רשלנות מקצועית של עורך דין בתביעה לרישום בית משותף

רקע להליך, הצדדים לו, וטענות הצדדים בתמצית הראשונה בזמן מבין שתי התביעות הנה תביעתם של יעקב וסבטלנה שטיינברג (להלן: "בני הזוג שטיינברג" או "מישפחת שטיינברג"), כנגד עו"ד לאוניד גטרמן ועו"ד מיכאל זטלר (להלן: "עו"ד גטרמן" ו- "עו"ד זטלר" בהתאמה או "הנתבעים"), שהוגשה בעילה של רשלנות מקצועית בייצוג משפטי שניתן למשפחת שטיינברג בתהליך רכישת דירה - רשלנות שהסבה לבני הזוג שטיינברג, לטענתם, נזקים.

תביעת מישפחת אליאס לסילוק יד, החזרת המצב לקדמותו וסעדים אחרים לשם ביסוס תביעתה של מישפחת אליאס לסילוק ידם של בני הזוג שטיינברג משטח החניה שסומנה בתשריט הבית המשותף באותיות מ"ו, ושאין מחלוקת כי היא אחת משתי חניות שגודרו לצורך השמוש בהן על ידי מישפחת שטיינברג כגינה, צרפה מישפחת אליאס נסח רישום המשקף הצמדת שתי חניות לדירתה, ובכללן החנייה מ"ו הנ"ל. כמו כן, הוגש על ידי מישפחת אליאס תשריט רישום הבית המשותף [נספחים א' ו- ב' לכתב התביעה].

בנסיבות הענין לא יכולה להיות מחלוקת לעניין קיומה של חובת זהירות מושגית של עו"ד גטרמן כלפי לקוחותיו - מישפחת שטיינברג, במהלך ייצוגם בעסקת רכישת הדירה, כאשר ביחס לייצוג בעיסקאות מקרקעין בפרט, כבר נקבע בהלכה הפסוקה כי על עו"ד לערוך בדיקות מקיפות לגבי הנכס ולוודא שלקוחותיו מבינים את ההסכם עליו חתמו ולא להניח כי לקוחותיו הבינו את מערך הסיכונים אותו נטלו (ע"א (מחוזי מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג, (פורסם במאגרים המשפטיים, 23.10.2014)).אף ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי, (פורסם במאגרים המשפטיים, 16.06.2013), שם פסקה 47, נקבע כי:  "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מיתעצמת ומתרחבת במיוחד בעיסקאות מקרקעין, כפי שקבע כב' הנשיא שמגר בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט [פורסם בנבו](27.7.92). על עורך הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בועדה המקומית לתיכנון ובניה ומנהל והנדסה. עו"ד אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך דין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה (שם, פסקה 12)". בנסיבות הקונקרטיות, אף לא יכולה להיות מחלוקת לגבי חובת הזהירות של עו"ד גטרמן כלפי מישפחת שטיינברג ביחס לבדיקת ההיבטים המשפטיים של עסקת המקרקעין, ובירור הקף זכויות המוכרים בנכס.

...

עוד טוענים הנתבעים, כי בכל מקרה לא הוכח קשר סיבתי בין הרשלנות המוכחשת לבין הנזק, ומשכך דין התביעה כנגדם להידחות.

אני מקבלת באופן חלקי את תביעתה של משפחת אליאס נגד משפחת שטיינברג, ומחייבת את בני הזוג שטיינברג, שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד, לסלק את ידם מחלק הגינה שנבנה על החניה של משפחת אליאס, כמו כן אני מחייבת את משפחת שטיינברג לשנות את כיוון המצלמות באופן כזה שאלה לא יתעדו יותר את המתרחש בשטח אותה חניה של משפחת אליאס.

בנוסף, נוכח מהות הטענות והסעדים שהתקבלו אני דוחה את ההודעה לצד ג' אשר הגישה משפחת שטיינברג נגד עו"ד גטרמן, עו"ד זטלר, ומשפחת אלבז.

באשר למשפחת אלבז, והגם ששוכנעתי כי מצגיהם במעמד מכירת הדירה היוו גורם משמעותי למחלוקות שהתעוררו במסגרת התיקים המאוחדים שבכותרת, אך עם זאת, ההודעה לצד ג' נגדם נדחתה, ראיתי לחייב את משפחת שטיינברג לשאת בהוצאות משפחת אלבז בסך של 2,000 ₪.

כמו כן, במסמכים נספחים 40 ו- 42 לכתב התביעה המתוקן (מכתב נציגות הבית המשותף מיום 25.11.2014 והתלונה מיום 22.12.2014 שהוגשה על התובע ללישכת עורכי הדין), אין הודאה של הנתבעים בקיום זכות התובע.

כפי שפורט לעיל, הרוכשים שנואשו מהתובע שקלו עוד קודם הגשת התלונה ללישכת עורכי הדין את העברת הטיפול לעורך דין אחר, אך הם חששו לעשות זאת לאור טענת התובע, לפיה יהיה עליהם לשאת במלוא שכרו ואף לשלם לו שכר גבוה מזה הקבוע בהסכם השתוף (כלומר שכר תואם לעליית שווי המקרקעין), אפילו אם עו"ד אחר יטפל ברשום הבית המשותף.

כאמור לעיל, בתלונה נושא התביעה יוחסו לתובע מחדל של אי רישום הבית המשותף ורשלנות מקצועית בוטה ולא אחראית.

לא זאת בלבד שהתובע סירב לבצע את הרישום כל עוד לא ישולם לו השכר המוגדל שדרש, הוא אף הזהיר את הנתבעים לבל ישכרו שירותיו של עורך דין אחר והזהיר אותם שיהיה עליהם לשאת בכפל שכר טירחה.

...

נוסף ומעבר לאמור, דין התביעה להידחות גם מהטעם שלנתבעים עומדת הגנת תום הלב כאמור בסעיף 15(8) לחוק איסור לשון הרע, אשר קובע: "הגנת תום לב

סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים 1-4 ו- 8 הוצאות משפט בסך של 25,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ברם , שעילת התביעה קמה לתובעת בעת שהתגלתה הפרת ההסכם בנוגע לרישום הבית המשותף.

בנוגע לטענות התובעת באשר להתרשלות מצידו של עו"ד כרובי בשלב הטרום חוזי, הגיש עו"ד כרובי לבית המשפט מסמכים שונים המלמדים על הבדיקות שביצע בשלב המו"מ ומהם עולה כי כבר בשלב החלפת הטיוטות בין עו"ד כרובי לעו"ד גבריאל פרץ שייצג את הנתבעת בעסקת המכר, נדרשו הצדדים למצבה התיכנוני של הדירה והאפשרות לבצע רישום בית משותף .הנושא אף הופיע במסגרת ההערות להסכם ששלח עו"ד כרובי לעו"ד פרץ.

ההחלטה שלא להכליל בסופו של יום את הסעיף הנוגע להצהרת המוכרת בנוגע לכך שהדירה ניבנתה בהתאם לתכנית החלה ועל פי היתר בניה, גם אם בדיעבד ניתן לקבוע כי טוב היה אם היה נרשם הסעיף בהסכם המכר, אין בה כדי להוכיח רשלנות של עורך הדין שכן הדבר מצוי במסגרת המיתחם של הפעלת שיקול הדעת המקצועי של עורך הדין .גם אם ייתכן כי ההחלטה שלא לכלול את הסעיף בשל הרצון שלא "להפליל" את הלקוח היא בגדר טעות, הרי שלא כל טעות עולה כדי התרשלות (ע"א 4707/90 מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, 25).

...

כמו כן כל טענות התובעת הנוגעות לאופן חלוקת הנכס למס' דירות וביניהן הדירה שרכשה התובעת שסומנה כדירה E ,זאת באמצעות עריכת הסכם שיתוף, אינן עולות בקנה אחד עם העובדה שבהסכם המכר נרשם באופן ברור וגלוי כי קיים הסכם שיתוף שנרשם בלשכת רישום המקרקעין .לכן, מעת שהמידע הוא גלוי ופומבי לא ניתן לטעון שהנתבעת או הנתבע פעלו תוך הצגת מצגי שווא או בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי נעשה ניסיון מצד הנתבעת והנתבע להסתיר מידע כלשהו מהתובעת או מצד שני כי נמסר לתובעת מידע שגוי אודות הנכס .כל זאת בשים לב לכך שמצב הדירה מפורט במסמכים שונים של העירייה והרשויות השונות שהוצאו עוד לפני המועד שבו רכשה התובעת את הדירה וניתן בנקל לעיין בהם.

לא שוכנעתי כי מעבר לרווח זה נגרם לתובעת אובדן רווח נוסף שהיה צפוי לה ,כתוצאה מהתנהלות של הנתבעים.

לאחר שבחנתי את כלל העדויות והראיות שהוגשו לבית המשפט, מצאתי כי התובעת לא עמדה בנטל הנדרש להוכחת עילות התביעה כנגד הנתבעים.

ממכלול נימוקים אלה אני דוחה את התביעה .

כן חזר וטען לגבי מועד רישום שטר המשכנתא ורישום הבית המשותף, בנוסף טען כי הנתבע לא פעל לחפש את המוכרת, אשר הייתה בחו"ל באותו מועד, והתובע היה צריך לשכור עורך דין על מנת שתטפל בשמו בנושא זה. בנוסף טען כי הטענות של הנתבע הן טענות סרק, הנתבע הפר את חובת הנאמנות כלפיו עת הנתבע לא בדק נתונים מסוימים וזאת כאשר יכול היה לעשות זאת בבדיקה קצרה (הכוונה של התובע הוא לעניין רישום הבית המשותף) כן חזר וטען שמדובר ברשלנות מקצועית מלכתחילה עד הסוף, ההפרה נמשכת כלפיו, חזר על טענתו לפי יש לקבל את התביעה במלואה ולהשיב את הכספים שקבל.

לעניין תביעה נגד עורך דין בעילת רשלנות ראה ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נ' שטיל יהודית, פד"י נא(4) 769: "עילה המרכזית עליה נשענים המערערים בטיעונם היא עילת הרשלנות, המבוססת על הוראות סעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין. אין חולק, כי עורך דין חב ללקוחו חובת זהירות, להגן על ענייניו ולפעול עבורו במיומנות, מקצועיות ובנאמנות. על מנת לבחון אם היתנהגותו של עורך הדין היא בגדר התרשלות, אשר יש בה הפרה של חובת הזהירות, יש להציב את רף המיומנות והזהירות הנידרש מעורך הדין ללקוח. סטאנדרט זה יונק משני מקורות מרכזיים: 'ראשית - הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מיקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, ושנית - ככל שהדברים אמורים בעורך דין, מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההיתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטויים בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א- 1961 , ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול הוא למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות" (ע"א 37/86, 58 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 462).

...

כן חזר וטען לגבי מועד רישום שטר המשכנתא ורישום הבית המשותף, בנוסף טען כי הנתבע לא פעל לחפש את המוכרת, אשר הייתה בחו"ל באותו מועד, והתובע היה צריך לשכור עורך דין על מנת שתטפל בשמו בנושא זה. בנוסף טען כי הטענות של הנתבע הן טענות סרק, הנתבע הפר את חובת הנאמנות כלפיו עת הנתבע לא בדק נתונים מסוימים וזאת כאשר יכול היה לעשות זאת בבדיקה קצרה (הכוונה של התובע הוא לעניין רישום הבית המשותף) כן חזר וטען שמדובר ברשלנות מקצועית מלכתחילה עד הסוף, ההפרה נמשכת כלפיו, חזר על טענתו לפי יש לקבל את התביעה במלואה ולהשיב את הכספים שקיבל.

לגרסת הנתבע, מאז חודש יולי 2020 "וללא הפסקה, החל התובע במסע חיסול ורדיפה נגד הנתבע, ונגד עורך דין אחר, ניהל נגדו הליכים משפטיים, הגיש תלונה ללשכת עורך הדין בה הוא מאשים אותו במרמה ופעולות זדוניות שכל מטרתם הייתה להוציא ממנו כסף (סעיף 16 לכתב ההגנה). עוד הוסיף הנתבע: "לא נגרם לתובע כל נזק, וכתב התביעה דינו להידחות". כל שעל התובע לעשות הוא להמציא את המסמכים של רכישת הדירה והאישורים ולהעביר אותם לעו"ד עדני אשר תפקידו לרשום את הבית המשותף.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 5,850 ₪ (כולל מע"מ), כל זאת תוך 30 יום מהיום.

התביעה כולה מבוססת על רצון התובעת לחמוק מקיום הוראות מפורשות בחוזה המכר והסכם השתוף, המטילות עליה חובה לרשום בית משותף, וקובעות שיתרת התמורה החוזית תשולם רק לאחר רישום זה. התובעת המתינה 9 שנים, ראתה שערכי המקרקעין עלו, ולאחר שהפרה את ההסכם ואת חובתה לרשום בית משותף, היא מבקשת לבטל את ההסכם בטענות שונות ומופרכות, תוך שאינה מסתירה את רצונה לסחור בנכס לפי ערכו הגבוה יותר.

לטענתה, כריתת ההסכם בין הנתבעת שכנגד ובעלה המנוח לבין התובעים שכנגד נעשתה מתוך רשלנות מקצועית מן המעלה הראשונה, שגם אותה לא היו הנתבעת שכנגד ובעלה יכולים לזהות במועדו.

יושם אל לב, שהתובעת/הנתבעת שכנגד לא חזרה בסיכומיה על הטענה לרשלנות עורך דינה בעריכת חוזה המכר, וגם לא חזרה על הטענה בדבר ביטול ההסכם לפני הגשת התביעה, ועל טענות נוספות, והוסיפה בסיכומיה טענות שלא נטענו בתביעה ובהגנה שכנגד.

הנתבעים טענו, שלאחר הסרת הערת האזהרה והתשלום השני, בשנים 2016-2015, לא עשתה התובעת דבר לקידום רישום הבית המשותף או קבלת אישור רמ"י, למרות פניות רבות של עו"ד דן לעו"ד אפרת ופגישות בעיניין, כפי שהעידו עו"ד דן ויעקב, שהעיד שעקב העדר פעילות מצדו של עו"ד אפרת, "לקחנו ממנו את התיק לעבור לטובת אורית גוטרבוים, עורכת דין" (עמ' 10 לתמליל).

כאשר יעקב עשור התבקש על ידי אמו לשכור לה עורך דין (או בלשונם – להביא לה עורך דין), הוא עשה עבורה פעולה משפטית המחייבת אותה בשכר טירחת עורך דין ומזכה אותה בעבודתו של עורך הדין.

...

אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.