רשלנות בטיפול ברכישת דירה והיעדר תם לב במכירתה

לטענתו, משהבשיל המו"מ שהתקיים בין הצדדים, לאחר שהומצאו כל המסמכים שנדרשו ע"י ב"כ הנתבעת, לשביעות רצונה, וגובש נוסח סופי של הסכם לחתימה, יש לקבוע כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב עת ביטלה את מועד החתימה שנקבע, כאשר עוד קודם לכן היתקשרה עם מתווך לצורך רכישת דירה אחרת באותו הבניין.

לטענת הנתבעת, התארך המו"מ בשל רשלנות התובע, אשר לא היו בידיו המסמכים הנדרשים לצורך קידום המו"מ לקראת כריתת הסכם מכר בין הצדדים.

. פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על ידי שיקולים עינייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהעדר תום לב..

בבואי לקבוע את גובה הפצוי לו זכאי התובע לקחתי בחשבון את הפער בין התמורה שהוסכמה בין התובע לנתבעת לבין התמורה בה נמכרה הדירה בסופו של דבר לצד ג', וכן את שכר הטירחה הנטען בו חויב התובע בגין הטיפול בניהול המו"מ. בעיניין זה מצאתי לנכון לציין ולהפנות לחלופת המיילים אשר צורפה על ידי הנתבעת עצמה לתצהיריה, ממנה עולה הקף העבודה הרב אליו נידרש ב"כ התובע, נוכח דרישות ב"כ הנתבעת, וזאת גם ללא קשר למסמכים שנדרשו ממילא לצורך ביצוע עסקת המכר ושמשו בעיסקה עם צד ג'.

...

עם זאת יש לזכור כי המדובר במצב שבו טרם נחתם חוזה מחייב בין הצדדים, ומוכרים המקרים שבהם גם במועד החתימה בסופו של דבר לא מבשילה העסקה מטעמים כאלה ואחרים העולים בעת המפגש שנקבע לחתימה, ועל כן מצויים אנו עדיין בטריטוריה של תום לב בשלב הטרום חוזי – שלב ניהול המו"מ, ולא בשלב החוזי.

בבואי לקבוע את גובה הפיצוי לו זכאי התובע לקחתי בחשבון את הפער בין התמורה שהוסכמה בין התובע לנתבעת לבין התמורה בה נמכרה הדירה בסופו של דבר לצד ג', וכן את שכר הטרחה הנטען בו חויב התובע בגין הטיפול בניהול המו"מ. בעניין זה מצאתי לנכון לציין ולהפנות לחלופת המיילים אשר צורפה על ידי הנתבעת עצמה לתצהיריה, ממנה עולה היקף העבודה הרב אליו נדרש ב"כ התובע, נוכח דרישות ב"כ הנתבעת, וזאת גם ללא קשר למסמכים שנדרשו ממילא לצורך ביצוע עסקת המכר ושימשו בעסקה עם צד ג'.

בשקלול כל זאת הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 25,000 ₪.

נטען, כי החברה הציגה בפני המבקש מצג שוא, לפיו יוכל לזכות בהחזר מס רטרואקטיבי לחמש שנים וכן לפטור ממס לצמיתות; אלא שהחברה, נטען, התרשלה בטיפול במבקש ולא הפניתה אותו למומחים רפואיים לצורך קבלת חוות דעת שיוצגו בפני הוועדות הרפואיות, וכתוצאה מכך נקבעו למבקש אחוזי נכות נמוכים יחסית שאינם מזכים אותו בהחזר מס רטרואקטיבי ובקבלת פטור לצמיתות.

עוד נטען, כי בלית ברירה ותחת לחץ כבד מצד איתן ואסנת הסכימו המבקשים למכור להם דירה שרכשו בחדרה בשנת 2016, ביחד עם חלק מהתכולה ויצירות אומנות שהיו בה, וחתמו לשם כך על הסכמי מכר; אלא שבפועל נטלו איתן ואסנת לידיהם תכולה רבה יותר מן המוסכם ובשווי רב יותר, תוך שהם מסלקים את המבקשים מהדירה ללא חפציהם.

המבקשים עותרים, אפוא, לחייב את החברה, את איתן ואת רון להחזיר לידיהם את שכר הטירחה בסך של 344,320 ₪ ששלמו עבור הטיפול בקבלת הפטור ממס; לחייב את איתן ואת אסנת לשלם להם את יתרת התמורה המוסכמת עבור הדירה בריגה וכן פיצוי בגין הפרת החוזה למכירתה, בסך כולל של כ - 30,000 ₪; לחייב את איתן ואת אסנת לשלם להם את יתרת התמורה עבור הדירה בחדרה, בסך של כ - 311,000 ₪, פיצוי מוסכם בשל הפרת החוזה למכירתה - סך של 160,000 ₪, דמי שכירות ראויים למשך 60 חדשים - סך של 300,000 ₪ ואת שווי התכולה שנגזלה לפי הנטען על ידי איתן ואסנת, בסכום כולל של כ - 352,000 ₪; ולבסוף - לחייב את כל הנתבעים לשלם להם פיצויים ענשיים בסך של 100,000 ₪ ופצוי בגין עגמת נפש בסך של 60,000 ₪.

לגבי חשבונות הבנק הנוספים נטען כי חלקם סגורים ובחלקם יתרה זעומה, ומסיבה זו, ובתום לב, לא צויין דבר קיומם בבקשה.

תקנה 14 לתקנות קובעת שני תנאים מצטברים אשר על מבקש אגרה להוכיח, ודי בכך שלא יעמוד באחד מהם כדי שלא ינתן לו הפטור, ואלו הם: העידר יכולת כלכלית לשאת בתשלום האגרה: הלכה היא, כי על המבקש "לפרוש תמונה מלאה על מצבו הכלכלי", שאם לא כן דין בקשתו להדחות ולו מטעם זה בלבד (ראה: ע"א 229/89 מצא נ' מצא ואח' [29.5.1989]; בש"א 7664/99 סופר נ' סופר [18.06.2000]).

...

תקנה 14 לתקנות קובעת שני תנאים מצטברים אשר על מבקש אגרה להוכיח, ודי בכך שלא יעמוד באחד מהם כדי שלא ינתן לו הפטור, ואלו הם: העדר יכולת כלכלית לשאת בתשלום האגרה: הלכה היא, כי על המבקש "לפרוש תמונה מלאה על מצבו הכלכלי", שאם לא כן דין בקשתו להידחות ולו מטעם זה בלבד (ראה: ע"א 229/89 מצא נ' מצא ואח' [29.5.1989]; בש"א 7664/99 סופר נ' סופר [18.06.2000]).

מן הכלל אל הפרט לאחר ששקלתי את טענות המבקשים ואת נסיבות המקרה שבפניי, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

מכל המקובץ לעיל, אני קובעת כי המבקשים לא עמדו בנטל להוכיח התקיימותם של התנאים למתן פטור מתשלום האגרה המתחייבת.

בקצירת האומר יצוין, כי תביעת המשיב הוגשה לאור טענותיו אודות מירמה, עושק ורשלנות מטעם המבקש, בהליכים שנקט המבקש בבואו למכור את דירתו של המשיב 1 במסגרת הליך כנוס נכסים (להלן – הדירה), בהתאם לפסק דינו של בית המשפט לעינייני מישפחה.

המבקש בחר להעלות את הבקשה ביום האחרון להגשת כתב ההגנה ולא במסגרתו, דבר המלמד על העדר תום לב. תניות הבוררות הן בהסכמים שהמשיב טוען כי הוחתם עליהם במרמה ותוך הפרת חובותיו של המבקש, ואין לאפשר למבקש להיבנות מהן.

שלישית) עמ' 123, ועל המתנגד להראות טעם מיוחד בגינו אין לעכב את ההליכים - רע"א 6450/01 שמחה אוריאלי בע"מ נ. מכון טפול בשפכי אשקלון ואח', פ"ד נו(5) 769, 772-771; רע"א 9652/04 ד"ר שמואל הירשפלד נ. עו"ד עדי סודאי, דינים עא 871"

לא רק זאת, אלא שהמבקש לא הראה בבקשה או בתשובה, הסבר מניח את הדעת להתנהלות זו. לא מצאתי בטענות הצדדים, כפי שהן מונחות בפני בשלב הזה, תשובה לשאלה אם הסכם המכר אושר במסגרת הליך כנוס הנכסים, ואם בית המשפט לעינייני מישפחה היה מודע לכך שהמבקש, כונס הנכסים שמונה על ידו, הוא שרוכש את הדירה.

...

המבקש בחר להעלות את הבקשה ביום האחרון להגשת כתב ההגנה ולא במסגרתו, דבר המלמד על היעדר תום לב. תניות הבוררות הן בהסכמים שהמשיב טוען כי הוחתם עליהם במירמה ותוך הפרת חובותיו של המבקש, ואין לאפשר למבקש להיבנות מהן.

אני סבורה כי העובדה שהמבקש, בהיותו כונס נכסים, הוא זה שרכש את הדירה של המשיב, הליך חריג ובלתי שיגרתי לכשעצמו, מחזקת את הסברה שאין מדובר בטענה "מצוצה מן האצבע" וכי יש מקום לבחון את תקינות התנהלותו של המבקש.

אשר לתובעת 2, אשתו של המשיב 1, לאור החלטתי ביחס לתובעת 3 , אין צורך להכריע עתה בשאלת היות התובעת 2 צד דרוש.

מכל הנימוקים שפורטו לעיל, אני דוחה את הבקשה והתובענה תתברר בבית המשפט.

הערכת המצב של ארז אינה מתקרבת לסף הנידרש להוכחת תרמית (שהנה פער עובדתי שאינו מיושב בהמשך בתום לב) וממילא הרכישה הושלמה, דירות התמורה נמכרו והבעלות נרשמה.

אין המדובר בהטעיה אלא בהערכה עסקית מקצועית של ארז המוגנת על-ידי "כלל שיקול-הדעת העיסקי". לפי כלל זה לא יבחן בית משפט בדיעבד החלטות עסקיות לגופן, כל עוד הן התקבלו על-ידי נושאי המשרה בהיעדר ניגוד עניינים, בתום לב ובאופן מיודע.

ההפך הוא הנכון כאשר מדובר בפרויקט פינוי-ובינוי חל חוק פינוי-ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי) הכולל מנגנון לטפול בדייר סרבן, בנגוד לרכישה רגילה.

אומנם על הצד השני לחוזה לבצע בדיקות, אולם אי-ביצוע בדיקות מקיפות מצידו, ביחס להצהרות הראשון בייחוד כאשר זה מחזיק בידיו באופן בלעדי את מרבית המידע הרלוואנטי ביחס לפרויקט, אינה מהוה התרשלות של הצד השני בנסיבות המיוחדות שנוצרו.

...

" הואיל ועדירן התקשו בקבלת מימון לשם ביצוע התשלום בסך 3.5 מיליון ₪ התקיים ביום 07.09.2016 דיון בפני כב' השופט ח' שרעבי, שבסופו נקבע כדלקמן: "בכל הקשור לשיק הראשון בהתאם להסכמות שבין הצדדים וההחלטה מיום 22/5/16 אין מניעה כי המשיבים (פלג ס.ג'.) יהיו רשאים לפעול לגבייתו...לשון אחרת, צו המניעה הארעי שניתן על ידי כב' השופט ג'יוסי ביום 26/4/16, לא תחול על השיק הראשון, אשר מספרו 1196, בשיעור של 3.5 מיליון ₪, אשר למעשה מהווה את החזר קרן ההלוואה, והבטוחות שניתנו לגביו במסגרת הסכם ההלוואה. לגבי השיק השני (התמורה להלוואה) יגישו הצדדים סיכומים..." בדיון מאוחר יותר מיום 29.06.2016 שהתקיים בכל הנוגע להמחאה השנייה קבע כב' השופט שרעבי כדלקמן: "...סיכויי התובענה אינם קלושים וראויים להתברר במסגרת התיק העיקרי. לשון אחרת- קיימת עילת תביעה לכאורה. אי מתן צו המניעה, עלול לגרום למבקשים קושי כספי ניכר, באופן שעלול לפגוע גם בפעולתה העסקית של המבקשת. מכאן כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים...בנסיבות אלה סבורני כי יש הצדקה להותיר את צו המניעה הארעי שנותר על כנו בנוגע לשיק השני ולמימוש הבטוחות לגביו בהתאם להסכם, ולהפכו לצו מניעה זמני, עד למתן פסק דין בתובענה העיקרית". עיקר ההחלטות שניתנו בת"א 67155-03-17: ביום 30.03.2017 הוטל עיקול זמני לטובת פלג על זכויות עדירן להבטחת תשלום סך של 7 מיליון ₪.

נוכח האמור, ומכח סעיף 11 (ב) לחוק החוזים תרופות: "הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר", אני קובע, כי פלג זכאית לריבית, לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, וכן להפרשי הצמדה החל מיום הפרת ההסכם, 14.04.2016.

על יסוד כל האמור לעיל, מסקנתי היא, שדין תביעתהּ של עדירן ב-ת.א 46123-04-16 להידחות, כמו גם התנגדותהּ למימוש ההמחאות שניתנו לבטחון ב-ת.ט. 67850-11-16.

אני מחייב את הנתבעים בתיק ת.א. 67155-03-17, כל אחד לחוד וכולם יחד, בתשלום שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 234,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן השבת אגרת תביעה שתחושב באפן יחסי לסכומים שנפסקו לטובתה כמפורט לעיל.

עו"ד עזאם פעל בחוסר תום לב תוך הפרת חובת האמון וחריגה מהרשאה בעת טיפולו בתובע, ששכר שירותיו רק כדי לברר זכאותו להלוואה מובטחת במשכנתא בתנאים של עולה חדש ולצורך בירור האפשרות, בעקבות קבלת הלוואה, לרכוש זכויות בדירה.

שהרי אם עו"ד עזאם כלל לא נשכר על ידו לצורך חתימה על הסכם מכר, כיצד ניתן לטעון כנגד עו"ד עזאם רשלנות בשל אי טפול בהסכם המכר ושיהוי בלתי מוסבר בהשלמת רישום הזכויות על פי הסכם המכר? גם לגוף העניין אין ממש בטענות התובע לעניין רשלנות עו"ד עזאם, שהרי אם הטענה הנה לרשלנות במתן הסברים באשר למסמכים שעליהם חתם התובע בפני הבנק, אין חובה לעורך הדין לתת הסברים אותם על הבנק לספק, ואם עסקינן ברשלנות במתן הסברים באשר להסכמים שנחתמו בפני עו"ד עזאם, טוען הרי התובע שאלו לא נחתמו על ידו.

...

סיכום לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

לא שוכנעתי במידה הנדרשת, למרות קיומן של תהיות שהעלה התובע בנוגע להתנהלות עו"ד עזאם, כי טענות התובע הוכחו הן בשאלת האחריות והן בשאלת הנזק.

התובע ישלם הוצאות ההתדינות בסך 7,500 ש"ח לנתבע 2, עו"ד עזאם, באמצעות בא כוחו.