רשלנות שמאי מקרקעין בהערכת שווי נכס

נטען כי הקבלן שעסק בהקמת המסגרייה התרשל בבצוע הפרויקט והחברה נאלצה לשלם לו כ-2 מיליון ₪ עבור הבניה הקלוקלת, להרוס את מרבית הבניה ולבנות מחדש את המסגרייה בעלות מלאה נוספת.

במסגרת הצעת ההסדר המעודכנת ניתנה למנהלת ההסדר הזכות לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס שבבעלות בעל השליטה והסכום שישולם עבור פדיון זכויותיו יעודכן בהתאם.

...

דיון והכרעה לאור הנימוקים המפורטים להלן הגעתי למסקנה כי יש מקום לאישור ההסדר והתכנית לשיקום כלכלי במסגרת הוראות סעיף 86 לחוק.

לבסוף, באתי לכלל מסקנה כי אין מקום למינוי בעל תפקיד נוסף וניתן להסתפק במינוי מנהלת ההסדר לתפקיד הנאמנת ליישום התכנית לשיקום כלכלי.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, נקבע בזאת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפתיחת הליכים וניתן אישור לתכנית לשיקום כלכלי כמבוקש.

לנוכח נזקיהם הנטענים הגישו התובעים את תביעתם במקור לפיצויים כנגד המוכר, כנגד בנק לאומי למשכנתאות ממנו נטלו משכנתא בטענה שלא הבחין בליקויי הבניה ובצו ההריסה הקיים כנגד הבית שבנכס, כנגד ארז כהן שמאי הבנק, וזאת בשל רשלנות בבצוע מלאכתו השמאית, כנגד עריית ת"א יפו והועדה המקומית לתיכנון ובניה על שהתרשלו עת לא רשמו את צו ההריסה בלישכת רושם המקרקעין ונתנו אישור ערייה להעברת הנכס בלישכת רישום המקרקעין למרות קיומה של בניה בנגוד להיתר וצו הריסה למבנה שבנכס.

יושם אל לב כי שמאי הבנק כהן קובע את שווי הבניה כולה בנכס בסך של 1,304,800 ₪, ואילו השמאי סיידוף מעריך את שווי הבניה ב-700,000 ₪ (את שווי המקרקעין בסכום של 4.55 מש"ח בשל נדירותם ר' עמ' אחרון לחוו"ד סיידוף וכן עמ' 82 מול 32-33).

...

סוף דבר התובענה מתקבלת בחלקה.

הנתבע ישלם לתובעים 70% מהסך של 205,886 ₪ דהיינו 144,120 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית חוקית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

עוד ישלם הנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

חוות הדעת מטעם הצדדים בנוגע לשוויו העדכני של הנכס: התובעים צרפו לתיק בית המשפט חוות דעת מיום 2.12.2019 מטעמה של שמאית המקרקעין, גב' ורד אוהל, אשר העריכה את שווי הנכס נכון למועד עריכת חווה"ד בין סכום של 290,000 ₪ ועד 530,000 ₪ בהתאם לאחת משלוש החלופות הבאות : חלופה א' - 350,000 ₪ במקרה של הוון שכ"ד ממוצע בסכום של 60 ₪ למ"ר; חלופה ב' – 290,000 ₪ בשל ירידת ערך הדירה בשיעור של 20% בשל אי רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין/חברה המשכנת על שמם של התובעים ; 530,000 ₪ על פי ממוצע עיסקאות מכירת של דירות מגורים וחנויות בעיר קרית-ים בין השנים 1998 ועד 1999).

ניתן לקבוע בודאות שעו"ד המייצג שני צדדים בעסקת מכר, למכר זכויות לא רשומות במקרקעין, חייב להבהיר את הקושי, וחייב לפעול להשלמת הרישום – או ליתן אזהרה מפורשת ללקוחותיו בכתב כי הנם קונים זכויות אשר ספק אם ניתן לרשמן – ומשלא עשה הנתבע כך, ואף הגדיל בהתחמקות ואי מענה – הנו עו"ד אשר התרשל, ואשר בשל התרשלותו, עליו לשאת בנזק ככל שניגרם כתוצאה מכך.

...

בנוסף לכך, גם לא נסתרה על ידי התובעים עמדת מומחה הנתבע ולפיה מבחינה תכנונית קיים קושי של ממש בבניית ממ"ד, שהינו תנאי הכרחי לצורך קבלת ההיתר, וכי בנוסף לכך מתווספות גם הוצאות משמעותיות לצורך בנייתו וכן גם לצורך בניית החומה שאינן כדאיות בנסיבות העניין ולכן בסופו של יום אותם תנאים הנדרשים לשינוי הייעוד לא היו מתקיימים ולכן תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך של 100,000 ₪ בגין אי היכולת להשביח את הנכס מנכס מסחרי לנכס למגורים נדחית.

להפרש השווי יש להוסיף את עלות הסדרת הרישום, שכן הפרת ההתחייבות תגרום בהכרח לתובעים להוצאה נוספת בגין טיפול בהשגת אישורים והגשת תביעה לצורך השלמת הרישום, הנתבעת העריך הוצאה זאת בסך 10,000 ש"ח, אני סבור כי ההוצאה הנכונה הינה ניכרת וגבוהה יותר, מצאתי לאמוד ההוצאה ע"ס 20,000 ש"ח. סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים בסכום של 98,000 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

לפניי תביעת התובעים נגד הנתבעות לסך של 94,745 ₪, בטענה שהם רכשו נכס מקרקעין בנתניה תמורת סך העולה על שוויו הריאלי, עקב רשלנות של הנתבעת 1, אשר ערכה שמאות מוטעית של הנכס.

השמאית הסבירה, שהיא הפחיתה בהערכת שווי הנכס שיעור של 25% כמקדם של "דחייה ומימוש" ושהיא עצמה לא רשמה בחוות הדעת שהנכס מורכב (עמ' 32, ש' 30-13).

...

המסקנה היא שהשמאית, הגב' מיכל בר פרו, לא התרשלה בעת עריכת חוות דעתה כמומחית מטעם בית משפט השלום בנתניה.

התביעה נגד הנתבעת 1 נדחית, לאחר שהתברר כי בפועל לא בוצעה הפקעה במקרקעין.

התובעים ישלמו לנתבעת 1 את חלקה בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ. בשים לב לממצאי פסק הדין בנוגע למחדלים בתכנון התכנית החלה על המקרקעין ובאי רישום זכויותיה של הנתבעת 2, לא ראיתי לנכון לעשות צו להוצאות לטובתה.

נותרו להכרעה, אם כן, שתי שאלות: האחת- השאלה אם סוכם בין הצדדים על ביצוע עבודות נוספות, כפי שיגוטקין טוען בתביעה שכנגד, זאת בעמודת החובה של יוגב, והשנייה- השאלה האם יגוטקין ביצע עבודה רשלנית, כפי שנטען כלפיו, מה הם הליקויים באותה עבודה שהוא ביצע, מה היא עלות התיקון, ואילו נזקים נוספים נגרמו בשל כך ( הפצוי לשוכר והפיצוי לדירת חורי הממוקמת מתחת לדירת יוגב).

חוות הדעת של השמאי אסף גסטפרוינד וחקירתו בבית המשפט: כפי שכבר צויין מר גסטפרוינד הוא שמאי מקרקעין ומשפטן בעיסוקיו והכשרתו, אשר ליווה את תהליך בדיקת דירת יוגב, לפני ביצוע התיקונים של הליקויים הנטענים, ונתן את חוות דעתו תוך היתייחסות למהות הליקויים אך ללא היתייחסות לדרכי ועלויות התיקון.

עוד עולה מעיון בחוות הדעת כי היא ערוכה כפי שעורכים חוות דעת שמאית להערכת שווי נכס, אך לא נושא זה הוא העומד לדיון כאן.

...

עת נשאל מר שטרנברג על העובדה שהיו נזילות מהדירה אל דירת חורי, משיב הנ''ל כי אם הייתה נזילת מים, ברור שיש צורך בביצוע תיקון אך אין הוא יודע אילו פעולות או עבודות נוספות בוצעו בדירה, וכי היו מקרים בהם התפוצץ צינור של מכונת כביסה, או שדוודים התפוצצו, אך אין זה המצב במקרה דנן, כאשר אין תימוכין לטענה כי בדירה בוצעו עבודות אחרות בצנרת לאחר השיפוץ שביצע יגוטקין, עיתוי תחילת בעיות הנזילה מצביע דווקא על אותו שיפוץ כגורם לנזילות, וכן העובדה שמדובר בבעיות נזילת מים שנמשכו על פני תקופה ארוכה ולא אירוע נזילה נקודתי, ומכאן שאינני מקבלת את ההסתייגות של מר שטרנברג.

ולסיכום: עת בוחנים את הראיות שהובאו, כפי שפורט לעיל, יוצא, כי אמנם יוגב לא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת, כאשר לא הוכח כלל כי יגוטקין ביצע עבודות נוספות מעבר לעבודות אשר הוסכמו בהצעות המחיר הראשונה והשנייה, כי השיפוץ בוצע באופן רשלני אשר גרם לנזילות מים שחייבו ביצוע תיקונים, הן בדירה עצמה, והן בדירת השכן חורי וברכוש המשותף.

נוסף לכל האמור לעיל, יישא יגוטקין בשכר טרחת עו''ד לטובת יוגב, על סך 5,500 ש''ח להיום.