שווי מקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק

כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, נהוג לעשות שימוש ב"שיטת ההשוואה", במסגרתה נבחנות עיסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בכל שנה ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפצוי, בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים, כפי שצוין קודם.

בהתייחס לעיסקאות ולתחשיב שהציגה השמאית הגב' בלאושטיין ציינה המומחית כי בחלק מהמקרים הובאו רק העיסקאות הגבוהות מהגושים שנבדקו על-ידה, וכי היה מקום להסתמך על כל העיסקאות שנערכו, תוך פסילת עיסקאות קיצון או כאלה שמיקומן אינו מתאים.

כן נאמר כי השמאית בלאושטיין נתנה מקדם התאמה לחלקות נטועות עצי זית, ואולם, בחלק ניכר מעיסקאות ההשוואה עליהן הסתמכה, דובר במקרקעין שממילא היו כבר נטועים עצי זית, ומשכך שווי עצי הזית גולם בעיסקאות אלה.

מומחית בית המשפט, לעומת זאת, העמידה את דמי החכירה על בסיס תשואה שנתית של 6% משווי הקרקע, תוך שציינה, בין היתר, כי זהו שיעור דמי השמוש שגובה רשות מקרקעי ישראל.

שנית, קביעותיה של המומחית מטעם בית המשפט מעוגנות היטב בנוהג שהשתרש אף אצל המדינה, לפיו דמי החכירה האבודים, במקרים כגון דא, עומדים על שיעור הנע בין 6% - 5% לשנה משווי הקרקע.

...

סוף דבר בהתאם לחוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט, הפיצוי בגין אבדן דמי החכירה עד סוף שנת 2016 הנו כדלקמן: בעבור חלקה 153 סך 239,018 ₪; עבור חלקה 81 סך 62,866₪; עבור חלקה 206 סך 528,307 ₪; עבור חלקה 135 סך 661,695 ₪.

לפיכך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 1,491,886 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 1.1.2017 ועד היום.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום היתרה, לאחר ניכוי הסכום ששולם בהתאם לפסק הדין החלקי.

הבקשה לדיון נוסף נדחתה אך כבוד הנשיאה הבהירה כי פסק הדין בענין אסמעיל - "אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עמנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כפורט בפיסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית שנפקותה המעשית מצומצמת...נראה כי גם לגישת השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנוהגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שמשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים". על מנת להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, מקובל להשתמש בשיטת ההשוואה במסגרתה נבחנות עיסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפצוי בפועל, כאשר מדובר בעיסקאות שנעשו בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים.

בענין איסמאעיל הבהיר כבוד השופט שטיין כי שיעור דמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י בהחלט יכולים לשמש כאמת מידה לקביעת השווי הכלכלי של השמוש שהמדינה עשתה במקרקעין של הנפקע במהלך כל השנים בהם לא שלמה לו את פצויי הפקעה: "אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השמוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשית עושר ולא במשפט...". לטעמי ניתן לעשות שימוש בדמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י גם כמשקפים עיסקאות השוואה לביסוס המסלול השני שקבע כבוד הש' שטיין - הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנדונה, כפי שגם הובהר בהחלטת כבוד הנשיאה חיות כאמור בסעיף 13 לעיל, ודומה כי לכך כיוון גם כבוד השופט רניאל בפסק הדין שצוטט כאמור לעיל - ת.א 51065/3/16 אסדי נ' מ"י, פסק דין מאוחר לפסק הדין שניתן בעיניין איסמאעיל, באומרו דברים הבאים: "אין שוק של ממש להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. יש שוק להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ושוק להשכרת מקרקעין לחקלאות או לתעשיה, אבל אין שוק נפרד להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. למרות זאת יש לפצות את הנפקעים על דמי חכירה אבודים, שהם דמי חכירה שהיו יכולים לגבות מהשכרת המקרקעין מהמועד הקובע שהוא מועד ההפקעה. לצורך שומת פצויי ההפקעה בחלק המיועד לבניה, עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות כך שיובאו עיסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור חלק הקרקע. פסק דין איסמאעיל עסק במקרה בו השמאים משני הצדדים לא הסתמכו על עובדות מספיקות לצורך עריכת השומות אלא על הנחות והשערות. אין בכך כדי למנוע שומה על פי עיסקאות אמיתיות תוך חילוץ והתאמה למקרקעין הנדונים בכל מקרה...

...

לכל האמור לעיל ראוי להביא גם את קביעת בית המשפט העליון בענין איסמעיל ככל שהיא נוגעת לדחיית עמדת הנתבעת ביחס להערכת דמי החכירה בשיעור של 2.5% ו - 1.5% כדלקמן: "שמאי המדינה לא בססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם הייתה דלה למדי...הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית המשפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות דעתם המקוריות אמנם הצביעו על שיעור תשואה – 5% לשנה שרמ"י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או תעשיה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין)". כן אין בידי לקבל טענת הנתבעת לכך שנפל פגם בעסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המומחה מטעם ביהמ"ש. בחירה בעסקאות השוואה על מנת להעריך שווי המקרקעין והבחירה לאלו עסקאות יש מקום לתת התייחסות בפעולת ההשוואה – היא פעולה מקצועית בתחום השמאות, ויש לקבל מקצועיות המומחה שמונה בפעולה זו שכן לא הוכח כי נפל בה כל דופי או פגם.

המומחה בתיק שלפני שימש כמומחה מטעם בית המשפט אף בתיקים אחרים שנדונו לפני- ת.א. 32216-03-16 נעמה נ' מדינת ישראל (להלן: "תיק נעמה"); ת.א. 12229-02-16 ג'ריס נ' מדינת ישראל (להלן: "תיק ג'ריס"); ת.א. 44403-03-16 עומר נ' מדינת ישראל (להלן: "תיק עומר"), וראה התייחסותי לטענות דומות שהעלתה הנתבעת בפסק הדין בתיק עומר כדלקמן: "בתיק ג'ריס, במסגרתו נחקר המומחה בפני, אישר המומחה כי אכן לא הביא בחוות דעתו את כל עסקאות ההשוואה שבוצעו באותו איזור, ברם הסביר כי הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי הסתמכות על כל העסקאות מהאזור תביא לתוצאה בלתי הגיונית, ולא מתקבלת על הדעת: "אם אקח את כל עסקאות ההשוואה נקבל תשובות לא מתקבלות על הדעת...אם אני לוקח את כל העסקאות בלי להפעיל שיקול דעת אני מקבל עסקאות בלתי הגיוניות" (פרוטוקול בתיק ג'יריס עמ'9 שורה 3).

לסיכום האמור לעיל – הנני מורה על קבלת התביעה באופן שהנתבעת תשלם ליורשי התובע את דמי החכירה בהתאם לקביעת המומחה שמונה.

כבוד הנשיאה מצאה, כי נראה, כי אף לגישת כבוד השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל וכי אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה, כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים.

הנתבעת הוסיפה, כי המומחה אישר בעדותו, כי לפי החלטות 4.2.1 ו- 4.2.2 רמ"י לא גובה 5% דמי חכירה משווי הקרקע וכי בכדי להצדיק עצמו טען, כי אין משמעות להחלטת הרשות בקרקע פרטית זאת, אף שהסתמך על סכומים שחשב שהרשות גובה כדי לבסס את חוות דעתו.

לטענתו, ההפקעה פה ודמי החכירה שצריכים להיגבות בגינה הם בהתאם לכל הנתונים שהביא לגבי מה שמנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבי תקופות ארוכות (עמ' 18 ש' 19-20).

המומחה נישאל, האם המקרים המעטים בהם רמ"י גובה 6% בגין פלישה משפיעים יותר על שווי השוק של השכירות מאשר מה שרמ"י גובה באלפי מקרים בקרקע חקלאית והשיב, כי אם רמ"י סבורה, כי ללא הסדרה בנגוד לשימוש מותר היא גובה 5% או 6% אז יכול להיות שזה משפיע על השוק (עמ' 23 ש' 10-17).

...

כמו כן, מקובלת עליי עמדת המומחה בנוגע לנתונים שהוצגו לו והנתונים הרלוונטיים לעמדתו.

סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה בנוגע לדמי החכירה שגובה רמ"י, כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת.

לאור כל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעת המומחה ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לה. הוצאות נלוות נפקע התובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות.

כבוד הנשיאה מצאה, כי נראה, כי אף לגישת כבוד השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל וכי אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה, כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים.

במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי המומחה היתעלם מכל הנתונים שהוצגו לו וכי הוא הסתמך על נתונים מוטעים כאשר קבע בשגגה שהרשות גובה דמי חכירה בשיעור 5% משווי הקרקע בקרקע חקלאית ובקרקע למגורים, זאת, תוך שהוא מתבסס על החלטות שאינן עוסקות בקרקע חקלאית.

לטענתו, ההפקעה פה ודמי החכירה שצריכים להיגבות בגינה הם בהתאם לכל הנתונים שהביא לגבי מה שמנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבי תקופות ארוכות (עמ' 18 ש' 19-20).

המומחה נישאל, האם המקרים המעטים בהם רמ"י גובה 6% בגין פלישה משפיעים יותר על שווי השוק של השכירות מאשר מה שרמ"י גובה באלפי מקרים בקרקע חקלאית והשיב, כי אם רמ"י סבורה, כי ללא הסדרה בנגוד לשימוש מותר היא גובה 5% או 6% אז יכול להיות שזה משפיע על השוק (עמ' 23 ש' 10-17).

...

כמו כן, מקובלת עליי עמדת המומחה בנוגע לנתונים שהוצגו לו והנתונים הרלוונטיים לעמדתו.

סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה בנוגע לדמי החכירה שגובה רמ"י, כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת.

לאור כל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעת המומחה ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לה. הוצאות נלוות נפקע התובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות.

מאידך, טוענים המבקשים, כי לתביעה אין תקומה שכן המשיב מכר את המקרקעין בתמורה ראויה ובדעה צלולה, בהתאם לשווי השוק אותה עת. זאת ועוד, לטענת המבקשים הייתה זו כוונתו המוקדמת של המשיב למכור את המקרקעין בתמורה לסך של 180,000 ₪.

זאת ועוד, לשיטת המשיב, המבקש 2, בהסתמך על טיוטת ההסכם, הציג למשיב מצג שוא בסוגיית שווי המקרקעין, תוך שהמבקש 2 מסתמך על ההצעה הנמוכה והשקרית של הצד השלישי.

כך מפנה המלומד רוזן צבי להלכות שנהגו עובר לכניסת התסד"א החדשות לתוקף ואשר לשיטתו עדיין חלות לפיהן "אין להורות על מחיקת כתב הטענות כל עוד ניתן לכפות ציות באמצעיים מידתיים יותר". כעולה מהאמור לעיל מחיקת כתב טענות שמורה למקרים קצוניים בהם ניתן ללמוד שצד להליך נוהג זילזול או ממרה בכוונת מכוון את הוראת בית המשפט.

...

עוד טוענים המבקשים, כי נוכח האמור לעיל ומאחר והתביעה חסרת סיכוי אין לאפשר למשיב את יומו.

תשובת המשיב: יש לדחות את הבקשה על הסף מהטעם שזו אינה נתמכת בתצהיר.

בהתאם לתקנה 60(ג), משלא הורה בית המשפט על מחיקת כתב התביעה ומשלא נמצאו טעמים מיוחדים, ישלם המשיב הוצאות המבקשים בסך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ).