שאלת הגובלים ביחס לתכנית נשוא העררים

מהנדסת הוועדה שהוזמנה ונכחה בדיון בפני ועדת הערר, כלל לא נחקרה ולא נישאלה שאלה אחת ביחס להנחיות שהוציאה לעותר לקבות הנחיות כתובות על בסיסן שכר העותר שירותים של אנשי מיקצוע והגיש תכניות במשך כחמש פעמים.

" ובהמשך (בסעיף 31 להחלטתה) הגיעה למסקנה כי: "העובדה שבמרחב תיכנוני אחר אושרה תכנית דומה אינה רלוואנטית לענייננו. לא ברור מה היו אם בכלל השלכות הרוחב של אישור אותה תכנית ומה היו נסיבותיה במלואן. כמו כן באותה תכנית דובר על שינוי מינורי ביחס לשינוי המוצע בתכנית נשוא ערר זה.". במסגרת "היתייחסות/תגובת העורר למסמך "הודעת המשיבה" ולהתנגדותה לשינוי מבנה הנחלה" שהגיש העותר לוועדת הערר ועל מנת לתמוך בטענתו כי אין בתכניתו כדי לשנות ממבנה ואופיו של המושב, הפנה העותר (בסעיף 31) את ועדת הערר, בין היתר, לכך, שלטענתו במספר החלטות של הוועדה המקומית אושרו תכניות לבקשות דומות.

כאמור, בתכניתו, העותר מבקש להכשיר מבנים הנמצאים מעבר לקו הצהוב (המיועד למגורים בלבד) וחורגים מגבולות התכנית, זאת בזמן שבהחלטת הוועדה המקומית צוין כי: "בהתאם לתכניות המאושרות בכלל ישובי המועצה ניתן לבנות בשטח המיועד למגורים בלבד (השטח הצהוב) ואילו בחלק הנותר מבנים חקלאיים בלבד – מסומן בפסים אלכסוניים ירוק לבן.". עיון בפרוטוקול הדיון בוועדת הערר (מיום 13.4.2016) מעלה, כי אחד מחברי הוועדה העלה את השאלה: "האם בתחום המועצה האזורית יש מצבים ששינו את הפריסה של השטח הצהוב או שזו פעם ראשונה?" וגברת עוז – בודקת התכניות מטעם הוועדה המקומית – השיבה כי: "זו פעם ראשונה.". בעתירתו, ביקש העותר לסתור אמירה זו תוך שציין (סעיף 102 לעתירה) כי: "בנגוד להצהרתה של הגב' עוז ביום 24.2.2015 אישרה אותה ועדה מקומית... תכנית זהה שהוגשה על ידי בעל נחלה ממושב משמר השבעה ל"שינוי מבנה הנחלה" – הזזתו של השטח הצהוב בחלקה א' ללא שינוי שיטחו – "שינוי משבצת צהובה" (היינו, שינוי מבנה רגולרי של הנחלה) – בקשה ותכנית הזהה לתוכנית העותר.

...

על הכרעת הדין וגזר הדין, הגיש העותר ערעור לבית המשפט המחוזי (עפ"א 3639-09-14), אשר נמחק בהתאם להמלצת בית המשפט, תוך מתן צו עיכוב ביצוע לצו הפסקת השימוש עד ליום 31.1.2015 וקביעה לפיה: "המשיבה [הכוונה לועדה המקומית – י.ש.] תסייע עד כמה שניתן בבקשה להארכת מועד לפי סעיף 207, אם תוגש ולכשתוגש, להיעתר לבקשה במידה והמצב התכנוני החל על השטח יאפשר אופק תכנוני המכשיר את המבנה / המבנים." הועדה המקומית הסכימה להארכת המועד לכניסתו לתוקף של צו ההריסה, להבדיל מצו איסור השימוש – לגביו לא ניתנה ארכה.

הסתמכות העותר על הנחיות מהנדסת הועדה המקומית לטענת העותר, החלטת הועדה המקומית מנוגדת לסיכום ותיקון שהתבקש על ידי מהנדסת הועדה בהנחיותיה ומכתביה אל האדריכלית מטעם העותר – גברת עינב קווה, בהתייחס לפתרון המוסכם ביניהן, לפיו לגבי המבנים על החלקה יבוקש פל"ח ביעוד תיירות / צימרים בהתאם לתכנית גז/1000.

כפי שקבעתי בה"פ (מרכז) 50178-10-13 מעוז דניאל חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' ראש עיריית ראשון לציון -דב צור (פורסם בנבו, 28.2.2017): (על פסק הדין הוגש ערעור ע"א 3393/17 הקבוע לדיון ליום 14.6.2018): "מעבר לכך, כבר נפסק בעניין זה, כי רשות מינהלית רשאית לשנות את מדיניותה בכל עת ולפרט אין זכות מוקנית לדרוש את המשך קיומה של אותה מדיניות. כך, שמדיניות זו, כשלעצמה, אינה מהווה הבטחה שלטונית (ראה למשל: בג"ץ 3871/91 שמן (תעשיות) בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, מו(4) 272 (1992(; בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשיה, המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469 (1978); בג"ץ 198/82 מוניץ נ' בנק ישראל, פ"ד לו(3) 466 (1982)). כלומר, כך או כך, ממילא אין לפנינו הבטחה שלטונית; וראה גם הפסיקה וההלכות שפורטו בפסק הדין שניתן על ידי לפני מספר ימים בעת"מ 22989-03-16 פנחסי רפאל ואח' נ' הועדה להשלמת תוכניות שליד הועדה המחוזית –מחוז מרכז [פורסם בנבו] (מיום 14.2.2017, פסקאות 10 – 15 לפסק הדין) בנוגע לכך שהרשות התכנונית רשאית וחייבת לשנות מהחלטותיה הקודמות - משיקולים ענייניים, עד למועד מתן תוקף סופי לתכנית ופרסומה." לאור כל האמור, נימוקי ועדת הערר בטענה זו, הינם נימוקים סבירים ואין להתערב בהם.

לפני סיום, אציין, כי יש לדחות את טענת העותר להיעדר החלטה בדבר מי הגורם שצריך לשפות את העותר בדין הנזקים וחסרון הכיס שנגרם לו לאור התנהלות הועדה המקומית והמהנדסת מטעמה – היות ואין זה מתפקידה של ועדת הערר להחליט בעניין זה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

כן נדחתה טענת העותרת דנן בפניה, כי בערר 186/14 בן רז השקעות ופיתוח בע"מ נגד הוועדה המקומית תיכנון ובנייה קרית שמונה, נקבע שאין המשיבה בעלת קרקע גובלת ועל כן אין לראותה כמי העלולה להפגע ממתן הקלות, שכן, שם נקבעה קביעה זו לצורך השאלה, האם הייתה זכאית המשיבה לקבל הודעה אישית לפי ס' 149 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן:- "חוק התיכנון והבניה") אודות ההקלות במסגרת ההיתר הראשון.

בהסתמך על פסקי הדין הנ"ל, טענה העותרת כי עררה של המשיבה כלל לא עסק בשאלת סטיית ההיתר מהוראות התוכנית החלה, שכן, סטייה זו כבר אושרה בעת מתן ההקלות בהיתר הראשון ובהיתר השינויים, עוד קודם למתן ההיתר נשוא הערר וכי השאלה שעמדה במוקד הערר הייתה, האם רשאית העותרת לממש במסגרת ההיתר נשוא הערר את יתרת הזכויות במקרקעין שכבר הותרו קודם אך טרם מומשו.

שלישית , אם היה מדובר בתמריץ להקמת מעלית הרי שהיה מקום לתיתו גם ביחס לתוכניות שכוללות שטחים למטרה של הקמת מעלית, שכן אליבא שגישת הועדה המקומית התוספת היא של שטחים עקריים שניתן לנצלה למטרה עיקרית שאינה הקמת מעלית ואין זה משנה אם זה כולל הקמת מעלית אם לאו.

...

לאור האמור לעיל , נדחית גם טענה זו. סוף דבר וועדת הערר עוסקת בנושאים תכנוניים מובהקים של סיווגי שטחי בנייה בהיתר.

לאור האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחת ואחת מן המשיבות 1, 2, 4, בנפרד (סה"כ יחדיו 22.500 ₪).

אין מחלוקת כי בעניינינו 'תכנית הבינוי' נשוא העררים עוסקת בנושאים אלה.

על פי סעיף 145(ז) לחוק, על התכנית (על פיה ניתן היתר) לכלול פירוט של יעודי הקרקע, חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, קוי הבנין, מספר הקומות או גובה הבניינים ושטחי הבניה המותרים.

המדינה סבורה כי לא תהיה תכלית ותועלת בקיום דיון נוסף בפני ועדת הערר, לנוכח הסמכות העניינית המוגבלת של ועדת הערר וטענות העותרים המתרחבות לשאלת סבירות הנפקת היתר תואם תכנית, לנושאים קניינים והסדרי הקרקע ביישוב הר עמשא, אשר מקומן אינו במסגרת הדיון בפני ועדת הערר וממילא אינן בסמכותה.

לבקשה צורפה חוות דעת מהנדס, לפיה ביתה של העותרת הוא כיום מבנה מסוכן ואסור לגור בו. המדינה טענה בתגובה כי יש לדחות הבקשה על הסף, שכן היא אינה קשורה לעתירה המינהלית שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר ואין לועדת הערר עמדה ביחס לבקשה לגופו של עניין.

...

ביום 13.9.17 נדחה הערר בנימוק כי הוגש באיחור, שכן העותרים ידעו על החלטת הוועדה המקומית ליתן היתר בניה בתנאים, לכל המאוחר בחודש פברואר 2017, והיה עליהם להגיש ערר בתוך 30 ימים מהיום שנודע להם על ההחלטה.

על כן, לא שוכנעתי כי ההנחיה לקבוע מגבלות גובה בשורת הבתים החיצונית (לטובת שורת הבתים הפנימית) חלה על מגרש 42.

אשר על כן, העתירה נדחית.

הרבה לפנים משורת הדין, אסתפק בחיוב העותרים, יחד ולחוד, בתשלום שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכומים הבאים: העותרים ישלמו למדינה (משיבים 1, 4, 7-6) סך כולל של 6,000 ₪; העותרים ישלמו למשיבים 2 ו-8 סך כולל של 6,000 ₪; העותרים ישלמו למשיבה 3 סך כולל של 6,000 ₪; העותרים ישלמו למשיב 5 סך כולל של 6,000 ₪.

נקבע כי לאור כך שתכנית בי/711 חלה על המבנים שדינם שונה והואיל ובשלב בו דנה הועדה המחוזית בהתנגדויות לא היו בפניה מלוא הנתונים בנוגע לבניין בעצמאות 7, אשר התגבשו רק עם הגשת הבקשה להיתר, לא מצאה הועדה המחוזית לשנות את הוראות התכנית בעיניין זה. עוד הוסיפה ועדת הערר והדגישה כי: "ניתן להניח שהדברים שנאמרו על ידי הועדה המחוזית נאמרו נוכח השלב שבו עלתה השאלה, דהיינו בשלב אישור התכנית. מכל מקום אין באמור כדי ללמד כי תוכנית בי/711 אינה תוכנית לפי סעיף 23 ביחס למבנה בעצמאות 7. ודוק- מעיון בתכנית בי/711 ברי שהיא הניחה כבסיס את סל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38 ואף עיגנה אותן בהוראותיה. זכויות כאמור יש מקום לתת רק מקום שבו מדובר במבנה הטעון חזוק לפי תקן 413. מהאמור עולה שהועדה המחוזית בעת שאישרה את תוכנית בי/711 סברה שיש בסיס להנחה שמדובר במבנה הטעון חזוק לפי תמ"א 38. הועדה המחוזית קבעה שבשלב הגשת הבקשה להיתר תדרש בדיקה הנדסית פרטנית שתראה על כך שמדובר במבנה הטעון חזוק לפי תמ"א 38 – תקן 413" לאור כל האמור נקבע כי תכנית בי/711 היא תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ובהתאמה לכך כי הבקשה להיתר נשוא הערר, היא בקשה להיתר מכוח תמ"א 38.

נטען שהעותרים לא הציבו את קו הגבול ביחס לשאלה מה הקף הגדרת "חלקים ממנו" (לשון סעיף 23) ולדידה של ועדת הערר, כפי שפורט לעיל, סעיף 23 יכול לחול גם על מיגרש בודד ויש להחילו על המיגרש הבודד נשוא הדיון.

...

זאת אף זאת, אין בידי לקבל אף את הטענה ולפיה העובדה שהזכויות בהתאם לתכנית הפכו למוקנות, מאיינת הקביעה ולפיה מדובר בתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א. זאת בהינתן שכפי שהובהר לעיל, במסגרת סעיף 23 הוקנה כלי נוסף להתמודדות עם המחיר התכנוני הכרוך בתחולתה הכללית של תמ"א 38 ולפיו, התכנון יותאם לצרכים התכנוניים הספציפיים.

לאור כל האמור, הנני קובעת כי לא נפלה כל שגגה בקביעת ועדת הער ולפיה תכנית בי/711 מהווה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ובהתאמה לכך כי ההיתר אשר התבקש מכוחה מהווה היתר לפי תמ"א 38.

סוף דבר; אשר על כן- העתירה נדחית.

בהחלטת ועדת הערר מיום 9.2.23 ("החלטת ועדת הערר"), אשר הנה ההחלטה המרכזית מהשתיים נשוא העירעור, היתקבל ערר המערערים בחלקו, כך שנקבע ביחס למערער 1, בערר 9002/20 כי ירידת הערך הנה בסך 344,600 ₪, וביחס למערערים 2 ו-3 בערר 9003/20 כי ירידת הערך הנה 515,844 ש"ח. בהחלטתה התייחסה ועדת הערר לרכיבים השונים המפורטים לעיל, והחליטה לקבל את השומה המייעצת על כל רכיביה, למעט ביחס לשני רכיבים - רכיב החניה אשר הוחלט לבטל את ירידת הערך בגינו, ורכיב נוסף – הורדת 8% משווי המקרקעין במצב קודם בשל כך שהמסד העובדתי לפיו נקבע שווי המקרקעין במצב הקודם אינו מספק והיה מקום להפחית מהשווי הקודם נוכח הקרבה למבני ציבור נוספים למבנה שהיה במקרקעין הפוגעים.

הועדה החליטה להתערב בשני הרכיבים האמורים מהנימוקים הבאים: ביחס לרכיב החניה – ועדת הערר קבעה כי קביעת השמאית המייעצת בעיניין זה הנה מפני שלא היתה מיגבלה על מיקום החניה, וניתן היה למקמה שלא בצמוד למגרשי העוררים, ובמצב החדש מסומנת החניה בנספח הבינוי כך שהיא גובלת במגרשי העוררים.

סעיף 1 לחוק התיכנון והבניה כולל הגדרות לחוק זה, ועל פיו: "'מוסד תיכנון' – כל רשות שיש לה סמכות בעיניין תכנית או היתרים או מורשה להיתר". בשאלה הפרשנית, של המונח "מוסד תיכנון", והאם ועדת ערר באה בגדריו, סבורני כי לא ניתן להביא בגדר "מוסד תיכנון" ועדה שתפקידה וסמכותה הנם ערר על תביעת פיצוי בגין פגיעה על ידי תכנית.

...

לטענת המערערים, שמאי מייעץ נמצא בעמדה מקצועית עדיפה על ועדת הערר, אין זה תפקידה של הוועדה לבדוק את נכונות ההחלטה השמאית, אלא את תקינות וסבירות מהלכי גיבושה, די לוועדה שתשכנע כי השומה לא נערכה בחלל ריק, וכי היא נסמכת על מגוון מקורות מידע ובסיס נתונים מספיק וראוי, ואפילו אם נפלו טעויות בשומה מכרעת אין להתערב בה. ביחס לקרבה לחניה נטען כי שגתה ועדת הערר משקבעה כי על מנת לקבוע ירידת ערך בגין תוספת החניה יש לצרף חוות דעת שתבסס את הפגיעה, כי מחדל בהסתמכות על חוות דעת אינו מוביל למסקנה בדבר העדר פגיעה, וכי הוועדה הפכה בין נטלי ההוכחה לבין הפונקציה אותה ממלא שמאי מייעץ, ונקלעה לטעות.

סבורני, כי העלאת הטענה באופן זה הינה בעייתית, וההתייחסות אליה תהיה בשלב בחינת הטלת הוצאות משפט.

לאור כל האמור, ההחלטה השנייה של ועדת הערר, לעניין ההוצאות, הינה החלטה הנובעת מההחלטה הראשונה, קשורה אליה ישירות ומשלימה אותה, ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

אין מקום להטלת הוצאות לזכות המערערים, לאור כך שבחרו לא להעלות בפני ועדת הערר את טענת ההרכב החסר והעלו אותה רק במסגרת ערעור זה. שקלתי הטלת הוצאות על המשיבה 2, בהמשך להחלטות קודמות בעניין התנהלותה, ואולם לאור התוצאה, אינני מוצא לנכון להטיל הוצאות בגין כך. אשר על כן, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת הערר מיום 9.2.23 בטלה מעיקרא.