נטען כי התכנית הפוגעת סיכלה, למעשה, כל סיכוי לשנות את הייעוד, כאשר הפכה את החלקות לקרקע חקלאית "נחותה" ללא אפשרויות בנייה בעתיד (סעיף 9 לחוות דעתו של השמאי מטעם המערערים); והטענה השלישית, כי התכנית פגעה במימוש פוטנציאל ספציפי על-פי הסכם בין בעלי החלקות לבין עריית חדרה, הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, רשות הטבע והגנים, המשרד לאיכות הסביבה ומשרד האוצר מחודש 6/2001, לפיו מיתחם 5 בפארק השרון הכולל את החלקות מושא העירעור ייועד למסחר ואירועים התואמים את סיגנון הפארק, כפי שעולה מן ההסכם שצורף לתביעה שהוגשה לוועדה המקומית לתיכנון ובנייה.
נטען, כי בתכנית הפוגעת נקבע כי בשטח "לא יאושר כל בינוי, לרבות מבנים חקלאיים" ובכך כל פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתמ"מ 6 נגוז, ואפשרויות הבנייה על-פי התכנית הפוגעת מוגבלות (ראו לסיכום טענה זו סעיף 21.9 לערעור); המערערים מוסיפים טענה נוספת, והיא פגיעה בפוטנציאל כללי כאשר טוענים כי אף אם הקרקע לפי מצבה הקודם, היא חסרת ייעוד מקומי יכולה להפגע, ככל שהתכנית הפוגעת פוגעת בפוטנציאל כללי של שינוי ייעוד, והם מפנים לפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה בעמ"נ (חי') 14040-12-15 מטעי לאה ויוסף בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה (10.12.2016) (להלן: "עניין מטעי לאה") ואף מפנים לעמדת היועץ המשפטי לממשלה שהוגשה לבית המשפט העליון במסגרת העירעור על פסק הדין הנ"ל.
המשיבה טוענת כי לא הוכח כי קיים פוטנציאל תיכנוני ובכל מקרה לא הוכח כי אותו פוטינציאל נפגע, זאת מאחר ולא נשללה האפשרות לקדם תכנית באותו אופן כפי שהיה במצב הקודם.
הכרה בכל פגיעה בציפיות בעלי הקרקע, שמקורן בפוטנציאל עתידי לשנות ייעוד הקרקע ולהגדיל את שוים כפגיעה בציפייה סבירה המצדיקה פיצוי, מביאה, למעשה, לפצות על ערך ספקולאטיבי ועל משאלות לב של משקיעים בקרקע, ונראה, כי לא למטרה זו נועד סעיף 197 הנ"ל. הרחבת גבולות הפצוי על-פי סעיף 197 לפצוי בגין כל ציפייה, ראציונלית או לא ראציונלית, לשינוי ייעוד הקרקע שגרמה לעליית מחיר הקרקע משמעותה פגיעה בתיפקוד רשויות התיכנון.
כבוד השופט סוקול סבר כי:
"על המעריך להיתחשב בעת עריכת שומה על פי גישת השוואה, במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי גם אם שווי שוק זה מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות. עם זאת, כאשר מחיר השוק בעיסקאות ההשוואה מושפע מציפיות ספקולאטיביות גרידא, שאינן מבוססות על ידע כללי ועל מידע הנגיש לכל בעלי העניין, או כאשר ברור כי מחיר השוק הושפע מפעילות ספקולאטיבית של מאן דהוא, יתעלם השמאי מציפיות שכאלו ויפחית ממחיר השוק את החלק אותו ניתן ליחס לציפיות ספקולאטיביות שכאלו. עם זאת, כאשר מחיר השוק מושפע מהנחה כללית, הנסמכת על היתנהגות צפויה של הציבור ועל ההנחה הכללית לפיה יעודם של קרקעות המצויות בקירבת אזורים מיושבים עשוי להשתנות, על השמאי לאמוד את שווי השוק מבלי להפחית מאום בשל צפייה שכזו" (עניין מטעי לאה, פסקה 55 לפסק הדין).
...
אדרבא, מהחלטת הועדה המחוזית בהתנגדות המערערים לתכנית הפוגעת, אני למד, כי מדובר במקרקעין המרוחקים "מכל אזור אחר המיועד לפיתוח", ומסקנה זו היתה מקובלת על ועדת הערר (ראו סעיף 39 להחלטה) והיא מקובלת עליי.
הסכם "פארק השרון" אין בו כדי לשנות מן המסקנה.
סיכום:
לסיכום, משלא הוכחה כל פגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 ומשלא מצאתי כל טעות בהחלטת ועדת הערר, אני דוחה את הערעור.
