רשלנות מקצועית במקרקעין: עורך דין

כך למשל כלל 2 לכללי לישכת עורכי הדין(אתיקה מקצועית), קובע כי: "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המיקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". אמנם, אין הפרת כללי האתיקה מהוה רשלנות בהכרח של עורך הדין, אולם, יש בכללי האתיקה אינדיקאציה לרמת ההיתנהגות הצפויה מעורך דין סביר.

תחילה מצופה, כי זה ינהג ויפעל ככל אדם ואזרח על פי החוק ובהתאם לדין, ושנית, כי זה יעזור לבית המשפט לעשות משפט בהתאם לחובתו האתית והמקצועית כקצין בית משפט, ויציג רמה מוסרית- אתית גבוהה יותר מזו של האדם מן הישוב, שאחרת כמאמר הפיתגם: "אם בארזים נפלה שלהבת מה יאמרו אזובי הקיר?!". וכיצד ניתן יהיה לבקש את אמון הציבור בבעל המיקצוע הקרוי "עורך דין" אם זה אינו פועל כדין? הדבר שומט את הקרקע מתחת להצדקת קיומו של מיקצוע זה, שכל מטרתו כי אדם יהיה מיוצג על ידי איש מיקצוע שיודע את הדין ופועל כדין, ואף מסייע לבית המשפט לעשות דין וצדק, כדי שזה יעמוד על האמת ולא יפול לכלל טעות בצורה מכוונת.

...

לפיכך, המסקנה היא כי גם אילולא רשלנותו של עורך הדין הנתבע, היה נגרם לתובע נזק בשל חוסר היכולת לאכוף את פסק הדין שהיה יכול להינתן לזכותו, כך שזה היה נותר עם זכות כתובה ופסוקה שלא ניתנת למימוש, ואת כספו, שהלווה לחייבים, לא היה זוכה הוא לראות בימי חייו.

יצוין, כי מסקנה זו מתיישבת אף עם דברי התובע, כפי שהעלהום הנתבע על הכתב בתרשומת שיחתם בעמוד 7, ולפיהם יודע הוא כי לאור אשפוזה של החייבת וחוסר בנכסים לה, הסיכוי שיראה כסף חלש מאד במיוחד שבעלה אינו משתף פעולה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נמצא כי הנתבע התרשל בתפקידו בכך שלא הגיש את התביעה במועד עד כי חלק מעילותיה התיישנו.

למשל, רשלנותו של עורך דין מוכחת, אם מתברר כי לא הייתה לעורך הדין המיומנות הדרושה והמקובלת, או אם למרות מיומנותו, הוא נימנע מלהשתמש בה. כדי לבחון האם סעיפי הסכם שנוסחו על ידי עורך דין הנם סבירים, וברמה המקצועית הנדרשת, תחילה יש לפנות לנוסח ההסכם ולשונו, בזיקה למטרת העסקה שנערכה בין הצדדים.

וישאל השואל – האם עורך דין העוסק בעינייני מקרקעין, אין זו מחובתו הבסיסית לבדוק האם לנכס יש היתר בניה אם לאו, ולכל הפחות לציין נתון בסיסי זה במסגרת הסכם הנערך על ידו? לטעמי, המדובר בדרישה בסיסית, בה עו"ד ארביב כשל.

...

אשר על כן, ראיתי לנכון לפסוק לתובע פיצוי בגין רכיב של עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪ - הנתבעת תישא בסכום של 5,000 ₪, והנתבע ישא בסך של 15,000 ש"ח. סוף דבר: לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא ציינה באוזנו של התובע כי לדירה אין היתר בניה, ועו"ד ארביב לא פעל כפי שמצופה מעורך דין סביר ומיומן לפעול.

אשר על כן ישלמו הנתבעים לתובע סך של 318,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מסירת הדירה בשנת 2008 ועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלמו הנתבעים בגין רכיב עוגמת הנפש – הנתבעת סך של 5,000 ₪, והנתבע סך של 15,000 ₪.

וכך נקבע בע"א 37/86, לוי נ' שרמן, פד"י מד(4) 446, בעמ' 462 (להלן "עניין שרמן"): "הבסיס העקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שרותים של עריכת דין, בתמורה לשכר טירחה המשולם לו. יש והסכם זה מועלה על הכתב ויש והוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל פה. הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה היא כי לעורך הדין המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה היתנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח עשויים לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו. בסיס אחר לחבות עורך הדין, יכול שיהיה במעשה עוולה כגון רשלנות מקצועית של עורך דין המקים לטובת הנפגע עילת תביעה נזיקית, על פי עוולת הרשלנות, או אחרת, אשר בפקודת הנזיקין. עוולה זו חלה במקרה של רשלנות מקצועית, אם מתקיימים היסודות הנדרשים לכך". עוד נקבע ב'עניין שרמן' הנ"ל, כי המינימום המתחייב מעורך הדין בעסקת מקרקעין, הוא לבצע בדיקות בסיסיות ובהן מצבו המשפטי של הנכס וזהות בעלי הזכויות בו. כך נקבע בעל"ע 7/73, פלוני נ' הוועד המחוזי של לישכת עורכי הדין, פד"י כח(1)679.

...

התובע ישלם לנתבעת 1 את יתרת שיעור הפיצוי מוסכם על פי החוזה בסך כולל של – 202,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום ביטול החוזה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

התביעה שכנגד של הנתבעים 2 ו -3 – נדחית.

התביעה שכנגד של הנתבע 5 – נגד התובע (כנתבע שכנגד), נדחית.

נותרה איפוא רק התביעה נגד עורך הדין - הנתבע 3 (להלן: "הנתבע"), בטענה של רשלנות מקצועית של עורך דין בעסקת מקרקעין.

...

בנסיבות העניין, כאשר מצד אחד ניצב לקוח, הדורש מעורך דינו להעביר את הזכויות באופן מיידי, למרות שטרם קיבל את מלוא התמורה, ומן הצד השני ניצב עורך דין, אשר חב בחובת זהירות מיוחדת כלפי לקוחו, לוודא כי הזכויות לא תועברנה לפני שיש בידיו אישור בכתב כי מלוא התמורה הועברה כמתחייב מההסכם – נראה לי כי יש להטיל את מרב האחריות בשיעור של 60% על התובע, בגין אשמו התורם המכריע, אולם לא ניתן לנכות את עורך הדין הנתבע, הנושא באחריות בשיעור של 40% לנזק שנגרם בסופו של דבר.

סיכומו של דבר התובע ערך הסכם מכר עם יניב ואשתו, לפיו היה עליו לקבל 550,000 ₪ תמורת הדירה.

אני מקבל אפוא את התביעה העיקרית באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע 40% מיתרת התמורה, היינו סכום כולל של 80,400 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בחינה כוללת של הרשלנות בעיניין עו"ד וסרצוג (ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג (23.10.2014)), סוכמה הפסיקה בנוגע להקף אחריותו המקצועית של עורך דין כלפי לקוח אותו הוא מייצג בעסקת מכר מקרקעין.

...

התובעת תבעה בנסיבות אלה, את הפער בין הסכום שהנתבע העריך כמס שבח לסכום מס השבח שנקבע בסופו של דבר, וכן השבה של שכר הטרחה ששולם לנתבע, פיצוי בסך 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש ופיצוי בסך 50,000 ₪ כפיצוי עונשי בגין רשלנותו.

המחלוקת המרכזית בין הצדדים היא בעיקרה מחלוקת משפטית: אם הנתבע התרשל ואם יש קשר סיבתי בין התרשלות זו לנזק הנטען, אולם כדי להגיע לדיון המרכזי במחלוקת המשפטית, יש לצלוח קודם לכך כמה מחלוקות עובדתיות מינוריות יחסית: ראשית, האם הסכום שנקבע בסופו של דבר היה גבוה ממחיר השוק; שנית, מה אירע במפגש טרם חתימת החוזה בו העריך הנתבע את מס השבח בסכום של 165,000 ₪; שלישית, מה ידע אלדד ומה סבר באותה פגישה; רביעית, האם הרוכש היה מסכים להעלות את התמורה לו אלדד היה דורש זאת.

דווקא הנתבע הוא שביקש לזמן את נציג הרוכש, עד בשם בלשניקוב, אולם בסופו של דבר העניין לא צלח.

לנוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי לא הוכח לפי מאזן ההסתברויות, שאם עורך הדין לא היה מתרשל, והיה מפרט בפני אלדד שתי החלופות, כי אז העסקה היתה בסכום גבוה יותר, כך שהיה נותר בידי התובעת סכום של 2 מיליון ₪.

בנסיבות אלה, סביר והגיוני שאם אלדד היה שומע מהנתבע שיש סיכוי למס גבוה יותר, ואם הרוכש היה מסרב להעלות את המחיר מעבר ל 2,200,000 ₪, רק מתבקש מהנתונים שאלדד בשם התובעת היה מבצע את העסקה המופלאה שהוצעה ע"י אותו רוכש אמיד, גם אם בידו לא היו נשארים בסופו של דבר 2 מיליון ₪ כפי שקיווה.