שוכר שעזב דירה ללא הארכת חוזה השכירות

הרקע לתביעה הנו הסכם שכירות לפיו שכרו התובעים מהנתבע דירה לתקופה מיום 25.5.18 ועד ליום 1.6.19.

בתום תקופת השכירות הראשונה, הוארך הסכם השכירות לתקופה נוספת ועד ליום 31.5.20.

האב עוזב את הדירה מבלי לתקן וללא מילים למעט תשובה לשאלתו של התובע לפיה יעדכן את הנתבע בדבר התקלה.

הסכמה זו ממילא ניתנה כעולה ממסרון שהציגו התובעים בעצמם בו אומר להם הנתבע כי לא יתנגד כי התובעים יעזבו את המושכר מבלי לשלם שכר דירה בגין יתרת התקופה.

...

סוף דבר הוא כי הנני פוסקת כי הנתבע ישלם לתובעים פיצוי מוערך על סך 4,840 ₪ בגין אי תיקון דליפת המים ובהתאם להוראות סעיף 9(א)(2) לחוק.

התביעה לחיוב בגין עוגמת נפש נדחית.

סוף דבר הוא כי הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 5,190 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

טענות התובע והראיות מטעמו בכתב תביעתו טען התובע כי לאחר שרכש את דירתו הוא שיפץ אותה "מן היסוד" ולאחר מכן השכירה לגב' יוליה לפידוס (להלן: "השוכרת בדירת התובע") אשר נכנסה להתגורר בה ביום 1.5.17 ואמורה היתה להישאר עד ליום 30.4.20 (לאחר שנת הארכה של הסכם השכירות המקורי).

אביו של התובע, מר מרדכי בן שאנן, מי שלטענתו היה זה שעמד בקשר עם הנתבעים ומעורה בכל נסיבות המקרה, העיד בפני וטען גם הוא מקור נזילות המים במרפסת דירת הנתבעים, הגיש את התמונות הצבעוניות של ניזקי הנזילות – ת/1, הוסיף כי גם בימים בהם אין גשםהנזילות נמשכות, וגם ציין כי מאז עזיבת השוכרת ועד כה עומדת הדירה ריקה ולא נמצא איש המוכן לרכשה במצבה הנוכחי.

בעדותו בפני הסביר המומחה נחום את מסקנתו לפיה מקור נזילות המים הן בקירות החיצונים של הבניין והן בליקויים שנמצאו בקומת הפנטהאוז של הבניין, בפירוט, כדלקמן: "...התייחסתי למרפסת של הנתבעים וראיתי שבאמת ישנה לחות מתחת לריצוף, אז הדבר הראשון שעשיתי זה בדיקת בלונים לסגירת קופסאות ביקורת של המטבח, של מכונת כביסה, והייתי צריך לבדוק אם זה מהצנרת של בעל הדירה שזו צנרת נקוז של אותה דירה או צנרת מים דירתית, לראות שאין פצוץ ואחר כך בודקים את הצנרת שעוברת בין הקומות של שאר הדיירים, צנרת משותפת של הדוודים. ויש עוד צנור שהוא צנור ביוב שעובר בין הקומות לאותו מקום הקרוב לאותה צנרת. מבחינת צנרת הנקוז הכל נמצא תקין. מבחינת צנרת המים מצאתי נזילה קטנה בשעון בקומה התחתונה שקשור למרכזיה, לא בדירה של הנתבעים, בגלל זה השעון הסתובב. מבחינת הדירה, צנרת המים והדלוחין תקין. מה שכן מצאתי, שהצנרת של הדוודים שעולה בין הקומות לאותה מרפסת השייכת לדיירים מעל, כבר חלודה מאוד ויש קורוזיה שהיא לקראת פצוץ, אז חצבתי שם וגיליתי קודם כל שזה התייבש ... עשינו מעקב, כתבתי בדו"ח שלי שיביאו את חב' הפיתוח והם לא הביאו. מצד שני זה כבר יבש עד היום שם. מה שכן ראיתי שכל החלק החצוני של המרפסת וקירות החוץ מקבלים מים מגשם, שחודרים אליהם כי יש סדקים ורווחים בקירות וזה ממצא חשוב שמחייב איטום בקירות החיצוניים מאצלם ועד למעלה. חוץ מזה עליתי לקומה מעל ולא מצאתי בכמה פעמים אפשרות לבדוק אצלם, אז עליתי לקומה הנוספת מעל, יש שם פנטהאוז, יש שם מישהו שעשה חריגת בניה ועשה שינויים בצנרת, מצאתי שהאיטום שם לקוי, הריצוף שם ללא נקז כפול שמנקז מים תחתונים, מצאתי פתחים בקירות שלו ושל המעקות וגם של הדירה שלו וכל אלה משפיעים על אותו תואי מלמעלה עד למטה...". בהתייחסותו אל פיתרון הבעיה, הציע ההנדסאי נחום "לטפל בצנרת שעוברת בין הקומות ולאחר מכן לטפל בקירות החיצוניים" ובנוסף לכך טען כי "יש לחייב את הבחור בקומת הפנטהאוז בתיקון הליקויים...", ציין כי לא הצליח להיכנס לדירת התובע, ויחד עם זה – על בסיס התמונות שהוגשו, הבהיר שלדעתו: "... זה בדיוק במרפסת באותו תואי של הצנרת ביוב ומים שרואים איך המים נכנסים מבחוץ כלפי פנימה ובעצם שני הצדדים ניזוקים מהמים שמגיעים מבחוץ אליהם". לשמע דברים אלה, אמר המומחה גנישב כי "...מים יכולים להכנס ולא משנה מאיפה. יכול להיות שאת התיקון צריך לעשות ועד הבית אבל זה נוגע רק לאחד ממוקדי הרטיבות. חוץ מזה יש עוד אפשרות שניה שיכולה להיות חדירת מים מחדרי הרחצה שצמודים אל מרפסת השרות ויכולות להיות עוד אפשרויות אבל כל הנזילות האלה צריכות להיעצר עם שכבת האיטום וזה לא משנה מאיפה הרטיבות...", ולכך השיב ההנדסאי נחום כי: "בתקנות כתוב שהמקום היחיד שאוטמים זה חדרי הרחצה והגגות. המקום השלישי זה קירות המעטפת, צריכים ליצור מטריה שתגן על פנים הבית אבל ישנם צנורות שעוברים דרך הדירה. ברגע שיש חדירת מים המים יעברו בין כל הדירות באותו תואי של הצנרת, אי אפשר לאטום את זה וגם לא נוהגים לאטום את זה. במקרה שלהם יש מרפסת סגורה. כל המרפסות סגורות. גם אם הם היו עושים איטום במרפסת הזאת, מה היה קורה? המים היו נכנסים אליהם למרפסת וגולשים אליהם לדירה...". דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טענות הצדדים והמומחים מטעמו של כל אחד מהם ונדרשתי לראיות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי דין התביעה להדחות שכן התובע לא הרים נטל הוכחת תביעתו כנדרש.

...

גם בעדותו בפני הסביר המומחה גנישב את מסקנתו הסופית באופן דומה, באמרו: "... בגלל שהרטיבות היא בתקרה ואני הסתכלתי מבחוץ ולא ראיתי שום ממצא שמדבר על חדירת מים בכמות שיכולה לעבור מהחלק החיצוני עד לחלק האחורי של המרפסת, אבל בחלק הפנימי ליד החלון יכולה להיות איזושהי אפשרות שמים חודרים בתפר בין תקרה לבין החלון, המלצתי לעשות שם איטום ופרופיל אלומיניום שסוגר את התפר ולא נותן למים להיכנס לאזור הזה ... וזה בוצע על מנת לשלול את האפשרות שמים ייכנסו מבחוץ. גם אחרי שזה בוצע שלחו לי צילומים שעדיין קיימת שם רטיבות ואני הייתי שם גם היום לפני הדיון ובדקתי למרות שבוצע שיפוץ... עשיתי בדיקה עם מכשיר מד לחות שמדבר על כך שעדיין קיימת רטיבות באזורים האלה וגם באזורים פנימיים של התקרה ואפילו באזורים שלא היו אפילו בפעם ראשונה שהייתי בדירה באזור מסביב לצינור של מערכת השפכים... אין קשר בין החלון לאזורים הפנימיים. המסקנה היא שכל הרטיבות נובעת מתקלות במערכת האיטום, ברצפה של מרפסת השירות שאותה לא בדקתי כי אי אפשר היה להיכנס. כל הממצאים מדברים על כך שהמים יורדים דרך הרצפה לתקרה של הדירה שאני בדקתי וזה בגלל חוסר האיטום. מרפסת השירות זה מקום שלפי התקן חייב להיות עם איטום. מערכת האיטום צריכה להגן על כל האפשרויות של נזילה מצינור, חור חיצוני שנכנסים מים מתחת לרצפה של מרפסת השירות, שמים לא יעברו את מערכת האיטום ויישארו במקום כזה. אחרי שהתובע עשה את כל מה שהוא יכול היה לעשות בדירה שלו וזה לא עזר והמצב אף החמיר, אז אין לי שום מסקנה אחרת...". בתשובתו לשאלת הנתבע האם יוכל לשלול מצב שבו מים נוזלים במקום מסוים וסימני חדירתם נראים במקום אחר, השיב המומחה גנישב כי אף אם מקור הנזילה היה בצינור המשותף לבניין, אזי מערכת איטום נכונה במרפסת דירתו צריכה היתה למנוע את חדירת המים לדירת התובע.

בעדותו בפני הסביר המומחה נחום את מסקנתו לפיה מקור נזילות המים הן בקירות החיצונים של הבניין והן בליקויים שנמצאו בקומת הפנטהאוז של הבניין, בפירוט, כדלקמן: "...התייחסתי למרפסת של הנתבעים וראיתי שבאמת ישנה לחות מתחת לריצוף, אז הדבר הראשון שעשיתי זה בדיקת בלונים לסגירת קופסאות ביקורת של המטבח, של מכונת כביסה, והייתי צריך לבדוק אם זה מהצנרת של בעל הדירה שזו צנרת ניקוז של אותה דירה או צנרת מים דירתית, לראות שאין פיצוץ ואחר כך בודקים את הצנרת שעוברת בין הקומות של שאר הדיירים, צנרת משותפת של הדוודים. ויש עוד צינור שהוא צינור ביוב שעובר בין הקומות לאותו מקום הקרוב לאותה צנרת. מבחינת צנרת הניקוז הכל נמצא תקין. מבחינת צנרת המים מצאתי נזילה קטנה בשעון בקומה התחתונה שקשור למרכזיה, לא בדירה של הנתבעים, בגלל זה השעון הסתובב. מבחינת הדירה, צנרת המים והדלוחין תקין. מה שכן מצאתי, שהצנרת של הדוודים שעולה בין הקומות לאותה מרפסת השייכת לדיירים מעל, כבר חלודה מאוד ויש קורוזיה שהיא לקראת פיצוץ, אז חצבתי שם וגיליתי קודם כל שזה התייבש ... עשינו מעקב, כתבתי בדו"ח שלי שיביאו את חב' הפיתוח והם לא הביאו. מצד שני זה כבר יבש עד היום שם. מה שכן ראיתי שכל החלק החיצוני של המרפסת וקירות החוץ מקבלים מים מגשם, שחודרים אליהם כי יש סדקים ורווחים בקירות וזה ממצא חשוב שמחייב איטום בקירות החיצוניים מאצלם ועד למעלה. חוץ מזה עליתי לקומה מעל ולא מצאתי בכמה פעמים אפשרות לבדוק אצלם, אז עליתי לקומה הנוספת מעל, יש שם פנטהאוז, יש שם מישהו שעשה חריגת בניה ועשה שינויים בצנרת, מצאתי שהאיטום שם לקוי, הריצוף שם ללא נקז כפול שמנקז מים תחתונים, מצאתי פתחים בקירות שלו ושל המעקות וגם של הדירה שלו וכל אלה משפיעים על אותו תוואי מלמעלה עד למטה...". בהתייחסותו אל פתרון הבעיה, הציע ההנדסאי נחום "לטפל בצנרת שעוברת בין הקומות ולאחר מכן לטפל בקירות החיצוניים" ובנוסף לכך טען כי "יש לחייב את הבחור בקומת הפנטהאוז בתיקון הליקויים...", ציין כי לא הצליח להכנס לדירת התובע, ויחד עם זה – על בסיס התמונות שהוגשו, הבהיר שלדעתו: "... זה בדיוק במרפסת באותו תוואי של הצנרת ביוב ומים שרואים איך המים נכנסים מבחוץ כלפי פנימה ובעצם שני הצדדים ניזוקים מהמים שמגיעים מבחוץ אליהם". לשמע דברים אלה, אמר המומחה גנישב כי "...מים יכולים להיכנס ולא משנה מאיפה. יכול להיות שאת התיקון צריך לעשות ועד הבית אבל זה נוגע רק לאחד ממוקדי הרטיבות. חוץ מזה יש עוד אפשרות שניה שיכולה להיות חדירת מים מחדרי הרחצה שצמודים אל מרפסת השירות ויכולות להיות עוד אפשרויות אבל כל הנזילות האלה צריכות להיעצר עם שכבת האיטום וזה לא משנה מאיפה הרטיבות...", ולכך השיב ההנדסאי נחום כי: "בתקנות כתוב שהמקום היחיד שאוטמים זה חדרי הרחצה והגגות. המקום השלישי זה קירות המעטפת, צריכים ליצור מטריה שתגן על פנים הבית אבל ישנם צינורות שעוברים דרך הדירה. ברגע שיש חדירת מים המים יעברו בין כל הדירות באותו תוואי של הצנרת, אי אפשר לאטום את זה וגם לא נוהגים לאטום את זה. במקרה שלהם יש מרפסת סגורה. כל המרפסות סגורות. גם אם הם היו עושים איטום במרפסת הזאת, מה היה קורה? המים היו נכנסים אליהם למרפסת וגולשים אליהם לדירה...". דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טענות הצדדים והמומחים מטעמו של כל אחד מהם ונדרשתי לראיות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי דין התביעה להידחות שכן התובע לא הרים נטל הוכחת תביעתו כנדרש.

במצב דברים זה, לא היה בידי לקבוע במידה הנדרשת בהליך זה, כי מקור הנזקים הנראים בתמונות שהוגשו מטעם התובע, הוא בדירת הנתבעים ו/או ברשלנותם בטיפול בה, ומשכך החלטתי לדחות את התביעה.

סוף דבר, התביעה נדחית.

הנתבעים הגישו כתב הגנה וטענו כי דין התביעה להדחות, כי גרו בדירה בטרם נרכשה ע"י התובעים, כי בטרם חתמו על הסכם השכירות נשוא התביעה החליטו לעזוב את הדירה נוכח בעיות רבות בדירה לרבות רטיבות והצפות מים, בעיות בחלונות ובדלתות למרות שמדובר היה בדירה חדשה שכן הקבלן שבנה את הבית פשט רגל.

הנתבעים טענו כי נכון שבקשו להאריך את הסכם השכירות בפגישה של התובעים עם הנתבעת כאשר באותה פגישה הנתבעת ציינה כי במידה והליקויים לא יתוקנו , ההסכם לא יוארך.

עוד נטען כי לבקשת התובעת, הביאו קבלן בשם גילאור לבצוע התיקונים , מספרו נשלח לתובעים אולם, התובעים הודיעו כי אין להן כסף לבצוע השפוץ כי חיתנו את בנם לאחרונה ולצורך כך נטלו הלוואה וכי באותה שיחה נאמר לתובעים כי במצב זה אינם מעוניינים להאריך את הסכם השכירות והם עוזבים בסיום תקופת הסכם השכירות.

...

לאור כל האמור לעיל, התביעה בגין התריס נדחית.

לאחר ששמעתי את הצדדים, הגעתי למסקנה כי על אף שהצדדים העלו את נושא שיפוץ ותיקון ליקויים בבית, התובעים לא הוכיחו את גרסתם כי כבר ביום 4.3.20 אישרו לקבלן לבצע את השיפוץ, התובעים לא הציגו ראייה כלשהי התומכת בטענה זו וגם לא ביקשו לזמן את הקבלן למתן עדות חרף טענות הנתבעת שהועלו בכתב ההגנה .

לאור כל האמור לעיל, התביעה לתשלום דמי שכירות נדחית.

עוד טענה, שהדירה הושכרה עם תכולה שכללה ריהוט ישן שבור וחלקי והייתה במצב מלוכלך, מזעזע ומוזנח עם ריהוט ישן בפנים שהיה צורך לפרק אפילו ארון קיר רקוב שהותקן בו. עוד טענה, שהשקיעה בדירה השקעות רבות כולל צביעה, פרקט תיקונים ושיפוצים שיאפשרו מגורים בדירה שכבר אז הייתה במצב רעוע ומוזנח ויתרונה היחיד היה המיקום שהתאים לה. עוד טענה, שלאחר שהסתיימה תקופת השכירות המוארכת בחוזה, הוא הוארך ונחתמו נספחים נוספים שהאחרון בהם נחתם ביום 10.8.18.

הימים עברו, שכר הדירה על הדירה הבלתי ראויה המשיך להיות משולם והמו"מ בעיניין היתנהל בחוסר תום לב מצד המשכירה שמצאה בכך תרוץ להמנע ולו גם מטיפול מיידי בדלת שהתנפצה, בקירות שהתפוררו, בתקרות שקרסו וכיוצא בזה.

על אף שהשוכרת טענה במכתב ההתראה הראשון כי תתקן את הפגמים הקשים בדירה על חשבונה, בסופו של יום היא טענה לבצוע תיקונים בסכומים נמוכים יחסית ולטענתה עזבה את הדירה שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות.

...

ביהמ"ש קובע כי מארג הראיות מוביל למסקנה שלשוכרת היה ידוע היטב מצבה של הדירה שתאם את גובה דמי השכירות הנמוך ביחס למקומה בתל אביב והאפשרות לצמצם גובה שכר הדירה עוד יותר, עקב הסכמת המשכירה לכך שהשוכרת תשכיר הדירה לשוכר משנה.

לכן, המסקנה, היא שבהעדר תשובה מסודרת של המשכירה ותיקון של הפגמים העיקריים עליהם הלינה השוכרת, דהיינו הרטיבות והתפוררות התקרה, השוכרת הייתה רשאית לסיים את ההסכם ולבקש פיצוי בגין הפרת ההסכם.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את השוכרת לשלם למשכירה הסך של 4,700 ₪, סכום אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ביום 6.9.18 ניתנה פסיקתא כנגד השוכרת הקובעת בין היתר:"...לאור האמור אני מחייב את הנתבעת לפנות את הדירה הנמצאת ברחוב טשרניחובסקי 13 בכ"ס מכל אדם וחפץ וזאת לא יאוחר מיום ה-09.10.18. הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ". למרות הפסיקתא, השוכרת לא עזבה את הדירה ולא שילמה את חיוביה בהתאם להסכם ולפסיקתא.

בכתב הערבות נרשם: "הערבים... יהיו גם ערבים לקיום התחייבויות השוכר על פי הסכם זה". ובשטר החוב נרשם: "שטר חוב על סך של 25,000 ש"ח... המשכיר יהיה רשאי לעשות שימוש בשטר החוב הנ"ל לפי הסכם זה..." תוקף הסכם השכירות הוגבל מראש לכל היותר ל-24 חודשים, שאז היה על השוכרת לפנות את הדירה ללא כל אפשרות של הארכה נוספת, ומבלי שהדבר נתון לבחירה או לשיקול דעת.

...

בהתחשב ביתר נוסחו של החוזה, אינני מקבלת טענה זו. החוזה שב וקובע כי עניינו בשנה של שכירות ושנת אופציה.

התובע מבקש לבסס את התביעה גם על נוסח כתב הערבות, שם נכתב "ערבותנו זו בתוקף ותהיה בתוקף גם כלפי כל חוזה חדש שייחתם בין הצדדים להסכם זה ו/או יוארך ושיתייחס לאותה דירה שבהסכם זה". אינני מקבלת טענה זו. הנתבעת צודקת כי הערבות "הולכת" אחר החוזה, אשר כאמור לעיל יכול היה להיות בתוקף עד שנתיים ימים בלבד.

לאור כל האמור לעיל, נדחית התביעה.