שווי הזכויות בחצר הסמוכה לבית שפונו

המומחה מטעם בית המשפט יתבקש להעריך את שווי זכויות הבעלות בקרקע למגרש המגורים, ללא פיתוח וללא מע"מ, ובהתאם לזכויות החוזיות למגרש בשטח של 286 מטר ריבוע עם זכויות ליחידת דיור אחת בשטח של 137.8 מטר ריבוע עקרי ו-8 מטר ריבוע שטחי שירות.

בנוסף יתבקש המומחה להעריך את שווי זכויות הבעלות בשטח הצבורי בהתאם לתב"ע החלה על הקרקע ובהתאם לשימוש בפועל כחצר.

כפי שעולה ממכלול הראיות שהוצגו, נראה כי אפשר שבניית המסלעה נעשתה סמוך לבניית הבית, עוד בשנת 1999.

...

לסיכום הדברים, איפוא, מצב הדברים הוא כדלקמן: בגין השטח הפלוש יש לקבוע כי הפלישה החלה ביום 1.1.2013 והסתיימה ביום 31.7.2017.

לא מצאתי להיעתר לבקשה זו. מדובר בבקשה החותרת תחת הסכמות הצדדים.

ביחס לדמי השימוש: כאמור לעיל, הנתבעים ישלמו דמי שימוש בסך של 179,971 ש"ח, וזאת בתוך 30 ימים מהיום.

ככל שהתביעה שתוגש תתייחס אך ורק לבתי המגורים וללא חצרות וזאת בהתייחס לבתי מגורים ששמשו למגורי מי ממשפחות המערערים והנכללים בתחום שטח הפינוי שנידון בבית משפט קמא – אזי ככל שהתביעה תתייחס כאמור אך ורק לאמור - המשיבה מצהירה כי לא תטען לקזוז או לתביעה שכנגד או לתביעה אחרת בגין דמי שימוש, או תביעה כספית הקשורה למגורים, לרבות ביחס לשטחים אחרים.

לעניין זה מפנים המשיבים אף להסכם המדינה עם 5 מישפחות בדואיות מאום אל חיראן לפיהם יפוצו בשווי המבנים שלהם שיהרסו ויקבלו מיגרש בשטח של 800 מ"ר בכפר חורה הסמוך וכן מענק של 50,000 ₪.

לטענת המבקשת, הגשת התביעה הנדונה מהוה אף שימוש לרעה בהליכי בית משפט, שכן תביעה זאת היא תרגיל טאקטי, אשר נועד להתיש את המדינה בהליך משפטי נוסף ולזכות בסעד אשר המשיבים אינם זכאים לו. המבקשת מוסיפה, כי יש להורות על דחיית התביעה אף מחמת העידר עילה, שכן המשיבים עותרים לפצוי בגין פינוי כפוי, וזאת עוד טרם ביצוע הפינוי, ועת כתב התביעה אינו מגלה כל עילה כלפי המבקשת.

המשיבים מוסיפים כי תביעה דומה מיתנהלת במסגרת תביעה נוספת בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ת"א 15658-08-19 גדרי נ' מדינת ישראל (להלן: עניין גדרי), בפני כבוד השופט גייפמן, לגבי שתי מחזיקות, שהן אחייניות של המשיב 1, בשני בתים סמוכים לבתים מושא ההליך ושם הורה בית המשפט למבקשת להמציא ראיות לבירור המחלוקת ולא אישר למבקשת להגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף.

במקרה הנידון טוענים המשיבים כי היתנהלותה של המבקשת היא היתנהלות מפלה, שכן המשיב הופלה לעומת אחיו, יהודה דדון ז"ל, אשר קיבל בתחילת שנת 2010 מיליוני שקלים עבור פינוי המקרקעין בסמוך לבתי המגורים מושא ההליך; אפליה לעומת מחזיקים במיתחם הירקון להם שולמו פיצויים בגין פינוי כפוי בפסקי דין ובוררות; אפליה לעומת מחזיקים שפונו מהמקרקעין עד לשנת 2010.

...

לעניין זה, ואף כי אני סבורה כי מן הראוי כי המשיבים היו מפנים את המקרקעין טרם הגשת התביעה הנדונה, אזי ומהסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי, ניתן גם לפרש כי בידי המשיבים הייתה האופציה לפנות את המקרקעין ולקבל פיצוי בסך 60,000 ₪, או שלא לפנות ואז לא יקבלו פיצוי זה, כאמור בסעיף 5 לפסק הדין במחוזי (סעיף 4 לעיל), ולמבקשת אף תהיה האפשרות להגשת תביעה בגין דמי שימוש במקרקעין, כפי שאכן עשתה המבקשת במקרה הנדון.

סוף דבר מתקבלת טענת המבקשת כי המשיבים מנועים מהעלאת הטענות לזכות במקרקעין, להיותם בני רשות וכן לשיהוי בפינוי.

עוד נקבע כי יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין העילה הנטענת ל"פינוי כפוי".

"סידור חלוף" בפיסקה 35 בעיניין ברזילי עמד בית המשפט העליון על משמעותו של סעיף 133(ב) לחוק, בו נקבע שבית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים: "משמעותו של המונח סידור חלוף בהקשרו של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, אשר ימלא את התכלית שאותו מילא המבנה שממנו פונה (עיינו: ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנד, פ"ד יט(3) 97, 102 (1965) (להלן: עניין אלוש). תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, .... מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך אפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס". וברע"א 847/06 הרב מונדרי נ' שינפלד חברה לבניין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 20.7.2006) פסק השופט רובינשטיין: "אציין עוד כי הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דוקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה, ובית המשפט המחוזי הטעים, כי 'פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף...'". נפנה כעת לקביעת שווי הדירה המושכרת.

ובנספח "תנאים נוספים לחוזה שכירות" נכתב: "2. השוכר מצהיר ומאשר כי ידוע לו שקיים גן ילדים בחדר הסמוך לדירתו וכי החצר של הבית משמשת ו/או תשמש לגן הילדים. השוכר מסכים ומצהיר כי המשכיר זכאי להעביר את גן הילדים לחצר הפנימית כוון מערב, וכי לשוכר אין ולא תהיינה כל טענות או מענות בקשר לכך.

...

כאשר עובדה זו מצטרפת ללשון ההסכם, כמתואר בפסקה הקודמת, לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר).

אני מקבל את עמדת בא-כוח הנתבעים, וקובע כי שווי 1 מ"ר בדירה יחושב לפי קביעת השמאי סודית בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, ויעמוד על 16,540 ₪.

התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין.

מנגד טוענים הנתבעים כי לא פלשו לחצר הסמוכה לנכס הראשון, אלא השתמשו בה בהסכמת ובידיעת בעלי הבית.

לשיטתם ומשלא הוצע להם לעשות כן, הרי שיש לחייב את התובעים בסידור חלוף שישקף את שווי זכויות הבעלות במושכר כולו.

שטח הפלישה הראשון: החצר הסמוכה לנכס הראשון סעיף 2 להסכם השכירות הראשון העוסק בתאור הנכס הראשון קובע כי מדובר ב: "דירה בת 2 חדרים...מטבח לחוד חדר נוחיות לחוד..." סעיף 11 להסכם השכירות זה קובע כי: "למען הסר ספק ומבלי לגרוע מן האמור בהסכם זה מוצהר ומוסכם כי המושכר אינו כולל את המיגרש אשר סביבו". עינינו הרואות כי הסכם השכירות הראשון קובע באופן שאיננו משתמע לשתי פנים כי זכויות הנתבעים במושכר אינן כוללות את המיגרש אשר סובב סביב הנכס הראשון.

...

נוכח המסקנה אליה הגעתי, הרי שאין מקום לדון בשאלת הסידור החלוף.

סוף דבר התביעה לפינוי הדיירים המוגנים מהמושכר נדחית.

נוכח התוצאה אליה הגעתי אני קובעת כי הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

בפסק דינו של כבוד השופט המנוח ורדימוס זיילר, מיום 7.7.1993 , (להלן - "פס"ד זיילר") נקבע כי הזכויות בבית משותפות לצדדים, ולפיכך התובעת בעלת מחצית הזכויות בבית, בקרקע עליה הוא עומד ובחצר המקיפה אותו: "... כדי להסיר ספק אני מדגיש שהזכויות שיש לתובעת בבית הן כל ומלוא

במהלך שלל ההליכים המשפטיים שבין הצדדים, ובסמוך להעברת הזכויות במשק על שמה בחודש מרץ 1999 , הודיעה האם המנוחה לגורמים המיישבים כי היא "מבטלת כל זכות אם

ניתן לסבור כי כוונת התובעת לפירוק השתוף בנחלה כולה מתוקף מעמדה כבת ממשיכה, אם כי הדברים לא נוסחו באופן האמור; כאשר ניסוח זה של הסעד המבוקש, ממילא אינו עולה בקנה אחד עם וויתורה המפורש של התובעת לרשום הזכויות במשק על שם הצדדים שניהם, ובקשתה לתקן את תביעתה כך שיבוקש לרשום את הנתבע לבדו כבן ממשיך במשק, מצב המזכה אותה לטענתה בקבלת פיצוי מהנתבע בשווי מחצית מן הזכויות במשק כולו, בהפחתת שווי בית 8 ; הילדים מיתרת שווי המשק.

...

(1999) 814 ,797 ( 53 לפסק הדין; ע"א 350/96 וייסר נ' שביט, פ"ד נב( על כל פנים, אף אם לא ניתן לראות במתנת הבן הממשיך מעין מתנה מתפתחת כאמור לעיל, ואף אם נוכח מחיקת תביעת האם המנוחה מחמת חוסר מעש נסבור כי לא התבררו די צרכן טענותיה להתנהגות מחפירה כלפיה מצד התובעת, הרי גם אז סבורני, כי בנסיבות דנן עמדה לאם המנוחה הזכות לבטל את התחייבותה ליתן מתנה, ולו בשל ייחודה של ההתחייבות ליתן מתנה לאחר המוות, השונה במהותה מהתחייבות רגילה למתן מתנה בחיים.

הסכם בית הילדים אם לא די לנו בכל האמור לעיל על מנת לדחות התביעה דנן, הרי שניתן להוסיף וללמוד על וויתורה המפורש של התובעת על זכויותיה כבת ממשיכה בנחלה כולה, עם חתימתה על הסכם בית הילדים, לו ניתן תוקף של "פסק דין חלקי אשר סיים את הדיון בסוגיות אלו" כפי שנקבע 22 מפורשות על ידי כבוד השופט גרינברגר בפסק דינו מיום 28.3.12 (תמ"ש 26312-97 סעיף לפסה"ד); גרסת הנתבע לפיה הסכם זה נועד למעשה לסיים את כלל המחלוקות שהיו בין הצדדים בנוגע למשק כולו באותה עת - מתיישבת עם הראיות שבפני, כפי שאבאר.

לאור כל האמור לעיל - התביעה נדחית.