רשלנות עו"ד אי הסברת תנאי מתלה בסיסי

תשלום התמורה לתובעים במישרין בסעיף 6 להסכם, שעניינו התמורה, נקבע כדלקמן: "1. סך של 400,000 ₪ (ארבע מאות אלף ₪) ישולם ע"י הקונים בשיק בנקאי לפקודת המוכרים במעמד חתימת הסכם זה וחתימה על ההסכם מהוה אישור המוכרים לקבלת סכום זה - הסכום יישאר בנאמנות אצל עו"ד דויטש עד לאישור קבלת הקונים לישוב (להלן "הנאמן") ו/או ימסר צ'ק נגדי לידי עו"ד דויטש להבטחת ההשבה ככל שהעסקה תתבטל בגין אי קיום התנאי המתלה - כנגד תשלום זה ירשם מישכון אצל רשם המשכונות לטובת הקונה.

אי הסברתו של התנאי המתלה התובעים טוענים כי הנתבע לא הסביר להם את התנאי המתלה שבהסכם ואת חשיבותו, והתייחס לקבלת הקונים לקבוץ כעובדה מוגמרת.

ואילו הנתבע טוען, כי התנאי המתלה הוסבר לתובעים והם אישרו זאת בסעיף הצהרת המוכרים בהסכם, ובחתימתם על ההסכם.

הערכה זו אף לא הייתה חלק מן השרות שלשמו פנו התובעים ואגמון לנתבע, הפניה לנתבע הייתה לצורך עריכת הסכם המכר, על בסיס תנאים שהוסכמו בין הצדדים, ולאחר שנחתם ביניהם זיכרון דברים שלא הוגש כראיה.

אי הכללת תנאי מתלה המחייב הגשת ערעור התובעים טוענים כי הנתבע התרשל בכך שלא כלל בהסכם תנאי המחייב את אגמון להגיש ערעור אם ועדת הקבלה לא תאשר קבלתם ליישוב.

...

לפיכך אני קובעת כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח טענה זו. יתירה מכך: אף בהנחה שהדברים נאמרו, אינני סבורה כי הדבר מבסס חבות של הנתבע.

סוף דבר מן הטעמים המפורטים לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובעים ישלמו לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

אשר לתוכנו של זכרון הדברים נטען, כי הוא נעדר מסוימות והוא חסר תוקף גם מהטעמים הבאים: הוא נעדר מסוימות לאור הגדרת הממכר שאינה נכונה משפטית ואינה תואמת את המצב בפועל, כאשר מחד צוין כי נמכר 50% מדירה, ומאידך צוין כי נמכר 50% מהחלקים בנכס, אך מאחר ומדובר בזכויות במושאע לא ניתן ליחס חלקים בדירה ספציפית, ובכל מקרה מבחינת אחוזים, הממכר הוא 25% זכויות במושאע ולא 50%; על פי זכרון הדברים ליוסי מלוא זכויות הבעלות והחזקה בדירה הנמכרת - אלא שליוסי אין חזקה ומעולם לא הייתה לו חזקה, וגם אין לו זכות בעלות בדירה; זכרון הדברים נעדר נספחים; לא נחתם בין הצדדים לבין עצמם ובין הצדדים לבין הבעלים האחרים של הנכס הסכם שתוף; ההסכם כולל תנאי מתלה, שלא היתקיים, ולפיו מתחייבים מוטי ואבי להביא את הצדדים לעסקה, נעמה ויוסי, להסכמה בנידון; זכרון הדברים כולל סתירה בנושא מהותי ועקרוני, כאשר המוכר מתחייב להעביר את הזכויות בנכס עד ליום 1.4.18, ואולם גמר התשלומים גם הוא נקבע למועד זה; התמורה שנקבעה על ידי מוטי, וללא מו"מ (בנגוד לנטען ע"י מוטי), אינה מהוה את השווי האמתי של הנכס; לא הועבר כל תשלום בגין הנכס, ובנגוד למצוין בזכרון הדברים, לא הועבר סך של 100,000 ₪; זכרון הדברים אינו כולל את מועדי התשלומים; על פי זכרון הדברים עתיד היה להיחתם הסכם בפני עורכי דין עד לים 28.2.18 והצדדים "הצביעו ברגליים" כשלא חתמו על הסכם שכזה.

אלא, שהתקשיתי לקבל גרסה זו כבסיס לקיומה של הסכמה מצד יוסי, בהיעדר כל הסבר מדוע לא ביקש ממנו מוטי, באותו מעמד, לחתום על זכרון הדברים, ככל שאכן אישר העסקה.

כך נמצא, כי זהות הצדדים לעסקה הייתה ידועה ומוסכמת; מוטי ואבי ידעו היטב באיזה נכס מדובר, גם אם לא הוגדר לפרטיו; הזכויות בנכס נרכשו בעבר בשנת 2015 באמצעות מוטי ומהימן עלי הסברו של מוטי כי ידע שעו"ד רחבי, מי שטיפל בעיסקאות עבורו, יידע לנסח את הדברים בשפה משפטית (ראו עדותו של מוטי עמ' 7 - 8 לפרוטוקול הדיון מיום 10.11.19).

ואולם, לאחר שחזרתי והפכתי בנידון הגעתי לכלל מסקנה, כי לא היה כאן חוסר תום לב כי אם רשלנות.

...

ואולם, לאחר שחזרתי והפכתי בנדון הגעתי לכלל מסקנה, כי לא היה כאן חוסר תום לב כי אם רשלנות.

בהינתן האמור לא ראיתי לנכון ליחס לאבי חוסר תום לה במו"מ. סוף דבר- התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

בנסיבות תוצאה זו, אני מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.

לגרסתה, ככל הנראה במרוצת שנת 2014 הגיע עו"ד שטילמן לדירתה כאשר ייצג אותה בהליכים משפטיים אחרים, וכנראה הביא איתו אסופת מסמכים עליה ביקש שיונה לאור תחתום, מבלי הסבר או פירוט ומבלי שהבינה את משמעות ההסכם, וככל הזכור נאמר לה על ידי עו"ד שטילמן שהמסמך קשור להליכים משפטיים שבהם טיפל, והיא סמכה עליו וחתמה לבקשתו.

עו"ד שטילמן העיד שעדכן את עופר ויונה (באמצעות עופר) בשכלול התנאי המתלה לאחר שחתמו על החוזה, ושלח לעופר את העדכונים הרבעוניים גם עבור יונה כקבוע בחוזה.

רשלנות נטענת ככל שנטענות טענות כאילו אגיפ לא עשתה עבודתה כראוי, אני דוחה טענות אלה.

טענה זו שימשה גם כבסיס לטענה לפיה עו"ד שטילמן רימה אותו בכך שהציג בפניו את תנאי החוזה באופן שונה מהותית מהתנאים הכתובים.

...

אכן, אלה הנתונים העולים מטבלאות הקצאה ואיזון, אך אני מקבל את טענת עופר שאין לקבוע את שווי המקקקעין המוסכם לפיהם, ומדובר בשינוי חזית, שכן בכתב התביעה נטען שהוסכם בחוזה כיצד ייקבע שווי המקרקעין, על ידי שמאית מוסכמת.

סיכום על פי האמור לעיל, דין התביעה של אגיפ להתקבל ודין התביעה של יונה להידחות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה של יונה לאור בתיק 23624-11-20 ומקבל את התביעה בתיק 62006-09-20 וממנה את עו"ד יונתן פרידמן ככונס נכסים של המקרקעין הידועים כגוש 10199 חלקה 61 על מנת שיפעל למכירת המקרקעין, פירעון חובם של יונה לאור ועופר לאואר בסך 4,992,273 ₪ כולל מע"מ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה 30.9.20 עד לפירעון בפועל, והשבת היתרה ליונה לאור ולעופר לאואר לפי חלקיהם במקרקעין.

על כן, אני מחייב את הנתבעים בתיק 62006-09-20 לשלם לתובעת אגרת בית המשפט ועוד שכר טרחה בסך 748,840 ₪ הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.9.20 עד לתשלום המלא בפועל.

מר שלמה וקנין (להלן: "וקנין" וגם "התובע") הגיש תביעה כספית על סך 2,600,000 ₪ הוא הסכום המבטא לשיטתו את שווי הדירה שהיתה נושא הסכם המכר שנחתם ביום 28.4.2008 (להלן: "ההסכם") בינו לבין עו"ד משה פרץ, קרוב משפחתו (להלן: "פרץ" וגם "הנתבע"), לאור טענותיו כי פרץ סיכל את התנאי המתלה שהיה חלק מההסכם; למעשה הוא טוען לזכות לקבל פצויי קיום.

סעיף 28 לחוק החוזים שכותרתו "סיכול תנאי" הוא הבסיס לטענות התובע ובעיקר מבקש התובע לייחס את היתנהלות פרץ לסעיף 28(א) לחוק החוזים שזו לשונו "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". לטענת וקנין מנע פרץ את קיומו של התנאי ואין הוא זכאי להסתמך עליו.

לכך אוסיף כי לפי סעיף 28(ג) לחוק החוזים נידרש לברר אם הנתבע נהג בזדון או ברשלנות למניעת קיום התנאי, "הוראת סעיף 28 נובעת מעיקרון תום הלב. הסעיף מטיל על הצדדים לחוזה על תנאי חובת נאמנות והתנהגות לפי רוח החוזה. מניעת קיום התנאי המתלה או גרימת קיום התנאי המפסיק מהוים הפרת חובה זו. לפיכך, כאשר אחד הצדדים לחוזה על תנאי פועל – לקיום או לאי קיום התנאי – בנגוד לחובת תום הלב, מתייחס הדין לתנאי כאילו היתקיים, או כאילו לא היתקיים, לפי העניין" (שלו, דיני חוזים – חלק כללי, עמ' 488 (תשס"ה)).

אין לנתבע כל הסבר מניח את הדעת, מדוע לא הודיע נתבע על זכייתו.

...

ראיתי להוסיף כי ממילא אני סבורה כי בקשת הנתבע שלא להשיב את הסכומים של הכסף שקיבל על חשבון רכישה מותנית שלא התממשה אינה צודקת ואף מעלה טענות מתחום דיני עשיית עושר ולא במשפט.

נוכח האמור, אני דוחה את טענת הקיזוז.

סוף דבר כאמור, התביעה נדחית בחלקה.

יושם אל לב, שהתובעת/הנתבעת שכנגד לא חזרה בסיכומיה על הטענה לרשלנות עורך דינה בעריכת חוזה המכר, וגם לא חזרה על הטענה בדבר ביטול ההסכם לפני הגשת התביעה, ועל טענות נוספות, והוסיפה בסיכומיה טענות שלא נטענו בתביעה ובהגנה שכנגד.

הנתבעים ערכו תשריט חדש המציע אופן חלוקה חלופי שהועבר לב"כ התובעת ביום 1.10.17, אך אז הוחלפה עו"ד בלא שטיפלה בעיניין במשרד עו"ד גוטרבוים בעו"ד ינקו, והנושא כעדות הנתבעת "נתקע". ביום 28.2.18 פנתה עו"ד ינקו לב"כ הנתבעים להישתתף בפגישה במשרדי עמידר, שבה הישתתפו, וראש אגף הנכסים הסכים לחלוקה המוצעת לטענת הנתבעים, אך לאחר מכן חזר בו. כך המשיכו הנתבעים לפעול מול משרד עו"ד גוטרבוים גם בתחילת 2019, עד אשר ניכנס יוסי עשור לטפול בנושא.

על בסיס אקלים משפטי זה, שבו אין שום מניעה ואין תנאי מתלה לחוזים, קיבלו המוכרים על עצמם התחייבות להשיג היתר בנייה על הבנוי בחלקה, לקבל את אישור רמ"י לבנוי בפועל, לרשום בית משותף, להשיג אישורי מסים ושטרות העברת זכויות על שם הקונים (סעיפים 2.8 ו-3.7 לחוזה המכר).

לדבריו הוא לא זוכר ויכול להיות שהכוונה היתה לגשת לעו"ד שיקדם משהו אבל הוא "לא יודע אם זו העיסקה הזו, אולי זה העיסקה להגיע לפה". כשהתבקש להבהיר מה זה "העיסקה להגיע לפה" העלה הסבר שכנראה משמעותו שמדובר בהגשת תביעה ולא בעסקה (עמ' 50 לתמליל).

...

אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.