיכון עובדים, פ"ד נח(2) 59, 62). סוף דבר, שציין כי 'יש במונח 'שטח ברוטו' כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב'. אכן, עצם העובדה שיש צורך בחישובי חישובים על מנת לקבוע מה שטח הדירה שבה ישכון הרוכש, להבדיל מרכוש משותף (אך גם בלי מרפסות לא מקורות), אומר דרשני ותקנני; והרי לעינינו שלנו באולם בית המשפט התקשו המערער 2 ובא כוחו להידרש לשאלה, האם כלולה בתרשים שניתן לרוכשים פינת האוכל שבחדר המגורים. חברי הזכיר את דברי השופטת ארבל ברע"א 1916/09 אהרון נ' חוף הכרמל נופש ותיירות (לא פורסם - רע"א שניתנה על פסק דין שלו עצמו בבית המשפט המחוזי), כי ציון "ברוטו" עלול להביא לחיוב בפיצוי על מצג שווא.

די היה בכך שלא להיעתר לבקשה.

אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.

בעמדתה זו נסמכת המערערת על פסק הדין שניתן בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה ואח' (להלן- פסק דין אוחנה), אף על פסק הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל (להלן- פסק דין סגל) שלעמדתה לא נס ליחם, הקובעים כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העקריים של הדירה, באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אזי אין לשטח המופיע בפרוספקט תוקף מחייב.

בפסק דין אוחנה שניתן בשנת 2004, עליו נסמכת המערערת, קיבל בית המשפט העליון את ערעורה של חברת שיכון ופיתוח ושלל את זכותם של הרוכשים לפצוי שנפסק להם ע"י בית המשפט המחוזי בגין חוסרים בשטח דירותיהם, אף שזה היה קטן מהשטח שצוין בפרוספקט שהוצג בפניהם טרם הרכישה, וזאת מכיוון ש"חישוב שטח החדרים במקרה בו אנו עוסקים מצריך מכפלה פשוטה של אורך ורוחב החדרים.

...

ביחס למידות שלא הופיעו בתשריט קבע בית המשפט כי "אין קושי לחשב גם אותן נוכח זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100) בנסיבות אלה, מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות ע"י כל אחד מן הרוכשים". בפסק דין סגל שניתן בשנת 2005, אשר גם אליו מפנה המערערת, חזר בית המשפט וקבע, בהסתמך על פסק דין אוחנה, כי "אמנם שטחה הכולל של הדירה אינו מצוין לא בחוזה ולא במפרט וכן אין מצוינות במפרט מידות חדר האמבטיה, השירותים והמסדרון, יחד עם זאת...כל אחד מהרוכשים יכול לחשב את שטחי החללים השונים בדירה שלא צוינו מידותיהם במפרט ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על ידי מכפלת מידות האורך והרוחב המצוינות במפרט ביחס למרבית החללים בדירה...". אלא ש"בפרוע פרעות בישראל- בהתנדב עם" (שופטים ה, ב), ומשרבו הקבלנים המפארים את מרכולתם בעלוני פרסומת המופצים על ידם בשטחי דירה שאין להם כל אחיזה במציאות הנבנית, לא קפאה הפסיקה על שמריה, ובשנת 2007 אישר בית המשפט העליון בע"א 7298/00 בסט נ' חממי את הפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, עת קבע כי "לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה מוטלת על האחים חממי... משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך...". הגישה המחמירה כלפי מוכרי הדירות "על הנייר" חזרה על עצמה וביתר שאת שנתיים אחר כך, בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין ואח' נ' משה זאב ואח' (להלן- פסק דין עזרא) בו נדון מקרה בו הובטחה לרוכשים בפרוספקט שהופץ ע"י הקבלן, דירה בשטח של 146 מ"ר, שעה שבפועל קבלו דירות בשטח של 133 מ"ר בלבד.

גם הטענה שהיה מקום לבצע את החישוב לפי הערכה של 30,000 ₪ למ"ר דינה להידחות, משהמומחה מטעם בית המשפט ערך את חישוביו לפי "שווי מ"ר חסר 15,000 ₪ - מ"ר/₪", ולא נחקר על חוות דעתו, שלא להזכיר כי הטענה לעיל הינה בבחינת חרב פיפיות עבור המערערת, שהרי לו נערכה השמאות לפי שווי שוק של 30,000 ₪ למ"ר- הפיצוי שהיה מושת על המערערת אמור היה להיות כפול.

שאול שוחט, שופט התוצאה הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

ברגע שנירשם בהערות התכנית כי שטחי החדרים הינם נטו לפני טיח, היו זכאים התובעים להתייחס למידות שנרשמו ככאלה וודאי שלא היה מצופה מהם לבדוק שמא קיימת הטעה או טעות במצג זה עד כדי דיקדוק במיקומו של אותו קו אלכסוני שכאמור בקושי ניתן להבחין בו. מכל מקום, הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים הבחינו במידה השונה שיוצר קו המדידה על רקע הסיומת שלו או כי היו מודעים לסתירה שבין המידה הרשומה ולבין ההערה הרלוואנטית.

מסקנתי הנ"ל, המסתמכת על התכנית עצמה, לא שונה איפוא בהרבה מהמסקנה שהייתה מתקבלת לו ביססתי את מסקנותיי על הפרוספקט (ההבדל מתבטא בשני סנטימטרים), כך שאין חשיבות רבה בתיק הנוכחי לשאלה האם יש לתת תוקף לפרוספקט אם לאו.

עם זאת, אציין כי בנסיבות, על רקע האמור בפרוספקט עצמו, לפיו רק התשריט והסכם המכר יחייבו, איני סבור כי היו זכאים התובעים להסתמך אך ורק על האמור בפרוספקט ובמקרה של סתירה בינו ולבין התכנית (בנטרול האלמנטים המטעים וחוסר ההתאמות בתכנית), התכנית גוברת.

עגמת נפש התובעים עתרו בכתב התביעה לפצוי בסך של 10,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב הליקויים, חוסר הנאתם מהדירה, הצורך לתיקון הליקויים בעתיד והפסד ימי עבודה עקב היתנהלות הנתבעת.

...

סוף דבר אשר על כן, סכומי הפיצוי להם זכאי התובעים עומדים, אפוא, על 17,817 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה מיום 22.1.12 ועד לתשלום בפועל בגין ליקויי הבנייה, 20,176 ₪ בגין ירידת ערך בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 22.1.12 ועד לתשלום בפועל, 5,000 ש"ח בגין עגמת נפש ו-2,500 ₪ בגין דיור חלופי.

על רקע התוצאה, תשלם הנתבעת לתובעים את מלוא אגרות בית המשפט, את מלוא הוצאות המומחים מטעמם, כמו גם מלוא חלקם בשכר טרחת מומחה בית המשפט וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום של ההוצאות על ידי התובעים ועד לתשלום על ידי הנתבעת לידיהם.

בנסיבות, תשלם הנתבעת לתובעים בנוסף, שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.

על פסק-הדין החלקי ערערו הצדדים לבית-משפט זה: האחים חממי ערערו במסגרת ע"א 7396/00 כנגד רוכשי הדירות וזאת בגין חיובם בתשלום פיצויים בגין שטחים חסרים בדירות, בגין ליקויים שונים וכנגד חיובם לבצע תיקונים, בעוד שאלה מצדם הגישו ערעור שכנגד.

האחים חממי מפנים לעניין זה לצוו המכר דירות (טופס מיפרט) תשל"ד-1974, שמסתפק "ברשום שטח הדירה לפי תוכנית מצורפת". לפיכך "אין כל תוקף למצג שקדם לחתימת ההסכם אף אם היה מצג כזה" (סעיף 47 לסיכומי האחים חממי).

סיכומו של זלינגר לאחר פירוט הנתונים הוא: "ניתן לראות שהשטחים המופיעים בפרוספקט (תוקן במקור בכתב יד ל"קטע מעיתון") דומים לשטחים הנומינליים של הדירות אלו הם שטחי ברוטו (ההדגשה אינה במקור) של הדירות בפי אנשי המיקצוע".

...

כשל זה נובע מתכנונו של האדריכל ואשר על כן אין מנוס מלקבוע, כי האדריכל נושא באחריות מלאה לכשל זה. משכך אני קובעת, כי יש לאמץ את הפתרון הטכני שהעלה האדריכל דאובר בחוות דעתו מיום 26.2.04.

ככלל פיתרון מעין זה איננו נראה לנו אלא במקרים חריגים ביותר אשר מקרה זה איננו נמנה עליהם.

סוף דבר: אמרנו את דברינו בכל מקום שבו נדרשה הכרעה, על-פי השקפתנו.

ואולם, לנוכח הערת ההסתייגות בפרוספקט, פסק בית המשפט בגין השטח החסר פיצויי גלובאלי.

צמיתות תקפה את חיובה במלוא הפצוי שנפסק בשל פגמים בייצור המרצפות.

...

כדברי המשנה לנשיא השופטת בן-פורת בע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח', בעמ' 322: "בעת שתרים אחריו (אחר אומד הדעת-ד' ד'), מותר ואף צריך להעזר בכללי הגינות, המקובלים על הבריות". כלל פרשני זה מוליך למסקנה כי משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה, שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך חלק מן התנאים המוסכמים.

מסקנה זו מתחזקת בשל מחדלה של חברת הבנייה לפרט את ממדי הדירה במיפרט, כדרישת החוק.

מסקנתי היא אפוא כי חברת הבנייה חייבת בפצוי הדיירים בשל השטח החסר.