רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין והיטל השבחה

התובעים זכאים לפצוי עבור דמי היטל ההשבחה ששלמו, שכ"ט עו"ד ששלמו לעורכי הדין, ביזבוז זמן ונסיעות ונזק לא ממוני.

בטענה מרכזית נוספת טען שאם הנתבע לא היה מתרשל והיה דואג לקבל את אישור הועדה המקומית ללישכת רישום המקרקעין סמוך לעיסקת המכר, שכאמור נעשתה ביום 15.12.1996, לכתחילה הועדה המקומית לא הייתה דורשת תשלום כלשהוא עבור היטל השבחה.

...

לכן, דין ההודעה לצד שלישי להידחות.

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 123,656 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

בהתאם, הנתבע ישלם לתובעים מחצית אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח. ההודעה לצד שלישי נדחית ללא צו להוצאות.

בפסק הדין התקבלו ערעורים שהוגשו על ידי המשיבים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א (מחוזי ת"א) 47225-11-12; השופטת א' לוי) אשר הורה על שיפוי המבקש על ידי המשיב 1 (להלן: המשיב) והמשיב 4 (להלן: עורך הדין) בגין תשלומי חובה שונים ששולמו על ידו בעקבות עסקת מקרקעין שנערכה בינו לבין המשיב בלווי משפטי של עורך הדין.

הדיון בהליך הועבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשל הסעד ההצהרתי שנתבקש בו. התביעה הוגשה נגד המשיב והוריו, וכן נגד עורך הדין, אשר ייצג את שני הצדדים בעריכת ההסכמים ואשר לטענת המבקש בשל רשלנותו סבר כי חובת תשלום החיובים מוטלת עליו ולא על המשיב.

כפועל היוצא מהאמור לעיל, קבע השופט ע' גרוסקופף כי יש לתקן את ההסכם הסופי כך שהחיובים במס שבח, היטל השבחה ודמי הסכמה יהיו מוטלים על הקונה; כי יש לבטל את חיוב המשיב בשיפוי המבקש בגין תשלומים אלה וכן לבטל את תשלום הפיצויים המוסכמים מאחר שהמשיב לא הפר את ההסכם; כי יש לבטל את חיוב עורך הדין בשיפוי הרוכש; וכי יש לבטל את חיוב המשיבים בהוצאות וחלף כך להטיל הוצאות משפט לטובת המשיב בשתי הערכאות בסכום כולל של 140,400 ש"ח. השופטים י' עמית וי' וילנר הצטרפו לעמדתו של השופט ע' גרוסקופף, תוך שהם מציינים כי לטעמם אין מדובר בטעות סופר אלא "בהסכם שנועד לרשויות המס על מנת לחסוך תשלומי מס" (כדברי השופט י' עמית) ו"בהסכם למראית עין אשר נועד למטרות זרות, ועל כן, התחייבויות הצדדים על פיו – אשר אינן עולות בקנה אחד עם ההסכמים הקודמים – אינן משקפות את אומד דעתם האמיתי" (כדברי השופטת י' וילנר).

...

נקבע כי הגם שההסכם הסופי הוא אשר מחייב כיום את הצדדים, הוא מהווה תולדה של השתלשלות הדברים שבין הצדדים שלא ניתן להתעלם ממנה, ואשר על בסיסה "אין כל הסבר מתקבל על הדעת לכך שלאחר שהרוכש (שפעל בשלב זה באמצעות בנו) הסכים להיכנס בנעלי ברנס לעסקת "נטו", ומבלי שעג'אם או המוכר קיבלו בגין זאת תמורה כלשהי, הם הסכימו לשנות את העסקה לעסקת "ברוטו" (כאמור התשלום היחידי ששולם לעג'אם על ידי הרוכש הוא בסכום זניח יחסית, ואף הוא שולם רק בתמורה להסכמתו להעברת הזכויות לסיטון, בשלב שאין חולק כי העסקה בה מדובר הייתה עסקת "נטו")" (פסקה 10 לפסק הדין). כפועל היוצא מכך, הגיע בית המשפט העליון למסקנה לפיה השינוי בדבר זהות הנושא בתשלומים אלה אינו משקף את כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים לעסקה. על כך הוסיף השופט ע' גרוסקופף וקבע כי אף התנהגותו של המבקש, אשר במשך כארבע שנים פעל כאילו החיובים מוטלים עליו ורק בשנת 2012 הגיש את תביעתו כלפי המשיב ועורך הדין, מלמדת על כוונתם האמיתית של הצדדים להסכם.

בית המשפט בחן את התשתית העובדתית אשר הוצגה בפני בית המשפט המחוזי ומצא כי מדובר במקרה אשר בו "אין מנוס מלהתערב במסקנותיו העובדתיות של בית המשפט קמא" ולקבוע כי העובדות מובילות למסקנה לפיה הוראות ההסכם הסופי אינן משקפות את אומד דעת הצדדים.

כפועל היוצא מקביעה עובדתית זו, אף שונתה המסקנה המשפטית שאליה הגיע בית המשפט המחוזי.

אשר על כן, הבקשה נדחית, ועמה נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

זאת ועוד, היה מקום לשיטתו לנכות מהסכום שבו העריך בית המשפט את המיגרש, את החלק היחסי של תשלומי החובה (מס שבח והיטל השבחה) ותשלומים אחרים, שבכל מקרה היו מוטלים על רוט כבעלים של המקרקעין בעת מכירתם, בסכום מיצטבר בערכי קרן לכ-370,000 ₪.

בית המשפט הבחין בין נסיבות המקרה שלפנינו לבין עניין רחמני, שם נדחתה תביעה רשלנות נגד עורך הדין בנסיבות בהן הציג המיתחזה תעודת זהות ומסמכי עסקה שתיאמו לפרטים בנסח לישכת המקרקעין.

...

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

סוף דבר אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של רוט (ע"א 8128/18), לקבל את ערעורי עורכי הדין (ע"א 8157/18 וע"א 8124/18), ולקבוע כי אין הם נושאים באחריות לנזקיו של רוט.

בפסיקה נקבע כי אכן "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור "(ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר (27.02.2012) פסקה 10)‏‏, ואף נקבע כי חובה זו נותרת בעינה כאשר עורך הדין מייצג את שני הצדדים לעסקה אף כאשר מטבע הדברים יהיו נקודות שבהן לצדדים יהיו אינטרסים מנוגדים (ראו על"א 2/80  פלוני נ' הועד המחוזי של לישכת עורכי הדין (3.9.80)), עם זאת, נקבע כי " לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי... " (ע"א 7485/10 הנ"ל , ס' 11, ההדגשה שלי ב"י) וזאת לא הוכח.

גם לו היה מדובר בטעות, לא כל טעות מהוה רשלנות: "...עורך-דין - כמוהו כרופא - עשוי לשגות, אך לא כל טעות בשקול דעת תחייבו ברשלנות. ובלשונו של השופט חיים כהן בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת, פ"ד ל(3)80 ,75: "גם עורך דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשקול דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן. החובה המוטלת על סנגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשקול-דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו..." ע"א 4707/90 מיורקס נ' חב' ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ (1993).

מה לנתבעת כי תלין כי בשעה שאינה יכול לעמוד בהסכם הוא יבוטל? באותה חכמת בדיעבד, יודעים אנו גם כי צד ג' פעל לטובת הנתבעת שעה שביטל את ההסכם והצליח להמנע ממיסוי עסקת המקרקעין הזו, שהרי גם אם לנתבעת קיים פטור ממס רכישה, הרי שהתובעת היתה חשופה למיסוי מיותר, ואם הדיווח על ביטול העסקה לא היה נעשה בהקדם האפשרי וחלילה, היתה התובעת מחויבת בתשלום מס, היתה הנתבעת חשופה לתביעה גם בגין הוצאה מיותרת זו. בכך שפעל בזריזות לביטול חוזה המכר ודיווח על כך לאלתר, מנע צד ג' "תאונת מס" פוטנציאלית שהיתה יכולה להסב לתובעת נזק אותו היתה תובעת מהנתבעת, ועל כן ההודעה לצד ג' נדחית.

השכר שנקבע בסעיף 2 הוא: "בגין הטיפול כאמור, הנני/ו מתחייבי/ת/ים לשלם לך שכר טירחה בשיעור של 1/2% ממחיר הדירה. במידה שתתבקש לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית ו/או בוועדה המקומית לתיכנון ובניה ואת תיק הבית המשותף, לרבות בדיקת חבות בהיטל השבחה אשלם לך תוספת לשכר טרחתך בשיעור של 1/2% נוספים ממחיר הדירה". יצוין כי בסעיף 6 נרשם כי שכר הטירחה כולל מע"מ. אני מוצאת כי התובע אכן ערך הסכם מכר, פעל לרישום הערת אזהרה וכו' אולם התובע לא הראה כי ביצע את כל הבדיקות המנויות בסעיף 2 להסכם שכר הטירחה, הבדיקות המזכות אותו בשכר טירחה נוסף.

...

בהליך הראשון, הנתבעת תשלם לתובעת 100,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 17,500 ₪.

בהליך השני, הנתבעת תשלם לתובע 5,250 ₪ (1/2% מ-1,050,000 ₪ ללא תוספת מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובע בכובעו כצד ג' להליך הראשון (בתביעה על סך 100,000 ₪) וכתובע בהליך השני שכ"ט עו"ד והוצאות משפט, בסך כולל של 19,000 ₪.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין אשר עניינו עוולת הרשלנות, ובהמשך לכך בשאלה האם הנתבעת התרשלה בתפקידה כעורכת דין עת היה עליה לדיווח על עסקת המקרקעין שנערכה בין התובעים לבין המוכרים, באופן בו נגרמו לתובעים נזקים כלכליים עקב העדר הדיווח המתחייב.

כאשר מדובר בעסקת מכר שעיקרה זכויות בניה בלתי מנוצלות הצמודות לגג הבניין, נורת האזהרה הראשונה שצריכה להידלק היא "נורת היטל ההשבחה". הנתבעת, כעורכת דין אשר עוסקת שנים רבות בתחום, צריכה הייתה להעמיד לנגד עיניה לאורך כל הדרך את סוגיית היטל ההשבחה.

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.