רשלנות מקצועית של עורך דין בעסקת קומבינציה נדל"נית

רקע והליכים קודמים הבקשה שבפני נסבה על הליך שבו הוגשה תביעה בגין רשלנות מקצועית נטענת של המשיב, עורך דין במקצועו, על-ידי המבקשת.

לצורך הדיון בה נידרש איפוא תאור קצר של עובדות הרקע הנוגעות לעסקה שבה יוצגה המבקשת על-ידי המשיב.

ביום 29.11.1995 היתקשרה המבקשת, שהיא חברה העוסקת בתחום הנדל"ן, בחוזה קומבינאציה עם ד.ש.י אריאל לבניין והשקעות בע"מ (להלן: דשי) ביחס למקרקעין בבעלותה של האחרונה.

בתביעה זו טענה המבקשת כי הנזקים שנגרמו לה בשל אי התשלום של יתרת המקדמה נבעו עקב התרשלותו של המשיב – אשר לא רשם הערת אזהרה לטובתה מכוח הסכם הקומבינאציה עם דשי; נימנע מרישום של המחאת הזכות ברשם החברות; ואף לא וידא שהרוכשות חתמו על מיסמך המחאת הזכויות.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי אינו מבוסס על קביעות עקרוניות שעניינן נורמת הזהירות של עורך הדין, אלא על קביעות עובדתיות ועל יישום הדין, ביחס לשאלת הקשר הסיבתי שבין ההתרשלות לבין הנזק.

...

לשיטתה, פסק דינו של בית המשפט המחוזי אינו יכול לעמוד יחד עם קביעה עובדתית זו. המבקשת טוענת עוד כי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה אין קשר סיבתי בין הנזק לבין אי-רישום השיעבוד מהווה "התערבות חריגה של ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים", אשר התבססה על ראיה יחידה (עדותה של נרקיס), מבלי להתייחס לשאר הראיות בתיק, באופן המצדיק את התערבותו של בית משפט זה. עוד נטען, כי המסקנה הסופית של בית המשפט המחוזי גורמת לפגיעה בחיי המסחר ולכרסום בחובות הנאמנות והזהירות שיש לבעל מקצוע, עורך דין, כלפי לקוחותיו.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות המבקשת אני סבורה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לטענות המשיב.

אשר על כן, דין הבקשה להידחות.

לצורך קידום עסקת קומבינאציה שהמערערים ביקשו לבצע במקרקעין, הם שכרו את המשיב כבא-כוחם (ויש לציין שהמשיב הציג את עצמו כעורך דין מנוסה בתחום עריכת הסכמים מסוג זה).

בנוסף, בגדרי עסקה שכזו נרקמת מערכת יחסים סבוכה בין צדדים רבים הנוגעים בדבר, כך שנדרשת זהירות רבה בתכנון העסקה מלכתחילה (לפירוט הסיכונים הכרוכים בעיסקאות שכאלה, ראו: ע"א 250/89 בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' שפוך, פ"ד מז(1) 593, 606 (1993); נדב בן-ארי "עיסקאות קומבינאציה" 875 ניהול נדל"ן (עורך: מאיר דלברי, 1997) (להלן: בן-ארי)).

נוכח סיכונים אלה, נידרש כי עורך-הדין שמייצג את לקוחו בעיסקאות קומבינאציה יסייע לו במתן שירות מקצועי שמטרתו, בין היתר, לספק ללקוח מידע מהותי בדבר העסקה, ויצמצם ככל שניתן את מידת הסיכון שנשקף ממנה.

משכך, אניח גם אני לשאלת ההתרשלות שבבחירת הקבלן, שכן לא נטען בפנינו (וממילא לא הוכח) כי התרשלות זו משנה את פני הדברים, או שנוצר בעטיה נזק למערערים (וספק בעיני אם זה בכלל תפקידו של עורך-הדין בעיסקאות מסוג זה).

...

לכן, נדחית טענתו של המשיב, לפיה פסיקת ההצמדה נעשתה "שלא בסמכות". עם זאת, עצם הבקשה להצמיד למדד אחר ממדד המחירים לצרכן (כאשר ההצמדה למדד תניב, בדיעבד, פיצוי גדול יותר), יש בה בכדי להתוות את שיקול דעתו של בית המשפט, בבואו להכריע בשאלת ההצמדה, ולהביא למסקנה אחרת מזו שאליה הגיע בית המשפט הנכבד קמא.

מכלול הנתונים שנזכרו לעיל מחזקים את המסקנה, כי בנסיבות שלפנינו, אין מקום להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט הנכבד קמא, בכל הקשור לקביעת מועד התחלת תשלום הריבית מיום הגשת התביעה.

סוף דבר התרשלותו של המשיב יצרה נזק בגובה כולל של 556,125 דולר, כמפורט לעיל.

נסיבות כריתת ההסכם הן כדלהלן: בראל ותדמור הם שני אנשים מן היישוב, אשר ביקשו להפוך יזמי נדל"ן. בתאור תוצאות שתוף הפעולה בין השניים עסקתי בפסק דיני בת"א (מרכז) 40058-02-13 תדמור נ' בראל (ניתן ב- 9.7.2015), והמתעניין ומבקש הלקח יעיין שם. תמצית הדברים היא שחלף בניינים ודירות הצליחו השנים לייצר היתדיינות משפטית עניפה, שאחריתה מי ישורנה.

מר קועטה לא הסדיר את ההיתקשרות בינו לבין עו"ד צברי, ובעקבות זאת מסר לו עו"ד צברי טלפונית כי אין הוא מייצגו ביחס לעסקה זו. לפיכך התייצב מר קועטה ביום המחרת, 4.5.2010, במשרדו של עו"ד אלישע ללא לווי עורך דין מטעמו, והבהיר כי הוא מייצג את עצמו.

ביום 5.12.2011 הגיש עו"ד אלישע בקשה למחיקה על הסף, בטענה כי הוא אינו צד נחוץ לעניין הדיון בתוקף החוזה, וכי אין לאפשר ניהול תביעה לרשלנות מקצועית נגדו על דרך של בקשה לסעד הצהרתי.

כנגד כספי ההלוואה, אשר היו נחוצים מאד למר קועטה, הוא הסכים להתפשר בעיניין התמורה העתידית שיקבל, ולהסתפק בדירת התמורה, ואף היה מוכן להסכים למבנה העסקה אותו הכתיב עו"ד אלישע על מנת להגן על לקוחותיו (קרי, עסקת מכר ולא קומבינאציה "רגילה").

...

במצב דברים זה, פרט למתן ההלוואה (שאותה יהיה על מר קועטה להשיב בסופו של דבר) לא נתנו בראל ותדמור בעת כריתת החוזה דבר למר קועטה.

זאת ועוד, התביעה שלפניי ראויה להידחות גם מטעם נוסף, והוא שהתובע לא ביטל את החוזה במועד.

סוף דבר מהטעמים שפורטו לעיל, דין התביעה להידחות.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 7571-02-18 קרטן קאושנסקי נ' בר פרו ואח' מספר בקשה: 34 לפני כבוד השופטת בכירה חנה קלוגמן התובעת/המבקשת: קרטן קאושנסקי ענת ע"י ב"כ עו"ד עמית בן-גל הנתבעות/המשיבות: 1.מיכל בר פרו 2. בי.אם שמאות מקרקעין בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שי קין או חלי ישראלי החלטה

לפניי תביעה כספית על סך 1,500,000 ₪ בגין הפרת הסכם וכן רשלנות מקצועית נטענת כנגד הנתבעות 1-2 (כתב התביעה מיום 5.2.18) בגין קביעת הניקוד לדירת הגן אותה רכשה התובעת.

התובעת הנה בעלים של 3.9270% מכלל הזכויות במקרקעין בהרצליה הממוקמים בשטח תב"ע הר/1920/1 במיגרש 111 ועליו יזמו התובעת ובעלים נוספים פרוייקט בניית ביניין בן 9 קומות, 64 יחידות וכן שטח מסחרי וזאת באמצעות היתקשרות עם יזם לבצוע הפרוייקט, חלקו בדרך של "עסקת קומבינאציה" וחלקו בדרך של "הזמנת שירותי בנייה" (להלן: "הפרוייקט").

במסגרת הסכם הזמנת שירותי בנייה הוסכם בין הצדדים והיזם (חברת מגיל פיתוח בע"מ) כי הנתבעת 1 תמונה כשמאית לשם עריכת טבלת נקוד כחוות הדעת השמאית מקצועית לצורך חלוקת והקצאת יחידות דיור, בקשר עם הפרוייקט.

המצאת אסמכתות אקדמיות ונתוני השוואה לקביעת מכפיל של 1.5 לגבי עיסקאות מכר של דירות גן. עריכת השוואה פיזית בין הבניין נשוא ההליך ובין הנתונים עליהם הסתמך מומחה ביהמ"ש ביחס לעיסקאות מכר של דירות גן והתאמתם לבניין נשוא ההליך.

עוד נטען בתגובה, כי טבלת הניקוד שנערכה בשנת 2013 משקפת את תנאי השוק נכון למועד הקבוע בחוות הדעת והיא אינה אמורה לגלם הערכות באשר לעתיד שוק הנדל"ן (הנכס נמכר בשנת 2017).

...

לבסוף, לטענת הנתבעות משמכרה התובעת את הנכס נשוא התובענה בסך של 4,750,000 ₪ הרי שלא נגרם לה כל נזק ודין התובענה להידחות מטעם זה. זאת ועוד, יש לדחות את טענות התובעת באשר להבדל בין שווי דירת הפנטהאוז לדירת הגן שהיא רכשה שהינה בגדר חוכמה שבדיעבד, אשר אין בה כדי להטיל חבות על הנתבעות.

דיון והכרעה: כפי שיפורט להלן, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

לאור האמור לעיל, בנסיבות העניין אני דוחה את הבקשה.

התובעים הם בני זוג אשר שכרו את שירותיה של הנתבעת כעורכת דין לשם ייצוגם בהסכם קומבינאציה ביחס לרכישת זכויות בניה בלתי מנוצלות הצמודות לדירות בבית משותף ברח' שלום עליכם 18 בעיר תל אביב.

התובעים מדגישים כי שכר טירחתה של הנתבעת בגין הייצוג עמד על סך 50,000 ₪ בתוספת מע"מ. בין הצדדים לא נכרת הסכם שכר טירחה מסודר בכתב, אולם הצדדים פעלו לפי ההסכמות שהתקבלו בעל פה. לטענת התובעים, הם פנו לנתבעת לייצגם בעריכת ההסכם לאחר היכרות עימה מעיסקאות קודמות ולאור העובדה שהציגה עצמה כעורכת דין מנוסה ומקצועית המסוגלת לטפל בתיק זה לשביעות רצונם.

בהמשך לכך, הנתבעת מציינת כי התובע עוסק שנים רבות בעסקי נדל"ן, הוא בעל מומחיות רבה בתחום והוא מכיר את שלל הרבדים בהתנהלות הנוגעת לתיכנון ובניה, מסוי, אגרות, היטלים וכדומה.

אבחן כעת את יסודותיה של עוולת הרשלנות: חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו הלכה היא, שלעורך דין קיימת חבות מקצועית נזיקית כלפי לקוחו.

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.