שבירת קיר הפרדה בבית משותף: הפרת זכויות שכנים

רישום הבית המשותף וההצמדות של תתי החלקות 1 ו- 2 וההצמדות להן בקומת המרתף לא לקחו בחשבון את זכויות התובע כדייר מוגן.

כן לטענתו כל המעשים והעוולות המתוארים בכתב התביעה מהוים הפרת חובה חקוקה כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין וכן הם מהוים עבירות הקבועות בחוק העונשין התשל"ז - 1977 כדלקמן: כניסה בכוח למקרקעין כאמור בסעיף 189 לחוק העונשין, היזק בזדון למיטלטלין כאמור 452 לחוק העונשין, ואיומים כאמור בסעיף 192 לחוק העונשין.

פלישה נטענת זו של הנתבעת לשטחו של הנתבע במסגרת השפוץ שערכה הנתבעת בדירתה, על ידי כך ששברה קיר שהפריד בין יחידות הדיור, והרחיבה את שטח דירתה על חשבון השטח שבחזקת הנתבע היתה השאלה שהוצבה לדיון בתביעה הראשונה, בה עתר התובע לצוו עשה, להורות לנתבעת להשיב את המצב לקדמותו.

בסעיף 9 לתצהירו כתב התובע כי אותו ארוע, שבו גם הוזמנה מישטרה, תועד בידי אחד השכנים וכי בידו תקליטור על סירטון של הארוע שיוצג במהלך ההליכים, ובנתיים הוא מצרף מספר צילומים שהוצאו מאותו סירטון.

...

בהתחשב בכך שעדותו של מר ענבר היא עדות של עד אובייקטיבי שאין לו אינטרס בתוצאות התובענה, שמדובר בעובד העירייה שבא למקום בתוקף תפקידו, בכך שהתובע לא הביא עדים רלוונטיים שלכאורה יכלו לתמוך בטענתו בדבר אלימות של הנתבע 3 כלפיו, ובעדויות, הן של המפקח והן של עו"ד אלמוג, על שאירע בעת הפינוי, אני דוחה את טענות התובע בדבר אלימות פיזית או מילולית שנעשתה כלפיו.

לאור האמור לעיל, נדחית התביעה.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, לחילופין בלבד, ולמען הזהירות כלשונם, טענו התובעים כי אם בית המשפט יכריע כי לשכנים יש זכות שימוש בשטח המעבר, כי אז על המוכרים לפצות אותם בגין ההטעיה בהסכם, ולשלם להם פרט לנזקים העקיפים הנטענים, גם את הנזק הישיר של ירידת הערך של הממכר בשל הקניית הזכויות בשביל המעבר לשכנים.

השביל עצמו כלוא בין קיר הפרדה בגובה של כ- 4 מ' המפריד בין חלקת הבית המשותף לבין חלקה סמוכה, לבין קיר תמך בגובה של כמטר, התומך בקרקע של חלק החצר שאינו שנוי במחלוקת.

יתר על כן, בעדות התובע קיים חזוק לטענה זו של הנתבע, שכן התובע ציין: "לא היה קיר מוגבה, הייתה גדר מרשת... בחלק שגובל בשביל המעבר לא היה קיר, אלא גדר רשת שבורה שהיתה מונחת על הריצפה, כי כל האזור הזה היה אתר בנייה, וכולם בנו שם" (עמ' 42, ש' 11-13).

הנזק הישיר בשל "אבדן" שביל המעבר הנזק הישיר שניגרם לתובעים לטענתם עקב הפרות ההסכם הנטענות מצד המוכרים, הנו ירידת הערך של הנכס שנמכר להם, בעקבות הכרה בזכויות השכנים ביחס לשביל המעבר.

...

לסיכום פרק זה: התובעים קיבלו פיצוי בגין הקצאת זכויות לשכנים בשביל המעבר, בדמות שטח חלופי לחצרם, בהיקף דומה לשטח של שביל המעבר.

מעבר לכך, כתב האישום לא הוגש בגין הפרגולות, ולכן גם הנזקים הנטענים אינם רלבנטיים לסוגיה זו. הפועל היוצא מהאמור הינו שהתובעים לא הוכיחו גם רכיב תביעה זה. סוף דבר מכל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה נגד הנתבעים 3-4 נדחית.

בהינתן השיקולים דלעיל, ובשים לב גם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ) תש"ס-2000, מצאתי לפסוק כי התובעים ישלמו למוכרים הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪.

3.3 מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, הרוכש מאשר כי בדק בדוק היטב את הדירה בעצמו ו/או על-ידי בעלי מיקצוע מטעמו ועל אחריותו הבלעדית, אצל כל רשות מוסמכת, ועדה ו/או רשות תיכנון ורשוי, בכל מקום בכל משרד, בכל מירשם המתנהל לגבי הדירה את כל המידע הרלוואנטי לדירה, וכי ידועים לו כל הנתונים העובדתיים, התכנוניים והמשפטיים (לרבות תשריט הבית המשותף, התקנון המוסכם ותוכניות הבנייה) הנוגעים לדירה ולזכויות המוכר בה, לרבות לגבי כל מיגבלה ו/או איסור ו/או מניעה החלים על הדירה ו/או חלק ממנה ו/או על אפשרויות השמוש והניצול בה ואם קיימים כאלה הם ברורים וידועים לו היטב.

לטענתה, תיכננה לפתוח בנכס משרד עורכי דין, אשר ישמש אותה ועורכי דין נוספים; בחלוף מספר ימים הגיע באסם לבחון את הנכס יחד עם המתווכת והגב' נג'אח ח'יר. פייר זיהה מיד את באסם, שכן הוא גר בשכנות לנכס (ברחוב יבנה, המצוי במרחק של כ – 150 מטרים) ונשוי לאשה אותה ייצג פייר בהליכים משפטיים אחרים (באסמה).

באסם לא הפקיד בידי פייר וכארול את סכום הפצוי המוסכם בגין הפרת הסעיף כאמור בסעיף 17 להסכם הביטול בגובה של 80,000 ₪, ועל כן לא היה זכאי באסם להגיש תביעתו; באסם לא פעל לצימצום נזקיו, בין היתר על-ידי מחדלו לבטל את הסכם המכר מיד עם הבנתו כי לא יוכל לעמוד בתשלום התמורה החוזית.

במסגרת שיחה זו טענה הגב' נג'אח כי היא בעלת תואר שני בפסיכולוגיה, וכי סיימה לימודי משפטים במכללת כרמל בחיפה, והיא עובדת במשרד עו"ד אמיר גורן בתל אביב, ובכוונתה לרכוש את הדירה, לשבור את הקיר המפריד בין הדירה המושכרת למגורים לבין המשרד, ולהפוך את הדירה ליחידה אחת, שתשמש כמשרד עו"ד גדול.

...

בנסיבות העניין, אני מקבלת את תביעתו של כארול כי הוא זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש.

בסופו של דבר קיבל כארול לידיו דירה בלתי ראויה למגורים, באופן שחייב אותו להשקיע בהשלמת שיפוצה, על כל הטרחה וההוצאות הכרוכות בכך.

ט - סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית והתביעה שכנגד נדחית ברובה.

באשר לטענה לניזקי רטיבות בדירת השכנה מלמטה, טענו הנתבעים, כי מדובר בארוע נקודתי שארע בשנת 2016, נגרם כתוצאה מברז שנסדק, תקלה שכיחה בבניין ישן, ותוקן כיאות.

כן, סתרה עצמה כשטענה שלא ראתה לנכון להזמין לעדות את גב' פרימוביץ המתגוררת בדירה הצמודה, שסבלה מנזילות מהגג ואף הוגשה תביעה קטנה בעיניין נגד דיירי הבית המשותף.

תכלית התקנת קירות הגבס על-ידי התובעים הייתה החלפת ויטרינה שבורה שהותירו התובעים בדירה ורצון התובעים לסגור קיר המפריד בין חדרי שינה במקום ארון שהיה במקום.

עוד רלוואנטיות לענייננו הוראות סעיפים 15-16 לחוק המכר, הקובעים כדלקמן: "15. לא הייתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; אולם במכירת נכס נד אין הקונה זכאי לחזור בו מן החוזה אם נתן הודעה כאמור לאחר שעברו שנתיים ממסירת הממכר, ואין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה אם נתן את ההודעה לאחר שעברו ארבע שנים ממסירת הממכר.

...

ה – סיכום מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה ואני מחייבת את הנתבעים בפיצוי התובעים בגין חלק מהליקויים.

בנוסף אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את ההוצאות הבאות: חלקם של התובעים בשכר טרחתו של מומחה בית המשפט (6,000 ₪ + מע"מ; עיינו בפניית המומחה מיום 14.7.2021) וכן שכר עדותו (2,000 ₪; ראו החלטתי בעמ' 51 לפרוט').

ו – סוף דבר אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 132,111 ₪, בצירוף ההוצאות שפורטו בפִסקה 81 לפסק דין זה, וכן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪ (כולל מע"מ).

עקרי טענות הצדדים התובעת טענה בכתב התביעה, בעקרי הדברים, כי ביום 15.5.2017, רכשה מאת הנתבע דירה ברחוב החובלים 8 (אגף 2, מבנה מספר 2, דירה מספר 33, רובע ד', אשדוד), בשטח של 74.80 מ''ר, הידועה כגוש 2189, חלקה 18, תת חלקה 39 (להלן: "הדירה"); הנתבע הצהיר במסגרת ההסכם כי הדירה ניבנתה כדין, ללא חריגות בנייה, לא הוצא לדירה צו הריסה ולא הועלתה טענה או דרישה על ידי הערייה או גוף אחר בקשר לבניית הדירה; בפועל התברר לתובעת כי רכשה דירה הידועה כתת חלקה 72 (שלא הוצגה לפני מנהל התובעת) ולא תת חלקה 39; שטח הדירה שרכש בפועל עומד על 75 מ''ר, אך לפי תשריט הבית המשותף הוא כולל חדר גז בשטח של 9 מ''ר שאמור להיות רכוש משותף, ומחסן בשטח של 9 מ''ר שלפי המידע הקיים בתיק הבניין בועדה המקומית לתיכנון ובנייה אשדוד הוא אמור להיות מופרד מהדירה, ומשכך יוצא ששטח הדירה שנרכשה עומד על 57 מ''ר; כמו כן התברר כי בדירה חריגות בנייה רבות; יש להחזיק את הנתבע כמי שידע על מצבה של הדירה והטעה את התובעת בכך שהציג לה את תת חלקה 39 כדירה שבבעלותו; התובעת פנתה אל הנתבע בדרישה לשנות את רישום הדירה כך שדירה 72 תרשם על שמה אך הנתבע לא הגיב; שווי הדירה שנרכשה (עם חדר בלוני גז ומחסן שאינם חלק מהדירה) נמוך באופן משמעותי מהדירה שהוצגה עובר לרכישה, ולפי חוות דעת של שמאי נגרם לתובעת נזק כספי בסך של 200,000 ₪; הנתבע הפר את ההסכם בהפרה יסודית והתובעת זכאית לפצוי מוסכם בסך 105,000 ₪; יש מקום לחייב את הנתבע לפצות את התובעת בסכום כולל של 305,000 ₪ והוצאות משפט.

התובעת טענה שבאסרי היפר את הסכם הרכישה בשים לב להצהרות ולהתחייבויות שניתנו על ידו בגדריו וסבורני שיש ממש בטענה זו. באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהוא הבעלים הרשום של הדירה בתת חלקה 39 בעוד שאין חולק שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה בתת חלקה 72 (עניין זה הוסדר על ידי התובעת וארד); באסרי התחייב בסעיף 3א' להסכם לעשות כל פעולה הדרושה לרישום זכות הבעלות בדירה על שם התובעת מיד עם סיום התשלום אך בפועל לא שיתף פעולה עם התובעת לצורך תיקון הרישום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין וסרב לשאת בעלויות שהיו כרוכות בכך; באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהדירה בשטח של 74.8 מ"ר, בעוד שעל פי מימצאי בדיקת שמאי התובעת, שחוות דעתו הוצגה לפניי, עולה שיש לגרוע משטחה של הדירה 9 מ"ר בגין מחסן שחובר לדירה באופן שאינו מתיישב עם תשריט רישום הבית המשותף, ומכאן ששיטחה בפועל עומד על כ- 66 מ"ר; באסרי הצהיר ב"הואיל" הרביעי בהסכם כי בנייתה של הדירה נעשתה כדין ואין חריגת בנייה בקשר לדירה בעוד שלפי מימצאי השמאי מטעם התובעת הוכנס לדירה מחסן בשטח של 9 מ"ר השייך לרכוש המשותף, על ידי שבירת הקיר המפריד בין הדירה לבין המחסן, ומבחינה רישומית נכלל בשטח הדירה חדר בלוני גז השייך לרכוש המשותף.

...

התובעת טענה שבאסרי היפר את הסכם הרכישה בשים לב להצהרות ולהתחייבויות שניתנו על ידו בגדרו וסבורני שיש ממש בטענה זו. באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהוא הבעלים הרשום של הדירה בתת חלקה 39 בעוד שאין חולק שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה בתת חלקה 72 (עניין זה הוסדר על ידי התובעת וארד); באסרי התחייב בסעיף 3א' להסכם לעשות כל פעולה הדרושה לרישום זכות הבעלות בדירה על שם התובעת מיד עם סיום התשלום אך בפועל לא שיתף פעולה עם התובעת לצורך תיקון הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין וסירב לשאת בעלויות שהיו כרוכות בכך; באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהדירה בשטח של 74.8 מ"ר, בעוד שעל פי ממצאי בדיקת שמאי התובעת, שחוות דעתו הוצגה לפניי, עולה שיש לגרוע משטחה של הדירה 9 מ"ר בגין מחסן שחובר לדירה באופן שאינו מתיישב עם תשריט רישום הבית המשותף, ומכאן ששטחה בפועל עומד על כ- 66 מ"ר; באסרי הצהיר ב"הואיל" הרביעי בהסכם כי בנייתה של הדירה נעשתה כדין ואין חריגת בנייה בקשר לדירה בעוד שלפי ממצאי השמאי מטעם התובעת הוכנס לדירה מחסן בשטח של 9 מ"ר השייך לרכוש המשותף, על ידי שבירת הקיר המפריד בין הדירה לבין המחסן, ומבחינה רישומית נכלל בשטח הדירה חדר בלוני גז השייך לרכוש המשותף.

באשר לחלוקת האחריות בין ארד לבין עורך הדין בן צבי סבורני שיש לייחס משקל של ממש לכך ששירותיו של עורך דין בן צבי נשכרו על ידי באסרי, כבעל מקצוע האמון על נקיטת כל הפעולות הנדרשות על מנת לבדוק את הטעון בדיקה על מנת למנוע מלכתחילה את הסיכונים הכרוכים בעסקת המכירה לתובעת, פעולות שלא ננקטו על ידו, ומשכך יש לייחס לו מידת אחריות רבה יותר.

התובעת טענה לפסיקת הפיצוי המוסכם וסבורני שיש ממש בטענה זו. בנסיבות העניין יש לראות את באסרי כמי שהיפר את ההסכם בהפרה יסודית באי גילוי נאות באשר למצבה התכנוני של הדירה ואי ההתאמה ברישום בטאבו.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה, לפי הקביעות שנעשו לעיל, והנתבע, באסרי, ישלם לתובעת את החיובים הכספיים הבאים- סך של 117,010 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.